bérleti díj nyilatkozat útmutató
Az ingatlan bérbeadás bevételeinek értelmezése, a jövedelem megállapítása és az adó megfizetése folyamatosan slágertéma. A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 16. Az Szja tv. 17. § (1) - (2) bekezdéseiben foglaltak alapján az önálló tevékenységből származó bevételt e törvény 2. és a 4. Az Szja tv. 17. § (3) bekezdése szerint bérbeadás esetén az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevétellel szemben költségként számolható el az Szja tv. 11. A törvény a jövedelemszerzés időpontját a bevételszerzés időpontjaként értelmezi, és tételesen meghatározza a különböző formában megszerzett bevételek időpontját. Ebből következik az, hogy előfordulhat olyan eset, amikor a konkrét fogyasztás bevétele és költsége két eltérő adóévben kerül elszámolásra a pénzfolyamat szemlélet miatt.
A bérbeadás adózási és jogi vonatkozásai gyakran összetettek, ezért a szerződéses és nyilatkozatok pontos megtétele kiemelten fontos. A részletek között megtalálhatók például a kedvező adózás feltételei, az ingatlan- és közműdíjak elszámolása, a felújítások és kaució kezelésének szabályai, valamint a kiköltözés rendje. A cikkben ismertetett példák és útmutatások a hatályos jogszabályokhoz igazodva segítik a helyes gazdálkodást és a jogbiztonságot.
A bérbeadásból származó bevétel adózása és költségek
Az ingatlan bérbeadási tevékenységből származó bevétel az Szja tv. 17. § (3) bekezdése szerint adózik. Az adó alapja a bevétel mínusz az adóelőleg-nyilatkozat szerinti költséghányad, vagyis a bérbeadásból származó jövedelem. Amennyiben hiányzik a költséghányad, akkor a bevétel teljes összege adóalapként számításba vehető.
Az adózási módszerek közül kétféle választható: a rezsiköltségek és egyéb költségek közvetlen elszámolása a bevételből, vagy a tételes átalányadózás. A választás függ attól, hogy a közüzemi költségek a bérbeadó nevén maradnak-e, és hogy a bérlő a rezsit a díjban megtéríti-e. Mindkét esetnél az adózás naptári évet vesz alapul.
A bevétel és az ahhoz kapcsolódó költségek alakulásában fontos megkülönböztetni a tényleges fogyasztástól függő díjakat és az átalány díjakat. Például ha a bérbeadó közműszolgáltatókkal kötött közüzemi szerződései alapján kerül elszámolásra a díj, és a bérlő fizeti a közüzemi díjakat, akkor ez a díj nem mindig képez bevételt a bérbeadó számára. Ebben az összefüggésben a pontosság érdekében a szerződésben és a számlázásban is világosan ki kell jelölni, ki viseli a közüzemi díjak költségét.
Javítható költségnek minősülhetnek a bérbeadó által a bérlővel kötött szerződés alapján végzett felújítási és karbantartási munkák költségei. Amennyiben egy építményadó terheli az ingatlant, azt általában nem lehet költségként elszámolni, kivéve, ha igazolható, hogy az adókötelezettség a bérbeadás tevékenységéhez kapcsolódik.
A bérleti jogviszony igazolása és a szerződés
A bérbeadónál a bérlő által elvégzett felújítás költsége akkor válik bevétellé, ha a szerződés megszűnik, és a felújítás költségét a bérleti szerződésben meghatározzák. A lakás bérbeadása esetén a bérbeadó a bevételhez hozzáadhatja a más településen igazoltan megfizetett bérleti díjat is, feltéve, hogy a bérbeadás időtartama meghaladja a 90 napot, és egyéb feltételek is teljesülnek.
A bérleti jogviszonyt a bérleti szerződés igazolja. A díj megfizetését a bérbeadó magánszemély által kiállított számlával (vagy számviteli bizonylattal, ha a bérbeadó nem kért adószámot) kell igazolni. A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell, ki a bérlő és ki a bérbeadó, az ingatlan pontos adatait, a díj összegét és fizetési módot, a szerződés határozott vagy határozatlan időre létrejöttét, a kaució összegét és a visszafizetés feltételeit, valamint a közüzemi és közös költségek viselését.
Írásbeliség és szerződéses elemek
A bérleti szerződésnek teljes körűen ki kell terjednie a következőkre:
- felek adatai és az ingatlan pontos azonosítása (cím, helyrajzi szám, alapterület, helyiségek, mellékhelyiségek, parkolók, tárolók);
- használat célja (lakás, iroda, vegyes);
- időtartam (határozott vagy határozatlan);
- átadás-átvételi jegyzőkönyv és az átadás állapotának rögzítése;
- bérelési díj, határidő, fizetési mód (készpénz vagy átutalás);
- kaució összege, célja és visszafizetés feltételei;
- közüzemi díjak és közös költségek felelőssége;
- műszaki állapot, karbantartási kötelezettségek és tilalmak (dohányzás, állatok, alapterületek átalakítása);
- bejelentkezés és lakcím rendezése, együttműködés a bérbeadóval;
- kiköltözés rendje és a kiköltözést érintő nyilatkozatok;
- jogviták rendezésének módja és illetékesség;
- mellékletek (átadás-átvételi jegyzőkönyv, leltár, energetikai tanúsítvány, házirend, meghatalmazás, közjegyzői nyilatkozat).
A szerződés végén rögzíteni kell a keltezést és a felek aláírását, a példányszámot és azt, hogy hány eredeti példány készült. Ajánlott a szerződést teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalni, lehetőleg két tanú vagy ügyvédi ellenjegyzés mellett.
Felmondás és jogkövetkezmények
Határozatlan idejű szerződés esetén bármelyik fél írásban felmondhat a szerződésben vagy jogszabályban meghatározott felmondási idővel. Ha nincs külön rendelkezés, a felmondás a hónap 15. napjáig hat, a következő hónap végére szűnik meg. Határozott idejű szerződésnél a felmondás feltételeit és a lejárat előtti rendes felmondás lehetőségét is a szerződésnek kell tartalmaznia.
A felmondást mindig írásban, igazolható módon célszerű átadni. Rendkívüli felmondás esetén súlyos szerződésszegések (pl. díjhátralék, rongálás, tiltott továbbadás, házirend súlyos megsértése) jogosultak a felmondásra. A szerződés megszűnésének esetei közé tartozik a határozott idő lejárta, rendes felmondás, rendkívüli felmondás, közös megegyezés vagy jogszabályban meghatározott egyéb ok.
A kiköltözés rendje a bérlő kötelezettsége a szerződés megszűnésekor: kiürítés, rendeltetésszerű állapotban visszaadás, és a hátrahagyott tárgyak rendezése. Az ingatlan értékesítése vagy tulajdonosváltása esetén a bérleti jogviszonyra vonatkozó jogok rendezése szükséges; a felek megállapodhatnak elővásárlási vagy előbérleti jogokról, vagy kifejezetten kizárhatják az ilyen jogokat.
Kiköltözés és közjegyzői nyilatkozat
A közjegyző közreműködése nagyban felgyorsíthatja a kiköltözést és a díjak behajtását. A kiköltözési nyilatkozatot a bérlő írja alá, és ez a nyilatkozat nem helyettesíti a szerződést, hanem kapcsolódó közjegyzői okirat lehet. A díjfizetési nyilatkozat és a kiköltözési nyilatkozat közokiratba foglalása fokozza a végrehajtás hatékonyságát. A közjegyzői nyilatkozat díja lehet körülbelül 45 000 Ft, és a díjak a megállapodásoktól függően több lehet.
Az együttműködés keretében a szerződési feltételek jogszerűségét és jogbiztonságát biztosító megoldásokat (például kiegészítő nyilatkozatokat vagy közokirati okiratba foglalt elemeket) érdemes alkalmazni. Az ilyen megoldások gyorsabbak, költséghatékonyabbak és rugalmasabbak a többnyire interneten letöltött sablonokhoz képest.
Késedelmes fizetés és jogi lépések
Ha a bérlő nem fizeti időben a bérleti díjat, a következő általános lépések játszanak szerepet: felszólítólevél, fizetési meghagyásos eljárás vagy közjegyző előtt folytatott rendezés, majd peres út. Az elévülés jogintézményét is figyelembe kell venni a követelések érvényesítésekor.
A gyakorlati tapasztalat szerint a közvetlen végrehajtási lehetőség gyorsabb, ha a bérlő tartozását közjegyző előtt elismeri vagy tartozását nyilatkozatba foglalja. A közjegyző előtti tartozáselismerő nyilatkozat és a kapcsolódó megállapodások lehetővé teszik a gyorsabb végrehajtást és a kockázatok minimalizálását.
Előnyök és tippek a szerződés megkötéséhez
- Írásbeli szerződés alapvető védelmet ad mindkét fél számára, és jogvita esetén bizonyítékot szolgáltat.
- A kaució pontos meghatározása és a visszafizetés feltételeinek részletes rögzítése elkerüli a későbbi vitákat.
- A közüzemi díjak és közös költségek viselésének tisztázása minden érintett fél számára átláthatóvá teszi a költségvetést.
- A kiköltözésre és a nyilatkozatokra vonatkozó közjegyzői megoldások gyorsítják a jogi rendezést és megelőzik a nemfizetésből adódó problémákat.
Agyban megforduló gyakori kérdések közé tartozik például, hogy mikor érdemes a tételes átalányadózást választani vagy mik a legfontosabb elemei a mellékleteknek. Ezekre a kérdésekre a cikk részletes útmutatót ad, és a gyakorlatban is hasznos bizonyítékot nyújt a megbízható bérbeadói és bérlői viszony kialakításához.
Különböző bérleti típusok és minták
A leggyakoribb típusok közé tartozik a lakásbérleti szerződés, az üzlethelyiség bérleti szerződés, a garázs bérleti szerződés és az ingóság bérleti szerződés. Mindegyik típus sajátosságait tekintve hasonló jogi keretek között működik, ezért mindig az adott bérleményhez illő szerződéstípust érdemes választani és szükség esetén szakértői segítséget kérni.
A bérleti szerződés megkötésekor érdemes előzetesen egyeztetni a házirendet, a kizárólagos használatot vagy a tartós együttlakók feltételeit. A szerződés fontos része a meghatározott tárgyak és a közös részek használatának rendje is.
Összegzés és hasznos források
A bérleti jogviszony megfelelő dokumentálása és a jogi kereteknek megfelelő nyilatkozatok elkészítése alapvető a zökkenőmentes bérbeadás érdekében. A cikkben leírtak alapján a megfelelő szerződés és a kiegészítő nyilatkozatok segítenek a jogi és adózási kérdések rendezésében, a viták megelőzésében és a hatékony jogi védelem biztosításában.
tags: #berleti #dij #nyilatkozat