Adásvétel utáni tájékoztatás: adózási szabályok és 5 éves szabály az ingatlan-veteli/vételi árak kapcsán

A cikkben összegyűjtött információk az ingatlan eladásából származó jövedelem adózását és az ezt befolyásoló 5 éves szabályt, költségek levonhatóságát, valamint az adóbevallás és illeték kérdéseit járják körül. A cél, hogy érthetően bemutassuk, hogyan számolható ki a tényleges jövedelem, és milyen jogszabályok szerint kell eljárni 2026-ban és az ezt követő évekre vonatkozóan.

Általános elv: mikor keletkezik SZJA az ingatlan eladásakor?

szeḿélyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni az ingatlan eladásából származó jövedelem után, amennyiben az eladási ár meghaladja a szerzési árat és az elszámolható költségek összegét. Az adó mértéke 15%, és nem a teljes bevétel után, hanem az adóköteles nyereség után kerül megfizetésre. Az adóalap tehát: bevétel - költségek.

Mi az 5 éves szabály és hogyan hat az adóalapra?

Az úgynevezett öt éves szabály szerint, ha egy ingatlant a megszerzésétől számított öt éven belül adsz el, a nyereség után SZJA fizetendő. Minél régebben vagy tulajdonos, annál kevesebb adóköteles jövedelem keletkezik:

  1. 1. évben a nyereség 100%-a adóköteles
  2. 2. évben 90%
  3. 3. évben 60%
  4. 4. évben 30%
  5. 5. év után 0% (adómentes)

Az időzítés tehát kulcsfontosságú: öt év elteltével az adómentesség teljes mértékben megvalósulhat. A szerzés időpontját a jog szerint a megszerzés jogerőre emelkedésének napja, például adásvételi szerződés földhivatalhoz benyújtásának dátuma határozza meg. Öröklés, adásvétel vagy ajándékozás esetén a szerzés időpontja az öröklés napja vagy az adásvétel bejegyzésének napja lehet.

Hogyan számoljuk ki az adóalapot lépésről lépésre?

1) Bevétel meghatározása: az eladó ténylegesen kapott összeg, ideértve a vételárat és esetlegesen részletekben kapott összegeket vagy kamatot is.

2) Számlával igazolható költségek levonása: ide tartozik a megszerzésre fordított összeg (vételár), illeték, közvetítői díj, ügyvédi díj, értéknövelő beruházások, valamint az eladáshoz kapcsolódó költségek (hirdetés, energetikai tanúsítvány, stb.).

3) Számított összeg (nyereség) = Bevétel - Költségek. Ha a költségek meghaladják a bevételt, nincs adóköteles jövedelem.

4) Adóalap meghatározása a szerzés éve és az eladás éve közötti időtől függően: az 5. évig terjedő időszakban a fent leírt 5 éves szabály szerinti arányosítás érvényes.

Milyen költségek vonhatóak le az adóalapból?

  • Megszerzésre fordított összeg és kapcsolódó kiadások: vételár, illeték, közvetítői jutalék, ügyvédi díj.
  • Értéknövelő beruházások: például szigetelés, nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés, ha számlával igazolhatóak és az eladás előtti 24 hónapon belül történtek, az eladási ár 5%-át meghaladó összegben.
  • Eladáshoz kapcsolódó kiadások: hirdetési díjak, energetikai tanúsítvány költsége, értékbecslés díja, egyéb jogi költségek.

Fontos: minden költséget számlával vagy hiteles okirattal kell alátámasztani. Nem vonható le például olyan kiadás, amit a tulajdonos korábban már más jövedelemmel szemben elszámolt.

Milyen ingatlanok számítanak ingatlannak az SZJA szempontjából?

Az Szja törvény szerint ingatlannak minősül a termőföld, telek, építmény és az épület. Mindegyik ingatlanra ugyanazok a szabályok vonatkoznak. Következésképpen a lakás eladása, családi ház értékesítése, nyaraló vagy telek eladása is azonos alapelvek szerint adózik.

