A bérleti szerződés sorsa az ingatlan eladásakor
A bérleti szerződés lényege, hogy a bérbeadó egy meghatározott dolog időleges használatát engedi át a bérlőnek, aki a dolgot köteles átvenni és a használatért bérleti díjat fizetni. A bérbeadó nem szükségszerűen a dolog tulajdonosa, mivel olyan személy is bérbe adhatja a dolgot, aki rendelkezik a használatra való joggal és jogosult e jog másnak való ideiglenes átengedésére. Például bérbeadó lehet a haszonélvező.
A bérlet fontos eleme, hogy a bérlet ideje alatt a bérbeadó nem jogosult tetszése szerint birtokolni és használni a bérbeadott dolgot. Például a bérlemény használatát a bérbeadó csak a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni. Ha a bérbeadó alaptalanul háborítja a bérlőt, vagy zavarja a bérlemény rendeltetésszerű használatát, akkor a bérlő jogi védelmet is kaphat.
A bérbeadás önmagában jogi szempontból nem gátolja a bérlemény eladását vagy más módon való átruházását, legfeljebb, ha a felek így rendelkeztek a bérleti szerződésben. A bérbeadó nem köteles arra sem, hogy eladási szándéka esetén a dolgot a bérlőnek megvételre felajánlja vagy a kapott vételi ajánlatot a bérlővel közölje.
A bérelt dolog tulajdonjogának átruházása a bérleti szerződést nem szünteti meg. A tulajdonosváltozással az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe a bérleti szerződés tekintetében. Érdemes körültekintően eljárni bérelt dolog megvásárlása esetén. Az eladónak a bérleti szerződésről, mint lényeges körülményről a vevőt a szerződéskötés előtt tájékoztatnia kell. A vevőnek pedig ügyelnie kell arra, hogy ha bérlő nélkül kívánja megkapni a dolgot, akkor erre az adásvételi szerződésben ki kell térni. Például az eladó vállalja a lakásbérleti szerződés megszüntetését és a lakás üresen való átadását.
A tulajdonosváltozás esetén az új tulajdonost illetik meg a bérbeadó jogai. Azonban határozott idejű bérlet esetén a bérbeadót, így az új tulajdonost sem illeti meg rendes felmondási jog. Így főszabály szerint csak akkor mondhat fel, ha a bérlő szerződésszegést követ el.
A bérleti szerződés legfontosabb elemei
A bérleti szerződés egy olyan okirat, amely egyaránt védi a bérbeadó és a bérlő jogait és rendelkezik a bérleti jogviszonyról. Egy ingatlan bérbeadásakor, bérlésekor nem mindegy, hogy mi szerepel az albérleti szerződésben.
A bérbeadó és a bérlő személye
A bérleti szerződés egyik legfontosabb feladata, hogy nyilatkozik a bérbeadó és a bérlő személyével kapcsolatban. Miért olyan fontos ez? Előfordult már, hogy valaki az ingatlan bérlőjének kiadva magát beszedte a gyanútlan bérlőktől a kauciót, majd kiderült, hogy nem volt joga a bérlemény felől rendelkezni. De a másik oldalon, a bérbeadó oldalán is van mitől tartani, ha nincs rögzítve, hogy a szerződés szerint ki jogosult a bérlemény használatára, vagyis ki lesz a bérlő.
A bérbeadó az a fél, aki jogosult a bérlemény bérbeadásával kapcsolatban rendelkezni. Általában maga az ingatlan tulajdonosa a bérbeadó, de előfordulhat, hogy az ingatlan tulajdonosának a meghatalmazottja lesz az, aki ugyan nem tulajdonos, de jogosult az ügyben eljárni. Bérlőként a bérleti szerződés megkötésekor ezért ellenőrizzük, hogy a bérbeadó valóban jogosult-e arra, hogy a bérleti szerződést megkösse.
A bérlő az a fél, aki a bérleti szerződés aláírásával jogosult a bérleményt bérleti díj fejében használatba venni. Ha bérbeadóként biztosra szeretnénk menni, érdemes a bérleti szerződésben arra is kitérni, hogy a bérlő mellett más is használhatja-e az ingatlant.
A bérlemény adatai
A bérleti szerződés a bérlemény használatával kapcsolatban rendelkezik. A bérleményről szóló szakaszban fel kell tüntetni a bérlemény legfontosabb adatait és itt kell tisztázni azt is, hogy a bérlő a bérlemény egészét vagy csak egy részét jogosult használni. Az albérleti szerződés bérleménnyel kapcsolatos részében érdemes rögzíteni, hogy a bérlemény milyen műszaki állapotban kerül átadásra. A bérleti szerződésnek célszerű tartalmaznia, hogy bútorozott vagy bútorozatlan bérleményről van-e szó. Fontos a szerződésben pontosan rögzíteni a bérlemény műszaki állapotát is. Ez leginkább a bérleti szerződés lejárta vagy felmondása után válik igazán fontossá.
Bérleti díj és óvadék
A bérlemény használatáért a bérlő bérleti díjat köteles fizetni a bérbeadó számára. A bérleti szerződésben a bérleti díj összegén felül ki kell térni a fizetési módra és a fizetési határidőre is.
Bár a köznyelv kaucióként ismeri, de jogi környezetben valójában óvadékról van szó. A kaució, avagy óvadék a bérbeadó biztosítéka, amiből fedezheti az őt ért esetleges károkat. A bérleti szerződésben nemcsak a kaució mértékét fontos tisztázni, hanem rendelkezni kell azon esetekről is, amikor a bérbeadó a kaució egy részére vagy teljes egészére igényt tarthat.
A szerződés időtartama
A bérleti szerződés időtartamát tekintve beszélhetünk határozott idejű bérleti szerződésről és határozatlan idejű bérleti szerződésről. Az előbbi, ahogyan a nevében is szerepel egy előre meghatározott időtartamra szól, jellemzően félévre vagy egy évre. A határozott idejű bérleti szerződés nagyobb biztonságot jelent a bérlő és a bérbeadó számára, mint a határozatlan idejű bérleti szerződés, de egyúttal nagyobb kötöttséget is jelent.
Miért nagyobb a biztonság egy határozatlan idejű bérleti szerződésnél? Azért, mert az ilyen típusú szerződésnél nincs lehetőség rendes felmondásra. Egy határozott idejű bérleti szerződés felmondása nem egyszerű, csak bizonyos esetekben mondható fel.
Egyéb fontos rendelkezések
A legfontosabb elemekről már szót ejtettünk, de azért vannak még olyan tartalmi elemek, amelyeket szintén érdemes írásba foglalni. Ilyen például a bérlemény használatával, a bérlő és a bérbeadó közötti kapcsolattartással és a bérlemény kiürítésével kapcsolatos rendelkezések.
A bérlemény használata tág fogalom. Egy részét már részben érintettük, hiszen társasházi ingatlan esetén a bérlő köteles betartani a társasházi szabályokat. De szintén a bérlemény használatához kapcsolódik, hogy a bérlő jogosult-e a bérleményt egy harmadik fél számára kiadni. Főleg hosszú távú bérlés esetén felmerül az átalakítás kérdése. A bérleti szerződésben meg kell határozni, hogy a bérlő jogosult-e bármiféle átalakítási munkát elvégezni.
Számos jogi kérdésben kulcsfontosságú, hogy mind a bérlőt, mind a bérbeadót el lehessen érni. Ezért tanácsos a bérleti szerződésben meghatározni, hogy a bérlővel és a bérbeadóval milyen elérhetőségen lehet felvenni a kapcsolatot.
A bérleti szerződés felmondásakor vagy lejártakor a kényes pont a bérlemény kiürítése. Ha bérbeadóként biztosra szeretne menni valaki, hogy nem jár úgy, hogy a bérlő nem hajlandó elhagyni a bérleményt, akkor a legjobb, ha még a bérleti szerződés megkötésekor közjegyző előtt tett közokirat formájában a bérlő kötelezettséget vállal a bérlemény kiürítésére a bérleti szerződés megszűnése esetén. Ez azért fontos, mert az ilyen okirattal akár peres eljárás nélkül is érvényesítheti a bérbeadó a jogait.
Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem adózása
Ha valaki kiadja lakását, a jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie negyedévenkénti adóelőleg formájában. A jövedelem nem egyezik meg a bevétellel, mert a költségeket le lehet vonni a befolyó összegből.
Az ingatlan-bérbeadás jövedelmének kiszámítása
A bérbeadás jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít, amit az összevont adóalapba kell beszámítani a bevalláskor. A jövedelmet a bevételből, a költségek levonásával kell kiszámítani.
Bevételnek számítanak ezek a tételek is, ha azokat a bérlő fizeti: a társasház biztosítási és takarítási díja, a közös képviselő díja, a felújítási alapba fizetett összeg, a közös költség, még ha az tartalmaz is például vízdíjat, szemétdíjat, a fix összegű bérleti díj, amiben benne van a rezsiköltség is, vagy a fix összegű költségtérítés, ha a bérbeadó átalánydíjat fizet a közműszolgáltatónak, de bérlője a fogyasztásmérő-órák állása szerint fizeti neki a rezsit.
Nem számít bevételnek: a bérlőre áthárított, jellemzően közüzemi szolgáltatások díja, feltéve, hogy a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, és a bérbeadó is a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.
A jövedelemszámítás módszerei
- 10 százalék levonása költségként: a bevétel 90 százaléka után kell megfizetni a személyi jövedelemadót. Akkor célszerű ezt választani, ha a bérbeadás nem jár kiadásokkal. Külön tételekről nem kell számlákat gyűjteni, mert a 10 százalékon felül, egyenként nem számolható el semmilyen további költség.
- Tételes költségelszámolás: ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bérbeadó a bérbeadással kapcsolatban felmerült, számlával igazolt, kifizetett kiadásokat levonhatja a bevételéből. Levonható költségek: a használattal kapcsolatos kiadások, például a rezsiköltség, a karbantartás, javítás, felújítás költségei, valamint az értékcsökkenés.
Ha a bérbeadó máshol maga is bérel: A bérbeadás bevételéből le lehet vonni a más településen bérelt lakás bérleti díját, ha a bérlés időtartama 90 napnál hosszabb, és az illető a bérelt lakásra nem számol el költséget. Ilyenkor a bérbeadásából nem kell adóelőleget levonni, ha a bérbeadó nyilatkozik saját bérleti díja beszámításáról.
A bérbeadás utáni adó
A jövedelem után év közben 15 százalék adóelőleget kell fizetni negyedévente, a következő hónap 12. napjáig. Ha cég vagy egyéni vállalkozó veszi ki az ingatlant, akkor annak kell az adóelőleget levonni és megfizetni a bérbeadó számítása alapján. Erről a kifizetőnek igazolást kell kiállítania.
Szükséges-e adószám az ingatlan bérbeadásához?
Alapvetően ingatlant bérbeadni adószám nélkül, adóazonosítóval is lehet. Adószám akkor szükséges, ha a bérbeadó:
- egyéni vállalkozó;
- olyan ingatlant ad ki, például garázst, amelynek bérbeadása nem áfamentes;
- maga választja az áfaalanyiságot;
- közösségi adószám kiváltására kötelezett;
- számviteli bizonylat helyett számlát vagy nyugtát állítana ki.
Az adószámot a bérbeadást megelőzően, a ’T101 jelű adatlapon kell kérni, legegyszerűbben az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA) igényelhető.
Bizonylat, számla és az ÁFA
Minthogy az ingatlan-bérbeadás áfamentes, számla helyett elég számviteli bizonylatot kiállítani. Ezen szerepel:
- sorszám
- bérbeadó neve, címe, adóazonosító jele
- bérlő neve
- bérbeadott ingatlan címe
- a bérlőtől átvett összeg és az az időszak, melyre vonatkozik
- dátum
Áfaköteles bérbeadás vagy garázs alanyi adómenetesen történő bérbeadása esetén számlát kell kibocsátani.
Mikor kell áfát fizetni?
Garázs, parkolóhely bérbeadása esetén adószámot kell kiváltani, a bérbeadás után áfát kell fizetni és főszabály szerint számlát kell kiállítani. Nem kell áfát fizetni és áfabevallást benyújtani, ha a bérbeadó az adószám kérésekor, vagy december 31-éig, a következő évre nézve alanyi adómentességet választ. Ezt 12 millió forint éves bevételi határig teheti meg.
Áfafizetési kötelezettség bármely ingatlan (például lakás) bérbeadására választható. Ez akkor célszerű, ha van olyan vásárláskor, felújításkor, berendezéskor, karbantartáskor kifizetett áfa, ami a fizetendő áfából levonható. Áfafizetés esetén kötelező pénzforgalmi számlát nyitni és áfabevallást benyújtani.
tags: #berleti #dij #beleszamit #a #vetelarba