Berbeadas igazolás levont adóelőlegről: hogyan működik és mire figyeljünk
Amennyiben a bérbeadó kifizetőnek minősülő bérlővel köt szerződést tulajdonát képező ingatlan bérbeadására, akkor a kifizető köteles a bérleti díj után az adó megállapítására, annak levonására és befizetésére. A kifizetőnek az adólevonással kapcsolatban igazolás kiállítási kötelezettsége keletkezik a bérbeadó felé. Ha a kifizető számlát kérne, akkor lehetséges egy számviteli bizonylat kiállítása, amely számviteli bizonylatot a kifizető a könyveiben rögzítheti. Az alapdokumentum így a Számviteli törvény szerinti számviteli bizonylat lesz, a Számviteli törvény 166. § (1) bekezdése valamint az Áfa törvény 165. § (1) bekezdés a) pont) alapján. Természetesen szerződést kötni kell, és a szerződésben rögzíteni is kell, hogy a kiszámlázás a számviteli bizonylat kiállításával történik.
Amennyiben valamely okból a kifizető nem vonna le adóelőleget a bérleti díjból, akkor a bérlőnek továbbra is igazolás kiállítási kötelezettsége keletkezik, a kiállítandó igazolással kapcsolatban pedig fel kell tüntetnie a bérbeadót érintő és a bérbevevő által befizetendő előzetesen le nem vont adó összegét az Szja törvény 75. § (6) és (7) bekezdés, valamint az Szja törvény 46. Ha a bérbevevő magánszemély lenne, akkor a bérbeadónak kell a levont adót előlegként megfizetnie a NAV-hoz, ami annyit jelent, hogy negyedévet követő hónap 12-éig kell a befizetéseket teljesíteni. Ha a teljes negyedévben létezett a bérleti jogviszony, akkor a három hónap bevételének 15%-át kell előlegként befizetni a NAV-nak. Fontos, hogy ezzel kapcsolatban bevallást nem kell benyújtani, csak a befizetést kell rendezni.
Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem nem alapja a kifizető esetében a szociális hozzájárulási adónak, ezért a bérleti jogviszony nem érinti a Szocho fizetési kötelezettséget a Szocho törvény 455. § (2) bekezdés h) pont, és (4) bekezdés i) pontja alapján. Az adóelőleget ugyanis a kifizető számolja ki, vonja le, vallja be, és fizeti meg havonta az állami adóhatóságnak. A kifizető további kötelezettsége Art. 46. Adófizetési kötelezettséget eredményező ingatlan-bérbeadás.
Az ingatlan bérbeadás a forgalmi adózás rendszerében az egyik olyan ügylet, amely köztudottan mentes az adó alól. Az adómentesség azonban csupán főszabály, nem abszolút jelleggel érvényesül. Vannak olyan esetek, amikor az ingatlan bérbeadási tevékenységet végző adóalanynak - saját döntése alapján vagy a törvény erejénél fogva - adófizetési kötelezettsége keletkezik. A személyi kedvezmény tekintetében a magánszemélynek írásos nyilatkozattételi kötelezettsége létezik, melyben összegszerűen indokolni köteles a levonás jogalapját és mértékét.
A lehetséges költségelszámolást illetően, amely szintén előzetesen nyilatkozatköteles a magánszemély részéről az igazolható költségek az irányadóak a bevételi összeg (bérleti díj) 50%-ig. Ha léteznek igazolható költségek, akkor ezek a költségek csökkentik az adóelőleg alapját, de csak maximum 50%-ig. Amennyiben nem léteznének igazolható költségek, akkor a magánszemély érvényesítheti a 10% költséghányadot, amelyhez nem kell semmilyen igazolást sem benyújtania. Cikkünkben áttekintjük az ingatlan-bérbeadás adózásával kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat. A leírtak általános tájékoztató jellegűek, nem minősülnek adótanácsadásnak.
