Az építési övezeti besorolás jelentősége és feltárása
Az építési övezeti besorolás ismerete kulcsfontosságú családi házak, nyaralók és telkek esetében. Az eladók és a vevők nem nagyon tudnak róla, de ami igazán lesújtó tény, hogy az ingatlanközvetítők nagy része még ha tud is róla, nem foglalkozik vele. Márpedig akár veszel, akár eladsz, elengedhetetlen tudnod a szóban forgó ingatlan építési övezeti besorolását, amennyiben ez családi ház, nyaraló vagy telek. Ha valaki építkezni akar egy telken vagy például nyaraló helyett állandó ott tartózkodásra akarja használni és felújítani az ingatlant, akkor az építési övezeti besorolás tisztázása nélkül nem szabad se ígérni a vevődnek, sem pedig venni magadnak.
Ebben a cikkben megtudhatod:
- Mi az építési övezeti besorolás?
- Egy település közigazgatási területét milyen kétféle területbe kell besorolni?
- Mik a jellemző besorolási típusok beépítésre szánt területek esetében?
- Mi írja elő az egyes építési övezetek előírásait?
- Melyek a legfontosabb építési övezeti előírás fajták?
- Lépésről lépésre útmutató, hogyan derítsd ki egy ingatlan övezeti besorolását?
Mi az építési övezet?
A TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) különbséget tesz az építési övezet és az övezet között, és a következőképpen definiálja ezeket: „Építési övezet: a beépítésre szánt területeken belül a területrészek sajátos építési használatának megfelelő besorolás.” „Övezet: a beépítésre nem szánt területeken belül a területrészek sajátos építési használatnak megfelelő besorolás.” 2025. január 2-től már nem az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények), vagyis a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet, hanem a TÉKA, azaz a 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet határozza meg az építésekkel kapcsolatos szabályokat és fogalmakat.
Építési övezeti besorolás - Beépítésre szánt terület
A TÉKA szerint a városok és községek közigazgatási területét építési szempontból kétféle területbe kell sorolni:
- a.) Beépítésre szánt terület, amelyen belüli építési övezetekben az építési telkek megengedett beépítettsége legalább 10%
- b.) Beépítésre nem szánt terület, amelyen belüli övezetekben a telkek megengedett beépítettsége - kivéve a birtokközpontot és a tanyát, valamint a II. fejezet 6. (2) bekezdésben foglalt esetet - legfeljebb 10% kell
Milyen beépítésre szánt területtípusok vannak?
Magánszemélyek lakóingatlana szempontjából jellemzően, de nem mindig és nem kizárólag a következők fordulnak elő:
- Nagyvárosias lakóterület
- Kisvárosias lakóterület
- Kertvárosias lakóterület
- Falusias lakóterület
- Üdülőházas üdülőterület
- Hétvégi házas üdülőterület
Ami az általános jelölést illeti, íme néhány példa:
- Kisvárosias lakóterület jele: Lk
- Kertvárosias lakóterület jele: Lke
- Falusias lakóterület jele: Lf
- Hétvégi házas terület jele: Üh
Például, ha valahol azt látod, hogy Lke, akkor most már tudod, hogy ez a kertvárosias lakóterület jele. Egy településen belül egy adott kategórián belül többfajta is lehet, amelyeket a jelekkel különböztetnek meg, pl. Lf1, Lf2, Lf3 stb.
Mi határozza meg az egyes építési övezetek előírásait?
Az építési övezetek előírásait az önkormányzatok által megalkotott rendelet, a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ vagy HESZ) írja elő.
Melyek az építési övezetekre vonatkozó legfontosabb előírás fajták?
A legfontosabb előírások közé tartoznak:
- A legnagyobb beépítettség mértéke: Ez az egyik legfontosabb mutatószám, amit vizsgálni kell. Ha például egy telek mérete 700 nm és a beépítettség mértéke max. 30%, akkor a telken az épület(ek) legfeljebb 210 nm-t foglalhatnak el a telek teljes területéből.
- Beépítés módja: Az előírás meghatározza, hogy az adott építési övezetben milyen beépítési módot kötelező alkalmazni. Példa beépítési módokra: szabadon álló beépítési mód, oldalhatáros beépítési mód, ikres beépítési mód, zártsorú beépítési mód stb.
- Legkisebb kialakítható telekméret
- Legkisebb kialakítható telekszélesség
- Legkisebb zöldfelület mérete
- Legnagyobb megengedett épületmagasság
Ezeknek a fogalmaknak a pontos meghatározását a TÉKÁ-ban és a Helyi Építési Szabályzatban keresd!
Miért fontos tudni egy ingatlan építési övezeti besorolását?
Ahogy arról az előbbiekben szó volt, egy építési övezetnek előírásai vannak. Az előírások az építkezés és bővítés kereteit és sok esetben korlátait határozzák meg. Egy ingatlan értékét jelentősen befolyásolja, hogy milyen övezetbe van besorolva és ennek megfelelően milyen építmény vagy építmények építhetők fel rajta. Nagyságrendbeli különbség van egy 3%-os beépítettséget megengedő üdülőövezeti és egy 30%-ot megengedő kertvárosias lakóövezeti ingatlan ára között. Nagyon nem mindegy, hogy kertvárosias lakóterületen vagy üdülőházas üdülőterületen található az ingatlan. Sokan későn, az ingatlan megvásárlása után, amikor építkezni, bővíteni akarnak, akkor döbbennek rá ennek a jelentőségére.
Hogyan tudhatod meg egy konkrét ingatlan építési övezeti besorolását?
Íme az útmutató lépésről lépésre:
1. lépés: Tudd meg a helyrajzi számot!
Saját ingatlanod helyrajzi számát a tulajdoni lapon találod. Ha pedig vásárolsz, akkor magától az eladótól vagy az ingatlanostól próbáld első körben megtudni! Ha így nem sikerül, akkor a vonatkozó jogszabályok (pl. 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról) segítenek az azonosításban.
2. lépés: Szerezd meg az adott település vagy kerület Helyi Építési Szabályzatát!
Hol találod meg a Helyi Építési Szabályzatot (HESZ)? Egyrészt elvileg meg kellene találni az adott település vagy kerület honlapján, a rendeletek között. A másik lehetőség megtalálni ezt a fontos rendeletet, a Nemzeti Jogszabálytár, azon belül is az Önkormányzati rendeletek. A keresőben ki kell választani az adott települést, és beírni „Helyi Építési Szabályzat”. A kereső kihozza a találatokat, köztük az érvényes rendeleteket.
3. lépés: Keresd meg a térképet is!
A Helyi Építési Szabályzat valamelyik mellékletében keresd meg azt a térképet, amely mutatja az általad keresett helyrajzi számot! Ott meg fogod találni az adott helyrajzi számra, vagyis a számodra éppen fontos ingatlanra vonatkozó építési övezeti besorolást. Nézzünk erre is egy példát! Az adott helyrajzi számú ingatlanok besorolása látható a térképen. Az építési övezet jelét (pl. Lk-1/Ü2) a település Helyi Építési Szabályzata magyarázza meg pontosan.
4. lépés: Keresd meg a jelmagyarázatot is!
A térkép értelmezéséhez fontos lehet a Helyi Építési Szabályzat jelmagyarázata. Ez az egyik melléklet szokott lenni.
5. lépés: Alaposan tanulmányozd át a HESZ-t!
A Helyi Építési Szabályzatot, különös tekintettel a rád vonatkozó építési övezet előírásait, továbbá azokat az egyéb szabályozási elemeket is vedd figyelembe, amelyeket a térkép mutat. Ilyen lehet például sok egyéb mellett: kiemelten mozgásveszélyes terület, potenciálisan mozgásveszélyes terület, tájképvédelmi terület, Natura 2000 Kiemelt Jelentőségű Természetmegőrzési Terület stb.
A Helyi Építési Szabályzat és annak mellékletei alapján meg tudod határozni:
- A számodra fontos ingatlan építési övezeti besorolását.
- A vonatkozó övezeti előírásokat.
- A további rá vonatkozó egyéb szabályozási elemeket is.
Mit tegyél, ha gondot okoz egy konkrét ingatlan építési övezeti besorolásának a meghatározása?
Keresd ki a Google segítségével az adott település építésügyeiben eljáró hatóság elérhetőségét! Tapasztalatom szerint készségesen válaszolnak.
A kiemelt kép forrása: Tom Fisk fotója a pexels.com-on
Magyari Éva, az Ingatlanangyal alapítója, közgazdász, ingatlanszakértő és szerző. Közel egy évtizede foglalkozik ingatlanértékesítéssel, és pályafutása során számos ingatlan-adásvételt kísért végig az első lépésektől egészen a sikeres zárásig. Ezen kívül specialitása a home staging. Korábban multinacionális vállalatoknál szerzett projektmenedzsment és értékesítési tapasztalatot, amelyet ma az ingatlanpiacon kamatoztat. Munkája során különösen fontos számára az átlátható folyamat, az eladásra történő felkészülés, a jogilag és pénzügyileg biztonságos adásvétel, valamint az, hogy az eladók a lehető legjobb feltételekkel értékesíthessék ingatlanukat. Cikkeiben gyakorlati tapasztalatait osztja meg az ingatlaneladás, az adásvétel egyes fázisaival és teljes folyamatával kapcsolatban.
tags: #belteruleti #hatar #modositasa #terkepenszekszard