Az adótorony bérleti díj meghatározása piaci összehasonlítás alapján
Az ingatlan bérbeadás bevételeinek értelmezése, a jövedelem megállapítása és az adó megfizetése folyamatosan slágertéma.
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 16. Az Szja tv. 17. § (1) - (2) bekezdéseiben foglaltak alapján az önálló tevékenységből származó bevételt e törvény 2. és a 4. Az Szja tv. 17. § (3) bekezdése szerint bérbeadás esetén az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevétellel szemben költségként számolható el az Szja tv. 11.
A törvény a jövedelemszerzés időpontját a bevételszerzés időpontjaként értelmezi és tételesen meghatározza a különböző formában megszerzett bevételek (pl. A bevétel megszerzésének időpontja pénz esetében az a nap, amelyen azt a magánszemély vagy javára más személy birtokba vette (átvette) vagy amelyen azt a magánszemély javára fizetési számlán jóváírták.
Ebből következik az, hogy előfordulhat olyan eset, amikor a konkrét fogyasztás bevétele és költsége két eltérő adóévben kerül elszámolásra a pénzforgalmi szemlélet miatt.
A jogszabály ahhoz köti a kedvező szabály alkalmazását, hogy az igénybevétellel arányos-e az áthárított díj. Amennyiben például nem alkalmazható a kedvező szabály akkor sem, ha a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, de a bérbeadó átalánydíjat fizet a közműszolgáltatóknak.
A javítási, karbantartási munkákra, felújítási fordított összeg költségnek minősül. Az építményadó tulajdonhoz köthető vagyoni típusú közteher, amely akkor is fizetendő, ha a magánszemély nem adja bérbe az ingatlant. Tehát nem az önálló tevékenység végzéséhez kapcsolódó közteher, így költségként nem számolható el.
Ha azonban igazolható, hogy az ingatlant terhelő építményadó kötelezettségét - vagy annak magasabb összegét - a magánszemély adott bevételszerző tevékenysége váltja ki - mert például az épületet bérbe adja -, akkor ebben az esetben nem kifogásolható az építményadó, vagy az adótöbblet költségként elszámolása.
A bérbeadónál a bérlő által elvégzett felújítás költsége akkor lesz bevétel, ha a bérleti szerződés megszűnik, azzal, hogy ilyen esetben a felújítási költség összegéből a bérlet megszűnésének időpontja szerinti, a felújítási költség szokásos piaci értéke lesz a bérbeadó bevétele, amennyiben a bérleti szerződésben nem rendelkeznek az eredeti állapot helyreállításáról.
A lakás bérbeadása esetén a bérbeadó magánszemély a bérbeadásból származó bevételéből levonhatja a más településen általa bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját. E rendelkezés alkalmazásának feltétele, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja.
További feltétel, hogy a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével (pl. önálló tevékenység bevétele, egyéni vállalkozói tevékenység bevétele) szemben költséget nem számolhat el, és az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg.
Az Szja törvény 17. A bérleti jogviszonyt a bérleti szerződés igazolja, míg a díj megfizetését a bérbeadó magánszemély által kiállított számlával vagy számviteli bizonylattal - ha a bérbeadó nem kért adószámot - kell igazolni.
Az ingatlanok bérbeadása elsőre egyszerűnek tűnhet, de a piacon történő sikeres szerepléshez elengedhetetlen, hogy jól megtervezd a folyamatot, és pontosan meghatározd a bérleti díjat.
Az ingatlan értékbecslése nemcsak eladáskor nyújt segítséget, hanem bérbeadás esetén is, hiszen a bérleti díj túlzott vagy éppen túl alacsony meghatározása komoly pénzügyi következményekkel járhat.
Egy jól megtervezett értékbecslés alapján biztos lehetsz abban, hogy reális áron adod bérbe az ingatlanodat, ami hosszú távon stabil bevételt és nyugalmat eredményez.
Nézzük meg részletesebben, miért érdemes értékbecslést kérni bérbeadás előtt!
