Magyarországon 10 évnél régebbi épületek szabályosnak tekinthetők

Földmérő tevékenységem során elég gyakran előfordul, hogy az 1971-1980-as években épült házak nincsenek rajta a Földhivatali térképen. Van, hogy a hagyatéki tárgyaláson derül ki, hogy a szülők, nagyszülők leélték az életüket a családi házukban, de az még nincs rajta a földhivatali térképeken.

Gyakran előfordul, hogy semmilyen terv dokumentáció, sem építési engedély nem lelhető fel. Én személy szerint javaslom, hogy csak akkor rendeljék meg a földmérőtől az épületfeltüntetési vázrajzokat, amikor már megvannak az okiratok. Előfordulhat, hogy az építési hatóság nem engedélyezi az épületet utólag. Nem ad ki sem Használatbavétel tudomásulvétele okiratot, sem Fennmaradási engedélyt.

Ennek az az egyik oka, hogy az építés kezdetétől többször változtak az építési előírások, építési jogszabályok. Ha ennek nem felel meg az épület, akkor lehet, hogy át kell építeni.

Az építési hatóság nem bontat el épületet, ha már eltelt az építéstől a 10 év, és nem is büntet. Ingatlan eladáskor viszont feltétlenül szükséges lehet, hogy az épületek rajta legyenek a földhivatali térképen, térkép másolaton.

Mit tehet a tulajdonos?

Ha volt építési terv, záradékolt terv, építési engedély (akármilyen régi, gyűrött, megrongálódott, a lényeg, hogy megvan), építési napló összesítő lap, statisztikai adatlap (312/2012. XI. 08. Kormányrendelet 4. számú melléklet), építési szakértői nyilatkozat (191/2009. IX.15.), akkor ezekkel az iratokkal lehet elindítani az eljárást.

Amennyiben a fenti eljárások lezárultak, és az építményekre megvannak az Építési Hatóság által kiadott engedélyek, hivatalos okiratok, akkor lehet beadni ezeket és a Földmérő által készített változási vázrajzokat záradékolásra a Földhivatalba. Az ingatlan-nyilvántartási átvezetés a tulajdoni lapra történő bejegyzés a záradékolt vázrajz, és a beadott okiratok alapján történik.

A fentebb leírtak a mai napon érvényes jogszabályok alapján kerültek leírásra, csak általánosságban tájékoztat a várható teendőkről, nem minősül sem építési, sem jogi tanácsadásnak.

10 évnél régebbi épület fennmaradási engedélyezése

Az építési engedélyek és a fennmaradási engedélyeztetés körüli jogi kérdések gyakran bonyolultak és átfogó megközelítést igényelnek. Az építési hatóságoknak számos tényezőt kell figyelembe venniük, amikor döntenek egy 10 évnél régebbi épület fennmaradási engedélyezéséről, ideértve az építési szabályokat, az engedélyek kiadásának időpontját és az esetleges szabálytalanságokat.

10 évnél régebben épült, szabályosan felépített épület

Fontos megérteni, hogy az építési engedélyezés során a kérelem beadásakor érvényes szabályokat kell figyelembe venni. Ez azt jelenti, hogy ha egy épületrészt több mint 10 éve bővítettek, és az engedély nélküli rész megfelel a mindenkor érvényes építési szabálynak, akkor a 10 évnél régebbi épület fennmaradási engedélyezéséről tudni kell, hogy a fennmaradási engedélyt megkaphatja anélkül, hogy mellé bírságot szabnának ki.

Azonban fontos kiemelni, hogy az építési hatóságoknak rendelkezésre állnak olyan eszközök, mint az Építésügyi Monitoring rendszer (ÉMO), amelyek segítségével ellenőrzik az építkezések időpontját és az engedélyeket. Ha valaki azt állítja, hogy az épület bővítése több mint 10 éve történt, de valójában nem így van, és a bővítmény csak néhány éve készült el, akkor az építési hatóságok jogosan szabhatnak ki bírságot az engedély nélküli építkezés miatt.

10 évnél régebben épült, de szabálytalan épület

Amikor egy 10 évnél régebbi épület fennmaradási engedélyezéséről beszélünk, fontos szempont, hogy az épületrész megfeleljen-e az aktuális építési szabályoknak. Ha az engedély nélkül felhúzott rész nem felel meg a jelenleg érvényes előírásoknak, akkor nem kaphat fennmaradási engedélyt. Például, ha az építési szabályok előírják a kocsibeálló építését, de az engedély nélküli rész ilyen hiányossággal rendelkezik, akkor az nem kapja meg a fennmaradási engedélyt.

Így aztán számolni kell azzal, hogy az ingatlan nyilvántartásba nem kerül bele a szabálytalan (pl. rossz helyen álló) épület, vagy csak szaggatottan tüntetik fel, mint bontandó épület részt.

Fontos megjegyezni, hogy a 10 évnél régebbi épületeknél az építési hatóságoknak nincs joguk bírságot kiszabni vagy lebontást elrendelni, ha az épület nem kap fennmaradási engedélyt, de megfelelően épült és nem jelent veszélyt. Ezt statikai szakvéleménnyel szoktuk igazolni. Ezek az épületek ugyan nem kapnak használatbavételi engedélyt és nem lesznek feltüntetve a hivatalos ingatlan nyilvántartásban, de gyakorlatilag megmaradhatnak. Ez azt jelenti, hogy az ilyen épületek tulajdonosai számíthatnak rá, hogy azokat továbbra is használhatják, még ha nem is rendelkeznek fennmaradási engedéllyel.

Az építési engedély vagy egyszerű bejelentés nélkül épített építmények jogszerűségének igazolása kizárólag fennmaradási engedéllyel történhet meg, és ezzel végezhető el az épület ingatlan-nyilvántartási feltüntetése is.

Elbontathatják-e az engedély nélkül épült házakat?

Az engedély nélkül épült házak sorsa nem egyszerű kérdés, hiszen sok tényező befolyásolja, hogy miként kezelik az ilyen eseteket. A döntő tényező általában az, hogy mikor épült az adott ingatlan. Magyarországon jelenleg úgy szabályozzák ezt a kérdést, hogy ha az építkezés idejétől számított 10 év már eltelt, akkor az építési szabálytalanságok elévülnek. Ebben az esetben az épület továbbra sem minősül szabályosnak, azonban az építési szabályok megszegéséért már nem lehet büntetni az ingatlantulajdonost.

Ezzel szemben, ha az épület 10 évnél fiatalabb, különböző szankciók alkalmazásával számolhat az ingatlan tulajdonosa. Ilyenkor a büntetés mellett fennmaradási engedélyt is kell kérni, amelynek költsége jelentősen magasabb lehet, mint ha az épületet eredetileg a szabályoknak megfelelően építették volna. A legrosszabb esetben akár az épület lebontását is elrendelhetik.

A 10 évnél régebbi épület fennmaradási engedélyezéséről fontos tudni, hogy bár az épület már nem büntethető, a törvényesítés érdekében továbbra is szükséges lehet egy hivatalos eljárás. Ez az eljárás biztosítja, hogy az épületet a továbbiakban a hivatalos nyilvántartásokban is szabályosnak tekintsék, ami különösen fontos lehet az ingatlan értékesítése vagy átruházása esetén. Az ilyen típusú engedélyeztetés gyakran magában foglalja a helyszíni szemléket és az építési előírásoknak való megfelelőség igazolását, amelyek célja az, hogy az épület biztonságos és megfelelő legyen a benne élők számára.

Vajon megéri engedély nélkül építeni, majd kivárni a 10 évet?

A 10 évnél régebbi épület fennmaradási engedélyezéséről beszélve célravezető megemlíteni, hogy vajon érdemes-e kivárni a tízéves időszakot, melyet követően már nem büntethető az engedély nélkül vagy használatba vételi nélkül felépített épület. A törvény szerint bizonyos esetekben lehetséges, hogy egy engedély nélkül felépített szerkezet, amennyiben már egy évtizede áll, utólagosan is legalizálható. Azonban ez nem jelenti azt, hogy a kockázat teljesen eltűnik.

A hatóságok rendelkezésére álló modern technológiai eszközök, mint az ortofotók, lehetővé teszik, hogy akár évekkel visszamenőleg is pontosan nyomon követhetők legyenek a telekbeli változások. Ez azt jelenti, hogy az építéshatóság munkatársai képesek azonosítani az építkezések pontos idejét, így a tíz éves időintervallum kivárása sem biztosít teljes biztonságot.

Bár sokan gondolhatják úgy, hogy a milliónyi telek közül aligha lesz éppen az övék az, amely kiemelt figyelmet kap a hatóság részéről, ne feledkezzünk meg arról, hogy egy szomszéd, vagy egy rosszakaró bejelentése azonnal felkeltheti a hatóságok figyelmét. Az ilyen típusú feljelentések gyakran vezetnek ahhoz, hogy a korábban észrevétlen maradt építmények is górcső alá kerüljenek. Végső soron a döntés, hogy valaki vállal-e kockázatot egy engedély nélküli építkezéssel, személyes döntés kérdése. Mindazonáltal fontos szem előtt tartani, hogy az ilyen típusú kockázatvállalások hosszú távon több problémát okozhatnak, mint amennyi előnyt jelenthetnek. A biztonságos és legális út mindig a legmegbízhatóbb választás, ha az építkezésekről és ingatlanfejlesztésekről van szó.

Összefoglalásképpen a 10 évnél régebbi épület fennmaradási engedélyezéséről

Az építési és fennmaradási engedélyeztetés jogi vonatkozásai összetettek és átfogó megközelítést igényelnek. A hatóságoknak az engedélyeket különböző szempontok alapján kell kiadniuk, mint például a korábban érvényes szabályok, az építés ideje, és az esetleges szabálytalanságok. Amikor egy 10 évnél régebbi épület fennmaradási engedélyezéséről beszélünk, elmondható, hogy ha egy épületet több mint 10 évvel ezelőtt bővítettek szabályosan, akkor a fennmaradási engedély megkapható büntetés nélkül, de ha az épület nem felel meg a jelenlegi szabályoknak, akkor nem jogosult fennmaradási engedélyre.

Az építési hatóságok különféle technológiák segítségével képesek az építkezések idejét ellenőrizni, és ha szükséges, bírságot is kiszabhatnak. Magyarországon a 10 év elteltével az építési szabálytalanságok elévülnek, így az épület nem büntethető, de a törvényesítési eljárás továbbra is szükséges lehet.

Mikor van szükség fennmaradási engedélyre vagy építésügyi hatósági bizonyítványra?

Akkor, ha egy épület, vagy annak egy része nem szerepel a földhivatali nyilvántartásban.
Illetve ha engedély és bejelentés nélküli építkezés történt vagy történik.

A fennmaradási engedélyezési eljárást kezdeményezheti a tulajdonos önszántából, vagy indulhat az építési hatóság felhívására is.

Ez a két eset a leggyakoribb:

Engedély és bejelentés nélkül folyik az építkezés, valaki bejelentést tesz, vagy az építési hatóság szúrópróba szerűen ellenőriz, és felszólítja a tulajdonost a fennmaradási engedélyezési eljárás lefolytatására.
Az ingatlant szeretné eladni a tulajdonos, de részben vagy egészben nem szerepel az épület a térképmásolaton. Ilyenkor nem, vagy csak kedvezőtlenebb feltételekkel hitelezhető az ingatlan.

A fennmaradási engedélyezési eljárásnak két fajtája van:

Fennmaradási és használatbavételi engedély: már teljes egészében elkészült épületre vonatkozóan.
Fennmaradási és továbbépítési engedély: folyamatban lévő építkezések kapcsán.

Fennmaradási engedély vagy építésügyi hatósági bizonyítvány kérelem során 2 dolgot kell megvizsgálni:

10 éven belül, vagy annál régebben épült az épület?
Szabályos-e az épület?

Ha 10 éven belül épült az épület, akkor fennmaradási engedélyezési kérelmet szükséges benyújtani. Ha 10 évnél régebben épült az épület vagy épület rész, akkor építésügyi hatósági bizonyítványt kérelmezünk. Mindkét esetben csak akkor hagyják jóvá a kérelmet, ha egyébként szabályos az épület. A fenti kérdéseket megválaszolva 4 eset fordulhat elő:

10 éven belül épült és szabályos (vagy azzá tehető)

Ha engedély nélkül épült valami, vagy volt rá engedély, de attól eltérően valósult meg az épület, akkor bírság terhe mellett az elkészült épületrészek hivatalossá tehetők, és tovább építhetők. A bírság mértéke függ a készültségi foktól és az alapterülettől.

