Bejelentés természetes személyek részére ingatlanközvetítő jogi szabályozásáról

A társasházkezelő, az ingatlankezelő, az ingatlanközvetítő, valamint az ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő szolgáltatói tevékenység üzletszerűen történő végzésének feltételeiről és a nyilvántartásba vétel részletes szabályairól szóló 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet az üzletszerű ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítői tevékenység tekintetében ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságként vármegyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzőjét jelöli ki.

A jogi feltételek és a nyilvántartásba vétel részletei

Az eljárásban - a bejelentéshez szükséges dokumentumok között - a következőket írják elő: 30 napnál nem régebben kiállított közokirat köztartozásmentességet igazoló okirat, köztartozásmentességet igazoló okirat a bejelentő székhelye szerint illetékes önkormányzat adóhatóságától, személyesen közreműködő tag szakképzettségét igazoló bizonyítvány másolata, személyesen közreműködő tag részére kiadott igazolás, amely szerint szerepel az ingatlanközvetítő vagy az ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő névjegyzékben, aláírási címpéldány, gazdálkodó szervezet esetén erkölcsi bizonyítvány, mely a tényleges tulajdonosra (Pmt. alapján) vonatkozó követelményeket igazolja.

Normatív szempontból a jogszabályok szerint természetes személyeknek vagy egyéni vállalkozóknak üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenységet csak a szakképesítés és a hatósági nyilvántartásba vétel megléte mellett lehet folytatni. Ugyanakkor megjegyzik, hogy jogi szempontból a különböző példákat és gyakorlati kérdéseket tárgyalva felmerülhet, hogy egy olyan személy, aki az egyéni vállalkozói nyilvántartásban felvette a 683101 (lakóingatlan és földterület közvetítése) vagy más ingatlanos ÖVTJ-kódot, még nem jogosítja fel az üzletszerű közvetítésre, mert ezt nem automatikusan ellenőrzik a tevékenység felvételekor. Ebből adódóan a közvetítési díjigény kérdése is vitatott lehet az engedély nélküli tevékenység alapján kötött szerződéseknél.

A piac intézményi keretei és a nyilvántartás

A nyilvántartás és a tevékenység megkezdésének feltételei fontosak a szabályszerű működéshez. A közvetítői piac kereteit a jogszabály pontosan rögzíti: a természetes személyi ingatlanközvetítő és a jogi személy, vagyis a vállalkozási ingatlanközvetítő megjelenése, és mindkét esetben ki kell zárni a jogosultság nélküli közvetítést. A jogszabály szerint a cégen belül csak az végezhet közvetítői tevékenységet, aki maga is teljesítette a feltételeket, minden cégnek és az ott dolgozó természetes személynek szerepelnie kell az OKNYIR adatbázisában. Ugyanakkor lényeges álláspont, hogy léteznek olyan személyek, akiknek nincs meg a szükséges végzettsége vagy nyilvántartásba vételük, így a piac szempontjából ez aggasztó jelenség. A felvetett problémák között a díjigény kérdése is felmerülhet, ha jogosulatlan közvetítői tevékenységről van szó, mert a szerződéses díj nem feltétlenül jogos a jogi alap nélkül.

A nyilvántartás és a piac intézményi oldalai között fontos megemlíteni, hogy a tevékenység megkezdéséhez és folytatásához szükséges általános szabályokat a 2009. évi LXXVI. törvény és a 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet határozza meg, továbbá a 23/2013. (VI. 28.) NGM rendelet és a 1993. évi LXXVIII. törvény által érintett szabályrendszer is releváns lehet a bejelentés intézményére és a hatósági gyakorlatra vonatkozóan. A gyakorlatban fővárosi és megyei kormányhivatali szervek felügyelete alatt zajlik a nyilvántartásba vétel és a tevékenység ellenőrzése.

Fontos jogi kérdések és gyakorlati példák

Az egyik gyakori kérdés az, hogy egy olyan vállalkozás, amely alvállalkozókat alkalmaz a közvetítésre, jogosult-e közvetítői tevékenységet végezni. A jogszabály szerint ilyen megoldás nem elegendő, mert a fővállalkozó is felelős a tevékenységért, és a nyilvántartásba vételhez szükséges feltételeket maga kell teljesíteni. Emellett kiemelik, hogy a megbízók részére részletesen meg kell határozniuk a kívánt tevékenységeket, mivel a jogi környezet és a közvetítői piac keretei pontosan körülírtak.

Egy további fontos téma a külföldön kiállított meghatalmazás alaki követelményei. A külföldön kiállított magánokiratot diplomáciai hitelesítéssel vagy Apostille-lal lehet ellátni, de az Üttv. 44. alapján az ügyvédi ellenjegyzés szükséges ahhoz, hogy a meghatalmazás elfogadható legyen az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Ha az ügyvédi ellenjegyzés hozzáadódik, a diplomáciai hitelesítés szükségtelenné válik. A gyakorlati útmutatók szerint célszerű, hogy a külföldön kiállított meghatalmazást egy belföldi ügyvéd lássa el ellenjegyzésével.

A társasház-nyilvántartási bejegyzések és a jogintézmények kapcsolata

A társasházakról szóló törvény alapján a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése akkor válik szükségessé, ha az ingatlan jogi formája megosztott használatot foglal magában. A bejegyzés konkrétan ki kell, hogy fejezze a jog terjedelmét, és attól függ, hogy teljes ingatlanra vagy az ingatlan egy részére vonatkozik-e. A változási vázrajz elkészítése attól függ, hogy a jog tárgya konkrét rész-e (nem szükséges vázrajz, ha az egész ingatlanra jegyeznek be jogot). A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése akkor is szükséges lehet, ha a felek időbeli megosztás alapján osztanák fel a használatot, vagy ha az érintett területet részben egyes tulajdonostárs használja kizárólagosan. Ezek a megoldások a Inyvhr. 49. §-ának és a Inytv. 8. §-ának összefüggéseiben értelmezhetők.

Összességében a nyilvántartási és jogi keretek között a bejelentéshez szükséges okiratok és a bejegyzések alaki követelményei, a külföldi meghatalmazások kezelése, valamint a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésének pontos tartalma mind fontos elemei annak, hogy egy természetes személy ingatlanközvetítői tevékenysége jogszerű legyen és megfeleljen a hatósági előírásoknak.

Infografika a bejelentés feltételeiről és a nyilvántartásba vétel sorrendjéről

Az eljárás végrehajtási határidői és a kapcsolódó jogszabályi háttér összefoglalását a rendeletek és törvények adták meg: 8 napos határidő az eljárás első felében és összesen 60 nap teljes eljárásban, a 3100-as Salgótarján környéki példákat említve. A nyilvántartásban szereplő adatok és a kötelező igazolások részletezése a jogszabályok szerint történik. A bejegyzés alapjául szolgáló okirat fogalmát az Inytv. 32. § (1) határozza meg, és a bejegyzés közvetlen érintettjei közösen kötelezettek lehetnek a kérelem benyújtására.

Gyakorlati útmutató - mit érdemes megkérdezni és hogyan készülni

Győződjön meg róla, hogy a bejelentő megfelel a szakképesítési és nyilvántartási követelményeknek.
Ellenőrizze, hogy külföldi meghatalmazás esetén minden alaki követelmény teljesült-e (közokirat vagy közjegyzői hitelesítés, esetleg ügyvédi ellenjegyzés).
Határozza meg, pontosan milyen tevékenységeket kíván végrehajtani (követelés: adásvétel közvetítés, bérbeadás közvetítés, értékbecslés, dokumentum előkészítés stb.).
Készítsen részletes kérelmet a társasház vagy alvállalkozó igényeinek megfelelően, és legyen pontos a jogterjedelem meghatározása (teljes ingatlan vagy rész).
Készüljön fel az adóhatósági kötelezettségek és köztartozásmentesség igazolására.

Összegzésként fontos megérteni, hogy a jogi szabályozás célja a szakképesítés és a nyilvántartás integrált ellenőrzése, a fair verseny és a fogyasztóvédelem erősítése. A nyilvántartásba vétel nemcsak a tevékenység jogszerűségét biztosítja, hanem a piaci tisztaságot és a felelős szolgáltatói magatartást is.