Az elővásárlási jog gyakorlása ingatlanügyletekben: jogi kérdések és buktatók

Egyszerűen hangzik, de fontos ismernünk az elővásárlási jog részleteit és buktatóit. Eladnád az ingatlanod, de valakinek elővásárlási joga van rá? Vagy kiszemeltél egy ingatlant, de nem vagy benne biztos, hogy a tied lehet-e? Az elővásárlási jog sokak számára homályos jogi fogalom, pedig egy eladás meghiúsulását vagy éppen sikerét is jelentheti. Az elővásárlási jog egyszerűnek hangzik, a valóság azonban gyakran még annál is komplikáltabb, mint amit a törvény hasábjain olvashatunk. Mostani írásunkban röviden kitérünk néhány tipikus esetre, amikor az egyszerűnek tűnő képlet felborul.

Ahogyan a nevéből is következtethetünk rá, az elővásárlási jog egy jogosultság arra, hogy amennyiben a szerződés tárgyát eladják, úgy az elővásárlási jogosult elsőként tarthat igényt annak megvásárlásra. Elővásárlási jog alapulhat törvényen, amikor is jogszabály biztosítja azt bizonyos személyek számára, például osztatlan közös tulajdon esetén a társtulajdonosoknak. Másik formája a szerződésen alapuló elővásárlási jog, amely egyedi megállapodás és a felek közötti szerződés függvénye. A törvény kimondja, hogy egy dolog tulajdonosa több különböző személynek is adhat ugyanarra a dologra elővásárlási jogot. Ők az igényüket a joguk keletkezésének sorrendjében tudják érvényesíteni. Tehát aki először kapott ilyen jogosultságot, annak a szándéka az elsődleges. Ha nem él vele akkor a második, harmadik és így tovább.

Nézzünk erre egy életszerű példát. Meghirdetjük az ingatlanunkat, kapunk rá egy csábítóan hangzó vételi ajánlatot és már el is akarnánk fogadni. Ekkor eszünkbe jut, hogy a szomszéddal még régebben alapítottunk a lakásra elővásárlási jogot. A szabályozás azt mondja, hogy a vételi ajánlat teljes terjedelméről tájékoztatnunk kell a jogosultat. Tehát a szomszédal közölni kell, hogy milyen összegű ajánlatot kaptunk, mikor fizetné ki a vevő, mikor kerülne sor a birtokbaadásra, és a többi. A tájékoztatást ajánlott írásban, bizonyítható módon megtenni. Az ajánlati kötöttség röviden azt jelenti, hogy az eladó meghatároz egy időtartamot, ami alatt a lehetséges vevő megteheti az elfogadó nyilatkozatát, miközben ő maga vállalja, hogy ez idő alatt nem fogad el mástól ajánlatot az eladni kívánt dologra. Ha a jogosult élni szeretne az elővásárlási jogával, akkor az elfogadó nyilatkozata szerződéskötésnek minősül. Ha azonban nem reagál a határidőn belül (és nem menti ki magát a késedelem kapcsán) vagy visszautasítja a vásárlást, azzal lemond elővásárlási jogáról.

Ahogyan a bevezetőben utaltunk rá, a valóság mindig produkál nem várt helyzeteket, melyekre oda kell figyelnünk. Ha mi gyakorolnánk elővásárlási jogunkat, fontos tudni, mikor tehetjük ezt meg, és esetleg hogyan próbálhatná valaki kijátszani azt. Főszabályként fontos kiemelni, hogy az elővásárlási jog az adásvételhez kapcsolódik. Ebből kifolyólag ha a tulajdon átruházása nem adásvétel keretében zajlik, akkor az elővásárlási jogunkkal nem tudunk élni.

Milyen helyzetben bonyolódhat az egyszerűnek tűnő elővásárlási jog? Az irányadó elv szerint az elővásárlási jogosult és a vele együtt élő házastársa (aki nem jogosult) az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhatják. Természetesen a házastársat egyedül ez a jog nem illeti meg. Elképzelhető, hogy a bíróság azt állapítja meg, hogy mivel a jogosult nem képes a cserét teljesíteni, ezért az egészre vonatkozóan elveszíti az elővásárlási jogát. A gyakorlat szerint, amennyiben egy ún. dologösszesség - aminek egyik elemére elővásárlási jogunk lenne - nem osztható fel, akkor az elővásárlási jogunkat az összes dologra gyakoroljuk.