A leggyakrabban előforduló esetekben ezekkel a bírság összegekkel kell számolni, ha teljesen kész az épület:

Lakóépületre: 72 ezer Ft/nettó m2
Tároló, garázs: 48e vagy 80e Ft/ nettó m2 - attól függ, hogy 60 nm alatti vagy feletti
Nyaraló: 120 ezer Ft/ nettó m2
Szállás vagy vendéglátó épület: 160 ezer Ft Ft/ nettó m2
Ipari épület: 140 ezer Ft Ft/ nettó m2
Gazdasági épület: 100 ezer Ft Ft/ nettó m2

Szakértőként találkozom azzal a félreértéssel, hogy „Ha a bírságot kifizetik, akkor maradhat az épület.” De nem ez a logikája. Ha engedély nélkül épült, de szabályos, akkor bírság mellett maradhat. Ha engedély nélkül épült, és szabálytalan is, akkor el kell bontani. Mindez persze csak a 10 éven belül történt esetekre igaz. A keletkezés idejét légi felvételekkel ellenőrzik, Google Earth program vagy más, nem nyilvános térinformatikai rendszerek segítségével.

10 évnél régebben épült és szabályos

Ebben az esetben az építésügyi hatóság bírság érvényesítési joga már elévült. Építésügyi hatósági bizonyítványt kell kérni az épületre. Az épületről utólag kell építészeti dokumentációt készíttetni és épület feltüntetési vázrajzot kell csináltatni egy földmérővel. Az elkészült épület szakszerűségéről és minőségéről nyilatkoznia kell a kivitelezőnek, vagy ha ő nem elérhető, akkor pedig utólag szakértőknek kell megvizsgálnia az épületet és nyilatkoznia arról, hogy az épület a rendeltetésszerű használatra alkalmas. Minden szakterületről külön-külön a megfelelő jogosultsággal rendelkező kolléga nyilatkozata szükséges: építésügyi műszaki szakértő, tartószerkezeti szakértő, épületgépész szakértő és épületvillamossági szakértő.

Szabálytalan, és 10 éven belül épült

A szabálytalanság több féle lehet: pl. szakszerűtlen kivitelezés vagy túlépítés, ha meghaladja a beépíthetőségi %-ot esetleg építési helyen kívül történt a bővítés. Ilyenkor az épületet szabályossá kell tenni, bontással, átépítéssel. A hatóság nem rendeli el, hogy konkrétan hogyan, a tulajdonos eldöntheti, hogy melyik útját járja. Bár az eddigi szakértői tapasztalataim alapján nem sok mozgástér szokott maradni, de törekszem a legoptimálisabb és legköltséghatékonyabb megoldást megkeresni ilyen esetekben.

Szabálytalan és 10 évnél régebbi

Az ilyen ingatlanok hátránya, hogy nem lehet CSOK-ot felvenni rá. A jelzálog hitelek is csak maximum a jogtiszta részt veszik figyelembe, ami aránytalan és kedvezőtlen lehet az ingatlan piaci értékéhez viszonyítva. Marad a személyi hitel, ami nem biztos, hogy elégséges. Valamint a rendezetlen ingatlan kiesik a felújítási és korszerűsítési pályázatokból is.

Ebben az esetben már nincs a hatóságnak szankcionálási joga, de a hatósági bizonyítvány vagy a fennmaradási engedély kiadását megtagadja szabálytalan épület esetén.

Mint írtam korábban, csak szabályos állapot kap építésügyi hatósági bizonyítványt vagy fennmaradási engedélyt. Érdemes végiggondolni, hogy hogyan tehető a legköltséghatékonyabban szabályossá az épület.

Az épületfeltüntetés menete

Az épületfeltüntetés menete során a földmérő felméri az új épületet, vagy épületbővítést és a mérések alapján elkészíti az épületfeltüntetési vázrajzot. A változási vázrajzot a szükséges dokumentumokkal együtt beadja a területileg illetékes földhivatalba, ahol a változási vázrajzot záradékolják, majd a változást átvezetik az ingatlan-nyilvántartási térképre és a tulajdoni lapra.

Újépítésű épületeknél a használatbavételi engedély, illetve egyszerű bejelentéssel épült, vagy bővített épületeknél a hatósági bizonyítvány kiadásának feltétele a záradékolt épületfeltüntetési vázrajz feltöltése az OÉNY rendszerébe. Előfordul, hogy egy régi épület nincs feltüntetve az ingatlan nyilvántartási térképen és tulajdoni lapon, vagy a térképmásolat nem egyezik a valósággal és az épületfeltüntetést utólag szeretnék elkészíttetni.

Amennyiben rendelkezésre áll az eredeti és jogerős pecséttel is ellátott használatbavételi engedély az épületről, akkor nincs más teendője, mint földmérőt fogadni, aki elkészíti az épületfeltüntetési vázrajzot. Ha viszont engedély nélkül készült el a feltüntetendő épület, vagy eltértek a tervektől és nem az építési engedélynek megfelelően épült, akkor az engedély nélküli építési tevékenység óta eltelt idő függvényében változik a további ügymenet.

Amennyiben az épület 10 éven belül épült, akkor fennmaradási engedélyt kell kérnie a helyileg illetékes építési hatóságtól, az épületfeltüntetési vázrajz földmérő mérnöktől való megrendelésével párhuzamosan. Ha az épület egyébként megfelel a hatályos előírásoknak, akkor az építési hatóság bírság kiszabása mellett ugyan, de megadja a fennmaradási engedélyt. Amennyiben nem felel meg az előírásoknak, akkor a hatóság elrendelheti az épület részleges vagy teljes elbontását is.

Igazolhatóan 10 évnél régebbi épület esetén fennmaradási engedély már nem szükséges és az építési hatóság intézkedési jogköre is elévült. A fennmaradási engedély helyett elegendő egy egyszerűbb műszaki tartalmú hatósági bizonyítványt igényelni és az építési hatóság már nem szabhat ki bírságot sem, valamint az épület bontását is csak különösen indokolt esetben rendelheti el.

Meglévő épület bővítésekor

Ha bővítjük épületünket, annak befoglaló alaprajzi mérete változik, a létrejött változást minden esetben szükséges a földhivatal felé jelezni és az ingatlan-nyilvántartásban átvezettetni. Erre az ingatlan-nyilvántartási törvény is kötelez, de a tulajdonosnak is érdekében áll lebonyolítani ezt a folyamatot. Ha ugyanis a térképmásolat nincs összhangban az ingatlan tényleges állapotával, az problémát jelenthet hiteligénylésnél, támogatás felvételénél (pl. CSOK).

A törvény szerint az építtető köteles a megépült épület ingatlan-nyilvántartási státuszát rendezni. Az épületfeltüntetés utólag két esetben lehet szükséges. Az első eset az egyszerűbb és gyorsabb folyamat: ha megvan az épületre vonatkozó jogerős használatbavételi engedély, akkor ezt a jogosultsággal rendelkező földmérő a vázrajzhoz csatolva benyújtva a földhivatalhoz és kérelmezi az ingatlan-nyilvántartási átvezetést.

Szabálytalanul épült épület esetén az épületfeltüntetés utólag bonyolultabb, ebben az esetben utólagosan kell jogszerűvé tenni az építkezést, építésügyi hatósági eljárás keretében. A használatbavételi engedéllyel nem rendelkező épület(rész) fennmaradására, az illetékes építésügyi hatóságon kell fennmaradási engedélyt kérni építész tervező megbízásával, aki elkészíti a jogszabályban meghatározott kérelmet és annak műszaki mellékleteit.

Tíz éven belüli szabálytalanul épített épület(rész) esetén építésügyi bírságra is számíthatunk, ha viszont tíz éven túl épült, akkor bírságot nem ró ki a hatóság. A földmérő ilyenkor felméri a telken található épületet vagy épületeket, és ez alapján épületfeltüntetési vázrajzot készít.

Következő lépésben az illetékes földhivatalhoz ingatlan-nyilvántartási kérelmet nyújt be, a szükséges műszaki mellékletekkel kiegészítve. Ha engedély, bejelentés nélkül építkezünk, két út áll előttünk: vagy lebontjuk az engedély nélkül épített építményt, vagy fennmaradási engedélyt kérünk. Tudnunk kell, hogy fennmaradási engedélyt csak akkor kaphatunk, ha az építmény egyébként a jogszabályi előírásoknak megfelel.

A fennmaradási engedély kiadásával egyidőben kiszabják az építési bírságot is. Ez gyakran két lépcsőben történik: az építmény először ideiglenes fennmaradási engedélyt kap, ekkor a bírság 30%-át kell megfizetni. A végleges fennmaradási engedély kiadásakor kell megfizetni a maradék 70% bírságot. Ugyancsak kiszabhatnak építési bírságot, ha az épületet nem a terveknek megfelelően építjük meg, szabálytalan megoldásokat alkalmazunk.

Nagyon gyakori, hogy a tervektől eltérően minden irányban „csak egy kicsit nagyobb” házat építünk, különösen akkor, ha a beépítési lehetőségek miatt nem tervezhetettünk az igényeinknek megfelelő méretű épületet. Az elfogadott mérettűrésre pontos szabályok vonatkoznak: az épület elhelyezése a telken legfeljebb 10 cm-t térhet el a tervtől. Az épület méretei általában maximum 1 százalékkal, de legfeljebb 0,5 m-rel térhetnek el a tervezettől.

Az építési bírságok mértékét, és a kiszabás rendjét az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) kormányrendelet szabályozza. A rendeletben pontosan összegben adják meg az egyes építményekre vonatkozó díjszámítási alapot. Így például családi ház, üdülő építés alapdíja 140 ezer Ft négyzetméterenként, melléképületé 100 ezer Ft/m2.

Építmény típusa	Alap díj (Ft/m2)
Családi ház, üdülő	140 000
Melléképület	100 000
Ipari épület	140 000
Gazdasági épület	100 000

A bírság alapdíját megszorozzák a szabálytalanul épített építmény alapterületével, térfogatával, illetve a készültségnek megfelelő szorzóval. A bírság összege az engedély nélküli építés esetén az így kapott összeg 50 százaléka, szabálytalan építés esetén 40 százaléka. Bejelentés elmulasztása esetén, vagy engedély nélkül építhető, de szabálytalan építés esetén 20 százalék.

Családi ház esetén a leggyakoribb eset, ha az épületet engedély nélkül, vagy szabálytalanul bővítjük. 10 m2 bővítés esetén az alapdíj 10*140 ezer Ft, azaz egymillió-négyszázezer Ft. Engedély nélküli építés esetén a bírság 50%, tehát ha a falak állnak: 1 400 000*0,2*0,5=140 000,- Ft lesz a bírság. Szabálytalan építés esetén, pl. ha az épület nagyobb a tervezettnél, a megengedett mérettűrésből kilógó területet veszik alapul, és az módosítják a szorzókkal.

Gyakori eset a bejelentés nélkül épített melléképület. Például egy 20 m2 alapterületű garázsépítés alapdíja 20*100 ezer Ft, azaz kétmillió Ft. Fontos tudni, hogy az építési bírságot 60 napon belül, egy összegben kell megfizetni.

Az Épületfeltüntetési ill. Épület bontási vázrajzok elkészítéséhez Használatbavételi ill. Bontási Engedélyre van szükség, amit az építési hatóság ad ki. Bizonyos esetekben a bizonyíthatóan 10 évnél régebben épült épületek esetén fennmaradási engedély kérhető, ha az ingatlanon az épület engedély nélkül épült és a meglétét a hatóság tudomásul vette vagy az objektum léte a hatályos építési törvény szerint fenntartható. Ilyenkor az illetékes helyi kormányhivatalnál Hatósági Igazolás iránti kérelmet kell benyújtani.

A Hatósági Igazolás ára jelenleg illetékmentes. A használatbavételi engedély megszerzésének új szabálya van 2013 01.01 óta, amelyet a 312/2012.(XI.8.) Kormány rendelet tartalmaz. A rendelet lényege, hogy a használatba vételi engedély iránti kérelem benyújtásakor az illetékes járási Földhivatal által záradékolt épületfeltüntetési vázrajzot az Országos Építésügyi Nyilvántartásba (OÉNY) elektronikusan fel kell tölteni. Ha az eljárás megindításakor nem áll rendelkezésre a vázrajz, ez az eljárásnak nem lehet akadálya, a határozatot kiadják és a feltöltést a jogerőre emelkedéstől számított 60. napig kell megtenni.

tags: #10eve #epult #haz #ujnak #szamit