Aki altal eladasra kerul az ingatlan 100 ezer ft jutalom: tippek, adók és jogi tudnivalók
Egyre több ember próbál meg ingatlant licitre bocsátva megoldani a lakhatási vagy befektetési igényeket, és közben költséghatékonyan járni. Meglepő, de érdemes körüljárni az árverések lehetőségeit: 1-2 millió forintért is találhatunk Tarnabodon belterületi lakható házakat, míg másutt bontandó ingatlanokért is képződhet alacsony kikiáltási ár.
Miért érdemes árverésen nézelődni?
- Az árveréses ingatlanoknál gyakran előfordul, hogy tulajdonrészeket kínálnak (például 1/2, 1/4 vagy 1/6), vagy olyan terhekkel, amelyek befolyásolják a vételárat.
- Eladó tábla nem mindig van kint, ezért a jó fogásokhoz alapos utánajárás szükséges. A beszámított telek és belterület, illetve a geokódolás segíthet a döntésben.
- Az árak remained igazodnak a piacokhoz: például Tarnazsadányban 1-1,5 millió forint körüli kikiáltási ár is lehet.
Kiindulópontok az olcsó ingatlanokhoz
Források szerint a licit.hu oldalán gyakran találhatók tehervény nélküli ingatlanok is 100 ezer forinttól induló áron:
- Tehermentes ingatlan Tarnabodon 1439 m2 telekkel 100 730 forintos kikiáltási árról, amelyet a vásárlást követően tehermentesíthetőnek jelölnek.
- Csányi ingatlan 300 ezer forintért, lakóingatlan besorolású, lakható állapotban, de bontandó lehet.
- Tarnazsadányban közművek és beépített lehetőségek 1 millió forinttól, de haszonélvezeti joggal terhelt lehetőség is előfordulhat.
Jellemzők és kockázatok árverésen
- Ingatlanok 1/1 tulajdonjoggal, vagy tetemes telekkel és telek-beépítéssel kerülnek meghirdetésre, de gyakran előfordulhat, hogy csak résztulajdon szerezhető meg.
- Állapotfelmérés és személyes megtekintés hiánya miatt óvatosnak kell lenni: a leírások részletesek, fotók közzététele előfordul.
- Az eladó teherterhek (például vezetékjog vagy végrehajtási jog) befolyásolhatják a kifizetendő összeget és a tulajdonjog átruházását.
Adózás és illeték az ingatlaneladáskor
Az eladó kötelessége: SZJA fizetése, ha az ingatlant 5 éven belül szerezte és nyereséggel adja el. Az SZJA mértéke 15% 2026-ban. Az adó alapja a nyereség, amely a bevétel és a költségek (vételár, illeték, felújítás, jogi díjak) közötti különbség.
Fontos, hogy a 5 éves szabály alapján 0% az adó az eladás után; ha az eladás az ötödik évben vagy később történik, az adómentesség fennáll. Ugyanakkor a korábbi vásárlás időpontjától függően változik az adóalap:
| Év | Adóalap arány | Példaszám |
|---|---|---|
| 0. év | 100% | 100%() |
| 1. év | 100% | 100% |
| 2. év | 90% | 90% |
| 3. év | 60% | 60% |
| 4. év | 30% | 30% |
| 5. év és utána | 0% | 0% |
Az adó alapját befolyásolják a következő tényezők: a megszerzésre fordított összeg (vételár, illeték), az értéknövelő beruházások költségei (tetőcsere, fűtés korszerűsítése, nyílászáró csere), valamint az ingatlan eladásával járó költségek (ügyvédi díj, közvetítő jutalék, hirdetési díjak). Az eladott ingatlan értékesítési árának és a megszerzési érték közötti különbség adja az SZJA alapját. Az adó megfizetése a NAV által kiadott adóbevallás-tervezet kiegészítésével történik meg, és az adót az adóév május 20-ig kell befizetni, ha van adókötelezettség.
Öröklés vagy ajándékozás útján szerzett ingatlanok esetén is lehet adókötelezettség, ha az értékesítés az örökléstől számított öt éven belül történik. Ebben az esetben a megszerzés értéke általában az öröklési illeték megállapításakor figyelembe vett érték, vagy az ajándékozás esetén a szerzési érték 75%-a lehet.
Az illeték mértéke a vevőre háruló visszterhes vagyonátruházási illeték, amely jelenleg 4% a forgalmi érték alapján. Az illetékfizetés alól gyakran ad kedvezményeket a csere pótló vétel, lakóingatlan-csere esetén a vételi és eladási értékek közötti különbség alapján kerül kiszabásra. Ide tartozik például, hogy ha a vásárolt ingatlan értéke kisebb, mint az egy évvel korábbi eladás értéke, akkor kedvezmények vehetők igénybe.
Ami a költségeket illeti: energetikai tanúsítvány díja (25-50 ezer forint), ingatlanközvetítői jutalék (általában 2-5% + ÁFA), költöztetési díj és egyéb kiadások. Ezeket érdemes számlákkal igazolni, hogy adóalap-csökkentő tételekként felhasználhassuk.
Hogyan lehet minimalizálni a adóterhet és illetéket?
- Időzze az adásvételt úgy, hogy az eladás és a vásárlás között elteljen legalább 5 év. Ekkor mentesül az SZJA alól.
- Értékelje fel a szerzési költségeket és a releváns kiadásokat (felújítás, jogi költségek, közvetítő díj). Ezeket dokumentálja és számlával igazolja.
- Szüntesse meg vagy csökkentse a haszonélvezeti jog befolyását a vásárláskor és értékesítéskor lehető legkorábban, hogy a tulajdonjog simán átmenjen az új tulajdonoshoz.
- Közös tulajdon esetén használjon használati megosztási megállapodást, amely meghatározza az ingatlan külön részeinek használatát és a költségek viselését.
Árveréses értékesítés és jogi következmények több tulajdonos esetén
Ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, minden tulajdonrész megvásárlásához a többi tulajdonostársa beleegyezése szükséges. Eladás előtt érdemes közös megegyezést keresni vagy jogi képviseletet igénybe venni. Ha megosztási szerződés nélkül szeretnén eladni egy résztulajdont, a vevők gyakran készpénzért vásárolnak, és előfordulhat, hogy később albetétesítésre van szükség, hogy az ingatlan értéke növekedjen.
A közös tulajdon megszüntetésére több lehetőség van: a tulajdoni hányad kivásárlása, az ingatlan közös értékesítése, vagy társasházzá alakítás. Mindez alapos jogi egyeztetést és megállapodást igényel a tulajdonostársak között.
Összegzés és gyakran felmerülő kérdések
Az ingatlan eladása és vásárlása közötti időzetés megköveteli a jogi és adózási szabályok körültekintő követését. A 5 év szabály kulcsfontosságú: ha 5 éven túl kerül értékesítésre, az SZJA mentesség járhat. Az illeték azonban minden vevőt terhel, és a kedvezmények igénybevétele rugalmasságot adhat az adóterhek csökkentésére, például a cserepótló vétel kedvezménye formájában. A NAV adó- és illetékkalkulátorai segítenek pontos összegek kiszámításában.
tags: #aki #altal #eladasra #kerul #az #ingatlan