20 lakásos társasházak műszaki ellenőrzése: útmutató és gyakorlati megfontolások
A társasházak műszaki ellenőrzése kiemelten fontos feladat, hiszen a közös tulajdonban lévő részek állapota befolyásolja a külön tulajdonú lakások életterét és a közös költségek alakulását. A részletes felmérés és a tudatos kezelési terv nélkülözhetetlen a hosszú távú élettartam és költséghatékonyság szempontjából. A kereteket a jogszabályok és a helyi rendeletek adja, azonban a gyakorlatban a tervektől a kivitelezésig minden lépésnél számít a felelős szakmai közreműködés és a tulajdonosok érdekének figyelembe vétele.
A műszaki ellenőrzés szerepe és alapelvei
A hatályos jogszabályok szerint bármilyen építkezéshez, ahol több szakma (több vállalkozó) képviselteti magát, kötelező a tulajdonosnak műszaki ellenőrt alkalmaznia. A műszaki ellenőr mindig megrendelőt képviseli és az ő érdekeit tartja szem előtt, miközben figyel a tervben meghatározott műszaki tartalom betartására. Javaslatot tesz olcsóbb azonos minőségű anyagok kiváltására, jobb vagy olcsóbb műszaki megoldások alkalmazására. Egy jó műszaki ellenőr többszörösen is "megkeresi az bérét": alapdíj, valamint sikeres költségcsökkentés esetén sikerdíj formájában.
Az előírt keretek között a társasházak esetében a közös tulajdon állapota közvetlen hatással van a magántulajdonra és a közös költségekre. A fenntartás tervezéséhez alapos ismeret szükséges a társasházról, amelyet bejárásokkal és műszaki felmérésekkel lehet elsajátítani. A keletkezett állapot alapján rangsorolni kell a szükséges beavatkozásokat és becsülni a költségeket. Hosszú élettartam és alacsony költségszint között a konkrét számokkal megfogalmazott kezelési terv a legmegbízhatóbb eszköz.
A lehatárolás és a részfelmérés fontossága
A részletes felmérést megelőzően ki kell határolni a szerkezeti elemeket, részegységeket és a csatlakozási pontokat, különösen azokat a pontokat, amelyek a közös és a külön tulajdon határpontjai. Bizonyos karbantartási feladatokat a közüzemi szolgáltató vagy a szakhatóság végez el (például mellékmérő ellenőrzés), ezért ezek értesítési lehetőségeit is ismerni kell. A lehatárolás segít elkerülni a fölösleges beavatkozásokat és pontosan meghatározni a szükséges teendőket.
A társasházak „veszélyes üzemek” és érintésvédelmi követelmények
A társasház műszaki ellenőrzés kiterjed a veszélyes üzemekre is, ilyenek például:
- felvonó érintésvédelme
- érintésvédelmi szabályok és eszközök megfeleltetése a hatályos előírásokhoz
Felvonók és mozgólépcsők vonatkozó rendeletei időről időre módosulnak. Jelenleg a felvonókról, mozgólépcsőkről és mozgójárdákról szóló jogszabály a hatályos, amelyet figyelembe kell venni a tervezés és a kivitelezés során. Az érintésvédelem terén 2018-tól hatályos NGM rendelet tartalmazza a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatot, amely meghatározza az érintésvédelmi módokat és a szükséges megoldásokat.
Tűzvédelmi előírásokat, fűtési rendszerekre vonatkozó követelményeket, valamint a kéményekre vonatkozó kiemelt előírásokat is érdemes kiemelni, mert ezek mind befolyásolják a teljes rendszert megvalósító műszaki ellenőrzés tartalmát.
A műszaki ellenőrzés folyamata és felelősségei a kivitelezésben
A műszaki ellenőrzés nem csak adminisztratív jelenlét, hanem aktív minőségbiztosítási feladat. A műszaki ellenőr feladata, hogy a megrendelő érdekeit képviselve egyértelmű műszaki kereteket teremtsen, és a tervben meghatározott tartalmat betartassa. A folyamat során a kivitelezés költségeinek és időbeli ütemezésének figyelembe vétele is kiemelt szerepet kap. A felelős műszaki vezető minden engedélyes építkezésen kötelező, ő vállalja a felelősséget, hogy az építés a tervnek megfelelően, a szabványoknak megfeleljen, és nyilatkoznia kell a használatbavételi eljárásban. Ő bejegyzést tehet az építési naplóba, és felel a balesetmegelőzésért és környezetvédelemért.
Országosan is vállalunk műszaki ellenőrzési feladatokat, azonban a távolság jelentős korlát lehet. A partnerségben végzett ellenőrzések biztosítják, hogy a közös felújítások és beruházások hosszú távú és közösséget érintő döntéseket eredményezzenek.
Pályázatok és finanszírozás a társasházak felújításaihoz
2015. január 7-én megjelent a Társasházak pályázati lehetőségének feltétel rendszere. A pályázaton részt vehetnek olyan társasházak, amelyek építési engedélyét 1947-ben és legkésőbb 2006.12.31-ig kiadták. A támogatás mértéke CO2-kibocsátás megtakarításához kötött: 30%-os megtakarítás várható például ablakcserékkel és homlokzatok, födémek hőszigetelésével. Ha a megtakarítás eléri a 350 GJ/év mennyiséget, a homlokzatszigetelésekre és ablakcserékre adott állami támogatás 450-550 ezer Ft lehet lakásonként.
A pályázat előkészítéséhez költségek merülnek fel: például a társasház kibővített energetikai tanúsítványának elkészítése vagy átdolgozása, amely a felújítás miatt szükségessé válik. Ennek költsége 15-20 ezer Ft per lakás, de kis lakásszámú társasházaknál minimum költséggel számolhatunk (kb. 125 ezer Ft).
Ha a közgyűlés megszavazza a pályázatot, a megvalósítás műszaki leírását és dokumentációját kell elkészíteni, amely tartalmazza a kivitelezési munkák leírását, statikai szakvéleményt és egyéb szükséges dokumentumokat. Az elszámolás az állam felé dokumentációk leadásával történik. Összegezve: a 450-550 ezer Ft-os állami támogatás mellett önerőként hozzá kell tenni 500-600 ezer Ft-ot. Ha ezt állami támogatott hitelből finanszírozza a társasház, öt éves futamidő mellett havi 8 700-9 500 Ft törlesztéssel lehet számolni, minden támogatást figyelembe véve - de ez az átlagokon alapuló becslés, és egyedi esetekben eltérő lehet.
A költségek és ajánlatok szempontjai
A pályázatíró kiválasztásakor érdemes olyan partnert választani, aki már tapasztalattal rendelkezik és korrekt díjakat vállal. A pályázat írása sikerdíjas szerződésben nem elfogadható, azaz a támogatási alap nem lehet sikerdíjas. Az induló költségek előlegezése közgyűlési döntéseket igényel, és az összes tulajdoni hányad 51%-ának elfogadása szükséges a részvételhez. Az első közgyűlés dönti el, belekezdjenek-e a pályázatba, és felmérik-e az energetikai tanúsítványt, amely alapján meghatározható a várható támogatás mértéke. Ha a számítások rendben vannak, akkor a következő közgyűlésen döntenek a pályázatról, a költségekről, a várható támogatásról és a szükséges adatokról.
Konkrét lépések a társasház számára
- Elkészíteni vagy át dolgoztatni a társasház energia tanúsítványát (15-20 ezer Ft/lakás, kisebb társasházaknál 125 ezer Ft körüli minimum).
- A közgyűlés eldönti a pályázatot, és meghatározza a költségvetést és a várható támogatást.
- Elkészíteni a megvalósítás műszaki leírását, dokumentációját (kivitelezési leírás, statikai szakvélemény, stb.).
- Elszámolás az állam felé, a dokumentációk benyújtása után.
- Összeadva: a állami támogatás 450-550 ezer Ft + önerő 500-600 ezer Ft; szükség esetén kedvezményes hitel és állami támogatott hitel igénybe vétele.
Megjegyzés: A számítások átlagos lakásméretre készültek; egyedi körülmények szerint a költségek növekedhetnek vagy csökkenhetnek. A pályázatok gyorsabb és zökkenőmentesebb lebonyolításához érdemes tapasztalt pályázatírót alkalmazni, aki garanciát nyújt a megvalósíthatóságra.
Az érvényes gyakorlat és a kapcsolódó gondolatok
A társasház műszaki ellenőrzése nem csak a törvényi előírásoknak való megfelelést szolgálja, hanem a kivitelezési hibák megelőzését és a váratlan költségek elkerülését is. A társasházi felújítások és beruházások hosszú távú, a teljes közösséget érintő döntések. A sikeres ellenőrzéshez elengedhetetlen a részletes felmérés, a közös tulajdon megóvása és a költségek korrekt megtervezése.
Részletes összefoglaló a példákkal
A beszámosított projektek között megtalálhatók: Budapesti kondorosi lakónegyed, Sasad Liget Lakópark, Budai Walzer Lakópark, BHS Logisztikai Központ Debrecen, és számos más, kisebb-nagyobb felújítási és tervezési feladat. Minden esetben a teljes erős- és gyengeáramú rendszer tervezése, műszaki ellenőrzése, és a közös infrastruktúra megóvása állt a projekt középpontjában. A felelős műszaki vezető szerepe kiemelten fontos, és a társasházak hosszú távú élettartamának biztosítása érdekében elengedhetetlen a gondos tervezés és a gondos kivitelezés.
tags: #20 #lakasos #tarsashaz #muszaki #ellenorzese