Berbeadó ingatlan EMOD MÁV szabályozás és jogi értelmezése: bérbeadás mint őstermelői tevékenység
A kérdésből következtetve nem, ami annyit jelent, hogy elvileg őstermelőként nem adhatott volna a bérbeadásról számlát. Ha a bérbeadást beazonosítjuk, akkor leginkább magánszemélyként adhatta bérbe a nevezett ingatlanokat. A mezőgazdasági őstermelő kiegészítő őstermelői tevékenységéből származó éves bevétele nem haladhatja meg az őstermelői tevékenységből származó éves bevételének negyedét. Ha meghaladja, akkor a kiegészítő őstermelői tevékenység teljes bevétele nem tekinthető őstermelői tevékenységből származó bevételnek, és mezőgazdasági őstermelőként nem folytatható kiegészítő őstermelői tevékenység. Tehát, amennyiben az ingatlanok bérbeadása őstermelőként falusi vagy agroturizmust szolgáltak akkor lehetséges a kérdés szerinti bérbeadás őstermelőként történő elszámolása. Ennek eldöntése viszont az őstermelő kompetenciája, illetve felelőssége. Adójogi értelemben feltételezhető, hogy a bérbeadás bevétele éves szinten teljes bevételre vonatkozó 25%-ot nem haladja meg. Utólag ugyan be lehet fizetni a negyedéves elmaradásokat, de esetünkben csak a már hivatkozott falusi vagy agroturizmus lehet a megoldás arra való hivatkozással, hogy itt őstermelői kiegészítő tevékenységről van szó és az adófizetési kötelezettség őstermelőként lesz esedékes s. Megjegyzendő, hogy a bérbeadás adóelőleg fizetési kötelezettség esetén negyedévente csak befizetés létezik, bevallás nincs. Bevallás majd az éves bevallás lesz, ahol a negyedévente befizetett adóelőlegeket levonandóként figyelembe lehet venni a bevallás elkészítésekor. Parkoló vagy garázs bérbeadása mindig áfás, ami független az adózó áfa státuszától. Az alanyi mentes adózó is az áfatörvény hatálya alatt áll, amely annyit jelent, hogy esetenként törvényi előírás alapján beáll az áfafizetési kötelezettsége pl. tárgyi eszközök értékesítése esetén, de ettől függetlenül megmarad alanyi adómentes adózónak. Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek. A lakóingatlanok hosszabb-rövidebb idejű hasznosításának legelterjedtebb módja a tartósabb bérbeadás, de egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb távú, főként turisztikai célú hasznosítása, a magánszálláshely-szolgáltatás vagy fizetővendéglátás. A hosszabb távon kiadó ingatlanok piacának csúcsszezonja az évben főként az augusztusi és szeptemberi hónapok, minthogy - a felsőoktatási tanév kezdetével - évek óta ebben az időszakban keresnek a legtöbben bérelhető házat vagy lakást. A kiadó albérletek gyorsan fogynak, azonban sok esetben a szabályok ismerete hiányos, ezért cikkünk elsődleges célja, hogy ismertesse, felfrissítse a hosszú távú lakáskiadás szabályait. Az Adó szaklap írása.
1. Fogalommeghatározás
Az ingatlan-bérbeadás fogalmát a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény határozza meg, amely szerint a bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.
2. A bérbeadói tevékenység adójogi szabályai
Magyarországon a magánszemélyek ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemként, az összegző adóalap részeként adózik, az adó mértéke 15 százalék. Fontos, hogy a szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény alapján az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után szociális hozzájárulási adót nem kell fizetni.
3. Az ingatlan-bérbeadási tevékenység
Az ingatlan-bérbeadási tevékenység végezhető:- adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül magánszemélyként,- adószámos magánszemélyként, valamint- egyéni vállalkozóként.
3.1. Adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül végzett bérbeadási tevékenység
A magánszemély adózónak a következő feltételek együttes teljesülése esetén az ingatlan-bérbeadási tevékenységre nem kell adószámot kérnie:- nem egyéni vállalkozó - sem ingatlan-bérbeadási, sem más tevékenysége vonatkozásában;- tevékenysége kizárólag az általános forgalmi adóról szóló törvény szerinti adómentes ingatlan-bérbeadás (haszonbérbeadás);- az ingatlan-bérbeadásra nem választ adókötelezettséget;- az áfatörvény szerint közösségi adószám kiváltására nem köteles. A természetes személy adóalanyként történő bejelentkezés és adószám hiányában is alanya az általános fogalmi adónak, ezért az áfatörvényben meghatározott bizonylatot kell kibocsátania. Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén ugyanakkor számla helyett a számvitelről szóló törvény szerinti számviteli bizonylat kiállítása is elegendő.
Ezen a számviteli bizonylaton az adóalany neve mellett az adóazonosító jel szerepeltethető.
3.2. Adószámos magánszemélyként végzett bérbeadási tevékenység - adószám igénylése
Abban az esetben, ha a bérbeadó nem él azzal a lehetőséggel, hogy az ingatlan-bérbeadási tevékenysége miatt nem kell a NAV-hoz bejelentkeznie, és adóalanyként kívánja regisztráltatni magát, akkor azt az erre szolgáló adATLAPON megteheti, amely alapján a NAV adószámot állapít meg.2022. évben a ’22T101 jelű adatlapon azon adóköteles tevékenységet folytató természetes személyek jelenthetik be adataikat, vagy azok változását, akik nem tartoznak az egyéni vállalkozóról és az egyéni cégről szóló törvény hatálya alá. Fontos tisztázni, hogy a már bejelentkezett adóalanynak a regisztrált adóalanyi körből nem szükséges kijelentkeznie, hogy megfeleljen az adószám nélküli bérbeadás feltételeinek.
3.3. Egyéni vállalkozóként végzett bérbeadási tevékenység
Az szja-törvény az egyéni vállalkozó fogalmánál kivételként említi, hogy nem tekinthető egyéni vállalkozónak e bevételei tekintetében az a magánszemély, aki az ingatlan-bérbeadásból származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazását választja. Amennyiben tehát az egyéni vállalkozó nem a magánszemélyre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor egyéni vállalkozói bevételt szerez, és az általa választott adózási mód szerint állapítja meg az e tevékenységből származó jövedelmét. Fontos, hogy az szja-törvény új szabálya a fiatalokra vonatkozó kedvezményt is alkalmazhatja az egyéni vállalkozókra is.
4. Bevétel
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja tv. 2. és 4. mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni. Az önálló tevékenységből származó bevételből a jövedelmet tevékenységenként külön-külön kell megállapítani. A költségtérítés bevétele is része a bevételnek. Az Szja törvény költségfogalma szerint az olyan bevétel, amelyet a költségre elszámolt kiadások megtérítésére kap a magánszemély.
2019. január 1-jétől ingatlan bérbeadása esetén nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbevevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja. A közüzemi szolgáltatások díja részletesen kivéve kerül említésre. A kitétel célja a közös költség és egyéb díjak helyes elhatárolása. A bérlő által fizetett közös költség összege ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek minősül, amely költségelszámolásra jogosít, valamint a bérleti díj vagy költségtérítés is bevételnek minősül, amely ellen költségek számolhatók el.
PÉLDA: a szerződés szerinti bérleti díj 120 000 forint, rezsiköltség 20 000 forint, közös költség 9 500 forint. A számla végösszege 149 500 forint, ami az ingatlan bérbeadásból származó bevétel.
4.1. A bevételcsökkentés lehetősége lakás bérbeadása esetén Az Szja-törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a magánszemély levonja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérbe vett lakás igazoltan megfizetett bérleti díját. Feltétele, hogy a bérbeadás meghaladja a 90 napot, és a más településen bérbe vett lakással kapcsolatos költséget az adóévben nem vagy csak részben térítik meg.
4.2. Kaució Ingatlan-bérbeadás esetén a kaució a biztosíték szerepét tölti be, de a kaució összege csak akkor minősül bevételnek, ha a bérleti jogviszony végén a bérbeadónál marad.
5. A jövedelem megállapítása
A bérbeadás bevételéből a jövedelem megállapítása két módon történhet:- 10 százalékos költséghányad alkalmazásával, vagy- tételes költségelszámolással.
5.1. A 10%-os költséghányad alkalmazása
Ebben az esetben a bevétel 90%-át kell jövedelemnek tekinteni, majd 15%-os személyi jövedelemadót fizetni. Ha a bevétel kizárólag kifizetőtől származik, és nincs költség elszámolva, akkor a nyilvántartási kötelezettséget a kifizető igazolásának megőrzésével teljesíti a magánszemély. A 10% költségelszámolás időszakában a tevékenységhez használt tárgyi eszközök értékcsökkenési leírását figyelembe kell venni.
PÉLDA: 149 500 forint bevétel, 10%-os költségelszámolás után 134 550 forint jövedelem, amelyet 15%-os adó terhel.
5.2. Tételes költségelszámolás
Elismert költségként a magánszemély csak a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő kiadásokat veheti figyelembe. A költségek lehetnek - az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt kiadások; - igazolás nélkül elismert költségek; - és az értékcsökkenési leírás időarányos vagy területarányos része, ha az ingatlan bérbeadásra hasznosított.
Az értékcsökkenési leírás alapja az ingatlan beszerzési ára, nem a piaci érték. Ha a bérbeadó nem tulajdonos, és a használatba vétel időpontja régebbi, akkor is számítható az értékcsökkenés bizonyos feltételek mellett. Az időarányos értékcsökkenés számításánál figyelembe kell venni az alapterület arányát és a használat időtartamát.
Vidékességek 1. rész: Mezőgazdaság és természetvédelem
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek. A lakóingatlanok hosszabb-rövidebb idejű hasznosításának legelterjedtebb módja a tartósabb bérbeadás, de egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb távú, főként turisztikai célú hasznosítása, a magánszálláshely-szolgáltatás vagy fizetővendéglátás. A hosszabb távon kiadó ingatlanok piacának csúcsszezonja az évben főként az augusztusi és szeptemberi hónapok, minthogy - a felsőoktatási tanév kezdetével - évek óta ebben az időszakban keresnek a legtöbben bérelhető házat vagy lakást. A kiadó albérletek gyorsan fogynak, azonban sok esetben a szabályok ismerete hiányos, ezért cikkünk elsődleges célja, hogy ismertesse, felfrissítse a hosszú távú lakáskiadás szabályait. Az Adó szaklap írása.
tags: #berbeado #ingatlan #emod #mav