12000 forint berlot illeti: albérlet, adózás és szerződések egy kockázatos piac árnyékában
Szerencsére elhúzott, amikor rájöttem, hogy vadkendert termeszt az egyik szobában. Csak kéthavi bérleti díjjal maradt adós…
Majdnem félmilliós villanyszámlát hagyott hátra, ezt nem fedezte a kaució. Hónapok óta nem fizetett. Amikor követeltem a pénzt, kitetette a nagyapám koloniál bútorát az esőre. Betörte az üvegajtót, tele lettem vérző sebekkel, mire feltakarítottam a mindenhová széthullott cserepeket. A közös az bennük, hogy egyikük sem védte magát közjegyző előtt hitelesített bérleti szerződéssel. Nyilván azért, nehogy adófizetésre kerüljön a sor. Ha van szerződésünk, és összebalhézunk, akkor az az első, hogy a bérlőm elküldi a papírt az adóhivatalnak. Hiányzik ez nekem?
A jelenlegi helyzet és a jogi keretek
A mohóság nem feltétlenül kifizetődő, a fekete albérletezés roppant kockázatos üzlet - mondja Deteky Gábor jogi szakértő. És egyre kevésbé éri meg. Az elmúlt két évben felfelé száguldottak a bérleti díjak, Budapesten átlagosan 130-135 ezer forintig. A vidéki - főleg egyetemi - városokban még tart a fellendülés, ott az ár a fővárosi fele-kétharmada. Pillanatnyilag évi egymillió forintig - vagyis nagyjából havi 83 ezer forintos bérleti díjig - csak a 15 százalékos szja-t kell leróni, ha a lakástulajdonos bejelenti a bérbeadást. E határ felett viszont a teljes összegre rájön a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás. Vagyis, ha valaki a pörgő ingatlanpiaci zónában adja ki a lakását, a bevétel csaknem 30 százalékát bukja - feltéve, hogy törvénytisztelő.
Némi trükközésre adhat lehetőséget, ha az ingatlan egy házaspár közös tulajdonában van, mert akkor a 14 százalékos közteher csak évi kétmillió forintos bevétel fölött fenyeget. Remélhetőleg azonban jövőre már nem lesz így - a kormány elképzelései szerint a lakásukat tartósan bérbe adók számára eltörlik a 14 százalékot, függetlenül attól, milyen magas a bérleti díj. Teszik ezt abban a reményben, hogy tisztul a piac. AFP / DPA / ZB / Jens Kalaene
Ma viszont még úgy tűnik, a lakástulajdonosok többsége nem vállalja sem az adófizetést, sem a biztonságos szerződéssel járó 100-150 ezer forintos többletkiadást. Ennyi ugyanis a felek jogait és kötelességeit, illetve a bérleti jogviszony felmondásának a lehetőségeit és feltételeit pontosan taglaló szerződést elkészítő ügyvéd és az azt közokiratba foglaló közjegyző együttes költsége. A közokirat drága, de nem felesleges adminisztráció: annak alapján ugyanis minden további nélkül bírósági végrehajtási eljárást lehet indítani a nem fizető vagy kárt okozó bérlő ellen, és ki is lehet őt lakoltatni. (Feltéve, hogy nincs épp téli moratórium, ami a december 1. és március 1. közötti időszak.)
Mit érdemes rögzíteni a szerződésben?
Ahhoz azonban, hogy egy közokiratba foglalt szerződés komolyan megvédje a bérbeadót, minden fontos részletet bele kell írni. Szerződést persze „sajtpapíron”, házilag is lehet kötni, de annak alapján nem indítható automatikusan végrehajtás, külön pereskedni kell érte. A szóbeli megállapodással pedig egy későbbi vita esetén semmire sem lehet menni. A vadkender termesztése például bűncselekmény is. A szobát penészessé tevő bérlő ellen ezért feljelentést lehet tenni - és ezzel jól „megszívatni” -, de a lakását feketén kiadó tulajdonos ettől még nem tudja megtéríttetni a kárát, sőt örülhet, ha bizonyítja, hogy neki nincs köze a kábítószerhez.