A jogszabály és a gyakorlat közötti összefüggések

A polgári törvénykönyv szerint az eladó köteles a vételi ajánlat teljes terjedelmét közölni az elővásárlásra jogosulttal. A jogszabály szerint a sorrend attól függ, hogy szerződésen alapuló vagy jogszabályon alapuló elővásárlási jogról van-e szó. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződésen alapuló elővásárlási jogot. Több szerződésen alapuló elővásárlási jog esetén a sorrendet a szerződések létrejöttének időpontja határozza meg, vagyis az időben korábbi elővásárlási jog megelőzi a később keletkezettet. Ha ugyanarra a dologra több jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, akkor közöttük a jogszabály sorrendet állíthat fel, illetve az egy sorban fennálló több elővásárlási jog gyakorlásának mikéntjét megállapíthatja.

A közlés módja ingatlanok esetében írásban történik. Ha a jogszabályon alapuló elővásárlási jog bejegyzésre kerül, az nem konstitutív, hanem deklaratív hatályú. Az ex lege fennálló jogok elsőbbséget élveznek az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett jogokkal szemben is. A gyakorlat szerint jogszabályi elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartásba bejegyzés nélkül is dologi hatályú lehet.

Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok esetén a jog azon személyeket illeti, akik a tulajdonostársak, illetve külön szerződés szerint jogokat kapnak. A társasház alapító okirata gyakran tartalmaz elővásárlási jogot az albetétek tulajdonosai javára, azonban ezek bejegyzéséről ritkán gondoskodnak. A földhivatal azonban a közlés hiányában is vizsgálhatja, de ha a jog megsértésével kötött adásvétel történik, a jogosult ezt a jogát bármikor érvényesítheti.

A gyakorlatban a közlés módja és időzítése kritikus. A közlésnek teljes terjedelmében és a szükséges adatokkal együtt kell történnie: vételár, fizetési feltételek, határidő, a vevő adatai, és a birtokbaadás tervezett dátuma. Az elővásárlási joggal kapcsolatos jogvita esetén a bíróság döntése összetett, az eset összes körülményét figyelembe véve történik.

Gyakorlati tippek eladóknak és jogosultaknak

• Az elővásárlási jog közlését írásban és bizonyítható módon tegyük meg, lehetőleg a teljes vételi ajánlattal együtt.
• Ha több jogosult van, a sorrendet a létrejöttük időpontja határozza meg; megegyezés esetén egymás között állapodhatnak meg a gyakorlás módjáról.
• A határidő legyen reális: általában 15 nap elfogadható a gyakorláshoz, kisebb vagy nagyobb esetekben a bíróság a körülmények alapján végzi el az értékelést.
• A közlés tartalmazza az ajánlat részleteit, és a lemondó nyilatkozatot is szívesen fogadják a földhivatalnál; hiányában problémák adódhatnak a bejegyzésnél.
• A jogszabályon alapuló elővásárlási jog elsőbbséget élvez a szerződésen alapulóval szemben, és ex lege fennálló jogok elsőbbsége minden hatályos bejegyzéssel szemben érvényesül.

A terjedelmes és összetett kérdések tisztázására érdemes jogi szakemberrel konzultálni, különösen akkor, ha több jogosult van vagy ha a közlés módja speciális feltételekkel történik (például termőföldek vagy ingatlanok esetén speciális rendeletek is érintettek lehetnek).

Összegzés

Az elővásárlási jog kezelése kötelező és kockázatos feladat az eladók számára. Hogyan nyílik meg az elővásárlási jog? Hacsak a jogosult tartózkodási helye miatt rendkívüli nehézség vagy késedelem nincs, az eladó köteles a vevőtől származó vételi ajánlatot és az adásvételi szerződést teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Az elfogadó nyilatkozat egyedül vagy egyetértésben is megtörténhet, a jogszabályok és a bírósági gyakorlat részletezi a határidőket és a lemondás lehetőségeit. Ha a jogosult nem él a jogával, a tulajdonos a harmadik fél ajánlatával továbbadhatja az ingatlant.

tags: #az #elovasarlasi #jogukat #gyakorlo #vevok

Népszerű bejegyzések:

• Gyakorlati megvalósítás az acélkeretes családi háznál
• Magyarországi termálkutak tulajdonjoga és jogi keretrendszer
• Hogyan határozzuk meg a fázis-, nulla- és földvezetéket 220 V-os hálózatban
• Megéri-e homlokzati állványzatot bérelni? Történet és költségek
• Ismerje meg a PEMOKKA Kft. gazdasági helyzetét és együttműködéseit Kecskeméten