Végrehajtási joggal terhelt ingatlanok megvásárlása: hogyan érdemes nekiugrani és mire figyelni
A végrehajtási jog alapján az ingatlan sikeres értékesítésére (árverésre vagy egyéb értékesítésre) csak a jogi keretek betartásával kerülhet sor, és a tulajdonos hozzájárulása nélkül is végrehajtás alá vonható az ingatlan. Ha az ingatlan tulajdoni lapján végrehajtást találunk, akkor láthatjuk az annak alapjául szolgáló tartozás összegét is, bár ez a tőkeösszegnél nagyobb lehet, akár dupla összeg is. A végrehajtási jog az ingatlan-nyilvántartás III. részébe bejegyezhető, és ezt a végrehajtók nagyon ritkán mulasztják el.
Mi is a végrehajtási jog és hogyan történik az ingatlan végrehajtása?
A végrehajtási jog alapján a bírósági végrehajtó jogosult az azzal terhelt ingatlan árverezésére vagy egyéb értékesítésére - az ingatlan tulajdonosának hozzájárulása nélkül, sőt akár a kifejezett akarata ellenére is. Kiindulásként meg kell említeni, hogy nem minden tartozás esetén indul ingatlan-végrehajtás: ehhez olyan végrehajtható okirat szükséges, amely alapján a hitelező kifejezett kérelmet nyújt be a végrehajtási eljárás megindítására. Az első lépés a bankszámlák inkasszálása, majd a munkabérből történő levonás megkísérlése, és csak végső soron kerülhet sor az ingatlan lefoglalására.
A lefoglalás az ingatlan-nyilvántartásba (tulajdoni lap III. részébe) történő bejegyzéssel történik, amit a végrehajtó intézkedése követ. A hosszabb folyamat végén az árverésen a vevő megvásárolja az ingatlant, a vételár megfizetése pedig meghatározott határidőn belül történik. Az árverésen kívüli értékesítés lehetséges, ha a követelés rendezése a végrehajtó bevonásával megállapodás alapján megtörténik.
Végrehajtási jog elévülése és közvetlen hatásai
Az ingatlanra bejegyzett végrehajtási jog elévülése 5 év, hacsak nem érkezik közvetlenül végrehajtási cselekmény a közvetlen megszakítás érdekében. A végrehajtási cselekmény lehet a nyugdíjból történő levonás vagy más inkasszó, ami megszakítja az elévülést, és az elévülés minden ilyen cselekmény után újra kezdődik. Ha a végrehajtási eljárás szünetel vagy az adós elkerüli a tényleges végrehajtást, a 5 éves határidő ismételten számításba kerül.
Lehetséges a végrehajtás alatt álló ingatlanok vásárlása?
Röviden: igen, lehetséges végrehajtás alatt álló ingatlanokat vásárolni a végrehajtáson kívül. A Vht. szerint a lefoglalt ingatlanra jogot szerezhetünk úgy, hogy az nem sérti a végrehajtási jogot és a végrehajtás célját sem hiúsítja meg. Ilyenkor a jog nem kizárólagos tilalom hatályú, tehát a végrehajtási jog fennmarad az adásvétel után is. Ha a végrehajtást alacsony összegre rendelték el, akkor akár ilyen lakást érdemes megfontolni, de mindenképpen javasolt a végrehajtóval mielőbb megállapodni a törlés feltételeiről.
Az árverés alatt álló ingatlanok listája általában a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar honlapján található. Fontos, hogy az árverés előtti vizsgálatok között legyen a jogi állapot felmérése: mekkora tulajdoni hányad kerül árverésre, beköltözhető-e az ingatlan és jogokkal terhelt-e. Az árverésen kívüli értékesítés során a felek megállapodása alapján a lefoglalt ingatlan az adásvételi szerződésben rögzített becsértéken kelhet át, a végrehajtónak közreműködve.
