Ingatlan bérbeadásának adózása: részletes útmutató példákkal és gyakorlati tanácsokkal
Cikkünkben áttekintjük az ingatlan-bérbeadás adózásával kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat. A leírtak általános tájékoztató jellegűek, nem minősülnek adótanácsadásnak. Mindkét módszer esetén a megállapított jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. Az SZJA kulcsa jelenleg 15%. A 10%-os költséghányad alkalmazásának lényege, hogy az ingatlan-bérbeadásból származó bevétel 90%-át kell jövedelemnek tekinteni.
Kezdeti számítások: 10%-os költséghányad és tételes költségelszámolás
Például ha az éves bérleti díjbevétel 3.000.000 Ft, akkor a 10%-os költséghányad 300.000 Ft. A módszer előnye az egyszerűség: nem kell minden költséget külön számlával igazolni, és a számítás gyorsan elvégezhető. Fontos azonban, hogy a 10%-os költséghányad választásakor az értékcsökkenési leírást és az egyéb igazolt költségeket sem lehet külön érvényesíteni.
Tételes költségelszámolás esetén bizonyos feltételekkel értékcsökkenési leírás is elszámolható. Tegyük fel, hogy az ingatlan bekerülési értéke 10.000.000 Ft, és téglaépületként évi 2%-os értékcsökkenési kulcs alkalmazható. Ugyanakkor ha a bérleti díj havi 250.000 Ft, vagyis éves szinten 3.000.000 Ft, és csak egy 20 m2-es szobát adunk ki, a tételes költségelszámolás e konkrét példában adótisztán befolyásolhatja.
A 10%-os költséghányadnál a rezsiköltségek áthárítása és bizonyos költségek nem érvényesíthetők. Ha a bérleti szerződésben fix összeg szerepel, amely tartalmazza a rezsit is, akkor általában bevételként kezelendő. A bevételekről és a költségekről érdemes külön nyilvántartást vezetni, például táblázatban.
Rezsi és közüzemi díjak kérdései
Az ingatlan-bérbeadásnál gyakori kérdés, hogy a bérlőtől átvett rezsi vagy közüzemi díj bevételnek számít-e. Vannak azonban fontos kivételek. Ha a bérleti szerződésben egyetlen fix összeg szerepel, amely tartalmazza a bérleti díjat és a rezsit is, akkor ez általában bevételként kezelendő. Ha a közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak, akkor a bérlő által fizetett díj a bérbeadónál nem számít bevételnek.
Tételes költségelszámolás mellett az adott évben felmerült költségek igazolása szükséges. A közüzemi díjak és kezelési költségek akkor lehetnek költségként számolhatók, ha a bérbeadó a ténylegesen felmerült költségeket igazolja. A közös költségek és a felújítási alapba fizetett összegek nem minden esetben vehetők költségként figyelembe.
ÁFA és adószám kérdései
Az ingatlan-bérbeadás fő szabály szerint adómentes az Áfa tv. alapján. Az albérlet- vagy szálláshely-szolgáltatás gyakran adóalanyiságot keletkeztethet, és a számlázási szabályok szorosan kapcsolódnak az Szja-szabályokhoz.
Az adóalanyattal kapcsolatos főbb pontok: az albérleti díj és a közüzemi költségek számlázása és az adózási mód kiválasztása függ attól, hogy a bérbeadók és a bérlők miként szerződnek, és hogy az ingatlan bérbeadása melyik formában történik (lakás, iroda, üdülő, szálláshely).
Bevallás és előlegfizetés folyamata
A magánszemély bérbeadónak általában negyedévente a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megállapítania és megfizetnie az adóelőleget. Az adóelőleg számításakor össze kell adni az adott negyedévben megszerzett bevételeket, majd a választott módszer szerint figyelembe kell venni a költségeket. Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalap része. A 18SZJA és hasonló régebbi formák már nem aktuálisak, helyüket modern bevallási és adatszolgáltatási rendszerek foglalják el.
Nagyobb figyelmet érdemel, hogy a társasházi közös költségek és a felújítási alapba fizetett összegek adózása a jogszabályok fényében változhat. A NAV tájékoztatásai szerint, ha a bérlő által fizetett közös költségek vagy közvetett költségek az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése alá esnek, azokra a rendelkezések szerint lehet adózási kedvezményt alkalmazni, de ez sok esetben nem érvényesíthető, ha a díj a bérleti díjon felül közvetlenül terhelt költségként van meghatározva.
Bérleti szerződés és jogi keretek
A bérleti jogviszonyt a bérleti szerződés igazolja, míg a díj megfizetését a bérbeadó magánszemély által kiállított számlával vagy számviteli bizonylattal kell igazolni. A szerződésnek tartalmaznia kell: a felek adatait, az ingatlant pontosan leíró adatokat (cím, helyrajzi szám, alapterület, helyiségek), a díjat és fizetési határidőket, a közüzemi szerződések felekre vonatkozó helyzetét, az óvadék összegét és feltételeit, a közös költségek rendszerét, a karbantartási kötelezettségeket, a felek jogait és kötelezettségeit, a házirendet és a házban érvényes szabályokat, a lakcímbejelentéssel kapcsolatos kötelezettségeket, a kockázatmegosztásokat és a viták rendezésének módját.
A bérleti szerződés legyen írásba foglalva akár két tanú vagy ügyvédi ellenjegyzés mellett, és a záró rendelkezésekben rögzítsék a szerződés példányszámát, hatálybalépését és mellékleteinek jogi érvényességét. A szerződésben egyértelműen meg kell határozni, hogy határozott vagy határozatlan időre jön-e létre, és milyen feltételekkel mondható fel. Fontos, hogy a felmondási idő, a birtokbaadás állapota és a kiköltözés rendje világosan legyen szabályozva.
Ha a felek több tulajdonost érintenek vagy közös tulajdonról van szó, a hozzájárulásokat és a felek jogait külön rendezik. A bérlő köteles az ingatlant rendeltetésszerűen, szerződésszerűen és a házirendet betartva használni. A felek közötti viták rendezésére elsősorban egyeztetésre törekednek, és a módosítás csak írásban, mindkét fél egyetértésével érvényes.
A lista a mellékleteket is tartalmazza, például átadás-átvételi jegyzőkönyv, leltár, fotódokumentáció, energetikai tanúsítvány, házirend, meghatalmazás vagy közjegyzői nyilatkozat. A szerződés végén szerepeljen a keltezés, a felek aláírása, valamint az, hogy hány eredeti példány készült, és abból ki hány példányt kap.
Az albérlet keresése és bérbeadása gyakorlati oldaláról a HolaHáz és más platformok nyújthatnak segítséget. A megfelelő honlapokon hamarabb megtalálhatók a kölcsönös elvárásokhoz illeszkedő ajánlatok, amely megkönnyíti a jó bérbeadó-bérlő kiválasztását.
Záró részek és összefüggő tények
A jogszabályok és a bevallások összetett témát alkotnak, ezért érdemes mindkét adózási módot előre kiszámolni a várható éves adó megismeréséhez. A cikk általános tájékoztató jellegű, és nem helyettesíti a személyre szabott adótanácsadást. A jövedelem mértéke és az adó fizetése az Szja törvény és az alkalmazandó mellékletek szerint alakul.
Végül érdemes megfontolni: a magánszemély bérbeadása adóköteles tevékenység, de a szerződések és a nyilvántartások pontos vezetése segíti a jogszerű, átlátható adózást. A bevételek és a költségek pontos dokumentálása elengedhetetlen, és a közös költségek, a rezsi és a felújítási alapok tekintetében különbségek lehetnek attól függően, hogy milyen konstrukciót választunk.
A bérbeadási ingatlanok adózásának alapjai
Gyakorlati példák összefoglalva
- A bérleti díj éves bevétele 3.000.000 Ft. 10%-os költséghányad alkalmazása esetén a jövedelem 2.700.000 Ft, SZJA 15%: 405.000 Ft adó.
- Tételes költségelszámolás esetén felmerült költségek igazolása szükséges, és értékcsökkenési leírás is adható egy adott keretig.
- Ha a rezsit a bérlő viseli a bérleti díjban felül, az szja-törvény szerint részben vagy teljes mértékben áthárított költség lehet, de csak az Szja tv. 17. § (3a) szerint, ha ténylegesen felmerült költségként kerül elszámolásra.
- Az ingatlan adójogi és számlázási kötelezettségei összolag a 2019-es szabályozások szerint alakultak, és az új szabályok hatályba lépése óta is érdemes naprakészen figyelni a NAV tájékoztatásait.
Rövid metaadatok
tags: #berlemeny #szamla #pelda