Berlet felmondása és ceg a berlo: átfogó útmutató a bérleti jogviszony megszűnéséről
A cikk áttekinti a bérleti szerződések létrejöttét és megszűnését érintő legfontosabb kérdéseket a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) releváns passzusai alapján. Röviden összefoglalva: a bérleti jogviszony alapesetben határozatlan vagy határozott időre jön létre, a felmondás és a megszűnés részletes szabályai pedig a szerződés tartalmától és a jogszabályoktól egyaránt függenek.
Alapvető szabályok a bérleti szerződés létrejöttéről
A bérleti szerződés határozza meg a bérbeadó és a bérlő jogait és kötelezettségeit. A szerződés létrejöhet írásban, szóban vagy ráutaló magatartással is, de a Lakástörvény és a Ptk. szerint a bérleti jogviszonyok felmondása és a kiköltözés részletezett szabályokat kívánnak meg.
A felek szabadon megállapodhatnak a szerződés tartalmáról és a felmondás feltételeiről, kivéve, ha jogszabály másként rendelkezik. A határozott időre kötött bérlet akkor is felmondható a megállapodott idő előtt, ha ezt a szerződés lehetővé teszi, vagy ha súlyos szerződésszegés történik. A határozatlan idejű bérlet esetében a felmondás gyakran egyszerűbb, de a Ptk. és a Lakástörvény részletesen szabályozza a felmondási határidőket és a lehetséges jogkövetkezményeket.
Határozott és határozatlan idejű bérleti szerződés közötti különbségek
Határozott idejű szerződés esetén a felmondás főként az adott idő letelte előtt csak a szerződésben meghatározott módon és időben lehetséges. A felek közös megegyezéssel vagy a jogszabály szerint megengedett feltételek mellett megszüntethetik a szerződést. Amennyiben a szerződésben nem kerül rögzítésre a felmondás lehetősége, a határozott idő végén a jogviszony általában megszűnik, kivéve, ha a felek egyetértésével másképp rendelkeznek.
Határozatlan idejű szerződésnél a felmondás általában egyszerűbb: a felek írásban közölhetik felmondási szándékukat. A felmondási határidő a Ptk. szerint leggyakrabban a hónap tizenötödik napjáig történő közléssel kezdődik, és a következő hónap végére vagy a külön meghatározott időre szóló napokra vonatkozik. A későbbi közlés esetén a felmondás a következő hónap végére kerül végrehajtásra.
Felmondás formája és tartalma
A szerződés felmondásának írásba foglalása minden esetben ajánlott. A felmondásnak egyértelműen tartalmaznia kell:
- a bérlő és a bérbeadó nevét,
- a bérelt ingatlan pontos címét,
- a szerződés kelte,
- a felmondás tényét és jogcímét,
- a felmondási idő végét és a kiköltözés napját,
- dátum és aláírás.
Ha a felmondás oka nemfizetés, zavaró magatartás vagy nem rendeltetésszerű használat, akkor érdemes részletezni a szerződésszegést is. A felszólításnak is szabályosnak kell lennie, mert vitás ügyekben ez adja meg a bizonyítás alapját.
Írásbeli felmondás szükségessége és fényképes bizonyíték
A felmondás legyen érthető és bizonyítható. A legtöbb esetben az írásbeli forma biztosítja a kézbesítés és a tartalom egyértelműségét. Postai kézbesítés vagy személyes átadás egyaránt szóba jöhet, de a határidők pontos betartása érdekében fontos a kézbesítés igazolása.
Különleges felmondási eseti körök
- Nem fizet a bérlő? A Lakástörvény szerint a bérbeadónak először írásban fel kell szólítania a bérlőt a fizetésre, majd a nyolc napon belüli nemfizés esetén további nyolc napon belül felmondhat. A felmondás a) elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, és b) a felmondási idő minimum 15 nap lehet.
- Felmondás zavaró magatartás vagy rongálás miatt A bérbeadó akkor is felmondhat a magatartás súlyos volta esetén, hogy a szerződés fenntartása nem várható el. Ilyenkor előzetes felszólításra is szükség lehet, de súlyos esetben az nincs feltételhez kötve. A jogszerű felmondás érdekében a bizonyíthatóság kulcs.
- Meghatározott idő lejárta utáni bent tartózkodás A Lakástörvény szerint a határozott időre kötött bérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével megszűnik, és a bérlő további bent maradása jogcímtelen használatot eredményezhet, amelyért használati díjat kell fizetni.
- Kiköltözés, kulcsátadás, kaució A felmondás után a bérlő köteles a lakást visszaadni. A kaució összege és visszafizetése a szerződésben rögzített feltételek szerint történik, és a végleges elszámolás a szerződés lejártakor zajlik.
- Eladás esetén Ha a bérbeadó eladja a lakást, az új tulajdonos a szerződés tartalmát fennállónak tekinti, és a bérlő joga a megszűnés napjáig érvényes marad. A vevőnek előre tisztáznia kell, kihez kell utalni a bérleti díjat, és mikor jár le a szerződés.
Közös megegyezés - nem ugyanaz, mint a felmondás
A közös megegyezés nem felmondás, hanem a felek együttműködésével történő megszüntetést jelent. Ennek során rögzítik:
- a megszűnés időpontját,
- a kiköltözés és kulcsátadás időpontját,
- a mérőóraállásokat,
- a kaució visszafizetését vagy megtartását,
- a közüzemi és közös költségek elszámolását,
Mi történik, ha a bérbeadó eladja a lakást?
Az új tulajdonos a szerződés tartalmát változatlanul folytatja. A bérlőnek és a vevőnek egyaránt tisztázniuk kell a fizetési számlákat és a jogcímet a bérleti díj átutalásához. A közjegyzői kiköltözési nyilatkozat meglétét érdemes ellenőrizni a zökkenőmentes átadás érdekében.
Kiköltözés, kulcsátadás és kaució - javasolt eljárások
A bérlet megszűnése után javasolt egy átadó-átvételi jegyzőkönyv készítése, amely tartalmazza:
- a ki- és beköltözés dátumát,
- a mérőóraállásokat és a kulcsok számát,
- a lakás állapotát és az esetleges károkat,
- a kaució elszámolását és a visszafizetés módját.
A kaució nem a utolsó havi bérleti díj, és csak a szerződésben foglalt feltételek szerint használható fel. A szerződés lejártakor az óvadék visszajár, kivéve az elszámolni szükséges tartozásokat vagy károkat.
Diavetítés: jogi eszközök a viták elkerülésére
Ajánlott a szerződést közjegyzői okiratba foglalni vagy egy előzetes nyilatkozatot tenni a kiköltözésre vonatkozóan, hogy a vitás helyzetek gyorsabban rendezhetők legyenek. A közjegyzői okirat költséggel jár, de a vita esetén a vitarendezés hatékonyabb lehet.
Jogsegély 9. rész - Ingatlanvásárlás, lakásbérleti szerződéskötés
Határozott és határozatlan szerződés felmondási példákkal
Határozatlan idejű szerződés esetén a felmondás gyakran egyszerűbb, és a hónap 15. napjáig közölhető a következő hónap végére. Ha a felmondás időpontja később történik, a megszűnés az ezt követő hónap végére tolódik. Határozott idejű szerződésnél pedig a felmondás gyakran a szerződésben meghatározott időpont szerint történik, kivéve, ha a felek közösen más megoldást kötnek ki.
Egy példa a gyakorlati alkalmazásra: ha a bérlő március 10-én mond fel, a szerződés április végén szűnhet meg; ha március 20-án, akkor általában május végére esik a megszűnés. A konkrét időzítés mindig a szerződésben foglaltak és a jogszabályok összhatása alapján dől el.
A bérlő és a bérbeadó jogai a megszűnés után
A megszűnés után a bérlő köteles átadni a lakást és visszaadni a kulcsokat. A tartozások kiegyenlítése először történik meg, majd az átadás-átvétel alapján történik az elszámolás. Ha a bérlő vitatja a felmondást és nem hagyja el a lakást, ingatlan kiürítésére irányuló per indulhat ellene. A birtokvédelem eljárása a jegyzőnél történhet a megállapított határidők betartásával.
tags: #berlet #felmondasa #ha #ceg #a #berlo