Eredet és jogcím a szerzés időpontjának meghatározásához

  • Öröklés: szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.
  • Házassági vagyonközösség: mindkét fél számára ugyanaz a szerzési időpont.
  • Új építés vagy bővítés: szerzési időpont az utolsó használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének napja vagy a bejelentés napja.
  • Lízing alapján szerzett ingatlan: a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont.

Bevallás és adóhatóság felé történő bejelentés

Ha 2025-ben adod el ingatlanodat, az adóbevallást és az adót 2026. május 20-ig kell benyújtani a 25SZJA nyomtatványon vagy NAV által készített tervezet kiegészítésével. Ha adóköteles jövedelem keletkezik, ezt a határidőig be kell vallani és megfizetni is. Amennyiben adómentes az eladás (pl. öt éve megszerzett ingatlan), vagy nem keletkezik jövedelem, bevallásra sincs szükség.

Illeték és más fizetési kötelezettségek

Az ingatlan eladása után az eladó általában SZJA-t fizet a nyereség után. Az illetéket a vevő fizeti az ingatlan vásárlásakor, általában a forgalmi érték 4%-a után, és az egyenesági rokonok vagy házastárs közötti adásvétel esetén illetékmentes lehet. Az ún. cserét pótló vétel kedvezménye szerint ha a vevő az előző lakását felvásárlás után adja el és vásárol egy másikat, a különbözet után lehet 4%-os illetéket fizetni.

Mi történik, ha nem vallom be az eladást?

A NAV a földhivatali adatok és az illeték-kiszabás alapján automatikusan értesülhet az ügyletről. Az eladási bevétel és az adó elhanyagolása adóbírságot és késedelmi pótlékot vonhat maga után, és a 2031. december 31-ig elévülésig még ellenőrizhetőek az adatok. Emiatt minden dokumentumot és szerződést meg kell őrizni legalább 6 évig, az adóbevallás évétől számítva.

Az Öröklött vagy ajándékba kapott ingatlan adózása

Örökölt ingatlan esetén a szerzés időpontja az örökhagyó halála, és az adóalap kiszámítása az öröklési érték vagy forgalmi érték alapján történik. Öröklés esetén az adó mértéke attól függ, hogy az eladás milyen időpontban történik a szerzéstől számítva. Öröklés után öt évnél régebbi megszerzés esetén az eladás adómentes lehet. Ajándékba kapott ingatlan eladásakor is adóköteles jövedelem keletkezhet, de az adó mértéke a nyereség mértékétől függ.

Ingatlanértékesítés és adózási kalkulátorok

A NAV honlapján elérhető ingatlanértékesítés kalkulátor segít kiszámolni a nyereséget és az adót a leggyakrabban előforduló esetekben. A kalkulátor mellett érdemes áttanulmányozni a NAV 09. számú információs füzetét az ingatlanértékesítésről és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemről.

Gyakorlati tippek és érvényes gyakorlati példák

- Ha lehet, várd ki az öt év teljes elteltét az adómentesség eléréséhez. Ha ez nem lehetséges, minden egyes év késleltetésével csökkenthető az adó mértéke.

- Gyűjtsd össze és őrizd meg az összes kapcsolódó bizonylatot: adásvételi szerződés, ügyvédi díjak, vagyonszerzési illeték, beruházások számlái, hirdetési díjak, energetikai tanúsítvány és egyéb költségek. Ezek a költségek befolyásolhatják az adóalapot.

- Ha valaki úgy próbálja kikerülni az adót, hogy alacsonyabb vételi árat tüntet fel a szerződésben, az jogsértő és büntetendő. Az adóhatóság büntetésekre és adóbírságra számíthat.

Infografika: Az 5 éves szabály hatása az adófizetésre

1099 Negyedéves adókalkulátor szabadúszóknak 2026 – Ingyenes eszköz

tags: #adasvetelt #kovetoen #vasarolt #ingatlan #vetelaranak

Népszerű bejegyzések: