céges ingatlan adózása részletek és szabályok
A mellékelt szöveg nagy részben a magyar ingatlan- és adózási rendszerről szól, kiemelve a magánszemélyek és cégek közötti ingatlanügyletek adózási sajátosságait, az illetékek számítását, az áfa szabályait, a bevallási határidőket és a költségek elszámolását. Alábbi cikkünk ezekre a témákra összpontosít, a megadott információk sorrendjét és tartalmát megőrizve, de logikai egységekre rendezve mutatja be a lényegi tudnivalókat a céges ingatlanforgalom adózásáról.
A bevétel és az adóalap alapvetése
Az ingatlanértékesítés adózása során a bevétel és a költségek alakulása határozza meg az adóalapot. A bevétel tipikusan az eladási ár, a cserébe kapott ingatlan értéke és a vevő által fizetett kamat lehet. Az elszámolható kiadások között szerepel a vételárhoz köthető illeték, ügyvédi költségek, hirdetési díjak és egyéb kapcsolódó költségek, melyek számlákkal igazolhatók. A költségek összege nem haladhatja meg a bevételt.
Az adóalap kiszámításához a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket. A jövedelem a szerzés és az eladás közötti idő függvényében csökken az évek előrehaladtával. Ha az eladás az 5 év után történt, vagy ha az értékesítés adómentes, akkor adóköteles jövedelem nem keletkezik.
Adóköteles jövedelem és kedvezmények
Az adóköteles jövedelem mértéke 15 százalék lehet a jövedelemből, amely adóköteles bevételt jelent. Ha az adásvétel 5 éven belül történt, a jövedelem 15%-os SZJA-kötelezettséget von maga után; ha az adásvétel 5 év után történik, vagy adómentes, akkor nincs adó.
Az időpontok szerepe
Az ingatlan beszerzésének időpontja alapvetően az a nap, amikor az érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Üröklés esetén az örökhagyó halálának napja a szerzés időpontja. Lízingszerződés alapján megszerzett ingatlan esetén a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont.
Az adózási részletek a 5 év szabály alapján
Ha az eladott ingatlant az eladó öt éven belül szerezte meg, személyi jövedelemadót kell fizetnie a nyereség után. Az adó mértéke 15 százalék. Ha az értékesítésből adóköteles jövedelem keletkezett, akkor annak 15 százalékát kell megfizetnie.
Az 5 éves eladási határ figyelembevételével a számítás során meghatározott összeg a szerzés évében és ezt követő évben 100 százalék, a szerzés évét követő első évben 90 százalék, a második évben 60 százalék, a harmadik évben 30 százalék, a negyedik évben 0 százalék lehet. Az 5 év után értékesítés esetén adómentesség áll fenn.
Az illeték és a vevő kötelezettségei
A vevő számára fizetendő illeték a forgalmi érték 4 százaléka. Az egyenesági rokonok közötti adásvétel illetékmentes. Ha a vevő a lakást egyben vagy egyik részét megvásárolja, az illeték kiszámítása az adott arányos tulajdoni hányad alapján történik. Ha haszonélvezeti jog is be van jegyezve, akkor a haszonélvezeti jog értéke csökkenti a forgalmi értéket az illeték megállapításakor.
A cserét pótló vétel kedvezmény a leggyakoribb kedvezmény: ha az előzőleg eladott lakástól számítva egy három év előtt vagy egy év után másik lakást vásárol, akkor a különbözet után fizetendő illeték 4 százalékos lehet. Ha kisebb értékű lakást vásárol, mint az eladott ingatlan, illetéket nem kell fizetni.
Áfa és egyéb általános adózási kérdések
A magánszemélyekre vonatkozó általános forgalmi adó (ÁFA) szempontjából a lakóingatlanok értékesítése jellemzően nem adóalany, tehát nem alanya az ÁFA-nak. Azonban sorozatjellegű értékesítéskor vagy új ingatlan/szerkezetkész ingatlan értékesítésekor adókötelezettség keletkezhet. A fordított adózás pedig akkor lép életbe, ha adóalanyként adóköteles ingatlant értékesít a cég, mely esetben a vevő köteles az adót megfizetni, és levonni a levonható adót.
