Balla ingatlan berbeadásának költségei és a budapesti albérletpiac képe
A tavalyi év végén váratlan fordulat történt a hazai bérlakáspiacon: több hónapon át csökkentek az albérletárak, és 2026-ban sem látszik olyan tényező, amely jelentősebb drágulást indokolna. Bár a kínálat időközben szűkült, a kereslet ennél is nagyobb mértékben esett vissza, ami mérsékelte a bérleti díjak növekedését. A tavalyi év egészében mindössze körülbelül 5 százalékos drágulás volt mérhető, ami az ingatlanpiacon inkább visszafogottnak számít.
A kereslet és kínálat alakulása a belvárosban és a dél-budai piacokon
A kereslet a bérlakások iránt július végén tetőzött, majd ezt követően fokozatosan visszaesett. A X. és XVII. kerületben szintén hasonló folyamatok voltak megfigyelhetők. A belvárosi kerületekben - a VI., VII., VIII. és IX. - Más képet mutatott a dél-budai piac. A XI. A XVIII. kerületben Rácz Gyula László szerint a kereslet továbbra is erős maradt. Csepelen már havi 150 ezer forint körül is lehetett lakást bérelni - mondta Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának vezetője. Ezek azonban jellemzően kisebb garzonlakások voltak.
Sebestyén Tamás, a XIV. és XVI. kerületi irodák vezetője megjegyezte: miközben az eladó lakások ára bizonyos mértékben emelkedett, a bérlakáspiacon csökkent a kereslet, ami lefelé nyomta a bérleti díjakat. A Balaton térségében ugyanakkor más folyamatok érvényesülnek: például egy siófoki belvárosi, 60 négyzetméteres lakás bérleti díja 150-220 ezer forint között alakult, a vízparti lakások pedig akár 350 ezer forintos havi díjjal is találkozhattak.
A piaci árakat mozgató tényezők
Az idén 26 éves Balla Ingatlan az egyik legrégebben működő ingatlanközvetítő hálózat Magyarországon. A hálózat Budapest és Pest vármegye ingatlanpiacára fókuszál, és a négy legnagyobb hazai ingatlanközvetítő hálózat egyikének számít. Habár még mindig magasak a bérleti díjak az lakóingatlanok piacán, az áremelkedés már nem igazán jellemző. Ennek oka egyrészt a bővülő kínálat, másrészt, hogy a túl magas árakat egyébként sem tudják megfizetni a bérlők, harmadrészt pedig a kedvező hitelkamatok miatt, aki teheti, inkább ingatlant vásárolt. Így egyre inkább jellemző, hogy azok a tulajdonosok, akik nem akarnak hetekig, hónapokig várni a kiadással egy jobb bérleti díj reményében, mérséklik az ár-igényüket.
Az árcsökkentést érdemes minél hamarabb meglépniük, mert ha csak egy-két hónapig áll üresen az ingatlan, máris annyit buktak rajta, mintha alacsonyabb áron adták volna ki egy évre. Hart Erzsébet szerint nagy árcsökkentések azért nem jellemzőek még a piacon: ha valaki 2-3 hétig nem tud kiadni 100 ezerért egy lakást, akkor is legfeljebb egy 95 ezer forintos árral próbálkozik. A bérlők ma már nem csak fiatalok és diákok, hanem vidékről érkező családok is, akik jobb munkalehetőségek miatt költöznek Budapestre.
Ha belvárost nézzük, rendkívül magasak az árak: a legkisebb stúdió-lakás havi bérleti díja is 130 ezer forintnál indul. A külső kerületekben azonban 80-100 ezer forint közötti bérleti díjakkal is találkozhatunk, például a IX. kerületi József Attila lakótelepen. A bel-budai kerületekben 100 ezer forint felett már alig van jelentkező az egyszobás lakásokra, miközben a XIII. kerületben újszerű lakásokat 120-175 ezer forintért lehet kiadni, nagyobbakért pedig 180-190 ezer forintot kérnek.
Az átlagos garzonárak a belsőbb kerületekben 85-95 ezer forint között alakulnak, és a XIV. kerületben is 80 ezer forint alatt nincs lehetőség kiadni lakást. A XIV. kerület és a XVI. kerület szakmai vezetője, Sebestyén Tamás szerint a 80-100 ezer forintos ártartományban húzódik a piac, a XIII. kerületben pedig a kisebb, újszerű lakások 120-175 ezer forintért bérbe adhatók.
A hotelező tényezők között a metróvonalak is meghatározzák az árazást: a perifériákon magasabb távolság a metró vonalától, a kínálat és kereslet összetételét is befolyásolja. A bel-budai kerületekben például 100 ezer forint felett az egyszobás lakásokra már nem sok jelentkező van.
Adózás és a bérbeadás költségelszámolása
A cikk áttekinti az ingatlan-bérbeadás adózásával kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat. A személyi jövedelemadóról szóló törvény (Szja tv.) 16-17. §-ai szerint az ingatlan-bérbeadási bevétel az összevont adóalap része, és az éves SZJA-bevallásban kell szerepeltetni. A bérbeadás költségelszámolására két gyakori módszer létezik: a 10%-os költség hányad és a tételes költségelszámolás. A 10%-os költséghányad egyszerű, de bizonyos költségek (értékcsökkenés, egyéb igazolt költségek) nem érvényesíthetők vele. A tételes költségelszámolás során értékcsökkenés is elszámolható bizonyos feltételekkel.
Példák segítségével: ha a éves bérleti díjbevétel 3 000 000 Ft, a 10%-os költséghányad 300 000 Ft lenne, míg tételes költségelszámolás mellett némi értékcsökkenéssel és költséggel akár kevesebb adó keletkezhet, attól függően, hogy mennyi a felmerült kiadás. A példákban felvázoltak szerint 50 m2-es lakás esetén 2%-os értékcsökkenési kulcs és adott bekerülési érték alapján számolt adóhatás is bemutatható. Fontos megjegyezni, hogy a bérbeadói tevékenységnek gyakran adószám is kell, ha a bérbeadó számlát kér, illetve írásos bizonylat vezetése és megőrzése ajánlott.
A bérbeadásból származó bevételeket és költségeket célszerű táblázatban nyilvántartani. A szabályozások folyamatosan változnak, és az adott év adózási rendelkezései befolyásolhatják a kedvező eljárások alkalmazhatóságát. Az adóelőleg megfizetése negyedévente történik, és a bevételek összegzésével, valamint a költségek figyelembe vételével számolják ki a várható adótöbbletet.
Fontos tisztázni: a bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap része, és a magánszemély bérbeadóként előfordulhat, hogy adószám nélkül is végezhet tevékenységet bizonyos feltételek mellett. Ugyanakkor a számvitel és a számlázás szabályait betartva szükséges a hivatalos nyilvántartás és bizonylatok vezetése.
tags: #balla #ingatlan #berbeadasi #koltseg