2009. évi LXXXIX. törvény módosításai a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben
A társasházak jogi szabályozása terjedelmes és összetett, ezért a 2009. évi LXXXIX. törvény módosításai jelentős hatással vannak a közösségek működésére, a közgyűlések szabta keretekre, a tulajdonostársak jogaira és kötelességeire egyaránt. A módosítások célja a közös tulajdon védelme, a döntéshozatal átláthatósága és a társasházak belső hatékonyságának növelése. Az alábbiakban a legfontosabb rendelkezéseket foglaljuk össze, kiemelve a 2003. évi CXXXIII. törvény (Tt.) releváns paragrafusainak átültetését és a hozzájuk kapcsolódó eljárási rendeket.
Alapító okirat módosítása és közösségi jog-gyakorlás
Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát akkor gyakorolhatja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető; ilyenkor a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkezõ tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről, és a határozat tartalmazza a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapítását. A határozat bejegyzésre alkalmas okirat. (1)-(2) bekezdések.
Az (3) bekezdés szerint a közösség elidegenítési jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért; írásbeli nyilatkozatot kell kérni a kisebbségben maradt tulajdonostársaktól a joguk érvényesítéséről. (4) A határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha a kisebbség írásbeli nyilatkozata hiányzik vagy a jogot nem kívánják élni. (5) A (2)-(3) bekezdések szerinti határozatot közokiratba vagy jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (6) Ha az (1)-(3) bekezdések feltételei egyike sem áll fenn, bármely tulajdonostárs kérheti egy olyan épületrész közös tulajdonában álló megszüntetését, amely önálló ingatlanként kialakítható vagy a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető, amennyiben ez a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.
Alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabályai
Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy jogtanácsos általi ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Az alapító okirat módosításakor az összes tulajdonostárs egyszerű szótöbbsége szükséges, és a közösség ezen határozatát minden esetben írásban rögzítik.
Közgyűlés és napirend eljárási szabályai
A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét, a levezető elnök és a jegyzőkönyv vezetőjének nevét, továbbá a napirendet, illetve részközgyűlések esetén az erre utalást. A meghívóhoz mellékelni kell a napirendre vonatkozó írásos előterjesztéseket. Ha a napirend módosítására szükség van, a közgyűlés összehívása kötelező legyen, különösen ha a tulajdoni hányad 1/10-e e kéréssel él. A megismételt közgyűlés időpontját az eredetivel megegyező vagy meghatározott módon kell kijelölni.
A közgyűlés határozatait írásban vagy közgyűlésen hozott határozat formájában kell rögzíteni, és a határozat végrehajtásának módját, feltételeit is pontosan meg kell határozni. A közgyűlésnek joga és eszköze felmenteni a közösség vezetőit (közös képviselő, intézőbizottság elnöke és tagjai) bármikor, és szükség esetén ideiglenes ügyvivőként a kilencvenedik napig ellátni a feladatokat.
Közösség felügyelete és jogi felelősség
A társasház szerveinek törvényességi felügyeletét az ügyészség látja el. A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik többek között az alapító okirat módosítása, a közös tulajdon használata és fenntartása, a kötelezettségek vállalása, a beszámolók elfogadása, és a kártérítési vagy büntető feljelentések megtétele. A határozatoknak személyes és jogi értelemben is világos megfogalmazásúnak kell lenniük, tartalmazzák a napirendi pont tárgyát és a végrehajtás feltételeit.
Közös képviselet és gazdasági ellenőrzés
A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség képviseletét ellátja a bíróság és más hatóság előtt is. A gazdasági ellenőrzést segítő személy (könyvvizsgáló vagy gazdasági ellenőr) kötelező lehet, ha a forgalom eléri vagy meghaladja a tízmillió forintot, vagy a nem lakás célú helyiségek száma 50-nél több. Ezek a szakemberek betekinthetnek a pénzügyi iratokba, és a közgyűlés elé terjesztett éves beszámolót és költségvetést vizsgálhatják. A felügyeleti jogkör kibővíthető úgy, hogy a gazdasági ellenőrzést segítő személy tanácskozási joggal részt vegyen a közgyűlés napirendi pontjainak megtárgyalásán.
Kamara és kamerarendszer alkalmazása
A közgyűlés dönthet kamerarendszer létesítéséről a közösség védelme érdekében, de a rendszer nem alkalmazható a külön tulajdonban álló lakások belső bejáratára vagy a magán helyiségek védelmére, és csak meghatározott feltételek mellett üzemeltethető. A felvételek tárolását és felhasználását szigorú adatbiztonsági előírások szerint kell végezni, és a jogszerű felhasználást csak a jogszabályoknak megfelelően lehet biztosítani. A felvételekhez való hozzáférés korlátozott, és kizárólag a szükséges célokra használható.
A jogszabályi módosítás összefoglalása
A 2009. évi LXXXIX. törvény több kulcsfontosságú módosítást hozott a Tt.-ben:
- Az alapító okirat módosításához szükséges hozzájárulás rendjének átdolgozása.
- A közös tulajdon elidegenítésének lehetősége és a kisebbségi jogok védelme részletes szabályozása.
- Az alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabályai, közokiratba foglalás követelménye.
- A közgyűlés meghívóinak tartalmi és formai követelményeinek pontosítása, a határozatok megfogalmazásának szigorítása.
- A társasház szerveinek törvényességi felügyeletének kiterjesztése az ügyészségre és bíróságra, bírságok és eljárási jogok részletes rendezése.
- A gazdasági ellenőrzés és a költségvetési fegyelem megteremtése érdekében új szereplők és kötelezettségek beépítése.
- A kamerarendszer és adatvédelem közös képviselő általi ellenőrzésének szabályozása.
Új társasházi törvény - Kölcsey Tv
tags: #2009 #evi #lxxxix #torveny #a #tarsashazakrol