Berbeadót megilleto rendkívüli felmondási ok és nem lakásbérlet
A bérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. A bérleti szerződést mind bérlőként, mind bérbeadóként bárki köthet. A bérleti szerződés csak írásban érvényes. A szerződésnek tartalmaznia kell a lényeges, illetve a bármelyik fél által lényegesnek minősített feltételeket. Meg kell határozni a bérlet tárgyát a szerződés időtartamát (határozott- vagy határozatlan időtartam, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig is szólhat a szerződés) és a bérleti díj összegét. Az óvadék (kaució) gyakran a bérbeadó kötelező követelése, amelyet a szerződésben kell rögzíteni, és a bérlet végén visszajár. A bérletben részt vevő több bérlő esetén a jogok és kötelezettségek egyenlők, és egyetemlegesen felelnek a szerződés teljesítéséért. A bérbeadó köteles a lakást a szerződésben meghatározott feltételek szerint átadni rendeltetésszerű használatra. A bérlő a lakás használatáért, illetve a szolgáltatásért (például rádió-televízió adók biztosítása) fizetési kötelezettséggel tartozik, a díjakat a megállapodás szerint. A felek a rezsiköltségek viselését is tisztázzák, és a közös használatú helyiségek fenntartási költségeinek viseléséről is szó lehet a megállapodásban. A szerződés megszűnésekor a bérbeadó és a bérlő elszámolnak az óvadékkal, és a bérlő köteles a lakást rendeltetésszerű állapotban visszaadni. A kaucióról és az átadás-átvételről érdemes jegyzőkönyvet készíteni, hogy elkerülhető legyen a vita.
A rendkívüli felmondás és a kilakoltatás alapelvei
Az albérlet, illetve a bérleti jogviszony felmondása és megszüntetése több tényezőtől függ. A Lakástörvény és a Polgári Törvénykönyv alapján a rendkívüli felmondás kizárólag indokolt esetben alkalmazható. A bérbeadó akkor jogosult rendkívüli felmondásra, ha a bérlő a lakbért határidőben nem fizeti meg, vagy ha a bérlő jogszabályban előírt lényeges kötelezettségét hibásan teljesíti, illetve ha a bérlő vagy vele együtt élő személy magatartása súlyosan rendellenes. A felmondás előtt a bérlőt írásban felszólítják a fizetésre vagy a magatartás rendezésére, és ha nyolc napon belül nem történik megfelelés, a további nyolc napon belül felmondhat a bérbeadó. A felmondásnak tartalmaznia kell az indokot, és a nyilvánvalóan szükséges határidőket. A határidőknek a szerződésben meghatározottaknak és a jogszabályi előírásoknak kell megfelelniük.
Ha a bérlő vagy a vele együtt élő személy magatartása annak kifejezett megsértéséhez vezet (pl. túlzott zaj, rendeltetésellenes használat vagy rongálás), a bérbeadó a határozott időre kötött szerződés esetén is felmondhat, és a felmondást megelőzően figyelmeztetést adhat, amelyet nyolc napon belül kell teljesíteni. A súlyos magatartás esetén a felmondás nem is kell előzetes figyelmeztetést, ha a viselkedés olyan súlyos, hogy a szerződés fenntartása nem várható el. A bérlőnek a rendkívüli felmondáshoz való joga is fennállhat, ha a bérbeadó nem teljesíti jogszabályban vagy a szerződésben vállalt kötelezettségét. A felmondási idő általában három hónapig terjedhet a felek közötti megállapodás szerint, kivéve, ha a szerződés másként rendelkezik.
Ha a bérleti jogviszony megszűnik, a bérlő köteles a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban visszaadni, és az óvadékot elszámolni. A kiürítés esetén a bérlő jogi védelmet élvez, és csak jogerős bírósági ítélet alapján kötelezhető a kiürítésre. A kilakoltatásra vonatkozó eljárás lehet peres vagy nemperes, az adott szerződéses és jogi helyzet szerint. Közokiratba foglalt szerződés esetén a kiürítés közvetlenül végrehajtható, míg magánokirat esetén a végrehajtáshoz jogerős ítélet szükséges.
Felmondási idő és határidők
Az általános szabály szerint a határozatlan időre kötött szerződés felmondása írásban történik és a felmondás következő hónap végével válik hatályossá, ha az értesítés a hónap 15. napjáig megtörtént. Ha az értesítés később érkezik, akkor a felmondás a következő második hónap végén válik hatályossá. A határozott idejű szerződés felmondása általában nem lehetséges rendes felmondással, kivéve, ha a szerződés ezt kifejezetten lehetővé teszi, vagy törvény által engedélyezett eset áll fenn. Súlyos szerződésszegés esetén azonnali hatályú felmondás lehetséges. A felek közös megegyezéssel is megszüntethetik a szerződést, és ilyenkor írásbeli feltételek szükségesek, például a kiköltözésről szóló megállapodás.
Az eljárás lépései a gyakorlatban
- Megfelelő ingatlan kiválasztása: győződj meg róla, hogy a tulajdonos jogosult legyen az ingatlant bérbe adni, vagy hogy a meghatalmazott képviselet megfelelően eljárhat.
- A bérleti szerződés feltételeinek meghatározása: a díj, rezsi, biztosíték, időtartam, az ingó és ingatlan részletei, az albérlet lehetősége, közös használat és karbantartási felelősségek.
- A szerződés írásba foglalása: a lakástörvény előírja az írásbeli formát, és érdemes közokirat vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalni a jogviták elkerülése érdekében.
- Felmondás és kiköltözés szabályainak rögzítése: részletes felmondási feltételek és kiköltözési kötelezettségek megjelölése a szerződésben.
- Kilakoltatás eljárása: rosszabb esetben peres vagy nemperes eljárás, a körülményeknek megfelelően. közokirat esetén közvetlen végrehajtás lehetséges.
Javaslatok és gyakorlat
Az ingatlan bérbeadásakor érdemes lehetőleg közjegyzői okiratba foglalni a szerződést, vagy legalább ügyvéd által ellenjegyzett, illetve két tanú aláírásával ellátott teljes bizonyító erejű magánokiratot használni. Ez segíti a gyors rendezést vitás helyzetekben, és könnyítheti a kilakoltatási eljárást. A felek részéről célszerű írásbeli felszólítást adni minden fontos megállapodás elmulasztása esetén, hogy a postázás dátuma és átvételi igazolás bizonyítható legyen. A szerződés tartalmazza a kiköltözésre és a lakás kiürítésére vonatkozó szabályokat is.
Közjegyzői percek - Bérleti szerződés
Gyakran ismételt kérdések
- Ki jogosult bérbe adni egy ingatlant? A tulajdonos vagy haszonélvező, illetve meghatalmazott vagy ingatlanközvetítő.
- Mi a különbség a bérlő és az albérlő között? A bérlő a bérbeadóval szemben jogosult a bérlemény használatára; albérlet általában akkor áll fenn, ha a bérlő továbbadja a bérletet, és egy másik személy az albérlő.
- Felmondható-e rendes felmondással a határozott idejű szerződés? Általában nem, kivéve ha a szerződés ezt kifejezetten lehetővé teszi vagy törvény engedi.
- Mi történik súlyos szerződésszegés esetén? Azonnali hatályú felmondás lehetséges, a jogszabály által meghatározott feltételek szerint.
- Hogyan lehet kilakoltatást végrehajtani? Közjegyzői okirat esetén közvetlen végrehajtás, magánokiratnál jogerős bírósági döntés szükséges.
Az ingatlanbérlet szabályai összetettek, és a felek közötti megállapodás jelentős szerepet játszik a felmondás és a kiürítés részleteiben. A korai jogi tanácsadás segíti a vita minimalizálását és a gyors rendezést. A blogban található információk tájékoztató jellegűek és nem minősülnek jogi tanácsadásnak.
tags: #berbeadot #megilleto #rendkivuli #felmondasi #ok #nem