Birtokba adás feltétele a bejegyzésnek — részletes útmutató az ingatlan átadás-átvételhez

Az ingatlan adásvétel birtokbaadással zárul. Ez az adásvétel célja, hiszen az új tulajdonos használatába kerül az adott ingatlan. De hogyan zajlik maga a birtokbaadás? Mire érdemes Önnek figyelnie?

A birtokbaadás jogi háttere és jelentősége

A Polgári Törvénykönyv úgy rendelkezik, hogy adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles. Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. A birtokbaadás azt jelenti, hogy az eladó az ingatlan tényleges használatának lehetőségét átengedi a vevőnek.

A birtokbaadás jogi jelentősége túlmutat a kulcsátadáson: a birtokátruházás napjától kezdve a vevő szedi az ingatlan hasznait, viseli terheit és az ingatlanban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. A birtokbaadás nem azonos a tulajdonjog földhivatali bejegyzésével; a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése és az ingatlan tényleges átadása két külön lépés, amelyek időpontja eltérhet egymástól.

Miért fontos szabályozni a birtokbaadás feltételeit az adásvételi szerződésben?

A birtokbaadás feltételeit már az adásvételi szerződésben részletesen rögzíteni kell. A birtokbaadás biztonsága elsősorban azon múlik, hogy az adásvételi szerződés mennyire pontos. A feleknek meg kell határozniuk, hogy az eladó mikor, milyen állapotban és milyen feltételekkel adja át az ingatlant. Javasolt pontosan meghatározni ennek végső határidejét azzal a kitétellel, hogy ennél korábbi időpontban is megegyezhetnek a felek.

Az olyan kifejezések, mint a „vételár megfizetését követően hamarosan” vagy „megegyezés szerint”, később komoly vitát okozhatnak. A teljes vételár megfizetése előtti birtokbaadás mindkét fél számára kockázatos lehet. A birtokbaadás időpontját az adásvételi szerződés rögzíti - leggyakrabban a teljes vételár kifizetéséhez kötve, egy konkrét határidővel.

Az átadás-átvételi jegyzőkönyv fontossága

Az ingatlanok birtokbaadásához egy dokumentum kapcsolódik, az úgynevezett ingatlan birtokbaadási jegyzőkönyv. A jegyzőkönyv azonkívül, hogy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalja az ingatlannak az átvevő birtokába kerülésének tényét, rögzíti a közmű óraállásokat és az ingatlan állapotát. A birtokbaadási jegyzőkönyv az átadás napjának egyik legfontosabb dokumentuma.

A jegyzőkönyv azonosítja a feleket és az ingatlant, rögzíti az ingatlan műszaki és esztétikai állapotát, valamint tartalmazza a közművek gyári számait és állásait. A jegyzőkönyv az átadás-átvételkor rögzíti a mérőórák állását (gyári számukat) is, ami alapján a vevő megkezdheti a közművek átírását, felújítást, vagy akár a lakás/ház teljes átalakítását.

A jegyzőkönyv kötelező elemei

Az ingatlan azonosító adatai: település, cím, helyrajzi szám, alapterület, megnevezés (pl. lakás, garázs).
A felek neve és adatai, személyazonosító adatok és lakcímek.
Az ingatlan állapota: műszaki és esztétikai állapot, észlelt hibák részletes leírása.
Közüzemi mérőórák: szolgáltatók megnevezése, fogyasztási hely azonosítói, mérőórák gyári számai és pontos állásai.
Kulcsok átadása: átadott kulcskészletek száma és megjegyzések.
Egyéb megjegyzések: tartozásmentesség igazolása, lakcímkijelentkezés, kiürítés állapota, berendezések listája.

Érdemes a jegyzőkönyvet két eredeti példányban elkészíteni, hogy mindkét félnél maradjon egy aláírt verzió. A jegyzőkönyv mellett érdemes dátummal ellátott fényképeket készíteni az ingatlan helyiségeiről, a mérőórákról és minden vitatható részletről.

Birtokbaadás menete lépésről lépésre

Ellenőrzés: Második lépésként ellenőrizzük, hogy minden szerződésben foglalt feltétel fennáll-e! Ott vannak-e a meghatározott bútorok? Kipakolt-e mindent az eladó? Ugyanolyan állapotban van-e az ingatlan, mint legutóbbi látogatásunkkor?
Közüzemi mérőórák leolvasása: A harmadik lépés a mérőórák leolvasása: áram, gáz, víz, és ahol egyedi mérő van, a távhő is. A mérőállások alapján határolható el az eladó és a vevő fogyasztása. A mérők gyári számát is célszerű rögzíteni és lefényképezni.
Kulcsátadás: Az ingatlan adásvételt követő birtokbaadás egyik legkellemesebb része a kulcsok átadása. Vevői részről érdemes meggyőződni arról, hogy minden kulcsot megkapott-e.
Lakcímváltozás bejelentése: Az eladónak ki kell jelentenie magát az adott lakcímről. A vevőnek pedig be kell jelentenie magát az adott lakcímen.
Jegyzőkönyv aláírása: A folyamat lezárása a birtokbaadási jegyzőkönyv közös kitöltése és aláírása. Szükség lehet két tanúra, vagy ügyvédi ellenjegyzésre ahhoz, hogy a jegyzőkönyv teljes bizonyító erejű magánokirati formában készüljön.