A piaci ár pontos meghatározása
Az egyik legfontosabb ok, amiért érdemes értékbecslést készíttetni bérbeadás előtt, az a piaci ár pontos meghatározása.
Az ingatlanpiac folyamatosan változik: egyes környékeken növekedhet, míg másutt csökkenhet a bérleti díjak szintje.
Az értékbecslés során figyelembe veszik az aktuális kereslet-kínálati viszonyokat, az ingatlan jellemzőit, valamint a helyi piac sajátosságait.
Egy friss értékbecslés alapján biztos lehetsz abban, hogy az általad meghatározott bérleti díj megfelel a piaci árnak, és elkerülöd, hogy az ingatlanod túl olcsón vagy túl drágán kerüljön kiadásra.
A túl alacsony és a túl magas díj hatásai
A túl alacsony bérleti díj hosszú távon jelentős bevételkiesést okozhat, hiszen a piaci ár alatt kínált ingatlan hamar elkel, de a tulajdonos folyamatosan pénzt veszít az alacsonyabb díj miatt.
Ezzel szemben a túl magas bérleti díj nehezíti az ingatlan bérbeadását, hiszen a bérlők inkább választanak egy hasonló ingatlant, amely kedvezőbb áron van hirdetve.
Az értékbecslés tehát segít abban, hogy reális, piacképes árat kérj az ingatlanodért.
Versenyképesség megőrzése és növelése
A megfelelő bérleti díj meghatározása közvetlenül hozzájárul az ingatlanod versenyképességéhez.
Az ingatlanpiac telített, és a potenciális bérlők sok lehetőség közül választhatnak.
Ha túl magas árat kérsz, könnyen előfordulhat, hogy az érdeklődők tovább keresgélnek, és végül egy másik, kedvezőbb árú ingatlan mellett döntenek.
Egy jól meghatározott bérleti díj viszont növeli az ingatlan vonzerejét, és gyorsabb bérlői reakciót eredményez.
Az értékbecslés során az ingatlan állapotát és felszereltségét is figyelembe veszik, így pontos képet kaphatsz arról, hogy az ingatlanod mennyire versenyképes a piacon.
Egy megfelelően árazott ingatlan gyorsabban kiadható, ami kevesebb üresjárati időt és folyamatos bevételt eredményez.
Áremelés vagy árcsökkentés helyességének megállapítása
Egyes esetekben szükségessé válhat a bérleti díj módosítása, legyen szó akár emelésről, akár csökkentésről.
Az ingatlan értékbecslése alapján megalapozottan dönthetsz arról, hogy az aktuális piaci körülmények között indokolt-e az áremelés vagy éppen az árcsökkentés.
Például, ha az ingatlanod környezetében javult az infrastruktúra, új iskolák, boltok vagy közlekedési csomópontok nyíltak, ez növelheti az ingatlanod értékét és versenyképességét. Ilyen esetekben indokolt lehet a bérleti díj emelése.
Hasonlóképp, ha az ingatlant felújítottad, modernizáltad, az értékbecslés segít abban, hogy az új állapotot figyelembe véve frissítsd a bérleti díjat.
Másrészről, ha a környék értéke csökkent, vagy a bérlőkörzet már nem olyan keresett, egy csökkentett bérleti díj segíthet megtartani a versenyképességet, és elkerülni a hosszú üresjárati időt.
Stabil bevétel hosszú távon
Az ingatlan bérbeadása akkor eredményes, ha hosszú távon stabil bevételt biztosít.
Egy túlárazott ingatlan esetében fennáll a veszélye, hogy a bérlő rövid idő után felmondja a szerződést, mert máshol kedvezőbb feltételekkel talál lakhatást.
Egy alul árazott ingatlan esetében viszont folyamatosan pénzt veszítesz, hiszen a bérleti díj nem fedezi a fenntartási költségeket, esetleg a felújítási munkálatokra sem marad elég forrásod.
Az értékbecslés alapján meghatározott, reális bérleti díj hosszú távon is biztosíthatja, hogy folyamatos és kiszámítható bevételhez juss.
Tárgyalási alap és bizalom építése
A bérleti díjról való tárgyalás mindig kényes kérdés lehet, hiszen a bérlők igyekeznek minél alacsonyabb árat elérni, míg a bérbeadók szeretnének megfelelő jövedelemre szert tenni.
Az ingatlan értékbecslésével készült hivatalos jelentés azonban segít megalapozni a tárgyalásokat.
Ha konkrét adatokat és szakértői véleményt tudsz bemutatni a bérleti díj meghatározásakor, növeli a hitelességedet és a bizalmat.
Egy ilyen dokumentum könnyebbé teszi a bérlő számára a bérleti díj elfogadását, hiszen nem pusztán a te egyéni elképzelésed alapján történik a díj meghatározása, hanem objektív szempontok szerint.
Ezennel erősítheted a hosszú távú kapcsolatot, és a bérlő is nagyobb biztonságban érezheti magát, hogy nem túlárazott ingatlant bérel.
Ingatlanértékbecslés bérleti célra - Mire figyelj?
Ingatlanértékbecslés céljából figyelj az értékbecslőre: minden fontos tényezőt figyelembe vegyen, beleértve az ingatlan felszereltségét, állapotát, a helyi piaci környezetet, valamint a bérlői keresletet.
Egy alapos értékbecslés során ezeket az adatokat feldolgozzák, és ennek alapján pontosan megállapítható az ingatlan bérleti díja.
Az értékbecslés segít abban is, hogy a bérbeadás folyamata átláthatóbbá váljon. A tulajdonos és a bérlő közötti kommunikáció egyszerűbb lesz, mivel az értékbecslési dokumentum minden lényeges tényezőt tartalmaz, amit a bérlők figyelembe vesznek a döntésnél.
Összegzés
Az ingatlan értékbecslése bérbeadás előtt egy rendkívül fontos lépés ahhoz, hogy reális, piaci alapú bérleti díjat állapíts meg, növeld az ingatlanod versenyképességét, és hosszú távon stabil bevételhez juss.
A megfelelően elvégzett értékbecslés nemcsak a bérleti díj pontos meghatározásában segít, hanem tárgyalási alapot biztosít, növeli a bérlők bizalmát, és elősegíti a sikeres hosszú távú bérbeadást.
Ha túl alacsony bérleti díjat kérsz, akkor elesel a magasabb lehetséges bevételtől. Ha túl alacsony bérleti díjat kérsz, akkor elesel a magasabb lehetséges bevételtől. Az ingatlan értéke meghatározza, mennyi bérleti díjat kérhetsz.
De mi határozza meg az ingatlan értékét? A bérlők mindig olyan helyet keresnek, ami számukra ideális. A legkeresettebb környékek biztonságosak, könnyen megközelíthetőek, és közel vannak az olyan szolgáltatásokhoz, mint a parkok, iskolák, boltok.
Ha az ingatlanod egy ilyen környéken van, magasabb bérleti díjat is kérhetsz érte. Figyeld a bérleti piac alakulását!
Ha sokan keresnek albérletet és kevés az kiadó ingatlan, akkor magasabb bérleti díjat kérhetsz. Ezt hívjuk eladói piacnak. Az ingatlan mérete is befolyásolja a bérleti díjat, általában a nagyobb, több szobás ingatlanokért magasabb díjat lehet elkérni. Itt lehetőség van a szobánkénti bérbeadásra is, ami szintén növelheti a kiadási árat.
Az ingatlanod olyan, mint egy termék, és a bérlők összehasonlítják a többi lehetőséggel. Ha túl magas árat kérsz a környéken elérhető más hasonló ingatlanokhoz képest, a bérlők egyszerűen máshová mennek.
Az ingatlanod bérleti díjának meghatározása nem kell, hogy találgatásokon alapuljon. Első lépésként nézd meg, hogy a környékeden milyen bérleti díjakat kérnek más hasonló ingatlanokért. Keress olyan ingatlanokat, amelyek mérete, elhelyezkedése és felszereltsége hasonlít a tiedhez.
