Berleti dij számlázása és óvadék összegeinek elszámolása bérbeadó-kötelezettségek mentén

Ingatlan bérbeadással foglalkozó társaságként az alábbi helyzetet vizsgáljuk meg: egy bérlő magánszemélytől 1 havi bruttó bérleti díjnak megfelelő óvadékot kért be. Az óvadékról számla nem készült, a befizetést a szerződés és a pénztárbizonylat igazolta. A bérlő felmondta a jogviszonyt, a végső esedékes bérleti díj beszámítását is kérte fizetésképtelenségére hivatkozva, a bérbeadó ezt elfogadta. Az utolsó esedékes bérleti díjról azonban elmaradt a számla kiállítása, így az óvadék felhasználására nem került sor, ugyanakkor az a bérbeadót illeti meg. A teljesítés időpontja 2005. évre tehető.

A probléma összefüggései és a helyes javítási lépések

Az elmaradt bérleti díjról kiállítandó számla: a hiányzó számla kiállítása az eredeti teljesítési időponttal, 2006. évi kiállítási dátummal történik. Ezzel összhangban az Áfa törvény 159. § (1) szerint a számlázás az ellenértékre vonatkozik, függetlenül attól, hogy az összeg milyen jogcímtől származik.
Áfa bevallás korrigálása: a teljesítés időpontja szerinti havi bevallást önellenőrzéssel helyesbítjük. Ez azt jelenti, hogy a 2005-es hiányzó számla miatt a 2005-ös hónapokra vonatkozó bevallásban módosítunk, és a 2006-os kiállítási dátum befolyásolja a megfelelő adóbevételi jelentést.
Hiba összegének értékelése: a hiba összege nem jelentős, ezért az árbevételt a tárgyévi árbevételek között elszámolható. Az arányosításnál figyelembe kell venni, hogy az eredeti teljesítés ideje és a kiállítás dátuma különbözik.
Óvadék és a kiállított számla kapcsolata: az óvadék összegével és a kiállított számla szerinti követeléssel összevezethető. Ebben az esetben az óvadék a bérbeadó érvényes követelését csökkentheti, amennyiben a bérlő elállásának vagy a tartózkodó jogviszony megszűnésének körülményei ezt indokolják.

Adózási és számviteli kötelezettségek a bérbeadó oldalán

Kifizetői szerepkör és adólevonás: ha a kifizető magánszemélyt bérbead, és az adólevonás kötelezettsége fennáll, akkor a kifizető köteles a bérleti díj után az adót megállapítani, levonni és befizetni. E kötelezettség igazolási kötelezettséget is keletkeztet a NAV felé, és számlakiállítási lehetőséget teremt a kifizető részére.
Számlázás és számviteli bizonylat: a bérbeadónak szerződésben rögzítenie kell, hogy a kiszámlázás a számviteli bizonylat kiállításával történik. Amennyiben a kifizető nem von le adóelőleget, a bérlő továbbra is igazolás kiállítási kötelezettséggel néz szembe, és fel kell tüntetni az előzetesen ben nem vont adó összegét az Szja törvény vonatkozó részeinek megfelelően.
Áfa és Szja kapcsolata: ingatlan bérbeadás az Áfa tv. 6. § (1) alapján adóalanyiságot keletkeztet. A számlázás az Áfa törvény 159. § (1) alapján történik, függetlenül attól, hogy a jövedelem Szja szerint adóköteles-e. Így az Szja törvény 17. § (3a) bekezdése nem írhatja felül az Áfa törvényi előírásait.
Áfa alanyiság és adómentesség: az Áfa tv. 159. § (1) előírásai szerint a bérbeadás ellenértékének számlázása szükséges. Az alanyi adómentességet választó magánszemélyek esetében az adómentesség értékhatárát és az adókulcsot vezető szabályok szerint kell eljárni. Az ingatlan bérbeadása mentes lehet, de a tipikus bérleti díj Áfa-köteles, különösen ha tárgyi adómentességet nem élvez a vállalkozó.
Takarítás és egyéb költségek áfás megjelenítése: a bérbeadó takarítási költségeit, ha közvetlenül a bérbeadás ellenértékéhez kapcsolódóan kerül áthárításra, a 27%-os adómértékkel adózik, kivéve, ha az alanyi adómentességet választotta és nem lépte át az értékhatárt. A költségek áthárítása az Áfa tv. szabályai szerint történik, és közvetítőként a bérbeadó felelős a költségek közvetítéséért a bérlő javára.
Számlázás részletei a bérleti díjaknál: a számlának tartalmaznia kell az ingatlan adatait, a bérleti időszakot, a fizetendő bérleti díjat és kapcsolódó költségeket (ÁFA, összesítő összeg). Az Áfa tv. 58. § szerinti időszakos elszámolások esetén a teljesítés időpontja és a fizetési határidő közötti összefüggéseket is jól jelölni kell.
Teljesítés napja és az adókimutatás: a számlán meg kell adni a teljesítés időpontját és a bérleti időszak kezdetét és végét, hogy az adóelőkészítés és a könyvelés egyértelmű legyen az év végi illetve a mérlegfordulónaphoz igazítva.

Szerződés és alkalmazandó eljárások

A megkötött szerződés alapján a bérleti díjat a bérlő a bérbeadó által kiállított számla alapján, negyedévente előre, háromhavi bérleti díjat egy összegben fizeti meg. A bérbeadás Áfa-s, tehát a számlázás és az Áfa-kubus kezelése ennek megfelelően történik. A szerződés szerinti teljesítés a negyedéves időszakokra bontva történik, és az Áfa-törvény 169. §-a szerinti adatszolgáltatási követelmények alapján kiállított számla részletei a vállalkozás könyveiben rögzítésre kerülnek.

Infografika: Az Áfa-szabályok és a bérbeadás adózási kapcsolata

Gyakorlati példák a bérleti díj számlázására

Ha a bérbeadó alanyi adómentességet választott, és az értékhatárt nem lépte át, akkor a takarítás és egyéb kapcsolódó költségek áthárítása adózás szempontjából speciális eset lehet, és a költségeket az Áfa törvény megfelelő pontjainak megfelelően kell kezelni.
Ha a bérlő magánszemély, és a kifizető adólevonási kötelezettséggel rendelkezik, akkor a befizetett adó kifizető által történő levonásával és bevallásával kell számolni, amit NAV felé igazolni kell.
Az utolsó negyedévben kiállított számla esetében a teljesítés időpontja legyen egyértelműen feltüntetve, és a bevallási időszak a tényleges teljesítés szerint legyen meghatározva.

Konklúzió nélkül hagyott jellegzetességek

A jelenlegi helyzet szerint a számlázási és adózási kötelezettségek pontosítása érdekében elengedhetetlen a 2005-2006 közötti teljesítés és kiállítás dátumainak egyértelműsítése, az önellenőrzéses bevallások elvégzése, valamint a bérbeadás és az óvadék összefüggéseinek jogszerű és átlátható kezelése a NAV felé. A szerződéses feltételekben rögzítsék, hogy a kiállított számla az Áfa törvény szerint érkezik meg, és a takarítási költségek Áfa-szempontból megfelelően terhelődnek-e a bérlőre.