Bérleti díj kiigazítása hazai jogszabályok és gyakorlat
A lakásbérleti szerződés - mint valamennyi szerződés - különböző jogokat és kötelezettségeket telepít a szerződő felekre, így a bérbeadóra és a bérlőre is. A cikksorozat első részében azt mutattuk be, miért fontos, hogy írásbeli szerződést kössünk, ha lakást szeretnénk bérelni, illetve milyen kötelező elemei vannak a szerződésnek. A bérbeadó legfontosabb jogosultsága, hogy a bérlemény használatáért bérleti díjat szedjen, és ezt a díjat a szerződésben rögzíteni kell, valamint a hatálya alatt sem emelhető egyoldalúan. A hosszabb távon fennálló határozatlan időre kötött bérleti szerződések esetén ezért gyakori, hogy a bérleti díj bizonyos időszakonként (évente, kétévente stb.) egy meghatározott összeggel növekszik. A bérleti díjon felül a bérbeadó általában kauciót is kérhet a szerződés megkötésekor, amely a bérlő kötelezettségeinek teljesítésére biztosítékul szolgál. Ezt úgy kell érteni, hogy ha a bérlő egy havi bérleti díjjal elmarad, a bérbeadó a kaució összegéből fedezheti az elmaradt díjat, és kötelezheti a bérlőt, hogy a kaució összegét az eredeti összegre egészítse ki. A kaució összege azonban nem kerül a bérbeadó tulajdonába, azt kizárólag a szerződésben meghatározott esetekben veheti igénybe. A bérleti szerződés alapján a bérbeadó bizonyos tulajdonosi jogait átengedi a bérlő részére, így amíg fennáll a szerződés, a bérlő jogosult a lakást használni és birtokban tartani.
A használat és a karbantartás alapelvei
A bérlő rendeltetésének megfelelően használhatja a lakást, például panelház tízedik emeletén nem tarthat disznókat és tyúkokat. Annak érdekében, hogy a bérbeadó időről időre meggyőződhessen arról, hogy a bérlő rendeltetésszerűen használja-e a lakást, jogosult a használat ellenőrzésére. A törvény azonban rögzíti, hogy az ellenőrzés nem fajulhat zaklatásba és nem sértheti a bérlő magánszféráját. A lakás fenntartásához kapcsolódó költségek megosztásáról a Polgári Törvénykönyv szabályai szólnak: kisebb költségek a bérlőn, a többi költség és terhek a bérbeadón maradnak. A bérbeadó köteles gondoskodni arról, hogy a dolog rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen, és a lakással kapcsolatos rendkívüli felújítás és javítás költségeit is ő viselje, kivéve a kisebb olyan költségeket, amelyek a lakás rendeltetésszerű használatával együtt járnak (pl. karbantartás, festés). A lakás megrongálódása esetén a bérbeadó a költségek viseléséért felelős, és a bérlő köteles tűrni a szükséges munkálatokat. A bérlőnek viszont előzetesen írásban értesítésben meg kell kapnia a tervezett munkálatokról és várható időtartamáról szóló tájékoztatást.
Zálogjog és fizetési késedelem
Ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat vagy a lakás használatával kapcsolatos költségeket, a bérbeadó zálogjogot érvényesíthet a bérleményen lévő vagyontárgyakon. Írásban értesíti a bérlőt a zálogjog fennállásáról és annak terjedelméről. A bérlő kifogása esetén a bérbeadó az nyolc napon belül köteles a zálogjogát bírósági úton érvényesíteni; ha ezt elmulasztja, zálogjoga megszűnik. Ha a bérlő a zálogjoggal terhelt dolgot engedély nélkül elszállítja, a bérbeadó követelheti a dolog visszaszállítását a bérlő költségére.
Lakástörvény és a felek kötelezettségei
A Lakástörvény szerint a bérlő lakbérfizetési kötelezettsége esetén a bérbeadó köteles írásban figyelmeztetni a fizetésre. A bérleti jogviszony a bérlő előzetes felszólítását követően legalább 15 napos felmondási idővel felmondható, ha a bérlő vagy vele együtt élő személy a rendeltetésszerű együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít, vagy nem rendeltetésszerűen használja a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet. A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A fentiekben a bérbeadó jogosultságairól esett szó, de a bérbeadónak is vannak kötelezettségei: gondoskodnia kell arról, hogy a bérlő rendeltetésszerűen használhassa a lakást, továbbá olyan állapotban legyen, amely más személyek jogait sem korlátozza, és a karbantartási kötelezettséget is teljesítenie kell. A bérbeadó és a bérlő is szerződéses jogokat és kötelezettségeket vállal a bérleti jogviszony alatt.
Rendkívüli és belső jogi összefüggések
A Ptk. 6:331. § (1) és (2) bekezdései szerint a bérbeadó köteles átengedni a dolgot a bérlő használatába, illetve a használat ellenértékét megfizettetni, és a 6:332. § (1) bekezdése garantálja a szerződésszerű használatot és a harmadik személyek jogának védelmét. Részletes példák: a helyiségbeázás okozta kár kapcsán a Legfelsőbb Bíróság BH 1981. 374. sz. ítélete tájékoztat a felelősségi keretről, ahol a bérbeadó felelőssége megállapítható, ha a bérlő a jogszabálytól eltérő módon használja a helyiséget. Szintén példa a lakásbérletben közzé tett Pfv.20.521/2014/4. sz. ítélet, amely a szén-monoxid-mérgezés kockázatát és a kapcsolódó felelősségeket tárgyalja.
A gyakorlatban a kártérítési felelősség megállapítása attól is függ, hogy a kár oka miként viszonyul a szerződéses kötelezettségekhez. Ha a káresemény a bérbeadó szerződésszegésére vezethető vissza, a bérlő jogainak érvényesítése megalapozott lehet; ha viszont a károkozó ok a bérlő jogkövetkezményeinek vagy a jogelődök közti jogvita következménye, a jogi összefüggés mérséklődhet vagy kizáródhat. A bírói gyakorlat e területen széles és részletezett, követi a Kúria és Legfelsőbb Bíróság határozatait, amelyeket a cikk hivatkozásaihoz kötődő példák szemléltetnek.
A bérlő és a bérbeadó jogai és kötelezettségei összefüggésében
Az első szint a Ptk. és annak bérletre vonatkozó szabályai, amelyeket a lakástörvényen felül a második és harmadik szintű jogi szabályozás egészít ki. A lakástörvény a bérleti jogviszony létrejöttét, a tartós jogviszony alatti jogokat és kötelezettségeket, valamint a jogviszony megszűnését és a megszűnés utáni használat szabályait rendezi. Az önkormányzati lakások esetében pedig a helyi rendeletek, a kerületi rendeletek és az SZMSZ határozza meg a részleteket, de ezeknek összhangban kell lenniük a törvényekkel. A jogi egységesség érdekében a lakástörvény és az önkormányzati rendeletek együtt határozzák meg, hogy ki és miként jogosult a lakás bérlésére, milyen időtartamokhoz kötött szerződések létezhetnek, és hogyan alakulhatnak a bérleti díjak és egyéb díjak.
Ha például a kerületben a bérleti díjat egy pályázati licit alapján határozzák meg, ezt a lakástörvény és a kerületi rendeletek közötti összhangban kell kezelni; a jogszabályok nem engedhetik meg a jogellenes megállapodásokat, és a lakásbérleti jogviszony a közösségi rend feladatkörébe tartozó kérdésként kezeli a kerületi önkormányzatokat.
7 dolog, ami mindenképpen szerepeljen a bérleti szerződésben
tags: #berleti #dij #kiigazitas