Adózás ingatlan értékesítése után kapcsolt vállalkozás keretei között
Az ingatlanvásárlás vagy értékesítés elhatározása egy vállalat életében meghatározó lépés lehet. A megfelelő ingatlan megszerzése vagy éppen eladása hosszú távú hatással lehet egy cég sikerére és működésére. Ahhoz azonban, hogy ez a folyamat gördülékenyen, sikeresen és meglepetések nélkül folyjon le, elengedhetetlen az alapos felkészülés és a szakértői tanácsadás. Ebben a cikkben olyan lépéseket és fontos tudnivalókat fogunk áttekinteni, amelyekre érdemes odafigyelni egy céges ingatlan adásvétele során.
Fontos kiemelni, hogy az üzleti céllal vásárolt ingatlan eltér a lakáscéllal vásárolttól. Hiszen, ha a cég a tulajdona például az iroda vagy telephelyként használt ingatlan, akkor az erre vonatkozó költségek és az amortizáció is elszámolhatóak. Ezeket a tényezőket is mindenképpen figyelembe kell vennünk az ingatlan adásvétel folyamata során végzett kalkulációk között. A sikeres céges ingatlan adásvételnek a kulcsa az előzetes tervezés és a szakértői tanácsadás. Olvass tovább, hogy megtudd, hogyan érheted el a vállalkozásod céljait a megfelelő ingatlanstratégia alkalmazásával!
Ingatlanértékesítés és társasági adó
Az ingatlan-adásvétel esetén általában a társasági adó alapját az ellenérték és az ingatlan számított nyilvántartási értéke közötti különbség alkotja. Fontos szempont, hogy a vételár mennyiben tér el az ingatlan könyv szerinti értékétől, nemcsak az adásvétel, hanem a későbbi adófizetési kötelezettség szempontjából is. A társasági adó mértéke Magyarországon jelen cikk írásakor 9 százalék. Az ingatlanértékesítésből származó bevétel mínusz kiadások - azaz a könyv szerinti érték és az ingatlannal kapcsolatos valamennyi költség - mellett a számviteli törvény és a Társasági adóról szóló törvény szerinti értékcsökkenés elszámolási szabályait is figyelembe kell vennünk. Csak akkor kell a levezetett adóalap után megfizetni a társasági adót, ha az ingatlan eladása révén elszámolt bevétel meghaladja a 10 millió forintot vagy ha kevesebb lenne 10 millió forintnál, de meghaladná az ingatlanhoz kötődő összes bevétel 10 százalékát.
Áfa és általános forgalmi adó (ÁFA)
Az ingatlan adásvétel és az ÁFA szempontjából elengedhetetlen az alapos vizsgálat. Meghatározott esetekben (pl. építési telek, új ingatlan) áfaköteles és az egyenes adózás szabályai alá tartozik az ügylet, amely kapcsán a vevő az áthárított áfát az általános szabályok alapján vonhatja le. Előfordulhat, hogy a jogszabály tárgyi adómentességet ír elő az ingatlanértékesítésre; ilyenkor a vevőnek nem áll fenn az általános szabályok szerinti adólevonási joga. Ezzel együtt az eladó adókötelessé teheti a főszabály szerint tárgyi adómentes ügyletet. Ha magánszemélyként vásárolunk ingatlant, csak olyan forrásból tehetjük meg, amely után már rendezve lettek a járulékok és az adók. Áfa-levonás: a fordított adózás szabályai a 142. § alapján lépnek életbe. Ha cégként adóköteles ingatlant vásárol, adómentes számlát kapunk, amelyen fel van tüntetve a fordított adózás megjegyzése. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan adóztatását nekünk kell bevallani, viszont lehetőségünk lesz a levonható adót érvényesíteni.
Illeték és kapcsolt vállalkozások közti ügyletek
Ingatlanvásárlás esetén az illeték mind általános, mind pedig speciális kedvezményekkel befolyásolható. Az illeték alapja a vételár forgalmi értéke, az illeték mértéke pedig 4%. Kapcsolt vállalkozások közötti átruházás esetén lehetőség van illetékmentes ügyletekre. Ha a kapcsolt vállalkozások közötti ügyletekben a szokásos piaci ár ettől eltér, a transzferár ellenőrzése során az adóalap módosítható, és a Tao-törvény alapján adóalapot növelő különbözet keletkezhet. A kapcsolt vállalkozások közötti értékesítéseknél a szokásos piaci ár rögzítése és a módszer meghatározása kulcsfontosságú.
Bevétel, költségek és adóalap számítása példán keresztül
Az alábbi példában Péter és László 2022 januárjában közösen vásároltak Budapesten egy felújítandó lakást 80 millió forintért. A felújításra összesen 15 millió forintot költenek, amelyből 8 millió forint az elektromos hálózat, vízvezeték és fűtés korszerűsítésére, 5 millió forint a burkolatok és fürdőszobai berendezések cseréjére, 2 millió forint a festésre. Az értékesítés ára 150 millió forint. A kiadások összességében meghaladják a felújítás összegét, így a teljes 15 millió forint elszámolható úgy, hogy a beruházások 24 hónapon belül történtek és meghaladták az eladási ár 5%-át. A szerzés 2022 januárjában volt, az értékesítés 2024 januárjában, tehát a szerzés és értékesítés közötti idő 2 év. A bevétel a 150 millió forint, a költségek pedig 15 millió forint. A számított jövedelem tehát 135 millió forint, amelyből a jövedelem adóköteles része a szerzés évétől számított arány alapján kerül meghatározásra. A példában a jövedelem 60%-a adóköteles a 4. évben, majd a 5. évtől kezdődően adómentessé válik.
Bevallás és adófizetés időpontja
A bevallást a jövedelemszerzés adóévét követő év május 20-ig kell benyújtani, és az adót is addig kell megfizetni. Ha az adóalap megállapításához a jövedelem a 5 éves adómentességi időszakon felül keletkezik, akkor az adóköteles rész a szabályok szerint kerül megfizetésre. Amennyiben az adózónak nincs adóköteles jövedelme, akkor a bevallásban sem kell feltüntetnie a bevételt. NAV kalkulátorok segíthetnek a konkrét számítások elvégzésében, például az ingatlanértékesítés kalkulátor is.
Ugyanazon összegnél felmerülő speciális esetek
Előfordulhat, hogy az eladó a bevétel csökkentése vagy a vevő az illetékkiszabás alapja miatt a tényleges vételárat érintő eltérésekről gondolkodik. A jogsértő eljárás mellett szavatossági vagy egyéb problémák miatt a későbbi polgári jogviták lehetősége is fennáll. Mindezeken túl olyan speciális helyzetek is adódhatnak, mint a csereszerződések, ahol a bevétel meghatározása a cserébe kapott ingatlan és a pénzbeli kiegészítés összegétől függ. Közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében a bevétel megosztásának szabályai kiemelt figyelmet érdemelnek, és előfordulhat, hogy a felek eltérően osztják meg a bevételt.
Szerzés időpontja és adómentesség
A szerzés időpontja meghatározza, hogy mikor keletkezik adókötelezettség. Az adózási esemény akkor keletkezik, amikor a szerződést a földhivatalhoz benyújtják. Öröklés esetén a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja. Opciós szerződés esetén a vételi nyilatkozat benyújtásának napja a szerzés időpontja. Ha a szerződés meghiúsul, a már befizetett adó önellenőrzéssel visszaigényelhető. A 5 éves adómentességi szabály figyelembe vételekor az év szerepét a szerzés éve mutatja, és nem a napok száma.
Költségek és levonhatóság
A megszerzési költségek közül a vételár, a vagyonszerzési illeték, az ügyvédi díjak és egyéb közvetlen kiadások vehetők figyelembe. Értéknövelő beruházások is levonhatók, például felújítások, bővítések vagy modernizációs munkálatok, amelyek az ingatlan állagának megóvását szolgálják. Az ilyen kiadások csak akkor vonhatók le, ha belső dokumentációval igazoltak és a költségek a 24 hónapon belül történtek és meghaladták az eladási ár 5%-át. A házilagos munkavégzés költségei nem számolhatók el. A közvetlen kiadások például az ingatlanközvetítői jutalék vagy az értékesítéssel kapcsolatos ügyvédi díjak mind levonhatók a bevételből.
Miért érdemes szakértő bevonása?
Az ingatlanértékesítés adózása rendkívül összetett: észlő tehát, hogy a bevétel meghatározása, a költségek kiválasztása, a jövedelem számítása és az ÁFA-kötelezettség összefüggései kiemelt figyelmet igényelnek. A NAV kalkulátorai és az adózási előírások folyamatosan változhatnak, így minden ügylet előtt tanácsos friss jogszabályokat és előírásokat áttekinteni. dr. Kell adót fizetni ingatlan eladás után? Nem automatikusan, hiszen az adó kifizetése attól függ, hogy az eladott ingatlant öt éven belül szerezték-e vagy sem, és mennyi volt a bevétel, a felmerült költségek és az időtartam. Az adózási szabályokat részletező információk és kalkulátorok segítenek megérteni a konkrét eseteket.
Összefoglaló útmutató a gyakorlatban
- Határozd meg, hogy az eladás gazdasági tevékenység-e, és így milyen adózási kategóriába esik (SZJA, Tao, ÁFA).
- Rögzítsd a bevételt (eladási ár, esetleg cserébe kapott érték, kamat).
- Gyűjtsd össze a levonható költségeket (vásárlási ár, illeték, közvetítői díjak, adózott kiadások, értéknövelő beruházások).
- Számítsd ki az adóalapot a bevétel és a levonható költségek különbségéből; vedd figyelembe a megszerzési időt és az esetleges adómentességet.
- Döntsd el, van-e adómentesség vagy áfa-kötöttség a tranzakciónál, és figyeld az illeték kedvezményeit (például cserét pótló vétel kedvezményét).
- Készítsd elő a bevallást és fizesd meg az adót a határidőn belül (általában a szerzés évét követő adóév május 20-ig).
Gyakran felmerülő speciális helyzetek
- Műemléki ingatlan öt éven belüli értékesítése 2025-től adómentességet hozhat, ha a körülmények teljesülnek. A részletek a jogszabályi feltételek és a helyi hatóság előírásai szerint alakulnak.
- Öröklés vagy ajándékozás esetén a szerzés időpontja speciális: öröklésnél az örökhagyó halálának napja, ajándékozásnál a szerzés értékének meghatározása eltérő lehet.
Meta adatok
tags: #adozas #ingatlan #ertekesitese #utan #kapcsolt #vallalkozas