Közüzemi kapcsolatos teendők és nullás igazolások

A birtokbaadás fontos része a közüzemi mérőórák leolvasása és a szerződés felmondása, illetve megkötése a szolgáltatókkal. Minden közüzemi szolgáltató kérni fogja a vevő és az eladó által is aláírt, tanúk által igazolt mérőóra állásokról készült jegyzőkönyvet. Ez alapján történik az előző tulajdonos lezárása és az új szerződés megkötése.

Az e-ingatlanügyvédek gyakorlata szerint a birtokbaadási jegyzőkönyv mellé mindig csatoljuk a közüzemi „nullás igazolásokat”. Ezek a dokumentumok bizonyítják, hogy az adott szolgáltatónál nincs fennálló tartozás az eladó nevére. A nullás igazolásokat javasolt beszerezni az adásvételi szerződés aláírásakor és a birtokbaadáskor is.

Ha a birtokbaadás után elmarad a közműátírás, az eladó marad a szolgáltató szerződéses partnere, és továbbra is őt terheli a díjfizetési kötelezettség. A közművek átírását általában a felhasználó megváltozását követő 15 napon belül kell kezdeményezni.

Átadás előtti és utáni fontos adminisztrációs feladatok

Lakcímbejelentés: Ha beköltöztél a lakásba, 3 munkanapon belül be kell jelentened a lakcímváltozást.
Közművek átírása: A legfontosabb a közművek átírása a vevő nevére: áram, gáz, víz, és ahol releváns, távhő és szemétszállítás.
Dokumentumok átadása: Minden, az ingatlannal kapcsolatos dokumentum átadása az eladó feladata, és ezeket a vevő megőrzi.
Számlázás és adóügyek: A vételár megfizetését, a számlázást és a vagyonváltozás könyvelését érintő kérdések külön jogi és számviteli megítélést igényelnek.

Mi a teendő, ha az eladó nem költözik ki időben?

Az első lépés mindig az írásos felszólítás, amelyben a vevő póthatáridőt ad a birtokbaadásra. Eredménytelenség esetén a vevő bírósághoz fordulhat az ingatlan kiürítéséért, és a jogosulatlanul bent maradó eladótól használati díj is követelhető. Ha a szerződés kötbért, használati díjat vagy más biztosítékot tartalmaz, annak érvényesítése is szóba kerülhet.

A megelőzés lényegesen egyszerűbb, mint egy már kialakult kiköltözési vita rendezése. Egy szakértő bevonása a folyamatba nem egy kényelmi kiadás, hanem egy biztonsági befektetés.

Mire ügyeljenek a felek a jegyzőkönyv aláírásakor?

Ne írja alá a jegyzőkönyvet anélkül, hogy végig nem járta az ingatlant és minden hibát nem rögzített.
Ha bármilyen hiba vagy hiányosság van, azt is ide kell írni - például „a fürdőszobai radiátor szivárog” vagy „a konyhai csaptelep hiányzik”.
Érdemes a jegyzőkönyvet tanúkkal vagy ügyvédi jelenléttel készíteni, és fotókkal alátámasztani.
Kérjen nyilatkozatot az eladótól arról, hogy nincs közüzemi vagy egyéb tartozása.

Gyakori kérdések és rövid válaszok

Kell ügyvéd a birtokbaadáshoz? A birtokbaadási jegyzőkönyv elkészítése nem kötelező ügyvéd által, de jogilag rendkívül ajánlott, hogy az átadás-átvétel során az ügyvéd jelen legyen, vagy legalább ellenőrizze a jegyzőkönyv tartalmát.
Mi a különbség birtokbaadás és tulajdonjog-bejegyzés között? A birtokbaadás az ingatlan tényleges használatának és kulcsok átadását jelenti, míg a tulajdonjog megszerzéséhez ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szükséges.
Mit tehet a vevő, ha az eladó nem teljesít? A vevő írásban követelheti a szerződés szerinti teljesítést, és a szerződés tartalmától függően kötbér, használati díj, kártérítés vagy további jogi igény is felmerülhet.

Végső javaslatok a zökkenőmentes birtokbaadáshoz

A birtokbaadás napján a legtöbb hibát a kapkodás okozza. Menj végig az eladóval közösen az ingatlanon, alaposan nézd át, minden abban az állapotban van-e, amit szerződéskötéskor rögzítettetek. Erről készíts fotókat is. Ha előre nem tisztáztuk a birtok átadásának feltételeit, ezt követően legalább a birtokbaadási jegyzőkönyv felvételekor rögzítsük az ingatlan állapotát, őrizzük meg a kiürítéssel, kitakarítással kapcsolatos számláinkat, blokkjainkat, esetleg a felek nyilatkozatát arról, hogy ki-milyen állásponton van és kérjük ügyvéd tanácsát!

Hogyan töltsük ki a betétlapot?

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, érdemes szakértő ügyvédet bevonni már a szerződéskötés előkészítésekor is, hiszen egy jól megfogalmazott adásvételi szerződés a későbbi viták legtöbb forrását megszünteti.

tags: #birtokba #adas #feltetele #a #bejegyzesnek