A lakás birtokba adásának feltételei és jogi vonatkozásai

Az ingatlan adásvétel vagy bérbeadás folyamatának egyik legfontosabb, mégis gyakran elhanyagolt lépése a birtokbaadási jegyzőkönyv elkészítése. Ez a dokumentum rögzíti az ingatlan állapotát az átadás-átvétel pillanatában, és védelmet nyújt mind az eladónak/bérbeadónak, mind a vevőnek/bérlőnek a későbbi vitákkal szemben.

Birtokbaadás avagy kulcsátadás

A kulcsátadás, hivatalos nevén birtokbaadás mint jogintézmény jogi jelentőségét az adja, hogy a birtokátruházás napjától kezdve jogosult a vevő az ingatlan használatára (azaz beköltözhet), szedi az ingatlan hasznait (ő adhatja bérbe), viseli terheit (fizeti az adókat a következő adóévtől), átírhatja a közműveket. Innentől a vevő viseli az ingatlanban beállott olyan kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

Miért fontos a birtokbaadási jegyzőkönyv?

Egyszerűen fogalmazva, a birtokbaadási jegyzőkönyv egy olyan dokumentum, amelyet az eladó és a vevő közösen készítenek az ingatlan átadásakor. Ez tartalmazza az ingatlan aktuális állapotát (pl. a mérőórák állását, az esetleges sérüléseket, hiányosságokat), valamint azt, hogy milyen feltételekkel kerül átadásra.

A birtokbaadási jegyzőkönyv (vagy ingatlan átadás-átvételi jegyzőkönyv) egy hivatalos dokumentum, amely ingatlanvásárlásnál és -bérlésnél is kulcsfontosságú. A birtokbaadási jegyzőkönyv eladó, vevő, bérbeadó és bérlő érdekét egyaránt védi.

Amikor eladsz, vagy vásárolsz egy ingatlant, a birtokbaadási jegyzőkönyv egy olyan dokumentum, amire talán nem gondolsz elsőre, de később életmentő lehet, pedig egy gyakran kihagyott és gyakran alábecsült dokumentumról van szó!

példa: átadás-átvételi jegyzőkönyv kitöltése

A jegyzőkönyv tartalma - mit kell feltétlenül rögzíteni?

A birtokbaadási jegyzőkönyv egy hivatalos dokumentum, ami a kulcsok átadásával egyidőben, az eladó és a vevő, vagy a kiadó és a bérlő jelenlétében rögzíti a birtokbaadás dátumát, az ingatlan állapotát, esetleges hibákat, hiányosságokat, a mérőóraállásokat, berendezési tárgyakat.

A felek, azaz az eladó és vevő adatai, születési hellyel, idővel anyjuk nevével és személyazonosító jelükkel, valamint lakcímükkel együtt.
A mérőórák állása, gyári száma és fotója - villanyóra, vízóra, gázóra és távhőmérők. Fotózd le a mérőórák állását, olvasd le az értékeket, és írd be őket a birtokbaadási jegyzőkönyvbe.
A lakás állapota: nyílászárók, burkolatok, bojler, gázkazán, vezetékek, konnektorok, esetleges repedések, sérülések.
A megállapodás szerinti berendezési tárgyak, bútorok és lomok listája - azt is rögzíteni kell, melyek maradnak az ingatlanban.
A birtokbaadás dátuma és az átadott kulcsok száma, azon zárakhoz tartozó kulcsok megjelölése.
Az eladó nyilatkozata a közüzemi tartozásokról: kérj az eladótól nullás igazolásokat.
Tanúk aláírása és a felek aláírásai; a dokumentum abban az esetben lesz hivatalos, ha mindkét fél aláírja, de a legjobb, ha tanúk is szerepelnek rajta.

A fentieken túl megegyezés szerint bármivel bővíthető, amit a felek fontosnak tartanak. Tipp: A szöveges leírás mellett érdemes fotókat is készíteni és csatolni a jegyzőkönyvhöz.

A birtokbaadás gyakorlati menete - lépésről lépésre

Menj végig az eladóval közösen az ingatlanon; alaposan nézd át, minden abban az állapotban van-e, amit szerződéskötéskor rögzítettetek.
Fotózd le a hibákat és az általános állapotot; a dokumentumban rögzíts minden eltérést a szerződésben foglaltaktól.
Rögzítsd a mérőórák állását és gyári számait; készíts fényképet mindegyik mérőről.
Kérj az eladótól nullás igazolásokat, és írasd alá mindkét féllel a birtokbaadási jegyzőkönyvet.
Ha a lakás kiürítése vagy lomtalanítása nem történt meg, rögzítsd ezt a jegyzőkönyvben, és őrizd meg a kiürítéssel kapcsolatos számlákat.

Közüzemi ügyek és átírások

A birtokba adás fontos része a közüzemi mérőórák leolvasása és a szerződések átírása. A birtokbaadási jegyzőkönyvben minden esetben pontosan rögzítsd a mérőórák állását, azok gyári számával együtt. Ezek alapján a vevő megkezdheti a közművek átírását, felújítást, vagy akár a lakás/ház teljes átalakítását.

A közműveket birtokba adás után 15 napon belül kell átíratni a nevedre függetlenül attól, hogy beköltözöl-e a lakásba. Ha a bejelentést nem teszed meg a közművek felé 15 napon belül, az kötbért vagy bírságot vonhat maga után.

Az átírást intézheted online vagy személyesen; az átírást intéző dokumentumokhoz szükség lesz az adásvételi szerződésre és a birtokbaadási jegyzőkönyvre, amely tartalmazza a mérőórák állását.

Ha az ingatlanodhoz kapcsolódó szolgáltatók regisztráltak az e-bejelentő felületére, a víz-, áram-, gáz-, távhő és egyes távközlési szolgáltatások átírását ingyenesen intézheted online.

Kitakarítás, kiürítés, költségek

A birtokátruházással kapcsolatos költségek (például a takarítás, lomtalanítás) az eladót terhelik, még akkor is, ha erre az adásvételi szerződés nem tér ki. Az eladó felelős a kiköltözésen túl a birtokbaadással kapcsolatos összes költségért, tehát alapesetben ő fizeti a kitakarítás és kiürítés költségeit is.

Még a kulcsok átvétele előtt hívjuk fel az eladó figyelmét, hogy a lomtalanítást vagy neki kell elvégeznie, vagy a költségét (például takarítócég, vagy konténer bérlése) fedezni.

Az adásvételi szerződésben foglaltaktól eltérő állapotot rögzítsük a birtokbaadási jegyzőkönyvben és támasszuk alá fotókkal, videóval is, a kiürítés során felmerülő költségek számláit pedig őrizzük meg.

Szavatosságok és jogorvoslat

A szavatossági igénnyel akkor élhetsz, ha az ingatlan nem a megtekintéskor megismert állapotban van, vagy nem felel meg a rá vonatkozó minőségi előírásoknak. A szavatosságot a teljesítéstől számítva 5 évig érvényesítheted. Az eladó nem felel a jól látható, szerződéskötéskor ismert hibákért.

A hiba észlelésekor először írásban kell az eladót felszólítani. Ha erre nem reagál vagy elutasítja, bíróságon lehet pert indítani. A felettes szerv: az ingatlan fekvése szerinti bíróság (polgári peres eljárásban). A polgári peres eljárásnál perköltségek merülhetnek fel.

Az általános kellékszavatosság (pl. rejtett hiba) a lakás átadás-átvételétől számított 5 év. A jelentős és szándékosan eltitkolt hiba esetén nincs elévülési idő.

Jogi háttér és kötelező szabályok

A birtokbaadás szabályait a Polgári Törvénykönyv rendelkezései tartalmazzák: az adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles. Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is.

A Ptk. szerint ha az eladó az ingatlan birtokát már a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi az ingatlan hasznait, viseli terheit és az ingatlanban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

A birtokbaadás időpontját az eladóval közösen az adásvételi szerződésben kell meghatározni. A birtokbaadást a legtöbb adásvételi szerződés a vételár rendezését követő, maximum 10 napos határidőben állapítja meg, de ettől eltérő határidőben is megállapodhatnak a felek. Javasolt pontosan meghatározni ennek végső határidejét azzal a kitétellel, hogy ennél korábbi időpontban is megegyezhetnek a felek.

Dokumentálás, aláírás, tanúk, ügyvédi ellenjegyzés

A dokumentum abban az esetben lesz hivatalos, ha mindkét fél aláírja, de a legjobb, ha tanúk is szerepelnek rajta. Nem elvárás, és nem is kimondottan gyakori, hogy a birtokbaadási jegyzőkönyvet ügyvéd által ellenjegyezzük. Különleges esetben azonban érdemes megfontolni, ez ugyanis erősíti a jegyzőkönyv bizonyító erejét.

A birtokbaadási jegyzőkönyvet előkészítheti az ügyvéded, vagy te is tölthetsz le hozzá sablont. Sablonokat az átadás-átvételi jegyzőkönyvhöz és egyéb átíráshoz szükséges dokumentumhoz az e-bejelentő oldalán találsz.

Közérthető tippek vevőknek és eladóknak

Ne kapkodjatok: fontos, hogy a jegyzőkönyvet alaposan átnézzétek, mielőtt aláírjátok.
Fotózz és videózz mindent, különösen a szerződéstől eltérő állapotokat; őrizd meg a számlákat, blokkokat.
Ha bútorok maradnak az ingatlanban, azt írásban rögzítsétek, mert ezek ingóságnak minősülnek.
Győződj meg róla, hogy minden kulcsot megkaptál, és az eladó megmutatja, melyik kulcs melyik zárhoz tartozik.
Ragaszkodj a nullás igazolásokhoz a közüzemi szolgáltatóktól.
Ha szeretnéd növelni a jegyzőkönyv bizonyító erejét, fontold meg ügyvéd bevonását vagy tanúk jelenlétét.

A birtokbaadás kapcsolódó adminisztratív teendői

Ha beköltöztél a lakásba, 3 munkanapon belül be kell jelentened a lakcímváltozást. Ezt ingyenesen megteheted személyesen kormányablakban, az új lakcím szerint illetékes jegyzőnél, vagy online. Az új lakcímkártya igénylése 3 700 Ft-ba kerül. Ha a lakcímkártya postázását kéred, 2 000 Ft kézbesítési díjat is fizetned kell.

Ha minden információ rendelkezésre áll és helyes, személyes lakcímbejelentés esetén azonnal kiállítják a lakcímkártyát. Online lakcímbejelentés esetén 8 nap ügyintézési idővel és a postai kézbesítés idejével is számolni kell.

Illetékek és adózási tudnivalók

Lakásvásárlás esetén vagyonszerzési illetéket kell fizetned a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) felé. Ehhez jelezni kell feléjük, hogy lakást vettél (vagyonszerzés). Egyes államilag támogatott hiteleknél nem kell illetéket fizetni lakásvásárlás esetén.

A NAV egyösszegben írja elő az illetékfizetést, de van lehetőség részletfizetésre is. Ha ez az első lakásod, és nincs egyéb adótartozásod a NAV felé, akkor a kérelem benyújtása után automatikusan engedélyezi a maximum 12 havi részletfizetést. Részletfizetést más esetben is igényelhetsz, maximum 1 millió forintnál alacsonyabb összegre és legfeljebb 12 hónapra. Ezt évente egy alkalommal lehet igényelni.

Gyakran előforduló problémák és buktatók

A legtöbb esetben nem javasoljuk az ingatlan birtokbaadását a teljes vételár kifizetése előtt, hiszen addig nem teljesültek az adásvételi szerződésben foglalt kritériumok, és utólag sok problémát okozhat az eladó számára. Az ingatlan adásvételek leggyakoribb problémái többségükben a szerződéskötésnél keletkeznek, és a birtokbaadásnál válnak nyilvánvalóvá.

Ha előre nem tisztáztuk a birtok átadásának feltételeit, ezt követően legalább a birtokbaadási jegyzőkönyv felvételekor rögzítsük az ingatlan állapotát, őrizzük meg a kiürítéssel, kitakarítással kapcsolatos számláinkat, blokkjainkat, esetleg a felek nyilatkozatát arról, hogy ki-milyen állásponton van és kérjük ügyvéd tanácsát!

Hasznos tanácsok az ügyvédi segítség igénybevételéhez

Az ingatlan adásvétel jogi szempontból is „komoly dolog”, ezért állapítanak meg a jogszabályok különböző formai szabályokat annak garanciájaként, hogy szabályozott keretek között kerüljön sor a jogügylet lebonyolítására. Bár a jogszabályok szerint ügyvédnek csak az adásvételi szerződést kötelező ellenjegyeznie, a saját dolgokat könnyíted meg, ha az ingatlanvásárlás első lépésétől - például a foglaló átadásától - egészen az utolsóig, azaz a birtokbavételi jegyzőkönyv aláírásáig szakértő jogi segítségre hagyatkozol.

Az idő múlásával a jogszabályok változhatnak, ezért is fontos, hogy ügyvédhez forduljunk, aki naprakész a jogszabályok világában. A jelen írások nem tekinthetők konkrét állásfoglalásnak.

Összefoglaló gondolatok

Ha birtokbaadási jegyzőkönyvet kell készítened az már jót jelent, hiszen minden bizonnyal a nehezén már túl vagy egy sikeres ingatlanvásárlásnak. Lehet, hogy itt már nem milliók forognak kockán - hiszen eddigre már meggyőződtél például az ingatlan tehermentességéről -, de egy kis oda nem figyeléssel még mindig járhatsz rosszul anyagilag és okozhatsz magadnak kellemetlenségeket a jövőre nézve.

Ezért fontos, hogy alaposan készítsd el a birtokbaadási jegyzőkönyvet, rögzíts mindent, ami a későbbi jogvita elkerüléséhez szükséges, és szükség esetén kérj jogi segítséget.

tags: #a #lakas #birtokba #adasat