Albérletárak indexe: hogyan alakult a júniusi piac? áttekintés a KSH–ingatlan.com és az albérlet.hu adataira
Első pillantásra egymásnak ellentmondó képet fest a júniusi albérletpiacról az albérlet.hu és a KSH-ingatlan.com friss elemzése. Míg az egyik szerint Budapesten egyetlen hónap alatt látványos áremelkedés következett be, addig a másik arra jutott, hogy a lakbérek emelkedése országos összevetésben éppen lassul, és a járvány óta nem volt ilyen visszafogott júniusi drágulás. A látszólagos ellentmondás mögött azonban nem feltétlenül eltérő piaci folyamatok állnak, hanem az, hogy a két elemzés más adatbázisból, eltérő módszertannal és különböző mutatók alapján vizsgálja ugyanazt a piacot.
Az albérletpiac júniusi alakulását többféle mutató tükrözi. A KSH-ingatlan.com lakbérindex szerint országosan 0,9, Budapesten 1,1 százalékkal növekedtek a lakbérek havi összevetésben. Az egy évvel korábbihoz képest pedig az országos átlag 5,2, a fővárosi 4,7 százalékos volt. A reállakbérek az előző év azonos időszakinál országosan 3,4, Budapesten 2,9 százalékkal nőtt. A júniusi emelkedés önmagában nem meglepő, hiszen a felsőoktatási felvételi időszak közeledtével hagyományosan élénkül az albérletpiac. A mérsékeltebb lakbéremelkedés mellett azonban más tényezők is jelentősen befolyásolják a piacot.
Az összetett folyamatok közé tartozik az új építésű lakások kínálatának lassulása: a jelentős számú korábbi új társasházi lakás, sok esetben befektetési céllal vásárolva és bérbe adva, most már kevesebb új kiadású ingatlant jelent. Emellett egy úgynevezett összetételhatás is érvényesül: a kedvező ár-érték arányú lakások gyakran gyorsan gazdára találnak, így a hirdetési oldalakon hosszabb ideig maradnak a magasabb árú ingatlanok, ami az átlagárat emeli. A kínálati árak és a tényleges szerződéses díjak között eltérés lehet, de a kereslethez igazodó átlagos mozgás így is kimutatható.
A júniusi drágulás mögött több egymást erősítő tényező áll. A diákok és fiatalok reprezentatív kereslete továbbra is erős, és a nyár a budapesti albérletpiac legmozgalmasabb időszaka. A kollégiumi férőhelyek továbbra sem képesek érdemben tehermentesíteni a piacot, ami növeli a kiadó lakások iránti keresletet Budapesten.
A tartósabb trendek: kínálat, kereslet és árszintek
Az albérletpiacon a kínálat szűkülése részben azzal magyarázható, hogy a bérleti díjak középtávon egyre kisebb mértékben emelkednek, így a lakáskiadás már nem kínál akkora hozamot a befektetőknek, mint korábban. Eközben a mérséklődő drágulás vagy az albérletárak csökkenése a bérlők számára kedvezőbb feltételeket teremt, és a kereslet gyorsabban szívja fel a kínálatot. A legdrágább kerületek között is csökkent az árolló: Budapesten főként a II. és V. kerületben mérhetők a legmagasabb havi átlagok, míg a legolcsóbb kerületek között a XIX. kerület található 210 ezer forintos medián bérleti díjjal. A XV., XVIII. és XX. kerületek is az alacsonyabb árszegmensben helyezkednek el.
A bérleti díjak országos szinten növekednek, de mértéke mérséklődött az elmúlt hónapokban. A kiadó lakások száma június eleje és július eleje között közel 2,6 százalékkal csökkent országos szinten, Budapesten pedig 3,4 százalékkal szűkült a kínálat. Ezzel párhuzamosan a kereslet a felsőoktatási felvételi időszak közeledtével továbbra is erős marad, így a piac egyensúlya továbbra is instabil lehet. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a megyei jogú városok és a nagyvárosok kerületeiben a kínálat és a kereslet jelenleg is sokféle dinamikát mutat.
A kormányzati bérlakásprogramok rendezhetik a piacot hosszú távon. A kormány által bejelentett bérlakásépítési program fókusza a kínálat bővítésén van, nem pedig a lakbérek közvetlen leszorításán. A program célja, hogy piaci alapon, megfizethető díjakkal megjelenő bérlakásokat építsenek, és hogy az önkormányzati lakásállományt bővítsék, valamint a kihasználatlan ingatlanok hasznosítását elősegítsék. Rövid távon azonban a program nem hoz enyhülést az albérletkeresőknek, mivel az első körben megvalósuló 700 lakás átadása is csak 2026 második felében vagy 2027-ben kezdődhet meg nagymértékben.
Az albérletpiaci dolgozatok arra is felhívják a figyelmet, hogy a budapesti piac hosszabb távú alakulását jelentősen befolyásolhatja az állami és önkormányzati szerepvállalás, például a Lakhatási Tőkeprogram és egyes állami keretek hatása az ingatlanpiacra. A friss számok szerint a program célja a kínálat érdemi növelése, nem pedig a bérleti díjak közvetlen leszorítása, hogy hosszabb távon mérséklődjön az árnyomás a piacon. A rövid távon azonban az Otthon Start és hasonló programok hatásai még nem érezhetőek mindenkire egyformán, és az első átadások csak később történnek meg.
Az albérletpiac jövőjét kedvezően befolyásolhatja, ha a jövedelmi folyamatok erősödnek és a kínálat bővül. A kereslet erősödése és a kiadó lakások számának dinamikája pedig továbbra is kulcsfontosságú az árszintek alakulásához. A következő időszak egyik legfontosabb kérdése az lehet, hogy sikerül-e fenntartani a bérlakáspiac egyensúlyát.
Regionális adatok és példák
A budapesti átlagos bérleti díj körülbelül 260 ezer forint volt, egyes egyetemvárosokban pedig 200 ezer forint környékén mozogott a kereslet, például Debrecenben és Szegeden. A megyei jogú városok között Debrecenben átlagosan 240 ezer forint körüli bérleti díj volt, Győrben pedig 195 ezer forint. A megyei jogú városokban az árak dinamikája alapján a kínálat többéves növekedést mutat, miközben az éves növekedés üteme mérséklődött. A megyei jogú városokban és megyeszékhelyeken a kínálat közel 13,4 százalékkal bővült éves összevetésben, de a hosszabb távú trendek alapján a kínálat már 2026-ban is növekvő marad, mivel a kereslet magas marad és a jövedelmek növekedése gyorsabb lehet, mint az albérletárak.
- Az albérletpiac júniusi adatait a KSH-ingatlan.com és az albérlet.hu közösen elemezte, hogy feltárja a jelenségek hátterét.
- A hivatalos indexek szerint országosan 0,9% - Budapesten 1,1% -os havi növekedés figyelhető meg júniusban.
- A kínálat szűkülése részben a magasabb árak és a kisebb hozamok miatt következik be.
- A kormányzati bérlakásprogram célja a kínálat bővítése és a hosszabb távú egyensúly elérése.
A júniusi adatok alapján a piac alakulását befolyásoló fő tényezők között szerepel a kínálat csökkenése, a felsőoktatási felvételi szezon megindulása, a fizetések növekedése és a lakáskiadási hozamok alakulása. A hosszabb távú kilátásokhoz hozzájárulhat a lakhatási programok és a piaci ösztönzők összhangja, amely a kínálat bővítésére és a kiszámítható bérleti díjakra helyezi a hangsúlyt.
| Hely | Máso. | Június | Év/év | Megfigyelés |
|---|---|---|---|---|
| Országosan | 0,9% | 0,9% | 5,2% | Átlagos növekedés |
| Budapest | 1,1% | 1,1% | 4,7% | Legmagasabb infláció |
| Ár összetétel | - | - | - | Medián és átlag együtt nő |
Fontos megjegyzés: a kínálati árak és a tényleges szerződéses díjak között lehet eltérés, de a piaci dinamika követéséhez a két mutató együttes értelmezése adja a legtöbb információt. A lakbérek alakulását továbbra is befolyásolja a felvételi ponthatárok kihirdetése és az Otthon Start program fejlődése, amely a nyár utáni időszakban is meghatározhatja a kiadó lakások iránti keresletet.