Megfelelő szerződés nélkül viszont még ennyi lehetősége sincs a tulajdonosnak, hogy fellépjen a bérlője ellen, az esetek többségében le kell nyelnie az okozott kárt. Utóbbinál az sem mindegy - magyarázza az ügyvéd -, hogy gondatlanságból vagy szándékosan okozták-e. A rendkívüli felmondás és a kilakoltatás érvényesítéséhez közjegyző előtti szerződés és végrehajtó szükséges. A gyakorlatban a kilakoltatás a legegyszerűbb, ha közjegyző előtt köttetik a szerződés. Így a végrehajtó rendőrségi segédlettel Vonulhat fel. Ha viszont nincs szerződés vagy nem megfelelő, bírósági eljárást kell kezdeményezni a kilakoltatásért. Egy albérlő nem önkényes lakásfoglaló, és nem is lehet úgy bánni vele.
A közüzemi számlatartozások felhalmozódása ellen könnyebb tenni, ha a tulajdonos havonta ellenőrzi, fizet-e a bérlője, vagy előre fizetős órát szereltet fel. Célszerű, ha a szolgáltatókkal közvetlenül a bérlő szerződik, de ettől még - ha nem fizet - a lakástulajdonosé a mögöttes felelősség, vagyis behajthatják rajta a tartozást. Arra joga van a tulajdonosnak, hogy kikapcsoltassa az áramot vagy a gázt, s ezzel ellehetetlenítse a lakóját, nem köteles ugyanis ezeket a szolgáltatásokat biztosítani egy olyan bérlőnek, aki nem fizet, és ezért felmondott neki. A jog szépsége ugyanakkor, hogy a saját lakását - amíg a bérlő benne lakik - nem rongálhatja meg, nem szerelheti le a zárat vagy akaszthatja le a nyílászárókat. A gyakorlatban ez előfordul, volt olyan tulajdonos, aki a hátán vitte el a bejárati ajtót, de ilyenkor - bár ez nonszensznek tűnik - a bérlő jelentheti fel, perelheti be a tulajdonost.
Kaució, közös költség és adózás
Mindez azzal járhat, hogy az ingatlan tulajdonosa hónapokig sem használni, sem új, fizetőképes bérlőnek kiadni nem tudja a lakást, közben pedig az állapota is romolhat. Magyarországon általában két-háromhavi kauciót kérnek el előre biztosíték gyanánt, amit sok bérlő megterhelőnek érez. Az óvatosság indokolt, ha mire a tulajdonos észleli, hogy baj van és lép, legalább kéthavi tartozás felgyülemlik. Tipikus eset, hogy a bérlő leteszi a háromhavi kauciót, majd többé semmit sem fizet, de fél évbe is beletelik, mire ki lehet tenni. Egy átlagos budapesti kétszobás lakásnál ez 600-700 ezer forintos veszteséget jelent a tulajdonosnak. A megbízhatóság tehát érték. Ha a bérlő fizetőképes és hosszú távra tervez, kevesebb kockázatot jelent.
Az adózás szempontjából a bérbeadásból származó jövedelmet 15 százalékos személyi jövedelemadó terheli negyedévenkénti előleg formájában, ha az adóalany viseli ezt a terhet. A jövedelem kiszámításához a bevételből le lehet vonni a költségeket. Bevételnek számítanak például a közmű-, takarítási díjak, közös költségek és a felújítási alapba fizetett összegek, valamint a fix bérleti díj, amely tartalmazza a rezsit is. Nem számít bevételnek viszont a bérlőre áthárított közüzemi díj, ha a bérlő a tényleges fogyasztás alapján fizet a szolgáltatónak.
A két fő módszer a jövedelem számítására: 1) 10% költségelszámolás: a bevétel 90%-a után fizetendő az SZJA, és külön költségvetési elemeket nem szükséges részletezni; 2) tételes költségelszámolás: a kapcsolódó, számlával igazolt kiadásokat levonhatja a bevételből (rezsi, karbantartás, felújítás, értékcsökkenés).
