Beruházó új lakás 2 éven belüli értékesítése: jogi és gyakorlati kockázatok, szerződésminták

A cikk összefoglalja a hazai új építésű ingatlanok értékesítésére vonatkozó bevett szerződési gyakorlatokat, különösen arra koncentrálva, hogyan alakulhat a tulajdonjog átszállása és a illeték-fizetés a vevő és az eladó között. Megtárgyaljuk mindkét fő konstrukciót (telk és ház együttes értékesítése, illetve elővételis előszerződés + későbbi adásvétel), a hozzátartozó jogszabályi kereteket, továbbá kockázatokat és garanciákat, amelyeket érdemes beépíteni a szerződésekbe.

1) Opciók új építésű ingatlanok értékesítésére

1. opció - a vevő először adásvételi szerződést köt, aztán jöhet az építkezés. Az eladó egy építési telket vásárol, azon lakóházat kíván építeni. Először a telekingatlant (esetleg annak hányadát) kezdi árulni a hirdetésben utalva a még nem létező lakást a tervekre. Az adásvétel tárgya ebben az esetben a telekingatlan. Ha ez az adásvétel teljesült, akkor az eladó maga, vagy az általa kijelölt vállalkozó az építésre már a vevővel köt vállalkozási szerződést. Ilyenkor az adásvételi szerződés értelmében az építkezés befejezéséig csak a telek/bontandó épület kerül a vevő tulajdonába (ez után kell illetéket is fizetnie). Az építmény elkészülte viszont a Ptk. 5:18. § alapján - a Ptk. 5:70. § (2) bekezdése szerinti eltérő megállapodás hiányában - a felülépítmény tulajdonát (megfelelő hányadát) is a föld tulajdonosa szerzi meg. A lakóház megszerzéséhez további adásvételi szerződés nem szükséges. A vevők építési hitelt vehetnek fel a finanszírozó banktól, amely a vállalkozói díj részleteit finanszírozza. Ritkán előfordulhat telekingatlan is bankhitelből finanszírozott, pótfedezet bevonásával.

2. opció - a vevő először adásvételi ELŐszerződést köt, aztán jöhet az építkezés, majd az adásvétel. Ha az eladó és a vevő előszerződést kötnek, akkor az eladó maga építi (építteti) fel a lakóházat. A vevő ezt követően egy későbbi időpontban, jellemzően az épület elkészülte (használatbavétel) után megkötött adásvételi szerződéssel szerzi meg a vevő a telket és a lakóházat (és a kettő után fizet illetéket). Ennek teljesítése szempontjából közömbös az, hogy az épületet a majdani eladó maga építi, vagy mással építteti, a vállalt kötelezettség mindkét esetben csak az eladót köti. Ilyenkor a vevő klasszikus jelzáloghitelt vehet fel a vételár finanszírozására. Az adásvételi szerződés szövege elsődleges fontosságú a végleges megállapodásnál. A Kúria joggyakorlata szerint az előszerződés módosítása vagy eltérése csak közösen és dokumentáltan rögzített feltételekkel fogadható el; egy tartalmában jelentősen eltérő végleges szerződés önmagában nem oldhatja fel az előszerződésből fakadó kötelezettségeket.

2) Példa a bírósági értelmezésre

A Kúria Pfv.V.20.950/2021/5. számú döntése alapján a vevő és az eladó 2016-ban adásvételi előszerződést köt az alperesi telekre és az ott felépítendő lakóházra. Az előszerződésben meghatározták, hogy a végleges adásvételi szerződést a használatbavételi engedély kiadását követő 15 napon belül, de legkésőbb 2016. október 30-ig kötik. A felek vállalkozási szerződést is kötöttek, amely tartalmazta a lakóház műszaki jellemzőit. A felek közötti összegzés szerint a vevő 23 000 000 Ft-ot utalt át az eladó által kijelölt építési vállalkozó részére. Az eladó a 13 000 000 Ft összeg visszafizetését vállalta, ha megtörténik a felek adásvételi szerződésének felbontása; ellenkező esetben a telek és a felépítmény értékét a megállapodás szerint állapítják meg, és az adásvételi szerződést módszeresen tovább tárgyalják. A bíróság megállapította, hogy az előszerződés módosítása vagy eltérése csak világosan, közösen és dokumentáltan rögzített feltételek alapján fogadható el. Ha a végleges szerződések lényegi pontokban különböznek, vagy nincs egyértelmű utalás az eltérés okára, az adásvételi szerződés nem oldja fel az előszerződésből fakadó kötelezettségeket.

