Ingatlanárak és lakáshitelek Magyarországon: áttekintés
A lakásvásárlás sokak számára az egyik legfontosabb életcél, és ehhez elengedhetetlen a megfelelő pénzügyi háttér, beleértve a lakáshitelt is. Az ingatlanárak folyamatosan változnak, és a hitelképesség megítélése is számos tényezőtől függ. Ebben a cikkben részletesen áttekintjük a magyarországi ingatlanpiac jelenlegi helyzetét, a lakáshitelek feltételeit, a hitelképességhez szükséges jövedelmi követelményeket, valamint a hitelfelvétellel kapcsolatos tudnivalókat.
Az ingatlanárak alakulása Magyarországon
Az első negyedévében tovább emelkedtek az ingatlanárak Magyarországon, az új lakások ára éves szinten 19 százalékkal, míg a használt lakások 20 százalékkal drágultak, az előző negyedévhez képest 7,3, illetve 4,8 százalékkal nőttek az árak - derül ki a KSH első negyedévét összesítő lakásárindexéből.
A KSH negyedéves lakáspiaci jelentése szerint 2022 első negyedévében a fővárosi hegyvidéki kerületek voltak a legdrágábbak. Az átlagár itt 72,9 millió forintra emelkedett az előző évi 66 millió forintról. A fajlagos négyzetméterár az országban itt lépte át először az 1 millió forintot. A pesti belső kerületekben a négyzetméterárak 734 ezer forintról 805 ezer forintra emelkedtek.
A vidéki városokban a négyzetméterárak nagyobb ütemben nőttek, mint a fővárosban, a két szélsőértéket leszámítva 12,4 illetve 20,8 százalékkal. Veszprémben volt a legmagasabb a drágulás 26 százalékkal, a legkisebb pedig Salgótarjában 6,9 százalékkal.
Az újlakásárak országosan 2022 első három hónapjában 45,6 millió forintra emelkedtek, ami 9 millióval haladta meg az előző év átlagát. Budapesten a fajlagos ár átlépte az 1 milliós lélektani határt, az újlakások átlagos ára 53,9 millió forintról 61 millió forintra nőtt.
Az átlagos négyzetméter ár a megyeszékhelyeken 542 ezerről 619 ezer forintra nőtt. Debrecenben, Székesfehérváron Győrben voltak a legmagasabbak (700 ezer és 750 ezer forint között), Salgótarjánban (178 ezer), Békéscsabán (273 ezer) és Miskolcon (322 ezer) a legalacsonyabb.
A használt lakások négyzetméter ára 334 ezerről 362 ezer forintra emelkedett. Budapesten éves szinten 0,8 millió forinttal 40,5 millió forintra, négyzetméterenként 687 ezerről 766 ezer forintra emelkedett a használt lakások átlagára. A lakásonként 23,5 millióról 25,6 millió forintra, négyzetméterenként 369 ezeről 435 ezerre emelkedett az átlagár.
A balatoni agglomerációban a 2021. évi 41,8 millióról 46,2 millió forintra emelkedett a használt lakások ára. A fajlagos ár meghaladta az 580 ezer forintot.
A lakáspiaci tranzakciók száma 2020-ban átmenetileg csökkent (134 ezer), de 2021-ben az előzetes adatok szerint (152,3 ezer) már megközelítette a járvány előtti szintet (157 ezer).
Az Eurostat adatai szerint a 2015-ös átlagárhoz képest az EU országai közül Magyarországon volt a legmeredekebb az áremelkedés, a bázishoz képest a használt lakások ára 2,3-szorosára, az újaké csaknem 2,5-szörösére nőtt, ami 234 százalékos nominális és 185 százalékos reálértékű növekedés.
Hét év alatt Magyarország után Csehországban drágultak legjobban az ingatlanok (211 százalék). Az EU 27 tagállamában átlagban a lakások csaknem 45 százalékkal drágábbak, mint 2015-ben.
Lakásvásárlás és albérlet: mikor éri meg a hitel?
Alig több, mint egy hét van hátra az egyetemi felvételi ponthatárok húzásáig, és ilyenkor szülőként, ha van egy kis befektetni való pénzünk, így is, úgy is elgondolkozunk azon, hogy egy lakás vásárlásának talán több értelme lenne, mint albérletet fizetni. Különösen most, hogy a pandémia után idén nyáron újra berobbant az Airbnb piac, így hosszú távra kiadó lakást találni szinte lehetetlen.
Nos, igen, tekintve, hogy az építőanyagárak is az egekben vannak, jelenleg sokkal jobban megéri minimum jó, de inkább felújított állapotú lakást venni, mintsem a nyár hátralévő részét felújítással tölteni. A fent említett ár, természetesen a budai oldalra, a XI. kerületre vonatkozik, a szintén népszerű VIII. és IX. kerületekben is kedvező ajánlatokat találhatunk.
Budapesti ingatlanok árai kerületenként
Ha a VIII. kerületben keresgélünk, 35-40 millió között már egészen szép lakásokat lehet megcsípni, de elvétve 35, sőt még 30 millió alatt is akad egy-egy jó ajánlat. Ezt a 25 nm-es lakást például a Teleki tér közelében hirdetik, és 31 millió forintért lehet megvásárolni. A kis lakás nagy belmagasságát ötletesen, galériával használták ki, és rengeteg tárolóhelyet kialakítottak. Meglepő, de találtunk egy átlagos állapotú, részben felújított lakást is a VIII. kerületben. Az ingatlan a Kálvária tér közelében található, földszinti, 26 nm-es.
A IX. kerületben már inkább a 40-45 millió közti ársáv a jellemző, de itt is akad elvétve néhány 40, 35 millió forint alatti ingatlan, 20 millió alatt azonban itt már csak erősen kompromisszumos lakást találunk. Ezt a 33 nm-es, Haller utcai lakást például 31 millió forintért kínálják nagyon szép állapotban. Egyetlen hátránya, hogy a konyha berendezése az új tulajdonosra vár, viszont az ingatlanban kicserélték az összes vezetéket, burkolatot, szanitert és nyílászárót is.
A X. kerületben épült szecessziós, zárt udvaros házban található ez az 50 négyzetméteres lakás. Az első emeleti ingatlanban 1+2 szoba, galéria, amerikai konyha és fürdőszoba került kialakításra, de tartozik hozzá egy erkély is. Az elektromos-, a víz- és a gázvezetékek teljeskörűen felújítottak. A hidegburkolatú helyiségekben padlófűtés van, illetve a lakásban a klíma elektromos előkészítése is megtörtént.
A VIII. kerületi Tömő utcában fekszik a következő, 55 négyzetméteres lakás. A hetedik emeleti ingatlan egészét 2 külön nyíló szoba, konyha, fürdőszoba, külön mellékhelyiség és egy beépített loggia alkotja. A felújított lakás fürdőszobájának, konyhájának és szobáinak a burkolata nagyon jó állapotú.
XVIII. kerület Lónyaytelep részén található ez a 63 négyzetméteres lakás. A második emeleti ingatlanban egy nappali, 2 hálószoba, egy konyha, egy fürdőszoba és egy külön mellékhelyiség került kialakításra. 2017-ben felújításon esett át, amit minőségi anyagokkal valósítottak meg. A nappaliban hűtő-fűtő klíma került beszerelésre, valamint minden szobában van konvektor is.
A X. kerületi Ihász közben épült, lifttel ellátott társasházban kapott helyet ez a 63 négyzetméteres lakás. A nyolcadik emeleti ingatlanban egy amerikai konyhás nappali, 2 hálószoba, egy fürdőszoba és egy külön mellékhelyiség található. A panorámás lakáshoz tartozik gardrób, klíma és egy 6 négyzetméteres erkély is. 2004-től kezdve folyamatosan korszerűsítették a lakást.
A VIII. kerületi Palotanegyedben található ez a 37 négyzetméteres lakás. Az ingatlan egy klasszikus téglaépítésű, polgári stílusú belvárosi házban került kialakításra. A második emeleti lakásban egy szoba, egy étkezővel ellátott konyha és egy fürdőszoba kapott helyet.
A IX. kerületi lakás kínálatban természetesen kertkapcsolatos lakást is találunk, ha megengedhetjük magunknak. Ezt a 41 nm-es lakást például 45 millió forintért kínálják a Sobieski János utcában, ami szintén közel van a Semmelweis Egyetemhez.
Lakáshitel: feltételek és követelmények
A lakáshitel felvétele komoly döntés, amelynek számos feltétele van. A bankok minden esetben meghatározzák a minimálisan elvárt jövedelem nagyságát, ami általában a minimálbér, vagy ezt meghaladó összeg.
Jövedelmi követelmények
Sokan nem tudják, hogy vannak úgynevezett elsődleges illetve másodlagos jövedelmek. A bankok elvárják, hogy az elsődleges jövedelemből összejöjjön a minimálisan elvárt összeg, ami ha teljesül, akkor a másodlagos jövedelmet is figyelembe veszik a bevállalható havi törlesztő meghatározásánál.
Elsődleges jövedelmek: munkabér, vállalkozói jövedelem, öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj.
Másodlagos jövedelem: GYES, GYED, családi pótlék, bónusz stb.
A KATA-s vállalkozó esetében a NAV által kiállított jövedelemigazoláson az éves kiszámlázott összeg 60%-a szerepel.
A hiteligénylők jövedelme legfeljebb 50 százalékig vagy 60 százalékig terhelhető hitellel, az összegtől függően.
Kismama jövedelmének elfogadása
A gyermekvállalás és a lakásvásárlás, ezzel pedig a hitelfelvétel sok esetben összekapcsolódik. Vagy azért, mert az első gyermek megszületésének idejére a család már szeretne saját otthonban élni, vagy azért, mert az új jövevény miatt a meglévő lakás már kicsi lesz, ezért váltanának nagyobbra.
- Van bank, ahol a várandós nő aktuális nettó jövedelmét veszik alapul, ám azzal a kikötéssel, hogy a munkáltatónak nyilatkoznia kell, mikortól várja vissza az anyukát, valamint az adósnak vállalnia kell, hogy az adott időponttól munkába fog állni.
- Van bank, ahol az aktuális nettó jövedelmet csökkentett mértékben, például 70%-os aránnyal veszik csak számításba.
- Olyan bankkal is találkozhatunk, ahol ilyenkor a GYES összegével számolnak csak.
A GYES-t és a GYED-et önállóan nem fogadjuk el jövedelemként, így ha Ön csak ilyen bevétellel rendelkezik, akkor egyedül nem kaphat hitelt. Megoldás lehet egy olyan adóstárs bevonása, aki rendszeres, igazolható, legalább 3 hónapja fennálló, megfelelő havi jövedelemmel rendelkezik.
A családi pótlékot önállóan nem fogadjuk el jövedelemként, így ha Ön csak ilyen bevétellel rendelkezik, akkor egyedül nem kaphat hitelt. Megoldás lehet egy olyan adóstárs bevonása, aki rendszeres, igazolható, legalább 3 hónapja fennálló havi jövedelemmel rendelkezik.
Foglalt ingatlanok és hitelképesség
A BISZ Zrt. honlapja szerint 2019 végén 1,2 millió fennálló és 263 ezer megszűnt mulasztást tartottak nyilván Magyarországon. A Központi Hitelinformációs Rendszerben (korábbi, máig népszerű nevén, a BAR-listán) tartják nyilván az adósok mulasztásait.
A bankok egy hiteligény elbírálásakor kötelesek ellenőrizni, hogy az igénylő fennálló vagy úgynevezett megszűnt mulasztással szerepel-e benne.
Azok, akik már rendezték hiteltartozásukat, ám azóta nem telt el legalább egy év, úgynevezett passzív KHR-státuszúak lesznek. Ők nem kaphatnak, ám lakáshitelhez jutni van esélyük, ugyanis a lakáshitel kalkulátor által vizsgált 13 bank közül néhány hitelezi őket.
Önerő és egyéb fedezetek
Csak akkor tudunk hitelt nyújtani, ha Ön rendelkezik egy meghatározott összegű önerővel. Azaz Önnek a saját pénzéből kell fedeznie azt az összeget, ami a hitelen felül még hiányzik az ingatlan megvásárlásához.
A saját pénzén kívül az önerő lehet lakáscélú megtakarítás vagy állami támogatás is (pl. Falusi CSOK).
Lakáshitel esetén legalább 20% önerőre van szükség.
Megfelelő plusz fedezet bevonása mellett az ingatlanok értékétől függően akár önerő nélkül is kaphat hitelt.
Igen, megfelelő plusz fedezet bevonása mellett az ingatlanok értékétől függően akár önerő nélkül is kaphat hitelt.
A lakáshitel igénylésének folyamata
A hitel igénylésének 2 alapvető feltétele, hogy Ön vagy adóstársa rendelkezzen:
- rendszeres, igazolható, legalább 3 hónapja fennálló havi jövedelemmel, melynek összege eléri a havi nettó 193 000 forintot,
- és egy olyan ingatlannal, ami a hitel fedezete lehet.
Az Ön céljától függően a hitel igénylésének lehetnek további feltételei, melyekről munkatársaink tájékoztatják Önt a hitel igénylése előtt.
Előzetes hitelbírálat
Igen, már a tájékoztatás során kérheti a díjmentes, előzetes hitelbírálatot. Az Ön által megadott adatok alapján a bírálat során 90 százalékos pontossággal meg tudjuk mondani, hogy Ön kaphat-e hitelt, és ha igen, mennyit. Az előzetes hitelbírálatot az Ön által megadott adatok alapján adjuk, mely adatok igazolására a hitelkérelem benyújtásakor van szükség.
Hitelbírálat és folyósítás
A hitelkérelem beadása után fog megtörténni az ingatlan értékének megállapítása és a hitelbírálat. Ez az időszak kb. 3 hét, mely során a tanácsadója fogja tájékoztatja Önt a következő lépésekről.
Mielőtt átutaljuk a kölcsön összegét, Önnek teljesítenie kell a kölcsönszerződésben foglalt folyósítási feltételeket és a szerződések alapján közjegyző előtt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tegyen.
- a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanra vonatkozó, a bank által előírt feltételeknek megfelelő lakásbiztosítással
- és OTP lakossági folyószámlával, amiről a hitelt törleszti, és amelyre megadta a kölcsön törlesztésére vonatkozó megbízást.
Ezenkívül gondoskodjon arról, hogy be legyenek fizetve a kölcsön folyósításával összefüggő banki és a jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésének földhivatali költségei.
A folyósítás részletes feltételeiről munkatársaink a szerződéskötés során részletesen tájékoztatják Önt.
Hogyan igényeljünk lakáshitelt? - bankmonitor.hu
Hitelkiváltás és kedvezmények
Igen, más banknál felvett ingatlanfedezetű hitelét kedvezőbbre cserélheti bankunknál.
Lakáshitel igénylése esetén bankunknál Ön kedvezményt kaphat a bankunkhoz utalt jövedelme (hűség szolgáltatás) után. Időszakos akcióink keretében bizonyos kezdeti díjakat is elengedhetünk. Az aktuális akcióinkról tanácsadónk fogja tájékoztatni Önt a hitel igénylésekor.
Szerződésmódosítás és előtörlesztés
A kölcsönszerződés módosítására akkor van szükség, ha változás történik az alábbiakban: fedezet, futamidő, kötelezettek személye.
Ha az Ön (vagy egyéb kötelezett) kérése miatt van szükség a szerződésmódosításra, akkor a szerződésmódosítási díjat Önöknek, azaz a kötelezetteknek kell megfizetnie a vonatkozó hirdetményekben és üzletszabályzatban foglaltak szerint.
Igen, Önnek lehetősége van részleges vagy teljes összegű előtörlesztésre. Számoljon vele, hogy az előtörlesztésnek van díja, és bizonyos esetekben szükség lehet a hitel igénylésekor igénybe vett akció keretében elengedett díjak megfizetésére is. Kérjük, a részletekről tájékozódjon munkatársainknál!
tags: #45 #millio #lakas #menesi #ut