Berbeadásához társasház hozzájárulása: adókötelezettségek és gyakorlati vonatkozások

A május 20-i személyi jövedelemadó bevallási határidő már a legtöbb magánszemély számára ismerős. A határidő azonban nem csak a magánszemélyekre, hanem a társasházakra is vonatkozhat, ha a 2015-ös adóévben adóköteles jövedelmet szereztek. A társasházak adózási helyzete komplex: a Szja tv. nem tartalmaz speciális társasházi meghatározást, ugyanakkor a Társasház tv. és a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) definiálja a társasház fogalmát és működését. A közös tulajdon és a tagok közötti viszonyok adókövetkezményekkel is járhatnak, ezért fontos a jogi és adózási keretek pontos ismerete.

A társasház fogalma és jogi alapok

A társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott módon, legalább két önálló lakás vagy jogi értelemben vett nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül, és a közös részek a közös tulajdonba kerülnek. A társasházra vonatkozó speciális szabályokat a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Társasház tv.) határozza meg. A társasház közössége jogokat szerez és kötelezettségeket vállal a közösség név alatt: fenntartja az épületet, intézi a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyleteket, és társasházként perelhet és perelhető.

Adóalanyiság és adózási alapelvek a társasház számára

Az Szja tv. alapján a társasház speciális alanya a személyi jövedelemadónak. Az Szja tv. 75.§ (2)-(8) bekezdése szerint terheli adókötelezettség a társasház és a társasüdülő tulajdonostársainak közösségét az általuk közös név alatt megszerzett jövedelem után. Az adókötelezettséget abban az esetben is e rendelkezés szerint kell teljesíteni, ha a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek. A társasház adóalapba beszámító bevételéből a jövedelmet és az adót úgy kell megállapítani és megfizetni, mintha azt magánszemély szerezte volna meg, azzal, hogy magánszemélynek a társasházat kell tekinteni. A fennmaradó összegből a magánszemély tulajdonostársak között felosztott jövedelmet további adókötelezettség nem terheli.

Bejelentkezés és adózási azonosítás

A társasház bejelentkezését az 16T201 nyomtatványon teheti meg. A rovatban a gazdálkodási formakód a 692-es GFO kód (társasház) legyen feltüntetve, és a TEÁOR kódot is fel kell tüntetni a megfelelő tevékenység alapján (például bérbeadás esetén a 68.20 kód). A társasház bejelentkezésekor az adóhatóság adószámot állapít meg.

Kötelezettségek a bevételek típusai szerint

A társasház adózását befolyásolja, hogy milyen bevételeket szerez. Adókötelezettség keletkezhet általános adózás vagy adókülön alá tartozó jövedelmet terhelő tételek után. A társasház adóalapjába beleszámítandó bevételek közé tartozik:

• a közös költség és felújításra történő befizetések,
• a közvetített szolgáltatások továbbszámlázott ellenértéke,
• azokat az összegeket, amelyeket az Szja tv. szerint a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni (például egyes támogatások vagy kölcsönök).

Felújítási vagy korszerűsítési költségek, valamint a közös helyiségek értékesítése és a tetőterek értékesítése külön adózási szempontokat érintenek. A felújítás és korszerűsítés fogalmai a Társasház tv. alapján értelmezendők: felújítás az eredeti műszaki állapot visszaállítását vagy annak jelentős javítását jelenti; korszerűsítés pedig az üzem- és használhatóság javítását szolgáló munkákat jelent.

Bevételek, amelyek adóalapot képeznek

A társasház által az adóévben megszerzett összes bevétel le- vagy felosztási helye alapján adózik. A bevételek adózása során figyelembe veendő elemek közé tartozik:

• közös költség és felújítási alap,
• a közvetített szolgáltatások továbbszámlázott ellenértéke,
• és olyan bevételek, amelyeket az Szja tv. szerint a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni.

A konkrét bevételi elemek adóztatása attól függ, hogy az adott bevétel tételes vagy egyszerűsített költségelszámolás alá esik-e. Kamatjövedelem esetén például a társasháznak nem feltétlenül keletkezik bevallási kötelezettség.