Végrehajtás alatt álló ingatlanok vásárlásának gyakorlati kérdései
- Az ingatlanok általában alacsonyabb áron érhetők el, ami vonzó lehet befektetők és magánszemélyek számára is.
- Az árverésen kívüli kivásárlásokhoz szükséges lehet a tartozás rendezése a végrehajtóval vagy az eladóval történő előzetes egyeztetésre.
- Az árverés nyertese a vételár megfizetésével szerzi meg az ingatlant, a tulajdonjog bejegyzése az árverés sikeres lezárását követően történik.
- Az árverésen kívüli adásvétel esetén a végrehajtó foglalja okiratba az ügyletről, és a vételár az ő számlájára kerülhet.
Az árverésen kívüli vétel és a jogok megőrzése
Az árverésen kívüli vétel során meg kell vizsgálni, hogy az ingatlant érinti-e fennálló használati jog vagy haszonélvezeti jog. Az árverésen megvásárolt ingatlan továbbra is tartalmazhatja az ilyen jogokat, amelyek fennmaradása a vevőt terhelheti. A függőben tartás vagy a tulajdonjog fenntartás minden esetben lehetővé teszi a jövőbeni végrehajtási eljárások átláthatóbb kezelését. A függőben tartás esetében például az ingatlanügyi hatóság benyújtott eljárása széljegyzésre kerül, és a végrehajtási jog bejegyzése addig nem történik meg, amíg a vevő tulajdonjogát be nem jegyzik.
Végrehajtási jog törlése
Ha lehetséges, a törléshez a végrehajtó hozzájárulása szükséges. Gyakorlatban a legkézenfekvőbb megoldás, ha az adós vagy egy harmadik személy rendezi a teljes tartozást, vagy a adásvételi szerződésben rögzítik, hogy az eladó a vételárból tehermentesíti az ingatlant. A törlésről szóló határozatot a földhivatalnak a széljegyzett beadványok rangsorától függetlenül átvezetni kell az ingatlan-nyilvántartásba, és nem szükséges 60 napot várni a földhivatali eljárásra.
Függőben tartás vs. tulajdonjog fenntartás - mi a különbség?
A függőben tartás az adásvételi szerződés megkötését követően a határidő lejártáig vagy a tulajdonjog bejegyzési engedély kiadásáig tart, és a végrehajtási eljárás addig nem intézkedhető. Ezzel szemben a tulajdonjog fenntartása az eladó tulajdonjogát addig tartja fenn, amíg a vételár teljes egészében ki nem fizetésre kerül. A függőben tartás kedvezőbb a vevő számára, mert a végrehajtási jog bejegyzése csak a tulajdonjog bejegyzése után történik, vagy a határidő lejártával egyidejűleg.
Gyakran ismételt kérdések és praktikus tippek
- Lehetséges-e a végrehajtás alatt álló ingatlanok vásárlása? Igen, a végrehajtáson kívüli vétel gyakori megoldás, azonban nagyon fontos a jogi állapot alapos felmérése és a végrehajtóval való megállapodás a törlés feltételeiről.
- Mire figyeljünk licitálás előtt? Nézzünk utána a jogi helyzetnek, a tulajdoni hányadnak és a beköltözhetőségnek; számoljunk a jogokkal terhelt ingatlanokkal elszámolva.
- Mi történik, ha a végrehajtás alatt álló ingatlant árverésen vásároljuk meg? Figyeljünk a jogutóda megőrzött jogaira (haszonélvezeti jog, telekhasználati jogok), és számítsunk a becsérték és a regisztrációs díjak költségére.
- Miért lehet előnyös az árverés alatt álló ingatlanok vásárlása? Gyakran alacsonyabb ár, de nagyobb kockázat és jogi buktatók, ezért fontos a szakmai tanácsadás és a részletek alapos vizsgálata.
How to Find and Buy a Foreclosed Home
tags: #arveres #alatt #allo #hazak #kisletan