A céges vásárlások esetében az ÁFA korrekciók a 240 hónapos figyelési időszakhoz kötődnek. A figyelési időszak a rendeltetésszerű használatba vételétől számítódik. Ha az ingatlant az időszak alatt értékesítik, a korrekció időarányos mértéke visszafizetendő lehet. Az előleg vagy részletfizetés esetén az ÁFA kezelése attól függ, hogy az ingatlan új vagy használt-e, és a teljesítés időpontja mikor történt.
Bevallás és fizetés részletei
A bevallás és az adó megfizetése a jövedelemszerzés adóévét követő év május 20-ig történik. NAV által készített adóbevallási tervezet kiegészíthető és elfogadható. Bizonyos esetekben a 500 000 forintig terjedő SZJA- és szochofizetési kedvezmények legfeljebb 12 hónapon át, egyenlő részletekben teljesíthetők. Ha az értékesítésből nem keletkezik adóköteles jövedelem, akkor ezt a bevételt nem kell feltüntetni a bevallásban.
Mi történik, ha nem tudom megfizetni?
Indokolt esetben a NAV hozzájárulhat kedvezményhez, részletfizetéshez vagy halasztáshoz a jövedelemfelhasználási körülmények és a szociális körülmények figyelembevételével.
Útmutatás a gyakorlatban
Cégek és magánszemélyek közötti befektetési tranzakciók során a legfontosabb nyomon követhető elemek: képviseleti jogosultság ellenőrzése, tehermentesség bizonyítása, adózási kötelezettségek tisztázása és a bejelentésekkel kapcsolatos határidők betartása. Az értékesítés előtt érdemes jogi, adózási és ingatlan-ügyvédi felülvizsgálatot végezni a későbbi problémák elkerülése érdekében.
- Az illetékmentes vagy kedvezményes esetek feltárása a 19. információs füzetben található 9. pont alapján.
- A jövedelmek és költségek pontos meghatározása az SZJA és a Vállalkozási adózási szabályok alapján.
- NAV kalkulátorok, például az „Ingatlanértékesítés” kalkulátor segíthet a jövedelem becslésében.
Gyakorlati példák és tájékoztató adatok
Példa: Péter és László 2022 januárjában közösen vásároltak Budapesten egy felújítandó lakást 80 millió forintért. A felújításra 15 millió forintot költöttek, mely az értékesítés előtt 24 hónapon belül történt. Az értékesítési ár 150 millió forint volt. A költségek és a felújítások figyelembevétele alapján az adóalap az 5 éves szabály szerint kerül meghatározásra, és az adó mértéke 15 százalék lehet. A példában az 5 év alatt realizálódó jövedelem arányos csökkenése megmutatja, hogyan alakulhat az adóalja.
Bevallás és adófizetés a példában megvilágítja, hogy a bevétel és a kiadások igazolása, a számlákkal történő igazolás és a határidők betartása elengedhetetlen a jogszerű adózás érdekében.
Vevői és adózási helyzetek összefoglalva
A vásárló illetékköteles tranzakciót hajt végre az ingatlan forgalmi értékének 4%-os illetékével, kivéve az egyenesági rokonok közötti adásvételt, amely illetékmentes. A vevő ellenőrizheti a forgalmi értéket, az átírási kötelezettségeket és a szükséges adózási információkat a NAV tájékoztatóinak és az illetékfizetési szabályok alapján.
10 tipp az ingatlan értékének növeléséhez!
Az ingatlan adásvételének adózási körülményei és kedvezményei évről évre változhatnak. A cikk a közzétett jogszabályok aktuális állásán alapul, de minden tranzakciónál érdemes ellenőrizni a legfrissebb előírásokat és kérdéses esetekben szakértői tanácsot kérni.
tags: #ceges #ingatlan #ertekesites #adozasa