Ingatlan-bérbeadás a társasház tevékenységeként

Az ingatlan-bérbeadás adózása a társasházra nézve általában adómentes lehet a tevékenység sajátosságai miatt, de a társasház dönthet úgy, hogy adókötelessé teszi a bérbeadást. Ilyenkor a közös költségre és felújítási költségekre fordított összegek, valamint a szolgáltatások továbbszámlázott ellenértéke adóalapba kerülhet (az Szja tv. 17. §-a alapján). Ha a társasház adóköteles, az áfa kérdéséhez is kapcsolódhat, az adó alanya és a jogszabályi feltételek szerint.

Szja és adókülönös szabályok a bérbeadásnál

A bérbeadásból származó bevétel a magánszemélyek adózása szerint kerül elbánásba, viszont a társasház adózásában a bevétel teljes egészében adóalapként jelentkezik. A bérbeadási tevékenység és a közösen használt területek költségeinek áthárítása a bevallási kötelezettséget érinti. A bérbeadó által kiállított számlák alapján a közüzemi díjak továbbhárítása és ennek adózási kezelése az Szja tv. 17. § (3a) bekezdésével összhangban értelmezhető, de a gyakorlatban ez a szabály vitás lehet, és nem minden esetben alkalmazható automatikusan.

Rövid és hosszú távú bérbeadás közösségi hatásai

A társasházakban a hosszú távú bérbeadás és a rövid távú kiadás (például Airbnb) más-más adózási és közösségi következményekkel jár. A rövid távú kiadás gyakran engedélyköteles és korlátozható az SZMSZ-ben vagy az alapító okiratban. A közös tulajdon használatbevitele és a közösségi élet megőrzése érdekében érdemes bejelentéseket bevezetni a bérlők személyéről és tartózkodási idejéről.

Bevallás, adófizetés és adminisztratív kötelezettségek

A társasház adóbevalláshoz kapcsolódó kötelezettségei közé tartozik a magánszemélyekre vonatkozó rendelkezések szerinti bevallás és adó megfizetése, ha a társasház egyedi adózási helyzetben van. A bevallások és adózási kötelezettségek részleteiben a 1553. számú bevallási nyomtatvány és a 41-es nyomtatvány szerepelhet a társasházok számára. A bevallások benyújtási határidői a következők lehetnek: február 25-e vagy május 20-a, attól függően, hogy az adott társasház áfa-alany-e vagy sem. A közös tulajdonból származó jövedelem adója a 16% személyi jövedelemadó arányában kerül megfizetésre, ha a bevétel adóköteles.

Gyakorlati példák és gyakorlati megoldások

1) Ha a társasház a közös tulajdonban lévő ingatlanrész bérbeadásából származó bevételt adóköteles tevékenységként kezeli, a bevétel 100%-a adózik 16% SZJA-val. A kifizetőtől származó bevétel esetén a kifizető állapítja meg és vonja le az adót, a társasháznak pedig igazolást ad ki.

2) Ha a társasház magánszemély tulajdonostársak egyénileg teljesítik adókötelezettségüket, a bevételük alapján az Szja tv. rendelkezéseit kell alkalmazni, és a társasház nem keletkezik adóköteles tevékenységként adóköteles bevétel.

Javasolt táblázat: adatrészek és adókötelezettségek

Összefoglaló gondolatok

A társasházak adózási helyzete összetett, és számos tényezőtől függ: a bevételek típusa, az adó alanyisága, a bérbeadás formája, a közös költségek és a felújítási alap kezelése. A döntést a közgyűlés hozza meg, de a magánszemély tulajdonostársak egyenkénti adókötelezettsége is fennállhat. A jogi és adózási szabályok rendszeres frissítése indokolt, hiszen a gyakorlatban a bevallási és adófizetési kötelezettségek jelentősen változhatnak.

tags: #berbeadashoz #tarsashaz #hozzajarulasa

Népszerű bejegyzések:

• Balaton déli partján lévő eladó lakások – Ezüstpart, Harcsa utca környéke
• Pályázati lehetőségek a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala által nyújtva
• Kultúrkör és községgazdálkodás Tiszadada városfejlesztésében
• Kőhegy Budaörs: helyrajz és környéki látnivalók
• Krakkó albérlet árak: havibérlet-összegző áttekintés