Ha a bérbeadó más településen bérel saját lakást vagy a bérletet 90 napnál hosszabb időre veszi igénybe, egyes adózási lehetőségek különbséget jelenthetnek: ilyen esetekben a bérbeadásból származó adóelőleget nem szükséges előre levonni, ha a bérleti díjat és költségeket összhangban számítják el. Az adózási kérdéseket mindig érdemes adószámmal vagy adóazonosítóval intézni, különösen, ha az adóalany vállalkozó vagy áfa-köteles.”
Számla, alanyi adómentesség és áfa
A bérbeadás áfa alól mentes lehet bizonyos feltételek mellett, például ha a bérbeadó magánszemély és kizárólag áfamentes ingatlan-bérbeadással foglalkozik, vagy ha az adóalany nem szeretne áfafizetést. Ekkor azonban számviteli bizonylat kiállítása kötelező. Ha az ingatlan bérbeadása áfafizetést von maga után, akkor számlát kell kiállítani, és szükség lehet egy pénzforgalmi számla nyitására és áfabevallás benyújtására. A bérbeadó által kiállított bizonylatnak tartalmaznia kell a bérleti díj és az esetleges hozzájárulások tételeit, valamint a bérlő nevét és az ingatlan címét.”
A konkrét szerződéspéldák között található olyan minta, amely a standokra és szolgáltatásokra vonatkozó feltételeket részletezi az adó- és elszámolási szempontokkal együtt. Ezek bemutatásával világosabbá válik, hogyan lehet jogilag és adózásilag rendezni a szerződéses hivatkozásokat, kikötéseket és a kockázatokat.
A legfontosabb gyakorlati tanácsok
- Írott szerződés minden esetben: a közjegyzői vagy közokirati alap az érvényes végrehajtáshoz. A szóbeli megállapodás vagy házi papír nem elegendő.
- Részletes feltételek: a kaució összegét, a visszafizetés feltételeit, a közműhasználat díjait, a karbantartási kötelezettségeket és a felújítási vagy károkozási felelősséget egyértelműen rögzítsék.
- Fizetés és bizonylatok: a bérleti díj fizetési módját és esedékességét pontosan meghatározni; készpénzes átadás esetén bizonylat adása kötelező.
- Közüzemi tartozások kezelése: havonta ellenőrizni a fizetéseket, szükség esetén közvetlenül a szolgáltatóval egyeztetni a szerződést, és a tartozások esetén jogosultnak lenni a szolgáltatás korlátoztatására.
- Kockázatkezelés: olyan feltételeket beépíteni a szerződésbe, amelyek meghatározzák a károkozás esetére vonatkozó felelősséget, legyen szó akár szándékos, akár gondatlan károkozásról.
- Áfa és adózási terhek: megfontolni, hogy áfát fizetünk-e, vagy alanyi adómentességet választunk-e; az adóelőlegek és a költségelszámolás módját előre tisztázni.
- Kilakoltatás és végrehajtás: közjegyző előtti szerződés erősebb végrehajtási lehetőséget ad, rövidebb és precízebb jogi utat biztosít a ki nem fizető bérlőkkel szemben.
Áttekintés - kulcspontok a bérbeadásról
- A bérleti díjak Budapesten magasak, vidéken mérsékeltebbek, és adózás szempontjából érdemes tervezni a bevételeket és a költségeket.
- A közjegyzői okirat és a végrehajtási eljárás jelentősen megkönnyíti a kifizetetlen díjak behajtását és a kilakoltatást.
- A kaució védelmet nyújt a lehetséges károk és elmaradt díjak ellen, de csak a szerződésben rögzített feltételek szerint használható fel.
- A közüzemi számlák felelőssége a tulajdonost terheli, de a szolgáltatókkal kötött közvetlen megállapodás minimalizálhatja a vitákat.
- A jövedelem kiszámítása lehet költségelszámolás vagy tételes költségelszámolás alapján, a konkrét választást a kiadások jelenléte határozza meg.
🔍 Hogyan ismerjünk fel egy veszélyes embert az életünkben | Bölcs tanácsok és életleckék
tags: #12000 #forint #berlot #illeti