Átlagos iroda bérleti díjak és a hosszú távú döntések a budapesti piacon

Az irodakeresés során a cégek jellemzően több irodaháztól is bekérnek ajánlatokat annak érdekében, hogy a legkedvezőbb megoldást válasszák.

Egy iroda költöztetése eleve komoly erőforrásokat igénylő feladat, ha pedig nagyobb, 100+ fős cégről van szó, akkor akár egy több hónapon át tartó üzleti projektként is tekinthetünk rá.

Az irodabérlés egyik legfontosabb kérdése egyértelműen az, hogy milyen típusú munkakörnyezet képes legjobban támogatni a cég működését.

Az irodakeresés során az egyik döntő szempontot mindenképpen a költségek jelentik.

Ezen a téren ugyanakkor gyakori hiba, hogy a cégek csak a bérleti díjat veszik alapul a kiválasztásnál, holott a teljes havi költség ennél jóval magasabb lett.

A kiadó irodák közötti választás során az egyik legalapvetőbb szempont a bérleti díj, hiszen a legtöbb cég abszolút árérzékeny módon közelíti meg a kérdést.

Az irodabérlés egyik legalapvetőbb jellemzője, hogy az nem rövidtávra, hanem sokkal inkább 5 vagy még több évre szól.

Hogyan spóroljunk az irodaházakban?

A környezettudatosság és a gazdasági nyomás kihívások elé állítja az ingatlantulajdonosokat.

Napjainkban az akadálymentesítésnek már nem valamiféle extra tulajdonságnak, hanem alapvetésnek kellene lennie az irodák terén is.

A bérleti biztosíték nem csak egy adminisztratív kötelezettség, hanem egy olyan tényező, ami a vállalat likviditására és a pénzügyi rugalmasságára is közvetlen hatással lehet.

Az irodakeresés során felmerülő általános paraméterek - lokáció, költségek stb. - mellett mindenképpen érdemes figyelmet fordítani azokra a tényezőkre is, melyek az üzletmenet folytonosságát befolyásolják.

A fővárosi irodák piacán ma már gyakorlatilag alapvető elvárás, hogy az irodaház zöld vagy fenntartható minősítéssel rendelkezzen.

Az irodakeresés során az alapterület és a hasznos tér két olyan paraméter, ami több szempontból sem hagyható figyelmen kívül.

Az irodakeresés során a legtöbb cég értelemszerűen az olyan aktuális kérdésekre fókuszál, mint az ingatlan paraméterei, a bérleti díj stb.

Ismerje meg Budapest és az ország legmodernebb irodaházait, fenntartható megoldásait és legújabb bérleti lehetőségeit.

A közép- és kelet-európai ingatlanpiac új szakaszba lép: a növekedés visszatért, de már nem mennyiségi, hanem minőségi alapon.

A Colliers friss régiós elemzése szerint 2026-ra a kínálati korlátok, a fenntarthatósági elvárások és az üzemeltetési költségek alakulása határozza meg leginkább a piaci döntéseket.

A tanácsadó cég legújabb jelentése részletes képet ad arról, mire számíthatnak a befektetők és bérlők a következő időszakban.

Az iroda szerepe 2026-ra végleg megváltozott.

Már nem pusztán munkahely, hanem élmény-, közösségi és teljesítménytér, amelynek valódi célja az, hogy támogassa az emberek munkáját - nem pedig korlátozza azt.

A kérdés ma már nem az, hogy hol dolgozunk, hanem az, hogy milyen környezetben tudunk igazán jól dolgozni.

De vajon mitől működik tökéletesen egy iroda?

És mi az, ami a dolgozók szerint még mindig hiányzik?

A Blaha Lujza tér ikonikus épülete, az egykori Corvin Áruház idén ünnepli megnyitásának 100. évfordulóját.

Az 1926-ban átadott nagyáruház teljes rekonstrukció után Corvin Palace néven született újjá.

Az épület ma már új funkciókkal működik: megnyílt a Time Out Market, épül a Ruby Hotel, és tervezik a legendás Corvintető utódját is.

