Ingatlan-bérbeadás Magyarországon: jogi feltételek, adózás és költségelszámolás
Összegyűjtöttük az ingatlan-bérbeadás utáni adózás szabályait. Az ingatlan kiadásával szerzett bevétel adóköteles jövedelemnek számít, de jogi feltételek és kedvezmények szerint eltérően alakulhat a kötelezettség és a terhek mértéke. A bérbeadás tehát nem csak bevétel, hanem adózási és számviteli szempontból is összetett tevékenység.
Mi számít bevételnek és mi nem
Az ingatlan-bérbeadásból származó bevétel az adóalap szempontjából releváns, és adóznunk kell utána. Nem számít bevételnek viszont az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott szolgáltatások díja, amelyet a bérlő a tényleges fogyasztás alapján fizet meg (például közüzemi díjak átforgatása szerint). A társasházi közös költség vagy a közös képviselő díja viszont a bevétel részét képezheti, költségelszámolásra lehet jogosult.
Adószám és adózási módok
Ingatlan bérbeadása önálló tevékenységből származó bevételnek minősül, ezért az Szja törvény szerint adózik. A bevétel adója 15% személyi jövedelemadó, amelyet negyedévente előlegként kell megfizetni. Az adóalap meghatározása két módon történhet:
- 10 százalékos költséghányad: a bevétel 90%-a után számítandó az adó; ezt akkor érdemes választani, ha a bérbeadás után jelentős költség nincs.
- Tételes költségelszámolás: a tényleges, számlákkal és igazolásokkal alátámasztott kiadásokat lehet levonni a bevételből - például rezsiköltség, karbantartás, javítás, felújítás, értékcsökkenés.
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja tv. 2. és 4. melléklete szerint kell figyelembe venni. A bevételként számolt összeghez mindig kapcsolatban állnak a költségek leírási szabályai, amelyek meghatározzák, hogy mi minősül költségnek.
Számlázás és bizonylatolás
A bérbeadás szempontjából az áfamentesség lehetősége fennáll. Ha az adóalanyiság hiányában is tevékenykedünk, a számviteli bizonylat elegendő lehet, a formátum pedig tartalmazza a bérbeadó adatait, a bérlő nevét, az ingatlan címét és a teljes összeget. Szükség esetén nyilatkozatot vagy bizonylatot lehet kiállítani, amely igazolja a részleteket. Ha egy ingatlant bérbe adó cég vagy vállalkozás adja, az adóelőleget azon a kifizetőnek kell levonnia, és megfizetnie, nem pedig a magánszemélynek.
ÁFA kérdései
Az ingatlan-bérbeadás általában áfamentes tevékenység, ezért számlát helyett számviteli bizonylat kiállítása elegendő lehet. Garázs vagy parkoló bérbeadása esetén adószám kiváltása és áfát fizetése szükséges lehet, kivéve, ha alanyi adómentességet választ, amely szerint az éves bevétel nem haladja meg a 12 millió forintot. Áfafizetés választható akkor is, ha előfordulhat olyan áfa-tételek, amelyeket le lehet vonni. Ebben az esetben kötelező pénzforgalmi számlát nyitni és áfabevallást benyújtani.
Bevallás és előlegfizetés ütemezése
A bérbeadási jövedelem negyedévenkénti előleget von maga után, amelyet a következő adózási időszakban kell befizetni a NAV-hoz a negyedév lezárta után a következő hónap 12. napjáig. Ha a bevétel kifizetőtől származik (például vállalkozástól), a kifizető kötelessége az előleg megállapítása és megfizetése a bérbeadó adóelőlege alapján. A kifizető személyét az Art szabályozza.
Mi legyen a bérleti szerződésben
Ha ingatlant bérbe adunk, fontos a fogadási feltételek és a szerződés részleteinek rögzítése: rendeltetésszerű használat, kaució, fizetési határidő, felmondás módja és határideje, a bérlemény állapotának ellenőrzésére vonatkozó kikötések, a bérleti díj emelésének feltételei, károkért való felelősség, engedélyek és átalakítások szükségessége. A dokumentum része lehet a munkavégzéshez kapcsolódó általános megállapítások és a közös költségek rendezésének részletei is.
Kötelező adószám és számviteli eljárások
Általánosan elmondható: ingatlant adóazonosítóval is lehet bérbe adni, adószám szükségessége attól függ, hogy ki adja bérbe az ingatlant: egyéni vállalkozó-e, kiír-e áfát egy garázs esetében, vagy közösségi adószámot szerez-e be a tevékenységhez. Az adószám igénylése a T101 jelű adatlapon történik, az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA) könnyen intézhető. Számlázás akkor szükséges, ha ÁFA-köteles bérbeadás történik, vagy az alanyi adómentességnél nem éri el a bevételi küszöböt, de a legtöbb esetben elegendő a számviteli bizonylat.
Gyakorlati példák és lehetőségek
- Ha a bérbeadó Budapesten dolgozik és Kaposváron vagy más településen bérelt ingatlant ad ki, a bérleti díj bevétele és a külföldi bérleti díj közötti viszony adóalap-kedvezményt eredményezhet: a bérbeadásból származó bevételből levonható a más településen felmerült bérleti díj, ha meghaladja a 90 napot.
- Ha a bérbeadó másik ingatlant bérbe ad, és annak kifizetője az adóelőleget a magánszemélyként igénybe vett nyilatkozat alapján számítja ki, akkor az adóelőleg eltekinthető a bevételből, vagy a bérbeadás után az adóelőleget a bérbeadó magánszemélyként köteles megfizetni.
- Ha a rezsiköltséget a bérleti díjhoz igazítják, a 10%-os költséghányad kedvező szabályai érvényesek lehetnek, feltéve, hogy a rezsiköltségek arányosan a bérbevevő részére kerülnek áthárításra.
- Ha a bérbeadó nem ad adót és nem adózik előleggel vagy ha az adómentességet választotta, a szerződés megkötése és a költségelszámolás lehetősége biztosított.
Összegzésképpen: az ingatlan-bérbeadás adózási és jogi szempontból többféleképpen rendezhető, és érdemes előre megtervezni a költségek levonását, az adóelőlegek fizetését, valamint a számlázási és bizonylatolási kötelezettségeket. A megfelelő szerződés, a pontos nyilvántartás és a jogszabályi keretek ismerete segít a zökkenőmentes bérbeadásban és a jogi kockázatok minimalizálásában.
tags: #beretl #ingatlan #berbeadasa