Alleé brutto alapterület, nettó alapterület és hasznos alapterület Magyarországon: mit kell tudni és hogyan számolni?
Jó tudni, hogy az "alapterület" fogalom nem jogi kifejezés, az építészmérnökök nem is használják önmagában. A szakmai gyakorlatban alkalmazott típusok: nettó-, bruttó-, illetve hasznos alapterület. Ha a „hasznos alapterület” fogalmat használjuk, akkor konkrét jogszabályi definícióra hivatkozunk, és elkerülhetünk vele minden további félreértést.
Alapterület-fogalmak alapja
Az OTÉK fogalomtára 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. hasznos alapterület alatt az összes helyiség falkontúron belül mért alapterületeinek összegét értjük, az 1,90 m belmagasság alatti területek beleszámítása nélkül. A galéria és a lakáson belüli lépcső a teret "elfelezi", tehát alatta és felette is keletkezik terület. Az alatta-felette részből csak az számít a hasznos alapterületbe, ahol a belmagasság legalább 1,90 méter. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a lépcső és a galéria alatti részt csak akkor számíthatjuk, ha be lehet állni alá. A galória felső területét pedig csak akkor, ha egy 190 cm magas ember fel tud állni rajta.
A jogszabályok konkrétan nem nyilatkoznak az erkélyek, teraszok beszámításáról, ezért is van, hogy a gyakorlatban többféle értelmezés is párhuzamosan használatban van. Az ingatlan értékbecslői gyakorlatban az erkélyek és teraszok csökkentő szorzóval (pl. - ez a fejezet a továbbiakban érthetővé válik). A külső terek beszámíthatósága függ a fedettségtől és a belmagasságtól: fedett területek és legalább 1,90 m belmagasság esetén lehetnek a hasznos alapterület részét képezni. Többemeletes épületeknél az egymás feletti erkélyek funkciója nem a fedés biztosítása az alattuk elhelyezkedő erkély számára, ezért az ilyen erkélyek nem számíthatók a hasznos alapterületbe. A NAV állásfoglalásai és az OTÉK általános előírásai alapján a beszámítási gyakorlathoz sarkalatos pontokat találunk.
Bruttó, nettó és hasznos alapterület - hogyan viszonyulnak egymáshoz?
Gyakorlatilag három kulcsfontosságú fogalomról van szó, amelyek közül a legnagyobb a bruttó alapterület, a belseje pedig a nettó alapterület. A bruttó alapterület a falak külső síkja által határolt alapterület, amelybe a falkivitelek és falakkal együtt számolt alapterület kerül. A nettó alapterület a falak belső, vakolt kontúrján belül számított ténylegesen burkolható padlófelület. A hasznos alapterület a nettó alapterület azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 méter. Így a hasznos alapterület a nettó alapterület részhalmaza.
Hogyan határozzák meg a hasznos alapterületet a gyakorlatban?
A hasznos alapterületet befolyásolják olyan tényezők, mint az 1,90 m belmagasság feletti területek elérhetősége és használhatósága. A 1,90 m alatti részek a hasznos alapterületet nem növelik meg. A galéria felső része és a lépcső környéke akkor számítható a hasznos alapterületbe, ha egy 190 cm-es személy fel tud állni rajta. A teraszok, erkélyek és loggiák közül azokat érdemes külön kezelni, mert a jogszabályok szerint nem minden külső tér számítható be a hasznos alapterületbe. A gyakorlatban a beltéri hasznos alapterületet gyakran csökkentőszorzókkal becslik be a banki vagy jogi intézmények, attól függően, milyen funkciójú részeket tartalmaz a terület. A CSOK Plusz és az Otthon Start hiteligénylések során különböző módszertanokat alkalmaznak.
