Balla Ákos az ingatlanközvetítők kihívásairól és fejlesztési stratégiáiról
Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos ügyvezetője 25 éve dolgozik az ingatlanszakmában, és a nevét viselő ingatlanközvetítő hálózat közel 40 irodával a legnagyobbak közé tartozik Magyarországon. A szakember azzal a céllal érkezik az ingatlan.com Konferencia 2024 színpadára, hogy cselekvésre buzdítson. Az interjú során kiemelte, az ingatlanközvetítők és az ingatlanpiac nehéz négy éven van túl, és a piaci környezet körülbelül félévente változik, ezért a magára valamit is adó szakmának folyamatosan fejlesztenie kell magát, az aktuális “receptet” keresve.
Termékfejlesztés és árazás: a szakma sajátosságai
„A mi szakmánkban nehezen értelmezhető a termékfejlesztés, mint olyan. Viszont a termék legfontosabb paraméterére, az árára van ráhatásunk. Nagyjából ez az egyetlen egy tulajdonság, amit az ingatlanközvetítő alakítani tud, hiszen a lakást nem tudjuk kisebbé vagy nagyobbá tenni, és nem rendelkezünk az ingatlannal, hogy kifessük vagy átrendezzük a tulajdonos helyett.”
„Én abban hiszek, hogy nem csak az ingatlant kell felkészíteni az eladásra, például a home staging eszközeivel, hanem az ügyfelet is. Akár a legjobb esetre is fel kell készíteni, például mi fog történni, ha ma feltöltjük a hirdetést, és holnap valaki megveszi az ingatlant?”
„Nem keverném össze az ingatlanközvetítői munkát a hirdetések szervezésével vagy feladásával.” - mondja Ákos. „Ha egy ingatlan nagyjából rendben van, és az ügyfél viszonylag jártas az üzleti dolgokban, akkor egyedül is fel tudja rakni a hirdetést és el tudja adni az ingatlanát. A probléma ott van, ha egy ingatlan kevésbé kapós, az ügyfél pedig nem tájékozott.”
Alkalmatlanság és fluktuáció
„Alapvetően egy ingatlanközvetítő csak azzal, hogy ezeket egyáltalán korrektül megcsinálja, már hozzáadott értéket tud teremteni. De egy nehéz piaci helyzetben ez is kevés.”
„Azt szokták sokan mondani, hogy a szakma 60%-a felkészületlen. Szűcs Attila most az egyik interjújában azt mondta, hogy 80%. Erről felmérés soha nem készült, senki nem töltetett ki tesztet ezekkel az emberekkel, de tény, hogy mindkét becslés drámaian magas. Ha a fogorvosok 60-80%-át tartanák az emberek alkalmatlannak, senki nem menne fogorvoshoz.” - mondja Ákos. A szakember szerint ez az alkalmatlanság meglátszik az ingatlanközvetítői szakmában jellemző kiemelkedően magas fluktuációban is.
„Vannak cégek, jellemzően a legnagyobb franchise-hálózatok, ahol a fluktuáció évi 50-60%-os mértéket is elérhet. Ez azt jelenti, hogy nagyjából 50-60% esélyed van arra ügyfélként, hogy olyan közvetítővel találkozol, aki kevesebb, mint egy éve van a szakmában. De az is lehet, hogy csak múlt héten kezdte.”
„Ilyenkor mindig megnyugszunk, hogy ezt a jelöltet nem mi tanítottuk három hónapig, nem mi viseljük a kárait. De ami gond, hogy ezek az emberek ügyfelekkel találkoznak.”
Konferencia-szándék és megoldáskeresés
„Az ingatlan.com Konferenciára az a célom, hogy a problémák helyett végre megoldásokról beszéljünk. Szeretném a résztvevőket megszólítani és cselekvésre buzdítani. Az egyén felelőssége is, hogy belesüpped-e a vacakba, a középszerűbe, vagy ki akar belőle emelkedni. Irányt szeretnék mutatni, illetve egy felhívást tenni mindenkinek, aki olyan helyzetben van, hogy van döntési lehetősége.”
„Pogácsa meg kávé máshol is van, ennek a konferenciának a lényege, hogy megoldásokat találjunk. Nézzük meg, hova megyünk, milyen erőforrásaink vannak, miben tudunk együttműködni.”
Az eseményen végigvont beszélgetés mellett megemlítik a Bayer Construct cégcsoport és a Bayer Property fejlesztési tevékenységét, amely a piac igényeihez igazítja kínálatát, és hangsúlyozza az Otthon Start Program (OSP) szemléletet is.
Fejlesztési projektkivonatok a Bayer Property szemével
„Miért voltunk sikeresek az elmúlt években? Mert lényegében már akkor is Otthon Start Programos (OSP) lakást építettünk, amikor az még nem létezett.”
„Nem szeretem azt a szót használni, hogy olcsó lakásokat építünk, mert erről valami erős kompromisszum jut az ember eszébe. Minél több munkafolyamat egy kézben van, annál olcsóbb tud lenni a termék.”
„Az alacsony árakban legalább ekkora szerepe van az előregyártás nagy mértékű alkalmazásának és számos egyéb innovatív eszköznek.”
„A fenntarthatóságot sokan csak energetikai szempontként kezelik, pedig a rezsink az nem csak a fűtési költségből áll.”
„Sokszor látjuk, hogy az építészek vagy az építéshatóság meghatározó szereplői által vízionált lakások tágasabbak, esztétikusabbak és komfortosabbak annál, mint amit az átlagember meg tud fizetni. A realitás azonban az, hogy alapvetően egy kisebb, fenntartható lakással elégedettek az emberek.”
„Mi tapasztalatból tudjuk, hogy a vevőknek mi kell, és ebben keressük az optimumot.”
Jelenlegi észrevételek a fejlesztési portfólióról
„Ha már a legekről beszélünk, akkor én a Kincsem Lakóparkot szoktam előrehozni, mert több szempontból is kiemelkedik. Több mint 2000 lakás egy helyszínen ennyi idő alatt, nem nagyon emlékszem rá, hogy megvalósult volna.”
„Az is fontos adat, hogy tavaly egyetlen év alatt közel 1500 lakást értékesítettünk egyetlen projektben: ez lényegesen több annál, mint amit a legnagyobb versenytársaink sokszor egy év alatt összességében értékesítenek.”
„A Kincsem projektjében újfent tetten érhető, hogy a Bayer Property igyekszik pontosan lekövetni a piaci igényeket. A másfél szobás lakásokat 43-44 négyzetméterben fogalmaztuk meg, mert az ügyfelek boldogok, ha egy nappali-hálószobás lakás ekkora méretben kijön.”
„A Harmat Liget lakópark Újbudán, a 11. kerületben prémium minőségű ingatlanokat kínál. Itt a másfél szobás lakás 57 négyzetméteres, ami arányában nagyobb, és 105-110 millió forint között van a vételár. A belső esztétikum és a homlokzatok kiemelt figyelmet kapnak.”
„A Kincsemnél átlagban kétharmad áron adjuk a lakást a Harmat Ligethez képest, de minden projektünkön ez a tendencia érvényes. A Bayer Property debreceni fejlesztése, az Epres Liget Lakópark 550 lakást tartalmaz, és a virágpiaci fejlesztés Budapesten, a 13. kerületben is a portfólió része. A Virágpiac Lakópark 451 lakásból 299 esetében mondható el, hogy az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonjának megfelel. Ezek tipikus másfélszobás lakások.”
„Az én érzésem szerint ma, amikor áruljuk ezeket a lakásokat, 10-20 százalékkal többet érnek ennél az árnál ebben a lokációban, de mi ezeket OSP-re pozícionáltuk, így továbbra is ezen az áron értékesítjük.”
Infografikák és vizuális elemek
Táblázatok és statisztikák
| Projekt | Lakások száma | Négyzetméter | Ár (EUR/négyzetméter) | |
|---|---|---|---|---|
| Kincsem Lakópark | 2000+ | 1500 egy projektben (egy év) | különböző méretek, másfél szoba körül | - |
| Harmat Liget | - | - | 57 m2 (másfél szoba) | 105-110 millió Ft |
| Virágpiac Lakópark (13. kerület) | 451 | 299 OSP-mal | tágasság kisebb-nagyobb | - |