Bérlő ingóság értékesítése: adózási és szerződéses szempontok részletesen
A lakáseladásnál két fontos adóügyi szabályt érdemes szem előtt tartani. A NAV a fizetendő illetéket az ingatlan forgalmi értéke alapján állapítja meg, és ha valaki a nagy értékű bútorokat a lakástól elkülönítve adja el, akkor számolhat azzal, hogy az ingóságok után 15 százalék szja-t is fizetnie kell. NAV az illetéket az ingatlan forgalmi értéke - jellemzően összehasonlító értékadatok - alapján állapítja meg, aminem feltétlenül egyezik meg a szerződés szerinti értékkel. Az adóhivatal összehasonlító helyszíni szemlét is tarthat, külső szakértőt is bevonhat, de felhasználhatja az ingatlan energiatanúsítványában foglalt adatokat. A lakás és a nagy értékű bútorok külön-külön eladása esetén is érdemes figyelni az adózási szabályokra. Amikor egy magánszemély egy bútorozott lakást értékesít, és az adásvételi szerződésben külön meghatározza a bútorok, illetve más ingóságok értékét, vagy külön szerződést köt az ingatlanra és külön a bútorokra, akkor a bútorok eladása ingó értékesítésként adóköteles lehet. Az ingóságok értékesítéséből származó jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell megállapítani és fizetni a következő évi szja-bevalláskor, május 20-áig. Kedvező szabály, hogy az adót csak akkor kell megfizetni, ha az eladás évében az ingóságokból származó összes bevétel meghaladja a 600 ezer forintot. Az értékhatár átlépésekor ebből az összegből le kell vonni az igazolható költségeket, például az eladott ingóság eredeti vételárát vagy az eladással kapcsolatos kiadásokat, és az így megkapott jövedelem után kell a 15 százalékos szja-t megfizetni, azt is csak a 200 000 forint fölötti jövedelemrész után. Az ingó értékesítés adózásáról minden fontos információ megtalálható a Nemzeti Adó- és Vámhivatal tájékoztató füzetében. Nemzeti Adó- és Vámhivatal Az 1995. évi CXVII. SZJA törvény 59-64. §§ között között találjuk az ingatlannal és vagyoni értékű jogok értékesítésével kapcsolatos szabályozást. Kivételt ez alól csak az az eset képez, amikor az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása történik.
Mikor adózik az ingóság értékesítése?
Az adófizetési kötelezettségedet az adásvételből szerzett jövedelmed alapján kell megállapítani. A jövedelmed az eladásból származó bevételedből az elszámolható költségek levonása után fennmaradó összeg. Üzletszerű vagy nem üzletszerű gazdasági tevékenység keretében történő értékesítés esetén eltérő szabályok érvényesek. Üzletszerű értékesítés során nem keletkezik adófizetési kötelezettség, ha az ebből származó összes tárgyévi bevételed nem éri a 600 ezer forintot. Ha a bevételed a 600 ezer forintot eléri, úgy a jövedelem 85 százaléka alapján kell megfizetni a 15 százalékos személyi jövedelemadót és 17,5 százalékos szociális hozzájárulási adót. Nem üzletszerű értékesítés során pedig akkor kell adót fizetned, ha: az értékesítésből származó tárgyévi összes jövedelmed eléri a 200 ezer forintot, ekkora 200 ezer forint feletti rész után 15 százalékos személyi jövedelemadót kell fizetned, azonban azt csökkenteni kell 32 ezer forinttal. Ha az egyenleged így mínuszba kerül vagy 0 forint lesz, úgy értelemszerűen nem kell fizetned. A magánszemély saját maga által előállított dolgait ettől külön kell kezelni, mert ott nem használt ingóságokról van szó.
Az adózási részletek összefüggései
Az SZJA törvény értelmében a bevétel és a költség különbözetéből (ún. jövedelem) kell megállapítani az adóalapot. Ha például valaki a használt autóját adja el úgy, hogy fél évvel korábban javították az autót, akkor észen kell lenni. Ekkor tehát figyelni kell az 5 százalékos korlátra, azaz egy 2 milliós autó esetében ennek legalább 100 ezer forintnak kell lennie, mert csak akkor lehet levonni. Az ingóságoknál azt gondolnánk, hogy ritka esetben van adókötelezettség. Mert használtan már biztosan nem ér annyit, mint amennyiért vettük. Ehhez azonban az kell, hogy tudjuk igazolni, mennyiért vettük. Megállapítjuk a jövedelmet (költségekkel csökkentett bevétel), majd vesszük a 89 százalékát, ez lesz az adók alapja. Ezek a számítási szabályok mutatják, hogyan jut el az adóhatóság a korrekt adóalaphoz.
Ingatlanbérlés és ingó értékesítés összefüggései
Nyilván célszerű az tűnik, hogy az ingatlan kiürítését követően Ön újra bérbeadja a lakást, a kacatokat meg kidobálja. Ugyanakkor ezt csak „úgy” jogszerűen nem teheti meg, kizárólag akkor, ha mindezt előre szabályozták a bérleti szerződésben. De visszatérve a konkrét kérdésre, élek a gyanúperrel, hogy az Önök bérleti szerződésében semmi sincs arról, hogy a bérbeadó hogyan szabadulhat meg a bérlői ingóságoktól, ha a bérlő eltűnik, felhagy a bérlői jogok gyakorlásával és nem fizeti az őt a bérleti szerződés alapján terhelő kötelezettségeket. Ha a szerződés nem szabályozza ezt a helyzetet, akkor a Ptk. és az Ltv. az irányadó. A bérlői ingóságok jogszerűen nem dobhatóak ki „csak úgy”, a bérlői kacatok nem semmisíthetőek meg. Ha a bérbeadó újra hasznosítani szeretné a lakást, akkor az is egy megoldás lehet, hogy időlegesen valamilyen raktárban tárolja a bérlői ingóságokat.
Az ingó adásvételi szerződés alapelemei
Mit érdemes tudni az ingó adásvételi szerződésről? Legtöbbször bele sem gondolsz, de a hétköznapok során tömegesen kötsz adásvételi szerződéseket: egy élelmiszerboltban kapható valamennyi áru megfelel a polgári jogi “dolog” fogalmának; azok megvásárlása pedig az adásvétel szabályainak. A formai kritériumoknak megfelelő magánokirat az ellenkező bizonyításáig teljes bizonyítékként szolgál az abban foglaltak vonatkozásában, így akár bírósági eljárásban is hivatkozási alap lehet. Mikor kell adót fizetni ingóság eladása esetén? Az adófizetési kötelezettségedet az adásvételből szerzett jövedelmed alapján kell megállapítani.
A szerződés tartalmi elemei és módosítása
A bérleti szerződéshez hasonlóan az ingó adásvételi szerződés sem kötelező írásba, de ha írásban készül, akkor minimumkövetelményeknek kell megfelelnie. A felek adataival kapcsolatban legyenek pontos adatok, mint például a születési név, anyja neve, születési hely és idő, személyi igazolvány szám, adóazonosító jel és lakcím. A szerződés tárgya legyen a dolog, legyen az értékes gépjármű, karóra vagy pár kilogramm zöldség; a lényeg, hogy pontosan körülírt és azonosítható legyen. A kötelező tartalmi elemek rögzítésén túl célszerű rendelkezni minden olyan körülményről, ami az adott esetben jelentőséggel bírhat. Így a szerződés hatályba lépésének időpontjáról, az eladó-vevő irányában fennálló tájékoztatási kötelezettség teljesítéséről vagy a teljesítés feltételeiről. Ha a dolog átadása szerződéskötéskor nem történik meg, érdemes rögzíteni a teljesítés helyét, határidejét vagy az átadás módját. Ugyanígy egyértelműsítheted a szavatossági vagy jótállási igények érvényesítésének vagy a teljesítés elismerésének módját.
A szerződés módosítása és a tipikus kikötések
A szerződés főszabályként a felek közös megegyezése esetén módosítható. Ha a szerződést írásban kötötted meg, úgy akkor sem tudod később szóbeli megállapodás útján módosítani, ha az erre irányuló egyező akarat meg is lenne szerződéses partnereddel. Tulajdonjog fenntartása esetén például a részletfizetés esetén a tulajdonjogot a vételár teljes megfizetéséig fenntarthatod magadnak. Elővásárlási jog esetén az elővásárlási jogosultot értesíteni kell. Részletvétel esetén a dolog tulajdonjoga a vételár teljes megfizetése előtt átruházható-e, figyelembe véve a szerződésben rögzített feltételeket. Megtekintésre vétel és próbára vétel esetén a szerződés csak akkor lép hatályba, ha a megtekintés vagy a próba után jóváhagyod, hogy ezt kapod ajándékba vagy megállapodás szerint megkapod-e a dolgot.
Az ingó adásvételi szerződés gyakorlati tippek
A hétköznapi példákból kitűnik, hogy a jogi keret rengeteg részletet tartalmaz. A formai követelmények teljesülése esetén a szerződés írásba foglalása növeli a jogbiztonságot, és segít elkerülni a későbbi vitákat. A megkötéskor érdemes figyelembe venni, hogy a megkötött szerződés legyen körültekintő, és tartalmazza a kötelezettségek pontos megoszlását, a fizetési feltételeket és a határidőket. A tiltott ingóságok tárolásának tilalma és a bérlő felelőssége szintén fontos pontok a gyakorlatban.
Understanding Sales Tax for Residential Personal/Real Property
tags: #berlo #ingosag #eertekesites