Az albérletkeresés és az elévülés kulisszatitkai

A lakásbérlés sokak lakhatására jelent megoldást, az eltérő élethelyzetek és célok miatt mégis különböző okokból dönthetünk úgy, hogy albérletbe költözünk. Az elévülés fogalma, bár elsőre távolinak tűnhet az albérletkereséstől, fontos jogi háttérinformációt nyújt.

Az elévülés azt jelenti, hogy nem lehet bíróságon érvényesíteni azokat a követeléseket, amelyeknél az igény érvényesíthetősége az időmúlás következtében megszűnt. Az elévülési idő eltelte arra irányuló kifejezett kérelem alapján vehető figyelembe, amennyiben adós azt a végrehajtó vagy a végrehajtást foganatosító bíróság részére bejelenti. A végrehajtó vagy a végrehajtást foganatosító bíróság hivatalból az elévülést nem veszi figyelembe, elévülésre hivatkozva a végrehajtás megszüntetése iránti bírósági eljárást az adósnak kell megindítania.

A végrehajtási jog a végrehajtandó követeléssel együtt évül el, az általános elévülési idő öt év. A különböző jogszabályok megállapítanak az általánostól eltérő, speciális elévülési időket. A televízió és telefonszolgáltatás díj tartozások például a hírközlési törvény szerint 1 év alatt évülnek el.

Főszabályként a bíróság a végrehajtási jog elévülését kérelemre veszi figyelembe, e kérdésben a végrehajtó nem dönthet. Ha a végrehajtást már elrendelték, akkor az elrendelés időpontjától kezdődően az elévülés mindaddig nyugszik (nem számít bele az elévülési határidőbe) amíg a végrehajtási cselekmények (felszólítás tartozás megfizetésére, letiltás, azonnali beszedési megbízás, végrehajtási jog bejegyeztetése, helyszíni eljárás stb.) foganatosítása folyamatban van. A végrehajtást kérőnek a végrehajtás folytatására irányuló kérelme, illetve a bíróságnak vagy a végrehajtónak (fentebb ismertetett) a végrehajtás érdekében tett bármilyen intézkedése alapul szolgálhat az elévülés félbeszakadására. (Vht. 57. §).

Az elévülés a polgárjogban azt jelenti, hogy egy bizonyos idő után már nem lehet behajtani a pénzbeli vagy más természetű követelést. A követelést az elévülés nem szünteti meg, csak megszűnik az az opció, hogy érvényesíteni lehessen. Tehát a bíróság útján történő érvényesítés sem lehetséges többé. Ez azt jelenti, hogy az elévült követelés jogosultja felszólíthat minket a fizetésre, azonban az adós már nem köteles teljesíteni. Ennek az az oka, hogy az új Ptk. szerint a tartozás teljesítésére vonatkozó írásbeli felszólítás nem szakítja meg az elévülést. Kivétel a bírósági végrehajtótól kapott felszólítás, mert az továbbra is alkalmas az elévülés megszakítására. Ha a felszólítás hatására mégis teljesítjük a tartozást, akkor a kifizetett összeget nem követelhetjük vissza. Fontos, hogy az elévülést a bíróság hivatalból nem veszi figyelembe. Általánosságban az elévülési idő 5 év, azonban akadnak kivételek. Például az elektronikus hírközlési szolgáltatások (mobiltelefon- és internet-előfizetés) szerződései és a parkolási pótdíj már 1 év után elévül. Továbbá a közüzemi tartozások (gázszolgáltatás, villanyáram szolgáltatás) elévülési ideje 3 év (2019-től, előtte 2 volt).

Az albérletkeresés lépései

A lakásbérlés ugyan sokak lakhatására jelent megoldást, az eltérő élethelyzetek és célok miatt mégis különböző okokból dönthetünk úgy, hogy albérletbe költözünk. Hosszabb távra jellemzően akkor bérlünk ingatlant, ha nincs még meg a lehetőségünk arra, hogy saját lakást, házat vegyünk. Ez egy meglehetősen összetett körülmény, hiszen egyszerre több tényezőt is figyelembe kell venni, mielőtt az adott ingatlant kibéreljük. Mivel hosszabb távra tervezünk az adott albérlettel, célszerű úgy tekintenünk rá, mintha a sajátunk lenne, vagyis feleljen meg az elvárásainknak, igényeinknek. Alakulhat úgy az életünk, hogy átmeneti megoldásként albérletbe költözünk és úgy számolunk, hogy ez az állapot nem lesz tartós. Számos ilyen helyzettel találkozhatunk: ide sorolható az, ha saját ingatlanunkba még nem költözhetünk be, mert csúszik az átadás, esetleg jelenleg is a lakáskeresés fázisában tartunk. Kevésbé ismert, de nem elhanyagolható jelenség az, amikor valaki úgy dönt, hogy nem szeretne saját ingatlant venni. A döntés mögött az áll, hogy sokak számára nem elfogadható az az anyagi és lokális kötöttség, amit a saját ingatlan jelent, mivel ha változik az élethelyzetük, az említett kötöttségek terhet jelentenek.

Akárcsak ingatlanvásárlásnál, lakásbérlés esetén is arra kell törekednünk, hogy olyan albérletet találjunk, ami megfelel az elképzeléseinknek, az igényeinknek, valamint az anyagi lehetőségeinknek. Az egyik legfontosabb pont az elhelyezkedés, hiszen sok mindent tudunk változtatni egy ingatlanon, de a lokációját nem. Éppen ezért fontos, hogy vizsgáljuk meg alaposan a lakás környékét, az infrastruktúrát, a közlekedési útvonalakat, a bevásárlási lehetőségeket, de ide sorolható még az orvosi rendelők, a gyógyszertárak gyors elérhetősége is.

Ha kiválasztottuk a megfelelő lokációt, a következő fontos lépés, hogy meghatározzuk, melyek azok a tulajdonságok, amelyekkel szeretnénk, hogy albérletünk rendelkezzen. Mindenkinek más-más tulajdonság fontos, így nehéz általános kritériumokat felsorolni, jellemzően a döntő tényező mindig az aktuális, vagy a közeljövőre vonatkozó elvárásunk lesz.

Hiába találtuk meg a tökéletes albérletet, sajnos elképzelhető, hogy ha gyermekkel szeretnénk költözni, nem minket fog választani a tulajdonos. Ez természetesen bosszantó tud lenni, már csak azért is, mert így feleslegesen fordítottunk időt, energiát az adott lakásra, amit esetleg egy olyan albérlet felkutatására is áldozhattunk volna, ahová be is költözhetünk. Szintén nehezebb helyzetben vagyunk akkor, ha kisállatokkal vágunk neki a keresésnek, bár jó hír, hogy a koronavírus-járvány után ezen a területen már láthatóak változások. Ettől függetlenül már az első kapcsolatfelvétel során jeleznünk kell a tulajdonosnak, hogy kisállattal költöznénk. Jellemző, hogy sokszor a tulajdonosok a lehető legrosszabb forgatókönyvvel számolnak az állatokkal kapcsolatban, ennek az áthidalását viszont elősegíthetjük azzal, ha felajánljuk neki, hogy egyszer elhozzuk a kedvencünket, hogy a tulajdonos is megismerkedhessen vele.

+ Tipp: A telefonos kapcsolatfelvétel előtt küldhetünk egy levelet a hirdetőnek, amiben leírjuk, hogy kisállattal szeretnénk költözni. Pár sorban írjunk a kedvencünkről, emeljük ki, hogy szobatiszta és a bútorokat, berendezést nem rongálja, nem veszélyes az ingatlan állapotára.

Sok tulajdonosnál a dohányzás azonnali kizáró ok, mert nem szeretnék, hogy a lakásuk füstszagú legyen. Ettől egy fokkal jobb a helyzet akkor, ha az ingatlanhoz tartozik erkély, és ott megengedett a dohányzás.

Amikor albérlethirdetéseket olvasunk, sokszor találkozhatunk azzal, hogy már a szövegben jelölik, hogy mennyi a minimális bérleti idő. Szerencsés esetben ez megegyezik a mi elvárásainkkal, viszont előfordulhat, hogy abszolút nem, így pedig számításba sem tudjuk venni az adott lakást.

Jó, ha tudod: Az ingatlan.com-on bérleti időre is tudsz albérletet keresni.

Az albérlet finanszírozása és a rezsiköltségek

A lakásbérlés kardinális pontjai közé tartoznak a piszkos anyagiak, de úgy is fogalmazhatunk, hogy az albérletekre is vonatkozik az “Addig nyújtózkodj, ameddig a takaród ér!” közmondás. Saját magunk érdeke, hogy csak olyan lakás iránt érdeklődjünk, aminek a bérléséhez sziklaszilárd anyagi háttérrel rendelkezünk. Ökölszabályként azt lehet mondani, hogy lakhatásra a fizetésünk felénél többet nem célszerű költeni. Hiszen megélhetésre, közlekedésre, ruhákra és persze szórakozásra is maradnia kell valaminek.

A bérleti díjak lefaragásának egyik módja, hogy többen bérelnek ki egy lakást, és osztoznak a kiadásokon. Érthető okokból ez azoknak jelent megoldást, akik egyedül költöznének, vagy párként egy közeli ismerőssel, baráttal költöznek közös lakásba. Családosoknak a privát szféra és a helyigény miatt ez kevésbé előnyös opció.

Jó, ha tudod: Az ingatlan.com-on kiadó szobát is lehet keresni.

Egy albérlet árat nagyon sok tényező befolyásol (méret, lokáció, felszereltség, stb.), így nehéz egy sztenderd árat meghatározni. A piaci mozgásokat, trendeket azonban lehet, és érdemes is figyelnünk, hiszen így naprakészek lehetünk a kereslet és a kínálat aktuális állapotával kapcsolatban.

Jó, ha tudod: Első kézből értesülhetsz az albérletpiac minden jelentős változásáról, valamint híreket, lakbérindexeket, és naprakész elemzéseket is olvashatsz a Tudástár oldalunkon a „Hírek” menüpont alatt. Emellett számos tippel és letölthető segédanyaggal is találkozhatsz az oldalon.

A lakásbérlés költségei között kell említenünk a kauciót is, hiszen beköltözéskor többhavi bérleti díjnak megfelelő óvadékot kell odaadnunk a tulajdonosnak. A kaució intézménye bevett szokás az albérletpiacon, jellemzően elmaradt bérleti díjat, közüzemi tartozásokat vagy az ingatlanban keletkezett károkat lehet fedezni belőle, és csak az előzetesen megállapított okok miatt tartható vissza.

Ahogy saját ingatlan esetében, úgy lakásbérlés esetében is számolnunk kell a rezsivel. Az már a tulajjal kötött megállapodásunktól függ, hogy a rezsi költségét külön kezeljük, vagy egy fix díjként beleszámítjuk a lakbérbe. Ettől függetlenül kiadásként jelentkezik, amit mérsékelhetünk, ha olyan albérletet választunk, ami jó energetikai jellemzőkkel bír, valamint energiatakarékos megoldások találhatóak benne.

Az albérletkeresés online és offline lehetőségei

Lakásbérlés mellett jellemzően mindig valamilyen nyomós ok miatt döntünk, így leendő albérletünk felkutatásához megéri időt és energiát áldoznunk. Használjuk ki a technikai lehetőségeinket és rendszeresen látogassunk el Magyarország egyik ikonikus ingatlanhirdetési oldalára, az ingatlan.com-ra. Lakásbérlés előtt akkor vagyunk jó helyzetben, ha minél több olyan ingatlant találunk, ami megfelel az elvárásainknak, hiszen így esélyünk van válogatni is, nem vagyunk kiszolgáltatott helyzetben.

Az ingatlan.com-on 2024-ben több mint 145 ezer magánszemély és közel 9000 ingatlanközvetítő hirdetett. A Gemius adatai alapján pedig 2025 januárjában több mint 1,5 millió volt az ingatlan.com oldallátogatottsága. A hirdetők tudják, hogy ott érdemes hirdetniük, ahol sokan és valós érdeklődők keresnek.

A tudatos keresés döntően lerövidíti és meg is könnyíti a lakásbérlés folyamatát. Ezzel a funkcióval elmenthetjük a kiszemelt albérlethirdetéseket, amiket később könnyen visszanézhetünk. Ahogy a hirdetést, úgy egy keresést, egy keresési beállítást is elmenthetünk. Az egyik leginnovatívabb albérletkeresést megkönnyítő opció a “Hirdetésfigyelő”. De, miről is van szó? Amikor a találati listában nézelődünk, tapasztalhatjuk, hogy ugyanazzal az albérlettel több hirdetésben is találkozunk. Ez azért lehet, mert több közvetítő és akár a tulajdonos is hirdeti. A “Minden1x nézet” bekapcsolásával lerövidülnek a találati listák és még több hirdetést tudunk átnézni.

A mobilos albérletkeresés szintén egy olyan lehetőség, amivel kényelmesebbé és gyorsabbá válhat a keresés. Az ingatlan.com applikációjában a weboldal összes keresési lehetőség elérhető, valamint olyan extra opciót is használhatunk, mint a “Közelemben” funkció.

Szánjuk rá az időt, hogy egy kicsit körbejárjuk a kinézett környéket. Míg barangolunk, mérjük fel a környék infrastruktúráját, az éppen folyó munkálatokat, valamint a lakóközösséget. Ezzel párhuzamosan pedig keressük az ingatlanokra kihelyezett KIADÓ hirdetőtáblákat is. A hirdetőtábla egy igazán egyszerű megoldás, sokszor pedig pont emiatt nem tulajdonítanak neki jelentőséget, pedig lokális ereje igen magas, megszólítja az arra járókat. Ha találkozunk KIADÓ hirdetőtáblával, keressük meg az ingatlan online hirdetését is, így a lokáció mellé számos fontos információt is társítani tudunk.

Kapcsolatfelvétel és szerződéskötés

Készülnünk kell arra, hogy az igazán jó és/vagy kedvező árú albérletekért egyszerre több jelentkezővel leszünk versenyben. Bármennyire is csábító lehet egy albérlet, mielőtt telefont ragadunk, fontos, hogy alaposan átolvassuk a hirdetés szövegét. Részben azért, mert a szövegben lehetnek olyan információk, amik miatt mégsem lesz számunkra aktuális a lakás, részben pedig azért, mert rossz benyomást kelthetünk a hirdetőben akkor, ha olyan kérdéseket teszünk fel neki, melyekre a hirdetésből is megkapjuk a választ.

Ha a hirdetés szövegében mindent rendben találtunk, eljött az idő, hogy felvegyük a kapcsolatot a hirdetővel. Furcsán hangozhat a XXI. században, de jelen esetben az üzenetek helyett a telefont részesítsük előnyben. Azonban azt is vegyük figyelembe, hogy a vonal túloldalán egy olyan tulajdonos, vagy ingatlanos lehet, aki éppen dolgozik, tárgyal, esetleg autót vezet és ezért nem veszi fel a telefont. Nem érjük el telefonon a hirdetőt? Szintén megkopott módszernek tűnhet az SMS, de mégis jó szolgálatot tehet nekünk. Ha az első vagy második hívásból sem érjük el a hirdetőt, inkább ne zaklassuk még ugyanennyi hívással, biztos megvan az oka arra, hogy nem veszi fel a telefont. Ilyenkor inkább írjunk egy rövid üzenetet, hogy melyik albérlet ügyében kerestük.

Akárhogy kerülünk is kapcsolatba a hirdetővel, figyeljünk arra, hogy összeszedetten, helyesen és jól kommunikáljunk. A lakással kapcsolatban érdemes olyan dolgokra rákérdeznünk, amik tényleg fontosak nekünk, de nem feltétlenül derült ki a hirdetésből. Pozitív hatást kelthetünk, ha röviden bemutatjuk magunkat, párunkat, esetleg kiemeljük a legjobb tulajdonságainkat. Miért fontos ez? Azért, mert ha nem mi vagyunk az egyetlen jelentkezők, akkor ki kell tünnünk a többiek közül. Hiába kommunikálunk jól, ne azzal kezdjünk, hogy „Mikor lehet megtekinteni a lakást?”. Ez azért fontos, mert lehet, hogy nekünk ugyan nem fárasztó a potenciális albérlet megtekintése, de a másik félről ugyanez már nem biztos, hogy elmondható.

Ha felvettek a főiskolára, egyetemre, érdemes a szülőket is bevonnunk az albérletkeresésbe, mert így a bérbeadó látni fogja a komolyságot. Növeli az esélyünket az is, ha a család elkísér megtekinteni a lakást, mert így egyből mutatni is tudjuk, hogy rendezett családi háttérrel rendelkezünk. Remek dolog, ha a szülők biztosítani tudják a bérbeadót a fizetőképességetekről, illetve arról, hogy készek minet támogatni anyagilag. Érthető, ha a tulajdonos jobban szeretné kiadni olyan személynek a lakását, aki stabil fizetőképességgel rendelkezik. Ezt a jelenséget pedig a magunk javára tudjuk fordítani azáltal, hogy jelezzük, esetleg felajánljuk a hirdetőnek, hogy munkáltatói vagy keresetigazolást tudunk bemutatni. Jelezzük előre, hogy kizárólag hosszú távú bérlésben gondolkozunk (feltéve, ha tényleg így van), tehát legalább 1 évig számíthat ránk a tulajdonos.

Ha megtaláltuk az ideális albérletet, és a kiadóval is megvan a kölcsönös szimpátia, nincs más hátra, mint hivatalosan is kibérelni a lakást. A bérleti szerződés kitér természetesen a bérleményre, vagyis a lakásra/házra is.

Jó, ha tudod: Érdemes rögzíteni a szerződésben azt is, hogy a bérlemény milyen műszaki állapotban kerül átadásra, valamint azt is, hogy bútorozott vagy bútorozatlan bérleményről van-e szó.

A bérleti szerződésben a bérleti díj összegén felül ki kell térni a fizetési módra és a fizetési határidőre, valamint a bérleti díj fizetésének elmulasztásával járó következményekre is.

A közüzemi díjak fizetése kapcsán két bevett gyakorlat terjedt el: az egyiknél a mérőórák a bérlő nevére kerülnek és a bérlő lesz az, aki fizeti a kiszámlázott közüzemi díjakat.

A bérleti szerződés időtartamát tekintve beszélhetünk határozott idejű bérleti szerződésről és határozatlan idejű bérleti szerződésről. Az előbbi, ahogyan a nevében is szerepel egy előre meghatározott időtartamra szól, jellemzően félévre vagy egy évre.

A bérlemény használata tág fogalom. A későbbi vitás helyzetek elkerülése érdekében célszerű erről egyértelműen nyilatkozni. Főleg hosszú távú bérlés esetén felmerül az átalakítás kérdése. A bérleti szerződésben meg kell határozni, hogy a bérlő jogosult-e bármiféle átalakítási munkát elvégezni.

Számos jogi kérdésben kulcsfontosságú, hogy mind a bérlőt, mind a bérbeadót el lehessen érni. Ezért tanácsos a bérleti szerződésben meghatározni, hogy a bérlővel és a bérbeadóval milyen elérhetőségen lehet felvenni a kapcsolatot.

A bérleti szerződés felmondásakor vagy lejártakor kényes pont a bérlemény kiürítése. A felmondás nagyban függ attól, hogy határozott időre vagy határozatlan időre szóló megállapodást kötöttünk. A bérleti szerződések kapcsán jelenleg Magyarországon két törvény tekinthető irányadónak: az egyik a Polgári Törvénykönyv (továbbiakban Ptk.), a másik pedig a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó 1993. évi LXXVIII.

A határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása viszonylag egyszerű. Rendes felmondással, akár indoklás nélkül is lehetséges a bérleti szerződés megszüntetése. Azt viszont tudnunk kell, hogy a bérleti szerződés felmondásával mindkét fél élhet, a bérlő és a bérbeadó is. Szintén jó, ha tudjuk, hogy a rendes felmondásról írásban kell nyilatkozni, akár a bérlő, akár a bérbeadó kezdeményezi a bérleti szerződés felmondását. Amennyiben az adott hónap 15. napjáig megtörténik a bérleti szerződés felmondásáról szóló írásbeli nyilatkozat, akkor a következő hónap végére tekinthető felmondottnak a bérleti szerződés. Ha az írásbeli nyilatkozattétel átcsúszik az adott hónap 15.

A határozott idejű bérleti szerződés rendes felmondással nem mondható fel, hacsak a bérleti szerződés ennek lehetőségéről külön nem nyilatkozik, vagy a Ptk. A Ptk. ugyanis rögzíti azokat az eseteket, amikor akár egy határozott idejű bérleti szerződés idő előtti felmondása is lehetséges. Ptk. 6:339. § (4): Nem szűnik meg a szerződés a bérlő esetleges halálával, mivel a bérleti jogviszony a bérlő örököseire száll. Ptk. 6:340. Ptk. 6:346. § (2)-(3): Akkor is felmondható a bérlő részéről, ha a bérleményben olyan korszerűsítési munkák történnek, amelyek a lakás használatát jelentősen korlátozzák. Ezekről a korszerűsítési munkákról a bérbeadó köteles írásban értesíteni a bérlőt. A bérleti szerződés kapcsán a bérlő és a bérbeadó jogainak, kötelezettségeinek a Ptk...

A lakásbérleti szerződés 11 buktatója - Legisly podcast #3