Mindkét módszer esetén a megállapított jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. Az SZJA kulcsa jelenleg 15%. A 10%-os költséghányad alkalmazásának lényege, hogy az ingatlan-bérbeadásból származó bevétel 90%-át kell jövedelemnek tekinteni. Például ha az éves bérleti díjbevétel 3.000.000 Ft, akkor a 10%-os költséghányad 300.000 Ft. A módszer előnye az egyszerűség: nem kell minden költséget külön számlával igazolni, és a számítás gyorsan elvégezhető. Fontos azonban, hogy a 10%-os költséghányad választásakor az értékcsökkenési leírást és az egyéb igazolt költségeket sem lehet külön érvényesíteni.
Az ingatlan-bérbeadásnál gyakori kérdés, hogy a bérlőtől átvett rezsi vagy közüzemi díj bevételnek számít-e. Vannak azonban fontos kivételek. Ha a bérleti szerződésben egyetlen fix összeg szerepel, amely tartalmazza a bérleti díjat és a rezsit is, akkor ez általában bevételként kezelendő. Tegyük fel, hogy a bérleti díj havi 250.000 Ft, vagyis éves szinten 3.000.000 Ft. Tételes költségelszámolás esetén a bérbeadó nyilvántartja a bevételeket és az ingatlan-bérbeadással kapcsolatban felmerült, igazolható költségeket. Nem elegendő azonban csak mechanikusan a 10%-os határt nézni. Tegyük fel, hogy a bérleti díj havi 250.000 Ft, vagyis éves szinten 3.000.000 Ft. Ugyanez 10%-os költséghányaddal 405.000 Ft adót eredményezne. Tételes költségelszámolás esetén bizonyos feltételekkel értékcsökkenési leírás is elszámolható.
Tegyük fel, hogy az ingatlan bekerülési értéke 10.000.000 Ft, és téglaépületként évi 2%-os értékcsökkenési kulcs alkalmazható. Tegyük fel, hogy az 50 m2-es lakásból csak egy 20 m2-es szobát adunk ki. Magánszemély ingatlan-bérbeadóként bizonyos esetekben adószám nélkül is végezhet bérbeadási tevékenységet. Ha a bérlő számlát kér, vagy a bérbeadó számlát kíván kiállítani, akkor adószámra van szükség. Akkor is célszerű írásos bizonylatot kiállítani vagy megőrizni, ha számla nem készül. A bevételekről és a költségekről érdemes külön nyilvántartást vezetni, például táblázatban. A korábbi években az ingatlan-bérbeadásnál felmerülhetett EHO-fizetési kötelezettség, de ez a szabály már nem aktuális.
A szociális hozzájárulási adóval kapcsolatban mindig az aktuális szabályokat kell ellenőrizni, mert egyes jövedelemtípusoknál eltérő szabályok érvényesülhetnek. Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap része, ezért az éves személyijövedelemadó-bevallásban kell szerepeltetni. A korábbi években használt 18SZJA, 23SZJA vagy más évszámos nyomtatványok csak az adott adóévre vonatkoztak. A magánszemély bérbeadónak általában negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megállapítania és megfizetnie az adóelőleget. Az adóelőleg számításakor össze kell adni az adott negyedévben megszerzett bevételeket, majd a választott módszer szerint figyelembe kell venni a költségeket. Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap része. Tévedésre adhat okot, ha valaki egyéni vállalkozóként alanyi adómentes, és emellett magánszemélyként ingatlant is bérbe ad. Az alanyi adómentesség értékhatára 2026-ban 20 millió Ft.
Nincs minden helyzetben optimális módszer. A döntés előtt érdemes mindkét módszerrel kiszámolni a várható éves adót. Fontos figyelmeztetés: A cikk általános tájékoztató jellegű. Az adózási szabályok változhatnak, és egyedi élethelyzettől függően eltérő következményekkel járhat. Ingatlan bérbeadás: adóelőleg negyedévente a NAV-nak! Kiadó ingatlanod van? Akár albérletként, akár szálláshelyként hasznosítod, ne feledd el, hogy adóelőleget kell fizetned! Az ingatlan bérbeadás után nem az adóbevalláskor kell az adót befizetni, hanem negyedévenként részletekben. Pontosan mikor, hogyan, hová kell fizetned? Itt jönnek a részletek!
Hangsúlyozom: az ingatlan bérbeadás alatt jogszabály szerint a hosszútávú kiadást értjük, lakás esetén tehát az albérletet. A turistáknak történő lakáskiadás (Airbnb-s lakás, szállás.hu, apartmanozás, bookingozás…) hivatalos elnevezése nemes egyszerűséggel: „Üdülési, egyéb átmeneti szálláshely-szolgáltatás”, részemről szállásadásnak nevezem. Ha még nem döntötted el, hogy turistáknak vagy albérlőnek add ki a lakást, olvasd el ezt: “Lakáskiadás: bérlők vagy turisták?”
Négyzetes adóelőleg ingatlanbérbeadás esetén („albérlet”) - Ha szabályosan akarsz eljárni, akkor bizony nem kevés adminisztrációval kell számolnod. Negyedévenként ki kell számolni, hogy mennyi volt a jövedelmed, pontosan úgy, mintha az évvégi adóbevallásodhoz számolnál. Ennek gyakorlati furfangjairól itt tudhatsz meg többet: ingatlanbérbeadás adózása Negyedéves adóelőleg szállásadás esetén (Airbnb-s lakás). A szállásadók adózásáról ebben a cikkben adunk áttekintést: Így adózik Zimmer Feri avagy magánszállásadók adózása.
Azok a szállásadók, akik a tételes költséelszámolást választották, ugyanúgy kell eljárniuk, mint az ingatlanbérbeadóknak, azaz negyedévente ki kell számolniuk a jövedelmüket. Ennél egyszerűbb a dolgod, ha tételes átalányadózó vagy (azok a szállásadók, akik szobánként fixen 32 ezer Ft szja és 6400 Ft EHO fizetését választották). A befizetendő szja-t és az EHO-t négy egyenlő részletben kell befizetni, azaz szobánként 8000 Ft személyi jövedelemadót és 1600 Ft EHO-t. 2017-től változás!!! Megszüntették az EHO-t, viszont az SZJA-t fölemelték 38 400 Ft-ra. A negyedéves általányadó 9 600 Ft lett szobánként.
Mikor kell az ingatlan bérbeadás utáni adóelőleget befizetni? A jogszabály úgy fogalmaz, hogy mindig “a tárgynegyedévet követő hó 12. napjáig”. I. negyedév: április 12.; II. negyedév: július 12.; III. negyedév: október 12.; IV. negyedév: január 12. A NAV-számlaszámok az adóelőleg utalásához: Személyi jövedelemadó: 10032000-06056353-00000000; Egészségügyi hozzájárulás: 10032000-06056212-00000000. Fontos: a közlemény rovatba mindenképpen írd be az adóazonosítódat/adószámodat, különben az APEH/NAV nem tudja jóváírni a befizetett összeget!
A lakáskiadás adózása nem annyira bonyolult, de a köré épült adminisztráció elég összetett. Azért, hogy hibátlanul tudd az ingatlan bérbeadást folytatni, egész napos képzést szervezünk. Köszönöm, hogy olvastad! Tanulj velem és adózz okosan! Ha szeretnél képben lenni a legfrissebb adózási szabályokkal, iratkozz fel a hírlevelemre. Havonta pár levélben küldöm a lényeget, amit egy kávé mellett is átlátsz. Iratkozz fel itt a hírlevélre!
Képzések lakáskiadóknak:
- Hosszú távú lakáskiadás adózása tréning - Minden, amit az „albérletezésről” tudni kell.
- Szállásadó leszek! képzés - Az indulástól az első vendégig.
- Szállásadó vagyok! - de vajon mindent jól csinálok??
Az adózási útmutató összefoglaló jelleggel ad betekintést a következőket illetően: adóelőleg, költséghányad, tételes költségelszámolás, bevétel-költség nyilvántartás, forgalmi adó mentesség, és a bevallási kötelezettségek. A cikk nem minősül adótanácsadásnak, és mindig érdemes ellenőrizni az aktuális szabályokat.
tags: #berbeadas #igazolas #levont #adoelolegrol