Összefoglaló tanulság a jogi kockázatokról

  • Az adásvételi előszerződés kritikus eleme a későbbi adásvételi szerződés tartalma és a határidők pontos meghatározása.
  • Ha a vevő már az előszerződés aláírásakor szakértők segítségét veszi igénybe, mérsékelhető a kockázat, és kialakíthatók a megfelelő garanciák.
  • A vállalkozási szerződés kötelezettségei és a műszaki tartalom jogi státusza kiemelten fontos: ha az eladó a telek tulajdonosa, a használatbavételi engedély a tulajdonos nevén lesz, és a telken megvalósuló felépítmény jogilag hozzá kapcsolódik.
  • A végleges adásvételi szerződésnek tükröznie kell a felek közös akaratát, és tartalmaznia kell a változások dokumentált rögzítését.

3) Gyakorlati útmutató és jogi védelem az új építésű ingatlanok vásárlásánál

Ha tervezőasztalról vásárolunk új építésű ingatlant, érdemes figyelembe venni a következőket:

  • Tudnunk kell, hogy a telek és a felépítés milyen státuszban van a tulajdoni lapon, és hogy az építés melyik fázisában járunk.
  • Érdeklődjünk a társasház alapító okiratáról és előzetes társasház alapítás lehetőségéről, mert a közös használatú terek és parkolók jogi státusza befolyásolhatja a szerződéses kötelezettségeket.
  • Kérjük ki a használatbavételi engedélyek vagy tudomásulvételi eljárások részleteit és határidőit, hogy később ne legyenek problémák az átadással.
  • Győződjünk meg arról, hogy a kivitelező vagy beruházó projektfinanszírozása megfelelő garanciákat és banki biztosítékokat nyújt a telek és a felépítés vonatkozásában.
  • A földtulajdonos és az építtető közötti szerződésben egyértelműen meg kell határozni a használatbavételi és az átadás határidejét, valamint a konstrukciók közötti pénzügyi viszonyokat.

4) Adózási és jogi összefüggések az új ingatlanok értékesítésénél

Az Áfa törvény vonatkozó részei szerint az új ingatlanok értékesítésére kedvezményes 5%-os áfakulcs vonatkozhat, feltéve, hogy az ingatlan megfelel az ott leírt feltételeknek (pl. összes hasznos alapterület meghatározott határértékei, a végleges átadás és az első rendeltetésszerű használat közötti időtartam). 2021-től a kedvezményes áfa szabályai változtak, és 2026-ig, illetve 2030-ig történt módosítások is érintik a kedvezmény igénybevételének feltételeit. Ez a kedvezmény közvetlenül a vásárló költségeit csökkenti, és hatással van a CSOK és egyéb támogatások igénybevételére is.

Infografika: az új építésű ingatlanok értékesítésének két fő konstrukciója

5) Gyakorlati példa és figyelmeztetések a vásárló számára

A cikkben bemutatott történet rávilágít arra, hogy a szerződések nyelvezete, a felek közötti közös döntések dokumentálása és a határidők betartása kulcsfontosságúak. Ha a vevő időben felkérést kér jogi szakértőhöz, és alaposan átnézi a telek és felépítés jogi státuszát, a későbbiekben elkerülhetők lesznek a peres és pénzügyi viták. A hasznos tanácsok közé tartozik a társasház alapításának pontos meghatározása, a használatbavételi engedélyekre és a beépítésre vonatkozó garanciák rögzítése, valamint a végleges adásvételi szerződés lényegi pontjainak világos és közös megegyezésen alapuló módosítása.

6) Gyakorlati összefoglalás a kereskedelmi projektekhez

  1. Érdemes a telek és a felépítés tulajdoni lapját előre ellenőrizni és a használatbavételi tudnivalókat tisztázni.
  2. Különösen fontos a társasházi alapító okirat és a közös költségek rendezése előzetesen.
  3. A végleges adásvételi szerződés lényegi feltételeit közösen és írásban rögzítsék a felek.
  4. Ha 5%-os áfakulcs érdekében van lehetőség, legyenek tisztában a határidőkkel és a feltételekkel.
  5. Végül minden dokumentumot kísérjen aláírt tanácsadó, jogi szakértő vagy ügyvéd - hogy a későbbi viták elkerülhetők legyenek.

tags: #beruhazo #uj #lakas #2 #even #tuli

Népszerű bejegyzések: