A bérleti jog cseréjének jogi háttere a Lakástörvény és a rendszerváltás tágabb kontextusában
Körbejárjuk a bérleti jog cseréjének jogi hátterét egy kis történelmi kitekintéssel ötvözve. Amikor az ingatlanhirdetéseket böngésszük, találkozhatunk olyan ajánlatokkal, amikben az ingatlan bérleti jogát szerezhetjük meg. Hogyan lehetséges ez, mikor szabályos a bérleti jog cseréje és milyen részletekre kell figyelni ilyen ingatlanügyletek során? Ezen eltérést megengedő normák mellett azonban a bérleti jogot érintő főbb rendelkezések - a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó szabályokról szóló - a Lakástörvényben kapnak helyet. A heterogén jogkörnyezet okai a rendszerváltás utáni évekre, az akkori társadalmi-gazdasági viszonyokra vezethetők vissza. Az ezredforduló előtti években tömegesen fordultak elő az állami és önkormányzati bérlakásokkal kapcsolatos jogviszonyok. Noha a Ptk. hatálybalépése finomhangolta a rendszerváltáskorabeli szabályozást, mégis helyzetidegennek tűnik a Lakástörvény rendelkezéseinek a jelenlegi társadalmi-gazdasági viszonyokra vonatkozó alkalmazása. A lakásbérleti jog „értékesítése” nem a megszokott értelemben vett értékesítést jelenti. A Lakástörvény szerint a bérlő a lakás bérleti jogát - a bérbeadó hozzájárulásával - elcserélheti, mely csereszerződést írásba kell foglalni. Az ügylet rendkívüli jellegét erősíti az is, hogy ez nem szerződésátruházás keretében történik, a Lakástörvény a szerződés megszűnésének esetkörei alá sorolja a csereügyletet. A törvény szigorítja az önkormányzati lakások „értékesítését” azzal, hogy önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakás bérleti vagy tulajdonjogára cserélhető.
Helyzetkép az önkormányzati és magánbérleti jogokról
Térjünk ki egy kicsit a lakhatással járó anyagiakra. Amennyiben a bérbeadó a lakáscsere szerződéshez történő hozzájárulását nem tagadhatja meg, az új bérleti szerződés feltételei sem lehetnek terhesebbek a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél. Végezetül szót kell ejteni a lakásbérleti jog legspeciálisabb „megszerzéséről” (törvényi szóhasználattal élve: folytatásáról), amely a tartási szerződéssel függ össze. A Lakástörvény idejétmúlt szabályozása köszön vissza ismételten annál a rendelkezésnél, mely kimondja, hogy a bérlő a lakásbérleti jog folytatása ellenében tartási szerződést a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával köthet.
Végezetül pedig egy rövid összefoglalás: a 90-es évekbeli szellemiséget tükröző normák, ha nem is gördülékenyen, de még ki tudják szolgálni a modern társadalmi viszonyokat, helyzeteket. Mint láttuk, a lakásbérleti jog „értékesítése” nem egy adásvételi szerződés keretében elképzelt értékesítés, hanem egy többszereplős speciális csereügylet. A blogcikk szerzője, dr. Miközben eladó ingatlanok között böngészünk, számos csábítónak tűnő ajánlatra lelhetünk, amiket 40-50%-kal a piaci ár alatt hirdetnek. A bérleti jog fogalma a rendszerváltás utáni időkben tett szert népszerűségre az állami tulajdonban lévő lakások vonatkozásában.
Ingatlanpiaci jellemzők és jogi keretek
Később aztán, amikor az önkormányzat kiárusította a rossz állapotú ingatlanjait, már tulajdonjogot nem engedett vásárolni, csak bérleti jogot, amely egyfajta szociális segélyként is funkcionált. Bérleti jogot bárki eladhat, akinek a saját tulajdonában van az ingatlan, legyen szó lakásról vagy üzlethelyiségről. Önkormányzati tulajdonú ingatlan esetében már más a helyzet. Ez utóbbi az a kiskapu, amit jó 20 évvel ezelőtt előszeretettel kihasználtak az emberek és ami az előző bekezdésben is szerepelt, így ugyanis olyan emberek is hozzáférhettek a lakáshoz, akik nem voltak hátrányos helyzetűek. Szintén tévedés, hogy az önkormányzat a már élő szerződésen nem változtathat, tehát pl. fix árral számolhatunk hosszú évekig.
Felmerül a kérdés, hogy kinek éri akkor ez meg? Ezután a folyamat azonos a tulajdonjog vásárlásával: vételi szándéknyilatkozatot kell tennünk, amit adott esetben előleggel is megerősíthetünk, majd meg kell írnunk az adásvételi szerződést. Első pillantásra kecsegtetőnek tűnnek az önkormányzati lakás bérleti jogát hirdető ajánlatok, ám valóban jó döntés belevágni? Itthon az emberek nagy része az otthonát saját tulajdonú lakásban képzeli, szemben a nyugat-európai szokásokkal, ahol nagyobb számban jellemző a bérlakás konstrukció.
A bérleti jogot vagyonértékű jognak nevezzük, mert az ingatlan forgalmi értékének meghatározásakor ezt, mint terhet kell figyelembe venni. Ki kell emelni, hogy nem minden jogviszony vonatkozásában veszik figyelembe a bérleti jogot, mint vagyonértékű jogot. A bérleti jog az Illetéktörvény alkalmazásában és fogalmai szerint az illetékkötelezettség megállapítása szempontjából a 102. § (1) bekezdésének d) pontja szerint valóban nem vagyoni értékű jog, tehát az ingatlant bérleti joggal terhelten megvásárló ezen jog értékével nem csökkentheti az illetékalapját. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a forgalmi érték megállapításánál figyelmen kívül hagyható.
A Legfelsőbb Bíróság 74/1999. A bérlő a lakás bérleti jogát - a bérbeadó hozzájárulásával - elcserélheti. Ennek érdekében arra van szükség, hogy a bérlő és a cserepartner írásban csereszerződést kössenek egymással és ehhez a cseréhez a bérbeadó hozzájáruljon.
Csere önkormányzati lakás esetén
Önkormányzati lakás esetén a bérbeadó megtagadhatja a cseréhez történő hozzájárulását, ha a cserepartner a megadott határidőn belül nem teljesíti a kérést, vagy a benyújtott okiratok alapján kétség merül fel a cserepartner lakásbérleti vagy tulajdonjogának fennállása. Ha a bérbeadó a lakáscsere szerződéshez történő hozzájárulását nem tagadhatja meg, a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, kivéve, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző hozzájárul. A bérleti jog a bérlő halálával nem biztos, hogy megszűnik, mivel lehetnek olyan személyek, akik a bérleti jog folytatására jogosultak.
Az a személy, akit a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, az önkormányzati lakás esetén jogosult a bérleti jog folytatására, feltéve, ha a bérlő halált követően életvitelszerűen a lakásban lakott. Ilyen személynek kell tekinteni a bérlő házastársát, gyermekét, befogadott gyermekének a gyermekét, továbbá a szülőjét, amely felsorolás egyben rangsort is jelent közöttük a bérleti jog folytatása iránti „versenyben”.
Ha több azonos sorrendben jogosult van (pl. azonos feltételek mellett), akkor a törvény szerint egy időben futó jogok közül a magasabb rangú jogosult kerül előtérbe. A bérleti jogviszony mindkét fél számára pontosan meghatározott jogokat és kötelezettségeket teremt. A bérlő jogai és kötelezettségei: a zavartalan, rendeltetésszerű használat. A bérbeadó köteles az ingatlant a bérlet teljes időtartama alatt használatra alkalmas állapotban tartani. A kaució szabályai: a gyakorlati norma szerint legfeljebb háromhavi bérleti díjnak megfelelő kauciót kérhet a bérbeadó, és ha meghaladja a háromhavi díjat, a bérlő kérheti annak mérséklését.
A bérleti jog nem tulajdonjog, hanem egy vagyoni értékű jog, amelyet a felmerülő helyzetekben érdemes tisztázni az írásbeli szerződésben. A csere során a feleknek pontosan rögzíteniük kell, ki mit ad át ki kinek, és milyen feltételekkel. Érdemes ügyvéd segítségét kérni a szerződés megszövegezéséhez, hogy minden törvényi előírásnak megfeleljen. A szerződés érvényességéhez a bérbeadó írásbeli hozzájárulása szükséges.
Biztonságos tranzakció és tipikus kérdések
A bérleti jog megszerzése összetett folyamat, ezért sablonos szerződésminták vagy szóbeli ígéretek helyett mindenképp tapasztalt ingatlanjogász bevonása ajánlott. A tranzakciók során felmerülhet, hogy a cserepartner az átruházás után nem fizeti a bérleti díjat, és a lakás átadásának állapotáról is tisztázni kell a részleteket. Érdemes a átadáskori állapotot fényképekkel dokumentálni a későbbi viták elkerülése érdekében.
Ha Önnek saját ingatlanja van, és ezt szeretné önkormányzati bérlakásra cserélni, tisztában kell lennie a jogaival és kötelezettségeivel. A tulajdonos jogai és kötelezettségei lényegesen különböznek a bérlőétől. Míg tulajdonosként szabadon rendelkezhet az ingatlanával, addig bérlőként csak a szerződésben meghatározott keretek között használhatja az adott lakás területét és berendezéseit.
Érdemes alaposan átgondolni, megéri-e Önnek ez a csere. Figyelembe kell vennie azt is, hogy az önkormányzati lakás bérleti joga időben korlátozott lehet, míg a tulajdonjog elvileg örökre szól. Amikor átvesz egy bérleti jogot, nem biztos, hogy ugyanazokkal a feltételekkel kapja meg, mint az előző bérlő bérleti jogviszonyát. Változhat például a bérleti díj összege, a szerződés időtartama, vagy a lakás használatára vonatkozó egyéb feltételek. Előfordulhat, hogy az előző bérlő kedvezményeket kapott, amelyek Önre már nem vonatkoznak. Ezért nagyon fontos, hogy önkormányzati lakás esetén még a csere véglegesítése előtt tájékozódjon az új szerződéses feltételekről! Kérjen előzetes tájékoztatást az önkormányzattól, hogy ne érje kellemetlen meglepetés.
Ne hagyd, hogy átverjenek egy autólízinggel | 3 ARANYSZABÁLY az autólízing tárgyalásához
- Csere írásba foglalása lakásbérleti szerződés formájában
- Hozzájárulás beszerzése a bérbeadótól, főként önkormányzati lakások esetében
- Dokumentumok: személyazonosító okmány, 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap, bérletre vagy tulajdonjogra vonatkozó jogok igazolása
- Előnyök és kockázatok mérlegelése: árkülönbség, biztosítékok, jövőbeni kötelezettségek
Ha Önnek egészségügyi problémái vannak, vagy megváltozott a munkahelye, jó hír, hogy ezek alapos indoknak számítanak a bérleti jog cseréjéhez. Az egészségügyi problémákat általában orvosi igazolással köteles az érintett alátámasztani. A munkahelyváltozást pedig munkáltatói igazolással tudja bizonyítani. Ha ezek az indokok fennállnak, és a szükséges dokumentumokat megfelelően benyújtotta, az önkormányzat nem tagadhatja meg a cseréhez való hozzájárulást. Ilyenkor nem kell bérleti díjat fizetnie a cseréért.
Önkormányzati bérleti jog folytatása a haláleset után
Gondolt-e rá, hogy a bérlő halála után bizonyos hozzátartozók folytathatják a bérleti jogot? A törvény pontosan meghatározza, kik jogosultak erre az automatikus folytatásra. A jog folytatása érdekében kérelmet kell benyújtani, és a sorrend megállapítása lehet vitaalap. A szóbeli megállapodás nem elegendő; az írásos szerződésben rögzíteni kell minden feltételt, az átadás állapotát és a felek kötelezettségeit.
tags: #berleti #jog #atado #jelentes