Az építkezés biova valik: hogyan épül fel egy ház lépéseiről szóló részletes útmutató

Az építkezés folyamata sokak fejében egy hosszú, kaotikus folyamatként él: sok szakember, sok döntés, rengeteg stressz. Ezek érthető gondolatok, de önmagukban nem alkalmasak arra, hogy egy építkezést elindítsanak. Egy generálkivitelező ilyenkor nem rajzol, hanem kérdez. Az igények tisztázása után lehet értelmesen továbblépni a következő pontra: a telek és az adottságok kérdésére.

Az építkezés sokaknál ott siklik félre, hogy a telekre csak helyszínként tekintenek, nem pedig műszaki kiindulópontként. Nem csak azt, hogy „szép-e”. Sokan csak azt kérdezik: van-e víz, villany, csatorna. Egy hiányzó vagy távoli közmű nem csak pénz, hanem idő is. Az építkezés folyamata jogi keretek között zajlik.

Az építkezés ezen a ponton válik hivatalossá. Generálkivitelezőként pontosan látjuk: rengeteg építkezés nem a kivitelezésnél csúszik meg, hanem már itt, a tervezés és engedélyeztetés során. Ha a tervezés hiányos vagy kapkodó, a kivitelezés során folyamatos újratervezés lesz belőle. Nem csak szép alaprajzot. Ilyenkor a kivitelezőnek helyben kell dönteni. Sokan úgy gondolják, hogy az engedélyezés „csak egy pecsét”.

Az építkezés folyamata itt válik igazán kézzelfoghatóvá. Amíg tervek és engedélyek vannak, addig minden rugalmasnak tűnik. Amikor viszont számok kerülnek az asztalra, kiderül, mi az, ami valóban megvalósítható. Ez az egyik legveszélyesebb hozzáállás. Az építkezés nem kompatibilis az improvizációval, ha a költségekről van szó. Nem attól, hogy alacsony, hanem attól, hogy teljes. Egy építkezés során 10-15% tartalék nem pesszimizmus, hanem szakmai tapasztalat. Egy jól felépített költségvetés nem lassítja, hanem stabilizálja az építkezés menetét.

Az építkezés itt kap valódi irányt. Hiába jó a telek, a terv és a költségkeret, ha a kivitelező kiválasztásánál rossz döntés születik, az egész folyamat széteshet. Teljesen érthető, hogy az ár fontos szempont. A gond akkor van, amikor ez az egyetlen döntési alap. Egy fotó szép, de az építkezés nem a képeken dől el.

Az építkezés folyamata itt válik visszafordíthatatlanná. Generálkivitelezőként azt látjuk: ezen a ponton dől el, hogy a projekt rendezett együttműködésként indul-e el, vagy már az elején magában hordozza a konfliktusokat. Nem csak annyit, hogy „kezdhetjük”.

Az építkezés folyamata itt lép át a tervezésből a fizikai valóságba. Generálkivitelezőként ezt a szakaszt tekintjük az egész projekt műszaki gerincének. Sokan azt gondolják, hogy az alapozás egy „gyorsan letudható” lépés. A falak felhúzása látványos, ezért sok megrendelő itt szeretne „gyors haladást”. A jó alap nem látszik, de mindent elbír.

Az építkezés folyamat ezen a ponton válik igazán megnyugtatóvá a megrendelők számára. Amikor elkészül a tető és bekerülnek a nyílászárók, az épület „bezár”, és a munka nem az időjárástól függ többé. Egy jól megépített tető nem gyors munka, hanem pontos munka.

Az építkezés ezen a ponton válik igazán technikaivá. A falak mögött futó rendszerek - fűtés, víz, csatorna, villany - évtizedekre meghatározzák a ház működését. A gépészet ma már jóval több, mint fűtés és víz. Az építkezés folyamat itt gyakran azért lassul, mert a döntések későn születnek meg. A jó rendszer láthatatlan, de érezhető.

Az építkezés ebben a szakaszban válik igazán látványossá. Sok megrendelő ilyenkor érzi először, hogy „most már tényleg készül a ház”. Ha az előző lépésekben hiba maradt, az itt azonnal láthatóvá válik. A burkolásnál sokan a csempét vagy járólapot választják ki a legnagyobb figyelemmel. Itt derül ki igazán, mennyire volt pontos az egész kivitelezés.

Az építkezés lépései hivatalosan itt érnek véget, de generálkivitelezőként tudjuk: ez nem egy gyors „kulcsátadás”, hanem egy tudatos lezárási folyamat. Nem azt, hogy „ránézünk és kész”. Egy korrekt generálkivitelezőnél az építkezés nem szakad meg az átadással. Az első hónapokban a ház „beáll”, ilyenkor apró igazítások természetesek. Minél korábban. Ideális esetben már a tervezés előtt vagy közben. Nem feltétlenül. Ez teljesen természetes. Az, hogy a döntések túl későn születnek meg. Az otthonteremtési támogatás változása miatt egyre többször halljuk a hírekből, hogy építkezni jó. Ráadásul ha az ember ügyesen csinálja, és betartja a legfontosabb szabályokat, akkor az új házzal együtt egy környezetbarát és energiatakarékos befektetésnek alapoz meg.

Infografika az építkezés 10 fő szakaszáról

Az angol erre azt mondja, hogy „checklist”, vagyis ellenőrző lista. Haladjunk sorban, és pipáljuk ki a pontokat egymás után. Ezeket tedd meg, ha építkezni akarsz!

Mi az első lépés?

Amennyiben a fentebb már dicsért józan ész szabályait vesszük alapul, akkor az építkezést megelőző első lépés mindig a költségbecslés kell, hogy legyen. Ez az a pillanat, amikor őszintén feltesszük magunknak a kérdést: mennyi pénz áll rendelkezésünkre? Esetleg: mennyit tudunk még szerezni? A gondolkodó ember ilyenkor összegzi a lehetőségeit, és a megtakarítás, a hitel vagy a családi segítség mellett szóba kerülnek az ingóságok és az ingatlanok. A legfontosabb a költségbecsléskor az, hogy ha valakinek, hát magunknak ne akarjuk hazudni, és legyünk óvatosak. Ha külső forrásokra alapozunk (ez lehet a nagyi ékszerkészlete, kisebb-nagyobb lakáshitel vagy épp a szülői segítség), akkor mindig járjuk körbe a lehetőségeket. Lakáshitel esetén például kérjünk előzetes hitelbírálatot, hogy minél hamarabb kiderüljön, számíthatunk-e arra a pénzre.

Válasszunk tervezőcsapatot! Mégpedig olyat, amelyik képes komplex segítséget nyújtani, és nem csak a projekt egy-egy területéhez asszisztál. Ennek a súlyát leginkább akkor fogjuk érezni, amikor a sok részfeladat tucatnyi teendője nem kicsúszik a kezeink közül, hanem egységes egésszé áll össze. Ez nekünk kényelmet, a projektnek pedig biztonságot ad. A megújuló energiákat használó családi házak vagy társasházak esetében pedig különösen fontos, hogy legyen egy tapasztalt csapat, amelyik a számunkra még új terepen jól kiismeri magát, és pontosan tudja, hol, mire kell odafigyelni. Egy jó generál tervezőiroda rugalmas, az egész projekt megtervezését vállalja, sőt, a kivitelezés irányításában és koordinálásában is mögöttünk áll. Ez a támogatás legalább olyan fontos alap, mint az, amit otthonunknak ásunk.

Ne féljünk megnézni a kiválasztott tervező referenciáit, és járjunk utána, hogy a szóba jöhető irodákról milyen vélemények keringenek “odakint”, az éterben. Nézzük meg az általuk készített terveket, mert ha azok tetszenek, akkor jó esélyeivel megtaláltuk az igazit!

Hogyan legyen telek?

JÖHET A TELEK… Végre valami izgalmas, és végre nem csak papírok felett vagy épp az internet előtt gubbasztunk. Teleknézőbe megyünk ugyanis, és egy ilyen kirándulás talán első igazán komoly lépés a megvalósulás útján. A telek kiválasztásakor legyünk önzők, és bátran vegyük számításba, hogy jövőbeni otthonunk alapja milyen közlekedési lehetőségekkel, szomszédsággal vagy épp közművesítéssel rendelkezik. Ha valami hiányzik, akkor annak pótlása is költség; ne csak a be nem vezetett vízre gondoljunk, hanem arra is, hogy megfelelő közlekedési lehetőségek nélkül később kényelmetlenségek egész soraát kell elszenvednünk. Plusz költségek, időráfordítás, sok séta… Elég egyszer végiggondolni, hogy lássuk, hol nyerhetünk és hol veszíthetünk. Az ideális telek megfelelő ár-érték aránnyal bír: egyrészt elő tudjuk teremteni a megvételéhez szükséges összeget, másrészt csak annyi lemondással jár odaköltözni, amennyit még el tudunk viselni. Döntés előtt kérjük ki a választott tervezőiroda véleményét is, mert ők is ellátnak majd hasznos tanácsokkal.

Tervezés, engedélyek és kivitelezés

TESZT: TERVEZZÜNK HÁZAT! Attól a pillanattól kezdve, hogy magunkénak tudhatjuk a megfelelő telket, jöhet a tervezés, ami nem kevésbé izgalmas lépés, lévén megpillanthatjuk végre leendő otthonunk alapjait. Vázlatterv, engedélyezési terv, kiviteli terv; papírhalmazok tömkelegét képzeljük el magunk elé, amely elsőre nem hangzik túl jól, pedig ez a munka az első lépéstől az utolsóig izgalmas. Ez a mi házunk lesz, és végre láthatjuk, hogyan épül fel - egyelőre még csak virtuálisan, de végre kézzel foghatóvá válik mindaz, amiről álmodtunk, és amiért küzdöttünk. Az iroda gondoskodik arról is, hogy a tervezés előtt szükséges geodéziai földmérés, valamint minden szükséges engedély meglegyen, ezáltal a törvényi előírásoknak is megfelelhetünk. A KIVITELEZÉS SZÉPSÉGEINe ijedjünk meg akkor sem, ha az általunk választott tervezőiroda nem vállal kivitelezést, mert a komolyabb cégek a megvalósítás koordinálásában vagy ellenőrzésében is szakszerű segítséget nyújtanak, külön kérésre természetesen.

Nemcsak tanácsadásról vagy a megfelelő döntésekben való támogatásról beszélünk, hanem a tényleges kivitelezői munka irányításáról. Nem árt, ha ezt valaki leveszi a vállunkról, és segítséget nyújt abban, hogy el tudjunk igazodni a számunkra ismeretlen, sok buktatóval járó területen. A tervezőiroda ilyenkor az egyetlen igazi bizalmasunk, akihez bátran fordulhatunk, és aki ott van, ha egy-egy nehezebb feladat adódik.

ÉS HOGY MI AZ UTOLSÓ TEENDŐ? Vegyük birtokba az, ami a miénk, és használjuk egészséggel, odafigyeléssel és alázattal. Miénk a ház, miénk a világ! Itt, a Blogomon, nem olvashatod szerelmi horoszkópod, nem adok öltözködésedhez aktuális divattippet, és ma sem küldök ingyenes rúzsmintát! Folytatom a múlt pénteken kezdett történetet tudod, azt, amelyikben az Építtető mesél, ő hogyan élte át, hogyan tapasztalta meg azt a folyamatot, aminek eredménye az új otthonuk lett!

Referenciák és tervjegyzetek vizuális összefoglalója

Megkerestük Ibolyát, akit honlapja alapján találtunk. Megnézte a házat és a tervet (ami -számunkra-, csak egy halom papírrá lényegült át tervből, a két üres év alatt) és elmondtuk neki, mennyiből kellene megvalósítani az építkezést. Már az első vázlat tetszett, elfogadtuk. Ibolya elkészített egy olyan engedélyezési tervet, amit akármikor nézegetve egyszerűen nem tudtunk volna javítani. Nekünk úgy volt tökéletes, ahogy volt!

Az elkészült terv tudott mindent, amit szerettünk volna: elég hely egy 5 fős családnak, ahol 3 kisgyermek is él. Ésszerű térkihasználás, a jó meglévő részek megtartása költségcsökkentés!!! Nem ragozom tovább, az engedélyezési terv beadása után rögtön elkészíttettük a kiviteli terveket is, újra, minden szakágra! Hamarosan lett építési engedélyünk, és lettek új szakági kiviteli tervek is, árazatlan költségvetési kiírásokkal. És ekkor jött egy kis izgalom: ki legyen a fővállalkozó kivitelező? Akadt olyan „menő helyi vállalkozó”, aki válaszra sem méltatott minket. És egy újabb lecke: szakági kivitelezők kérdése. Itt nagyobb „verseny” folyt, mert több villanyszerelőt és víz-gáz szerelőt is ajánlottak ismerősök.

Végül is felállt a csapat: 1 fővállalkozó kivitelező, két általunk preferált alvállalkozóval: 1 villanyszerelővel és 1 víz-gáz szerelővel. Mindezen mesterek fölé és közénk pedig került egy fő, aki bár nem volt felelős műszaki vezető, de ő volt a mi szócsövünk, érdekeink képviselője, tervezői művezetéssel vállalta a vezénylést. Amíg ő nem mondta rá valamire, hogy az kész, addig azt nem vettük át. Ezt már a legelső megbeszélések alkalmával tisztáztuk a három kivitelező csapattal. És milyen jól tettük! Azt mondják, hogy az építkezések nagy részénél rámegy a házasság az új ház elkészültére. Igen, ez érthető, látva/tapasztalva mi volt nálunk, nem csoda - pedig utólag hallva másokat, a miénk egy egyszerű és zökkenőmentes 5 hónapos építkezés volt!

Az épület ELKÉSZÜLT az előre megállapodott HATÁRIDŐRE!!!! 5 hónap alatt. Az alvállalkozók közül a két nagy szakág úgymond külsős, független. Mikor elkezdődött a nagy munka, mi albérletbe költöztünk. A szemünk előtt kezdődött a rombolás, de a látvány, amikor építettek, nagyon jó volt. A három kivitelező közös erőfeszítésével végül minden a helyére került.

Építkezésről szóló tanulságok: rengeteg dologban kell döntést hoznia az építtetőnek. Persze a szempont mindenhol az esztétika és a költség. - Külső nyílászárók - fa vagy műanyag? - Bejárati ajtó - tapasztalat, hogy egy műanyag ajtó is tud majd annyiba kerülni, mint egy fémből készült biztonsági ajtó. - Cserép - beton vagy kerámia? - Fuga és élvédők - majd ott állnak egy palettával, hogy dönts! - Lécső élzáró elem és a lábazat magassága. A belső terek végső formája és a végső burkolás részletei is ide tartoznak. A tető megépítése után a falak végleges formát öltenek, az ablakok beépítésre kerülnek, és a belső terek is részletéssé válnak. A belső terek falai nem teherhordásra tervezettek; a falak sík egyenletessége kulcsfontosságú a további munkálatokhoz. A villamos és vízvezeték falba való behúzása után nyílászárók kerülnek beépítésre, a purhabos tömítés pedig lezárja a réseket. A vakolás és a festés következik, majd a burkolás és a beltéri berendezések telepítése. A külső falak és a lábazat festése, az ereszcsatornák végső felhelyezése után következik a tereprendezés és a kertépítés. A külterületi építkezésnél a jogi besorolás és a banki finanszírozás összhangja kulcsfontosságú; a kivonás vagy átminősítés gyakorlati lépései befolyásolják, hogy milyen hitelhez és fedezethez juthat a vevő. A banki értékbecslés során az infrastruktúra, a használati megállapodások és a kert, telkek sokszínűsége mind befolyásolják a finanszírozási lehetőségeket. A külterületi ingatlanok finanszírozhatóságát nagyban befolyásolja az adott bank gyakorlat és a piaci kilátások. A hitel jó lehetőség, ha a telek jogi státusza stabil, és a terv követi a szükséges engedélyeket. A Családi Ingatlan és a CSOK Plusz, az Otthon Start programok is részei a hazai piaci lehetőségeknek, melyek különböznek jogosultságukban és feltételeikben.

Az építkezés menete tehát több fő fázisra osztható: alapozás, falak és tető megépítése, belső terek munkálatai, végső munkálatok és tereprendezés. Az alapozás során elengedhetetlen a víz- és szigetelés, a hőhidak elkerülése, valamint a megfelelő mélység és mód kiválasztása a talaj mechanikai tulajdonságainak figyelembevételével. A falak felhúzása során kiemelten fontos a főfalak és sarokpontok pontos kitűzése, az egész falazat hőszigetelése és a járatos átjárási pontok biztosítása. A tető megépítése az épület védelmének és tartósságának záloga, a fedélszerkezet, a párazáró réteg és a bádogozás is kulcsfontosságú elemek. A belső terekben a válaszfalak megtervezése és kivitelezése, a villamos- és vízvezetékek falba való behúzása, valamint a nyílászárók beépítése következik. A végső munkálatok között szerepel a burkolás, a festés, a radiátorok és szaniterek elhelyezése, valamint a külső felületek befejezése, futófelületek és kertépítés. A zárásnál fontos a földmérő általi új vázrajz készítése és a hatósági lezárások intézése. Mindez együtt adja egy jól szervezett építkezés alapelveit és gyakorlati útmutatóját.

Az építkezés folyamata összefügg a jogi és pénzügyi környezettel is: külterületi telkek esetén a bankszintű hitel és értékbecslés más megközelítést igényel, mint belterületi ingatlanok esetén. A banki folyamatban a lakóingatlan-rész a fő fedezet, míg a művelési ág alatti területek korlátozott értékkel szerepelnek. A megvalósítás során kiemelt szempont a telek jogi státusza, az infrastruktúra elérhetősége és a hosszú távú értékállóság. A kommunikáció és a projektmenedzsment kulcsfontosságú, mert a jó tervezés és a jó kivitelezés összhangja adja meg az építkezés sikerét.

tags: #az #epitkezes #biova #valik

Népszerű bejegyzések: