Beépíthetőség és szintterület-vizsgálatok a telek alapján: alapvető mutatók és gyakorlati szemlélet
A beépítési százalék, az a viszonyszám, mely a telek beépítettségét fejezi ki.
Példa: van egy 1000 m2-es telekterület, és arra 250 m2 alapterületnyi épületet tervezel, akkor a 250 m2-et elosztod 1000 m2-tel, eredményként 0,25 öt, azaz 25 %-ot kapsz.
Itt arra érdemes figyelned, hogy a beépített alapterületnél a mindenkori terepcsatlakozás felett 1,0 m magasságban futó (képzeletbeli) metszősík által elmetszett alapterületet kell figyelembe venned!
Egy további mutató teszi érthetővé, hogy egy épület az adott telken hány szintes lehet.
A szintterületi mutató az építmény összes szintjének összes beépített alapterülete, elosztva a telek területével.
Az üres padlástér nem számít ebbe bele, de a beépített tetőtérnek, az 1,90 m feletti részét bele kell számolni a határoló szerkezetekkel együtt!
Lépcsőház esetén a lépcső területét bele számoljuk, az induló szinten a lépcső alatti terület 1,90 m belmagasság feletti részét is!
Kövess, lájkolj, oszd meg!
A maximális beépíthetőség azt mutatja meg, hogy egy telek területének legfeljebb mekkora hányadát fedhetik le építmények.
Ez az arány százalékban van meghatározva, és kifejezi, hogy legfeljebb mekkora alapterületű épület(ek) helyezhetők el a telken.
Kerti építmények (pl. például kertek) hatásai és korlátai beépíthetőséget befolyásolhatják.
A maximális beépíthetőség nem egységes mindenhol, hanem az építési övezetre vagy övezeti besorolásra vonatkozó helyi építési szabályzat (HÉSZ) vagy az országos szabályozás (pl. OTÉK - Országos Településrendezési és Építési Követelmények) határozza meg.
A beépíthetőség önmagában nem határozza meg, hogy pontosan mekkora és milyen jellegű épület építhető a telekre.
Építkezel? Kanizsai Tamás, a T-Survey Kft. alapítója és tulajdonosa vagyok.
Pályafutásom során közel három évtizede foglalkozom geodéziával és geodéziai célú térképek készítésével.
Hiszünk abban, hogy fontos a geodézia szerteágazó rendszerének megismertetése, valamint az általunk nyújtott szolgáltatások és mérnöki megoldások bemutatása partnereink és a szakma iránt érdeklődők számára.
Az ingatlanvásárlás, építkezés és tervezés területei számtalan rejtett kihívást rejlenek, amelyek előre nem mindig láthatóak, különösen azok számára, akik nem foglalkoznak nap mint nap ezen területekkel.
Szakmai cikkeinkkel célunk, hogy partnereink mélyebb betekintést nyerjenek a geodéziai szempontok fontosságába.
Legyen szó tervezésről, ingatlanvásárlásról, tervezési - kivitelezési folyamatokról, vagy akár a földhivatali és földügyi eljárásokról.
Cikkeink segítségével tisztázni kívánjuk azokat a gyakran bonyolultnak tűnő folyamatokat, amelyekkel ingatlanprojektjeik során találkozhatnak.
Remélem, hogy a T-Survey Kft. Itt, a Blogomon, nem olvashatod szerelmi horoszkópod, nem adok öltözködésedhez aktuális divattippet, és ma sem küldök ingyenes rúzsmintát!
Múlt héten a beépítési módokat tanulmányozhattad, most a többi jellemző beépítési mutatót is ismertetem.
Beépítési százalék, az a viszonyszám, mely a telek beépítettségét fejezi ki.
Példa: van egy 1000 m2-es telekterület, és arra 250 m2 alapterületnyi épületet tervezel, akkor a 250 m2-et elosztod 1000 m2-tel, eredményként 0,25 öt, azaz 25 %-ot kapsz.
Itt arra érdemes figyelned, hogy a beépített alapterületnél a mindenkori terepcsatlakozás felett 1,0 m magasságban futó (képzeletbeli) metszősík által elmetszett alapterületet kell figyelembe venned!
Egy további mutató teszi érthetővé, hogy egy épület az adott telken hány szintes lehet.
A szintterületi mutató az építmény összes szintjének összes beépített alapterülete, elosztva a telek területével.
Az üres padlástér nem számít ebbe bele, de a beépített tetőtérnek, az 1,90 m feletti részét bele kell számolni a határoló szerkezetekkel együtt!
Lépcsőház esetén a lépcső területét bele számoljuk, az induló szinten a lépcső alatti terület 1,90 m belmagasság feletti részét is!
Kövess, lájkolj, oszd meg!
Aztán, amikor úgy döntesz, hogy elérkezett az ideje az otthonteremtésnek, több alternatíva közül választhatsz.
Nem mindegy például, hogy csak azért költözöl be egy településre, mert megtetszett ott egy lakás vagy egy ház, vagy azért, mert mindig is azon a helyen képzelted el az életed.
Amikor “csak” egy épülethez ragaszkodsz, és nem az egész miliőhöz, megvan az esélye annak, hogy hamar kiábrándulsz.
Hiába például, hogy szívesen kibővítenéd a ház alapját, vagy örülnél egy plusz egy emeletnek, az elképzelések megvalósítása ebben az esetben nem megy ilyen könnyen.
Ezzel szemben az építkezés első számú hátránya, hogy rengeteg időt felemészt - már egészen a tervdokumentáció készítésétől kezdve.
Mi azonban mégis azt mondjuk, hogy minden perce megéri.
Ahhoz viszont, hogy ez valóban megtörténhessen, a korábban említett építési telek beépíthetőségét érintő rendeletek miatt, a telek kiválasztásánál is résen kell lenned.
Segítségként több gondolatot is összegyűjtöttünk a témában.
Ha még épp abban a fázisban tartasz, hogy megtaláld a kedvedre való építési telket, akkor fontos, hogy már az első perctől a megfelelő szempontokat kövesd.
Ez alatt azt értjük, hogy amint találsz egy olyan lehetőséget, ahol hosszú távon is el tudod képzelni az életed, össze kell vetned a gyakorlatot az elmélettel!
Természetesen egy telekvásárlással és építkezéssel kapcsolatban lehetetlenség egyszerre szem előtt tartani az összes szempontot, ezért segítünk szelektálni.
Ahogyan egy ingatlan - úgy egy telekvásárlás előtt is egy körültekintő hozzáállásra van szükség.
Mielőtt bárkinek fizetnél, győződj meg róla, hogy a telek valóban az eladója birtokában van!
Ha például a telek mögötti területre másnak szüksége van (és csak a te telkeden keresztül lehet eljutni oda), akkor nagy valószínűséggel később is neked kell majd biztosítanod az áthaladást mások számára - ezt nevezik szolgalmi jognak.
A telek tájolása egy elég alapvető kiindulási pont.
Mivel az egyes helyiségek mind más funkciót töltenek be, így fontos, hogy gépészet nélkül is mindegyik a megfelelő irányba legyen tájolva.
Végérvényben ezzel nem csak a helyiségek funkcionalitását maximalizálhatod, de a komfortos térérzethez is jelentős mértékben hozzájárulhatsz.
A korábbiak értelmében, a gyakorlat általában azt mutatja, hogy minden olyan helyiséget (ahol kevésbé van szükség direkt napfényre), északi és keleti oldalra terveznek.
Ennek ellenére a közösségi helyek kialakításakor - mint nappali, ebédlő, stb. -, jellemzően a déli tájolást javasolják a tervezők.
Ezek a helyiségek nyáron annyira fel tudnak forrósodni, hogy a hűtési rendszer beépítésére nagy valószínűséggel gondolni kell majd.
A helyiségek megfelelő tájolása nem kizárólag csak a funkcionalitás és kényelem miatt lehet fontos.
A passzívház röviden megfogalmazva egy olyan épület, ami energiatakarékosabb, mint egy klasszikus épület.
A tájolás ekkor különösen nagy jelentőséggel bír, hiszen egy passzívház esetén még több mindenre kell figyelni.
Végül elérkeztünk a legfontosabb szemponthoz az telek beépíthetőségéhez.
Nehezítő körülmény, hogy az OTÉK előírásai és az építési telek övezeti besorolása mellett, a különböző települések sajátos építési szabályait is követni kell.
Mint a felsorolásból láthatod, rengeteg mindenen múolhat az, hogy tudod-e követni a vágyaid megvalósítását.
Egy kiváló építész biztos, hogy tud neked javasolni olyan alternatívákat vagy megoldásokat, amikért megéri kompromisszumot kötni.
Építési övezet: A beépítésre szánt területeken belül a területrészek sajátos építési használatának megfelelő besorolás, amelyhez az építés feltételei és módja, valamint a beépítés és a telekalakítás szabályai a helyi építési szabályzatban kerülnek meghatározásra.
[OTÉK 253/1997. Korm. rend. 1. sz.]
Telek zöldfelülete: A teleknek az OTÉK szerinti azon növényzettel borított területe, ahol a termőtalaj és az eredeti altalaj között nincs egyéb más réteg.
Telek legnagyobb beépítettsége: a telek beépített területének a telek teljes területéhez viszonyított megengedett mértéke.
Épületmagasság: Az épület F/L aránya alapján határozható meg, ahol F a külső és belső síkfelületek összegzett hosszának aránya, L pedig a hosszok összegzett értéke.
Homlokzatmagasság: Az épület homlokzatának magasságát az F/L alapján kell megállapítani.
A telek beépíthetőségét mindenek előtt a beépítési százalék adja meg, amely meghatározza, hogy a ház mekkora helyet foglalhat el a telek teljes területéből.
Emiatt egyáltalán nem mindegy, hogy a külső falszerkezet vastagsága és a belső válaszfalak mennyire kerülnek be a számításba.
Tehát minél több helyiség kialakítását tervezed, annál több hasznos négyzetmétert veszíthetsz.
Beépített területnek egyébként az épület(ek) külső vonalán belül eső részt nevezzük.
Így a beépíthetőség mértékébe bele kell számítani a rendezett terepnél legalább 1,00 méterrel magasabb teraszt, pincét, stb., illetve az 1,50 méternél nagyobb kinyúlású előtetőnél, erkélynél stb.
A telek beépíthetőségét a beépítés módja is befolyásolja.
Rengeteg beépítési mód létezik, amiket fontos ismerned ahhoz, hogy mindenképp jól válaszd ki az építési területet.
A következő fogalmat az OTÉK 253/1997 (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 34 §. 3. A beépítés módját az építési hely is befolyásolja.
Viszont a telken belül nem mindegy, hogy hova kerül a ház a védett területként meghatározott kertrészek miatt.
Az építési hely nagysága nem azonos a beépítési százalék alapterületben meghatározott értékével.
Jó ha tudod: az OTÉK szerinti kertszakaszok minimum értékei változhatnak, hogyha a helyi szabályozási tervben más paramétereket adtak meg.
Ilyen például, hogyha egy saroktelekről van szó, ahol nincs hátsó kert, kizárólag oldalkertről beszélünk.
Az építkezés fogalmaiba és folyamataiba laikusként könnyen bele lehet kavarodni.
Ezért a C60 építészeti iroda munkatársaiként már a kezdetekkor úgy döntöttünk, hogy a műszaki tanácsadást is pont ugyanolyan fő tevékenységként kezeljük, mint akár az építészeti-, illetve belsőépítészeti tervezést.
Gyakorlati útmutató telekválasztáshoz és beépítéshez
Ha telekválasztás előtt állsz, érdemes előre átgondolni a tájolás és a beépítési mutatók közti összefüggéseket, mert ezek határozzák meg a későbbi komfortot és költségeket.
A telek tájolása és az éghajlati viszonyok figyelembevételével lehet a legoptimálisabb a helyiségek pozicionálása és a passzívház szemléletben a hatékonyság növelése.
A körültekintő előkészítés segít abban, hogy a telek kiválasztása után a tervezési fázis gördülékeny legyen, és a végső otthon megfeleljen az igényeknek.
Építészeti tanácsadásunk célja, hogy konkrét alternatívákat és megoldásokat kínáljon, amelyekért érdemes kompromisszumot kötni a tényleges lehetőségek érdekében.
| Mutató | Szimbólum | Példa |
|---|---|---|
| Beépítés százaléka | Beépítettség | 250 m2 / 1000 m2 = 25% |
| Szintterületi mutató | SZM | Összes beépített alapterület / Telek terület |
| Telek zöldfelülete | Zöld | OTÉK szerinti növényzettel borított terület |
tags: #acs #maximalis #beepithetoseg