A bérleti piac folyamatosan változik. Figyeld meg, milyen irányba halad a piac. Ha sok kiadó ingatlan van, akkor az azt jelzi, hogy a bérbeadók nehezen találnak bérlőket, és ez lefelé nyomhatja az árakat.
Mielőtt meghatározod a bérleti díjat, nézz utána, hogy van-e valamilyen bérleti szabályozás a környéken. Ne felejtsd el figyelembe venni az ingatlan fenntartásának költségeit, amikor meghatározod a bérleti díjat.
Vedd számításba, hogy az ingatlanod milyen kényelmi szolgáltatásokat nyújt, például van-e mosógép, erkély, parkolóhely. A bérleti piacoknak szezonális jellege is lehet. Például egyetemi városokban a bérleti díjak gyakran magasabbak a tanév kezdete előtt.
Számos online eszköz segíthet abban, hogy meghatározd a bérleti díjat az ingatlanod értéke és a piaci viszonyok alapján. A bérleti piac folyamatosan változik, ezért érdemes rendszeresen átnézni a bérleti díjaidat, és ha szükséges, módosítani az árakon.
Ahhoz, hogy a lehető legtöbbet hozd ki az ingatlanodból, fontos, hogy megfelelően határozd meg a bérleti díjat. Bizalmatlan vagy? A felhalmozott tartozások miatt aggódsz? Nálunk az ingatlanod biztos kezekben van, ugyanis anyagi felelősséget vállalunk a bérlőért! - Válaszd a RENTIFY ingatlan bérbeadási szolgáltatását!
Sokan kerülnek abba a helyzetbe, hogy egyszerre kellene két kérdésre válasz találniuk: mennyiért lehetne eladni a lakást - és mennyiért lehetne kiadni? Ez a két szám szorosan összefügg, mégis más logika mozgatja őket.
Az eladási ár és a bérleti díj nem független egymástól.
Miért fontos ez számodra? Az eladási ár meghatározása az egyik leggyakrabban elrontott lépés az ingatlanpiacon.
1. Aktív hirdetések. 2. Lezárt tranzakciók adatai. 3. Online értékbecslő eszközök.
Ma már Magyarországon is elérhető olyan platform, amely mesterséges intelligenciával, több ezer hirdetés és tranzakció elemzése alapján percek alatt megad egy reális becslést. Az Instant Ingatlan Érték pontosan ezt csinálja - anélkül, hogy helyszíni szakértőt kellene hívnod az első tájékozódáshoz.
A bérleti díj meghatározásának logikája hasonló - de van egy fontos különbség: a bérleti piac gyorsabban mozog, mint az adásvételi piac.
Lokáció és kerület. Ez a legmeghatározóbb egyetlen tényező. Ugyanaz a 60 négyzetméteres, jó állapotú lakás a VI. kerületben 280-340 ezer forintért mehet el, míg a XVII.
Állapot és felszereltség. Emelet és kilátás. Parkoló és tároló. Kisállat-barát hozzáállás.
Ha már tudod a lakás piaci értékét és a reálisan elkérhető bérleti díjat, felállíthatod a saját döntési mátrixodat. Ha az ingatlan állapota gyenge, mérlegeld a felújítás hatását mindkét értékre.
Az ingatlan: 70 m²-es, 3 szobás, téglaépületi lakás, XI.
Következtetés: Ez az ingatlan közepes befektetési értékkel bír - a hozam elfogadható, de nem kiemelkedő. Ha az eladásból befolyó 68 millió forintot alternatív befektetésben el tudnád helyezni 5-6%-os nettó hozamon, az eladás lehet a jobb döntés.
A legtöbb ingatlanpiaci döntési hiba abból fakad, hogy valaki csupán az egyik számot ismeri - vagy egyiket sem pontosan. Segítünk felmérni a lakásod értékét és megtalálni a számodra legjobb megoldást - vedd fel velünk a kapcsolatot!
tags: #adotorony #berleti #dij #meghatarozasa