CSOK Plusz: hasznos alapterület szerinti feltételek
A CSOK Plusz rendelet szerint a hasznos alapterület az alapja a támogatásnak. A jogszabály megnevezi, hogy a lakáson belül közvetlenül megközelíthető, fűthető helyiségek közül melyek számítanak bele a hasznos alapterületbe: előszoba, közlekedő, nappali, hálószoba, étkezőkonyha, főzőfülke, fürdőszoba, WC, kamra, tároló, gardrób, mosókonyha, kazánhelyiség. Ezen felül meg van határozva az a tény, amely a hasznos alapterületből ki van zárva: a gépjárműtároló (garázs), a pinceszinti helyiségek, illetve a külső teraszok, erkélyek és loggiák.
A CSOK Plusz alapterületi minimumai gyermekek számától függenek: 1 gyermek esetén min. 40 m² lakásnál, 70 m² családi háznál; 2 gyermek esetén min. 50 m² lakásnál, 80 m² családi háznál; 3 vagy több gyermek esetén min. 60 m² lakásnál, 90 m² családi háznál. A teraszok és erkélyek teljes mértékben ki vannak zárva a CSOK Plusz hasznos alapterületéből.
Otthon Start hitel: nettó alapterület és speciális képlet
Az Otthon Start hitel esetében a nettó alapterület az alap. A bruttó 1,5 millió Ft/m²-es árplafon azt jelenti, hogy az ingatlan vételárát ezzel a plafonnal számolják, miközben a nettó alapterület alapján végeznek számítást. A külső teraszokat és erkélyeket a nettó alapterülethez hozzáadják, de csak külön számítási képlettel: Otthon Start alapterület = nettó alapterület + a teraszok, erkélyek, loggiák területének 50%-a. A banki állásfoglalások szerint a számítás alapja a nettó alapterület, de a teraszok és külső terek 50%-os súllyal kerülnek beszámításra az Otthon Start esetében. A táblázatban a részletek a következők: belső lakótér 100% minden rendszernél, tetőtér 1,90 m feletti része 100% minden rendszernél, terasz/erkély/loggia 0% a CSOK Pluszban, 50% az Otthon Startnál, garázs 0% a CSOK Plusznál, 100% az Otthon Startnál, és a redukált alapterület megközelítő értékei banki értékbecslésnél.
Redukált alapterület és értékbecslés
A redukált alapterületet a banki értékbecslésnél használják. A különböző épületrészeket egyneműsítik, figyelembe véve az adott rész funkcióját, hasznosságát és előállítási költségét. Például a nappali területének 100%-át számítják, de a garázs alapterületét általában 50%-ban. Így jön ki a teljes redukált alapterület. A redukált és a hasznos alapterület nem mindig egyezik meg, különösen többszintes házaknál. Lakások esetében a tulajdoni lapon szereplő méretet használják, de ettől függetlenül a valóságban lehet eltérés a tervek és a kivitelezés között. A tulajdoni lapon a telek mérete szerepel, ha családi házról van szó, ezért kiemelten fontos ezt figyelembe venni a hirdetésekben és a számításokban.
Gyakorlati tanácsok adásvétel előtt és közben
Az alapterület pontatlan megadása az egyik leggyakoribb vitaforrás az ingatlanpiacon. Óvintézkedések adásvétel előtt és közben:
- Eladóként ne keverd a fogalmakat a hirdetésben; ha 60 m² lakásod van és van 10 m² terasza, írd le pontosan: 60 m² lakóterület + 10 m² terasz.
- Készíts mérésre alapozott alaprajzot, és használj lézeres távolságmérőt a pontos méretek rögzítéséhez.
- Készülj fel a banki értékbecslésre: a CSOK Plusz vagy Otthon Start igénylés esetén a banki értékbecslő megméri a falakat és a belmagasságot, és ha eltérés van, a hitel mértéke is változhat.
- Légy korrekt: mutasd meg a vevőnek a rendelkezésre álló műszaki dokumentumokat és tájékoztasd az egyes helyiségek méreteiről.
- Vevőként ellenőrizd a tulajdoni lapot és a valóságot; társasházi lakásoknál a hivatalos méret kerül a szerződésbe, de régebbi épületeknél előfordulhat eltérés.
- Vidd magaddal lézeres mérőt a megtekintésre; tetőtereknél külön ellenőrizd az 1,90 m feletti részeket, különösen CSOK Plusz igénylése esetén.
Gyakori kérdések
- Milyen alapterületet kell beírni az ingatlanhirdetésbe?
- Miért veszélyes, ha eladóként túlbecsülöm az ingatlanom méretét?
- Mi a különbség a bruttó, nettó és hasznos alapterület között?
- Mindig a tulajdoni lapon szereplő méret a valós nettó alapterület?
- Mi az a redukált alapterület?
Nincs rá jogszabály, a piac és etika alapján általában a telek hasznos nettó alapterülete a fő adat, a teraszokat és melléképületeket külön, pontosan meg kell adni.
Mert a vevő becsapva érzi magát, és a bizalom megrendül; a pontos adatok gyorsabb eladást és jobb alkupozíciót eredményeznek.
A bruttó alapterület a falak külső síkja által határolt terület (térfoglalás). A nettó alapterület a belső, falakkal körülhatárolt terület, amely ténylegesen burkolható. A hasznos alapterület a nettó alapterület azon része, ahol a belmagasság legalább 1,90 m.
Nem feltétlenül; régi épületeknél előfordulhat eltérés a tervek és a kivitelezés között, de hivatalos adatokként a szerződésbe és az értékbecslésbe ezt a hivatalos méretet érdemes beírni.
A redukált alapterület a banki értékbecslésnél használt fogalom, amely a különböző részeket (pl. garázs, terasz) különböző súlyokkal számolva egységesített alapterületet eredményez.
Nézőpontok a hirdetések és az értékbecslés szempontjából
Az ingatlanpiacon a rosszul számolt négyzetméterek milliókba kerülhetnek. A teraszok és erkélyek pontos értékelése és a belmagasság figyelembevétele kulcsfontosságú. A CSOK Plusz és Otthon Start feltételeinek különbségei miatt többféle módszertan létezik a hasznos és nettó alapterület számításánál. A vevő és eladó közti kommunikációban fontos a mérnöki felmérés és a hivatalos dokumentumok összhangja, hogy elkerülhető legyen a későbbi jogi és pénzügyi összezavarodás.
Beépíthetőség és találkozó pontok a gyakorlatban
A beépíthetőség meghatározása a helyi övezeti előírásoktól függ. A maximális beépíthetőség százaléka alapján számolják ki az összes beépíthető alapterületet, amelybe beleértendő a lakóház és minden egyéb építmény is. A beépített szintek számát kordában tartják: a pince, az emelet vagy a tetőtér alapterületét is figyelembe kell venni. A hirdetésekben gyakran előfordul, hogy az eladó a teraszokkal, erkélyekkel együtt adja meg az alapterületet, de a CSOK- és OTTHON Start feltételei szerint ezek utáncsökkentő hatás várható. A beépíthetőség és a hasznos alapterület közti kapcsolatok megértése segít a reális érték és költségek meghatározásában.
Összegző megfigyelések
Ha ismerjük az előírásokat és a meghatározásokat, vevőként és eladóként is fel tudjuk ismerni a hirdetésekben feltüntetett adatok jelentését, valamint az értékesítés során is biztosak lehetünk az ingatlan valós paramétereiben. Az ingatlanpiacon a három fő alapterület-típus közötti különbségtudatosság segít elkerülni a félreértéseket, és hozzájárul a transzparens és hatékony adásvételhez. A jogszabályi környezet (TÉKA, a 2023. évi C. törvény, CSOK Plusz és Otthon Start rendeletek) és a banki állásfoglalások összhangja adja meg a gyakorlatban alkalmazható módszertant.
Ingatlanügynök vs. ingatlanközvetítő vs. bróker - Mi a különbség??
tags: #allee #brutto #alapterulet