A százéves épület így új szerepben tér vissza Budapest egyik legforgalmasabb városi terére.

Bár a tavalyi év nem az új átadásokról szólt a budapesti irodapiacon, a Cushman & Wakefield elemzése szerint bőven van még fejlesztés a csőben.

A várakozások szerint 2022 végéig akár 350 ezer négyzetméter is elkészülhet, ami jelentősen növelné a mostani, még 4 millió négyzetméter alatti állományt.

2021 nem az új irodaház-átadások alapján fog bekerülni a hazai irodapiac történetébe.

A harmadik negyedév után a budapesti modern irodaállomány a negyedik negyedévben sem bővült új irodaházzal, így új átadások tekintetében teljesen "kiszáradt" a piac.

Jövőre azonban már több építés alatt álló projekt is elkészülhet.

A Cushman & Wakefield ennek volumenét 350 ezer...

A keresett cikk a portfolio.hu hírarchívumához tartozik, melynek olvasása előfizetéses regisztrációhoz kötött.

Amikor valaki személyi kölcsönt igényel, gyakran az első kérdése az, hogy mekkora összeget hajlandó számára folyósítani a bank.

Pedig ennél sokkal fontosabb szempont, hogy a hitel törlesztése hosszú éveken át is biztonságosan beleférjen a családi költségvetésbe.

A személyi kölcsön gyors és rugalmas finanszírozási forma, de éppen ezért érdemes tudatosan dönteni.

A megfelelő konstrukció kiválasztása nemcsak nyugodtabb mindennapokat jelenthet, hanem akár...

Jó hír érkezett a zuglói panelházak lakóinak: elindult a Budapesti Zöld Panelprogram a XIV. kerületben is, így a régebbi társasházak és lakásszövetkezetek ingyenes műszaki tervezést, később pedig jelentős vissza nem térítendő támogatást igényelhetnek energetikai korszerűsítésre - írja cikkében a Portfolio.

A Budapest Főváros Önkormányzata, a részt vevő kerületek és a Budapesti Közművek együttműködésében megvalósuló programra az 1946 és 1995 között épült, legalább tízlakásos...

Spekulánsok szorításában az európai lakáspiac? Nemcsak a lakáshiány áll az egyre dráguló ingatlanok mögött - egy friss uniós tanulmány szerint a spekuláció és a nagybefektetők térnyerése is jelentősen hozzájárul a lakhatási válság elmélyüléséhez.

Az Európai Parlament számára készült elemzés szerint az otthonok egyre inkább befektetési eszközzé válnak, ami felhajtja az árakat és egyre nehezebbé teszi a megfizethető lakhatást - derül ki a Portfolio cikkéből.

A Lakásspekuláció az EU-ban...

Néhány év alatt gyökeresen átalakult az irodapiac. A hibrid munkavégzés ma már a legtöbb vállalatnál természetes.

Emiatt...

A korábbinál még erősebb fokozatba kapcsolt az irodapiac. Sorra adják át az új épületeket, a kereslet erősödik, ennek megfelelően a lakásárakhoz igazodva emelkednek a bérleti díjak is.

Érdekesség, hogy a kisebb cégek is egyre borsosabb áron tudnak lakást iroda céljára bérelni - nyilatkozta a Növekedés.hu-nak Balogh László az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Aki mostanában keres irodát, annak mélyebben kell a pénztárcájába nyúlnia, mivel drágulásnak indultak a bérleti díjak, sőt az áremelkedés még erősebb lehet az év végére a korábbi időszaknál.

Ennek két oka van, egyrészt a lakásirodák ára alkalmazkodik az albérleti díjak trendjeihez, illetve a cégek egyre drágábban tudnak lakóingatlant iroda céljára bérelni - mondta lapunknak Balogh László az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Másrészt viszont a gazdasági növekedés miatt egyre több olyan cég van, amely kinövi a korábbi irodáját, és szintet szeretne lépni, azaz például lakásirodából „B”, azaz már magasabb szintű irodaházba költözne, vagy innen továbblépve „A” kategóriás irodaházba.

Ez utóbbi prémium szegmens kínálata alig másfél éve indult növekedésnek.

Ugyanis 2016-2017 előtt csak kevés kiváló minőségű, „A” kategóriás irodaházat adtak át, így ebben a kategóriában megnövekedett a kereslet is.

Az elmúlt 1-1,5 év során több ilyen fejlesztés is indult, amit a beruházók viszonylag könnyen fel is tudtak tölteni bérlőkkel.

Ami tehát az irodatípusokat illeti, a szolgáltatások és az épület műszaki színvonalától függően különböző kategóriákra oszthatók.

Öt kötelező feltétel és tíz másodlagos kritérium segítségével azonosítják az „A” kategóriás létesítményeket.

A feltételek között találunk a 24 órás biztonsági szolgálatra, a korszerű szellőztető- és fűtő/hűtő-rendszerre, a megfelelő mennyiségű parkolóhelyre, a kábelfektetési követelményekre és az egyéb alapvető berendezési elemekre (padlóburkolat, szőnyegpadló, világítástechnika, stb.) vonatkozókat.

A tíz másodlagos kritérium közül hattal kell rendelkeznie egy „A” kategóriás irodaháznak.

Ezek között olyan érdekességet is találunk, mint a presztízst sugárzó recepció megléte vagy a 2,65 métert meghaladó belmagasság.

Amennyiben ezen felül további extra paraméterekkel rendelkezik az irodaház, akkor az „A+” kategóriába is sorolható, ide nagyjából a budapesti irodaházak 10 százaléka tartozik az Eltinga kutatása szerint.

Ami egy kisvállalkozás irodabérlésének előnyei mellett szól, a legfontosabb, hogy a vásárlással ellentétben itt nincs előleg, csupán kaució.

Egy ingatlan vásárlásának lefoglaláskor, még ha legtöbbször nem is kérik a teljes vételárat előre, a teljes ár 10-30 százalékát legalább előlegben biztos, hogy le kell tennie a vásárlónak az asztalra.

Bérleti díj esetében a kaukció átalában egy, maximum két havi bérleti díj.

A szakértők szerint általában az a jellemző, hogy a cégek vállalják a belső tér rendben tartását, takarítását, alkalmi festését, illetve minden olyan kiadást, amely az ő igényeikbl fakad.

Legyen ez kisebb, vagy nagyobb átalakítás.

Minden esetben érdemes pontról pontra leszögezni a bérleti szerződésben, hogy egyes esetekben ki a költségviselő fél.

Így felmerül a kérdés: melyiket válassza például egy kisvállalkozás: a lakásirodát, „A” avagy „B” besorolású irodaházat?

Netán szolgáltatott közösségi színteret?

Ez utóbbiról annyit kell tudni, hogy a hazai startup társadalom szárba szökkenésével párhuzamosan megjelentek azok a közösségi és szolgáltatott irodák, amelyek a hagyományos munkaszervezetekben nem dolgozó egyéni vállalkozókat, szabadúszókat, kezdő cégeket befogadják, és igényes munkakörnyezetet biztosítanak számukra a megfelelő infrastruktúrával és műszaki tartalommal.

Azonban nagy a kavarodás, hiszen a szolgáltatott iroda nem ugyanaz, mint a közösségi iroda.

Előbbi alapvetően önálló cellás irodákra összpontosít, míg utóbbi a nagy közös térben történő munkavégzést jelenti.

Egy kis, kezdő cégnek viszont ideális lehet mindkettő a fiatalos, lendületes stílus és elrendezés miatt.

A közösségi - coworking - munkahelyek többnyire egy széket (rugalmas munkakörnyezetet) kapunk egy közös asztalnál, vagy egy dedikált íróasztalt (fix munkaállomás), emellett persze itt is bérelhetünk önálló irodát, miközben a foglalási rendszernek és az ügyfélforgalomnak megfelelően tárgyalót is igénybe vehetünk megfelelő díjazás ellenében.

Ráadásul a rugalmas és a fix munkaállomások díja is eltérő.

Mi, mennyi?

A legfontosabb persze az ár, amelyet egy kezdő kisvállalkozás szempontjából vizsgálunk.

Ennek megfelelően a közösségi irodák esetében például a fővárosban a belváros közepén, a Révay utcában nettó 3500 forintért napi jegyet vásárolhatunk, míg a havi jegy 38.500 forintba kerül.

A tagoknak emellett a kisebb tárgyaló (2-5 főig) 3000 forintba, míg a nagyobb helyiség (12 főig) 5000 forintba kerül, ha pedig nem vagyunk tagok, akkor még plusz 500 forintot kell leszurkolnunk.

De egyébként, ha van szabad hely, akkor a tagok ingyen is beülhetnek a tárgyalóba.

A székhelyszolgáltatás pedig 15 ezer forintba kerül havonta.

Ugyanilyen közösségi színtér Újbudán egy irodaház, ahol a legkisebb igénybe vehető intervallum a 10 napos bérlet, ami 21.000 forintot kóstál, a havi díj pedig 27.000 forintba kerül - mindkét esetben 4 óra ingyen tárgyaló-használat is jár, míg a székhely-szolgáltatásért havonta 19.800 forintot kérnek.

A kis tárgyaló óradíja 3000 forint, míg a nagyé 6000 forint, és cellás irodát is lehet bérelni 3000 forint/óráért.

Akinek ennél jóval többre van szüksége és az ügyfélköre is elvárja, az pénztárcája függvényében költözhet rögtön „A” kategóriás ingatlanba is, még akkor is, ha a vállalkozásának mérete nem nagy, ám jövedelmező.

Az ingatlan.com adatbázisa alapján például a XIII. kerületi Váci úton lévő Optima irodaházban érdemes keresgélni.

Itt a minimum bérleti idő 3 év és a kaució 3 hónap.

Felszámolnak úgynevezett közös területi szorzót is, amelynek mértéke 6.6 százalék.

Az üzemeltetési díj 990 forint/m²/hó.

A négyzetméterár 30 ezer forinttól indul havonta.

A mélygarázs 17 ezer forinttól bérelhető.

Egy 50 négyzetméteres iroda itt bruttó 699 eurótól, azaz 233 forinttól indul havonta.

A belváros felé haladva ez az ár, ugyanerre a négyzetméterre vetítve akár duplázódhat is.

A prémium ingatlanok bérleti díjai is emelkedtek.

Aki ezért a lakásiroda mellett dönt, az egyik legfrekventáltabb helyen, az V. kerületi Váci utcában egy nagyobb lakásban 60 négyzetméteres első emeleti irodához juthat.

Az ár havonta 260 ezer forintba kerül az 1950 előtt épült ingatlanban.

A bérleti díj az ingatlan használati díja mellett tartalmazza a teljes lakás két heti gyakoriságú takarítását is.

A lakás rezsi költsége viszonylag alacsony.

A közös költség, amely tartalmazza a vízdíjat is, havi 16.000 Ft, a villany és gáz együttesen átlag havi 15-20.000 forint, az üzemeltetési költség 25 ezer forint havonta.

Az ingatlan két havi kaucióval és az első havi bérleti díjjal azonnal költözhető.

Érdekesség, hogy a III. kerületi Szépvölgyi úton ennek közel dupla alapterületét lehet bérelni egy ügyvédi irodaházban, amely valójában egy nagy családi ház.

A 100 nm-es felső szint egyben is bérelhető.

A bérleti díj ebben az esetben 3 db irodahelyiség bérleti díjáért bérelhető hosszú távra.

Az irodák bútorozottan történő kiadása esetén az irodák bérleti díja 120.000 Ft/hó.

A Parlament mellett nem ritka a félmilliós bérleti díj sem havonta, ennyiért „csupán” száz négyzetméter jár, található kétmilliós bérlési lehetőség és a méret csupán 180 négyzetméter!

Ha ennek ellenére a bérlés mellett dönt egy vállalkozás, a szabadon maradt tőkéjét felhasználhatja fejlesztésére, vagy épp tevékenységének bővítésére.

Nem elhanyagolható előny egy bérleménynél, hogy a havi bérleti kiadásokat egy cég költségként is elszámolhatja, csökkentve így az adóalapját.

Mindemellett az ingatlannal járó plusz költségeket, mint a fenntartás, állagmegőrzés, vagy kisebb nagyobb javítások a tulajdonosnak kell állnia.

Nem könnyű tehát megtalálni a megfelelő irodát.

Budapest egészére nézve a kihasználatlansági ráta rekord alacsonyan, 7,5 százalékon áll, ami azt jelenti, hogy a modern irodaházakból az egész városban mintegy 257 ezer négyzetméter áll üresen (71% „B” kategória, 29% „A” kategória), ám olyan területből, ami a válság után lett átadva mindössze 20 ezer négyzetméterbe lehet most költözni.

A fővároson belül a statisztikák szerint az alpiacokat tovább bontva még érdekesebb trendek rajzolódnak ki.

Van olyan térség, ahol az irodáknak csupán 1,7-1,8 százaléka áll bérlő nélkül, például Lipótváros és Lágymányos környékén.

Ahol érdemes lehet keresni, hiszen 10 százaléknál magasabb a kihasználatlanság - vagyis az átlagnál jóval több az üres ingatlan - a Váci út külső részein, Szépvölgy környékén és a budaörsi részen.

Persze az más kérdés, hogy a centrumon kívül például egy-egy tárgyalásra a közlekedés hogyan oldható meg, vagy miként lehet „kihívni” egy-egy fontosabb ügyfelet az említett peremrészre.

A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3 503 170 négyzetmétert tesz ki, melyen belül 2 838 720 négyzetméter "A" és "B" kategóriás modern kiadható irodaterület, valamint 664 450 négyzetméter saját tulajdonú iroda található.

Az idei év hátralévő részében tovább folytatódik az átadási boom, ami várhatóan az üresedési rátát is tovább növeli.

Érdekesség, hogy a Ca Immo számításai szerint 2020 végéig 25 irodaház épülhet Budapesten, összesen közel 460 000 négyzetméteren, vagyis a jelenlegi nagyságrendileg 3,5 millió négyzetméter budapesti irodaállomány 13 százalékkal bővülhet.

A piacra kerülő épületek száma soknak tűnhet, a folyamatban lévő projekteknek azonban majdnem a fele (45 százalék) már bérlőre talált.

A gond, hogy nagyobb igények vannak a piacon és a tulajdonosok ezekre fókuszálnak, ezért a kisebb, 1000 négyzetméter alatti bérlőkkel, csak a nagyobb ügyfelekkel történő megegyezést követően kezdenek el tárgyalni.

A meglévő irodaépületek közül jelenleg a piacon 1000 négyzetméter alatti terület 248 irodaház kínál.

Ezek a kis területek összesen 43 000 négyzetmétert tesznek ki, vagyis átlagosan 175 négyzetméteresek.

Sok esetben csak 50-100 négyzetméteres üres, sötét, a ház felosztásakor visszamaradt területről van szó, amelyek valójában érdemi bérbeadásra nem alkalmasak, vagy olyan területről van szó, amihez nem tartozik vizesblokk, és így csak egy szomszédos bérlemény bővítésére használható a jövőben.

A bérlő szempontjából a legnagyobb kihívást talán az átlagosnál hosszabb távra szóló, 10-15 vagy akár 20 éven túli elköteleződés jelenti.

Infografika: Budapesti irodaállomány megoszlása és átadási ütem

Hogyan tölts le videókat a YouTube alkalmazásban | Nézd offline [2025]

tags: #atlagos #iroda #berleti #dijak

Népszerű bejegyzések: