Komplex jogtár a társasházi törvényről: alapok, jogok és újítések

Hazánkban rengetegen élnek társasházban, ám sokan nincsenek tisztában azzal, hogyan is működik egy társasház jogilag: mit lehet tenni, ha a szomszéd rendszeresen nem fizet közös költséget vagy milyen jogorvoslati lehetőségünk van akkor, ha a társasházi közgyűlésen számunkra kedvezőtlen határozatot hoznak. A társasház nem más, mint egy speciális közös tulajdoni forma, melyben külön tulajdonnak számító albetétek és közös tulajdonú épületrészek alkotnak egy egészet.

Mikor jön létre a társasház és mi az alapító okirat szerepe?

Társasházról akkor beszélhetünk, ha egy ingatlanon belül bizonyos épületrészek a tulajdonosok külön tulajdonában vannak, az ingatlan más részei viszont közös tulajdont képeznek. Társasház akkor jön létre, ha egy ingatlanon belül legalább két lakás vagy legalább egy lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség található. Ahhoz, hogy a társasház létrejöjjön, a tulajdonostársaknak alapító okiratot kell elfogadniuk. Az alapító okirat rögzíti, hogy mi tartozik közös tulajdonba, mi tartozik külön tulajdonba és hogy a tulajdonosokat mekkora tulajdoni hányad illeti meg a közös tulajdonból.

Az alapító okirat módosításához főszabály szerint valamennyi tulajdonos hozzájárulása szükséges. A törvény részletesen bemutatja, hogyan lehet jogilag szakszerűen társasházat alapítani, illetve változások esetén hogyan lehet módosítani a társasház alapító okiratát.

Szervezeti működés: közgyűlés, közös képviselő, intézőbizottság

A közgyűlés dönt többek között az alapító okirat módosításáról, a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, a közös képviselő/az intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, a közösséget érintő kötelezettségek vállalásáról. Közgyűlést évente legalább egyszer tartani kell. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni és a meghívó egy példányát a társasházban is ki kell függeszteni. Kötelező a közgyűlést összehívni, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok írásban kérték.

A közgyűlésen valamennyi tulajdonos részt vehet és szavazhat. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha a közgyűlés nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani, amelyet a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban kell összehívni. A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.

A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. A közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, beszedni a tulajdonosokat terhelő közös költséget és minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. A közösség a viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető.

Közös költség, hátralékok és behajtási eszközök

Mivel sok esetben probléma a közös költség fizetésének elmaradása, ezért a törvény lehetővé teszi, hogy a legalább 3 hónapnyi közös költség hátralékkal rendelkező tulajdonos külön tuldonát megterheljék (pl. jelzálogjoggal). A közgyűlés összehívása nélkül is megterhelheti jelzálogjoggal a közös képviselő a hátralékos tulajdonos tulajdonát, ha erre őt az SZMSZ felhatalmazza. A jelzálogjog alapítása 3 havonta megismételhető, ha a tulajdonos továbbra sem fizeti a közös költséget.

A jelzálogjog bejegyeztetésnél hatékonyabb megoldás lehet a közös költség tartozás behajtására, ha a közös képviselő fizetési meghagyásos eljárást indít a tulajdonossal szemben. Ez esetben három hónapot sem kell várni, a fizetési határidő lejárta után azonnal kezdeményezhető az eljárás. A közös képviselő az eladó kérésére köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közös költség tartozásról, ezért lakásvásárlás esetén mindenképp javasolt, hogy a vevő kérjen az eladótól igazolást arra vonatkozóan, hogy nincs közös költség tartozása.

Hatósági és bírósági jogorvoslatok

Ha a közgyűlési határozat jogszabályba, az alapító okiratba/az SZMSZ-be ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonos keresettel kérheti a bíróságtól a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását. Tehát, ha úgy érezzük, hogy a közgyűlési határozat számunkra hátrányos döntést tartalmaz, akkor jogaink megóvása érdekében bírósághoz fordulhatunk. Jó, ha tudjuk azt is, hogy a társasház működésének, szerveinek törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A jegyző ellenőrzi többek között, hogy a társasház alapító okirata, SZMSZ-e, működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak.

Házirend, SZMSZ és adatkezelés

A házirend szabályozza, hogy lakásunkban mikor végezhetünk építési-szerelési munkákat vagy zajjal járó más tevékenységeket, továbbá, hogy milyen módon használhatjuk a közös tulajdont. Az SZMSZ a társasház működését részleteiben bemutató szabályzat. A megléte jogszabályi kötelezettség. Ha jól el van készítve, akkor a vitás helyzetek száma a nulla közelében lesz, hiszen minden kérdésre található benne megoldás.

A GDPR megfeleltetés nem más, mint az adatkezelési szabályzat és a jogszabályok által elvárt, kötelező tájékoztató(k) az adott társasház egyedi adatkezeléseire szabva. Tartalmazza az adatkezeléshez kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket, benne például a lakógyűlések és a tartozások rendezésének adatkezelési szabályait, sőt a kamerahasználati szabályokat is. A közös tulajdon megfigyelésére szolgáló kamerarendszer akkor létesíthető, ha a közgyűlésen az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többséggel a tulajdonosok megszavazzák. Fontos tudni, hogy a kamerarendszer semmiképp nem irányulhat a külön tulajdonban álló ingatlan (lakás, garázs stb.) bejáratára, a kamerák által megfigyelt területre belépni szándékozó személyeket pedig tájékoztatni kell arról, hogy a területen kamerás megfigyelés történik és informálni kell őket jogaikról és az üzemeltető személyéről, elérhetőségeiről.

A közös képviselő 2023-as és 2026-os változó szerepe

Az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenységre és a közös képviselők szakképzésére vonatkozó szabályok 2023-as módosításaival összhangban egy modern, 21. századi közös képviselőnek komplex, minden korábbinál szélesebb feladatkört kell ellátnia, és szakképesítést kell szereznie ahhoz, hogy átlátható működéssel, transzparensen végezhesse a munkáját. A törvény pontosan meghatározza, mit jelent a társasház definíciója a mai jogi környezetben, és komoly szakmai tudás szükséges ahhoz, hogy valaki elláthassa a közös képviselői feladatokat; ezzel egyenes arányban bővül a törvényi kötelezettségek száma.

A társasházi törvény 2023-as átrendeződése azt jelenti, hogy változni fog a társasházak nyilvántartásba vételének rendszere, azonban a társasház lakástulajdonosainak ebből nem származik hátránya: a társasházak a jogi személyek nyilvántartási rendszerébe kerülhetnek majd, és nyilvános adattá válnak, a rögzítésre kerülő információk bármelyik lakó és a hatóságok által is visszakövethetőek. A transzparencia és egyszerűsítés eredményeként bárki pontosan nyomon követheti, hogy ki képviseli az adott társasházat, ki a közös képviselő, és milyen tevékenységet folytat ebben a szerepénben.

Az ilyen hibák elkerülése érdekében vezeti be a törvény a közös képviselők szakképzésének igényét, tehát a társasházi törvény többnyire mindenképp a közös képviselőkre hárít többletkötelezettségeket. A Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerben az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság nyilvántartást vezet a társasházkezelést végző közös képviselő tevékenységéről, annak jogi és gazdasági transzparenciájáról.

Új jogintézmény: társasházi építményi jog (2026 és a gyakorlat)

Vadonatúj jogintézmény érkezik 2026-ban: a társasházi építményi jog. A jogintézmény lehetővé teszi, hogy az új társasházi építményi jog segítségével a kedvezményes, kamattámogatott lakáshitelek már a társasházi építkezés során folyósíthatóak legyenek. A társasházi építményi jog egy új, kifejezetten újépítésű, de még épülőfélben lévő társasházakra kialakított jogintézmény; lényege, hogy a vevő már az építkezés előtt ingatlannyilvántartásba bejegyezhető, erős jogi pozíciót kap a majdani lakással kapcsolatban. Ez a jog a társasház tényleges felépítése után automatikusan tulajdonjoggá alakul.

A társasházi építményi jog erős vevői biztosíték: a bejegyzett jogosult tulajdonszerzési jogosultságot kap, erős védelmet élvez a befizetett vételár összegéig, és elidegenítési és terhelési tilalmat eredményez. A jog megterhelhető jelzáloggal; az építkezés végén a társasházi építményi jog helyébe automatikusan a lakáson fennálló jelzálogjog lép. Az új intézmény célja az újépítésű lakáskínálat bővítése és biztonságosabbá tétele a vevők számára.

Illetékek, átruházás, és a gyakorlat fontos kérdései

A visszterhes vagyonátruházási illeték kiterjed az ingatlanon fennálló építményi jogra mint vagyoni értékű jogra, és az építményi jog értéke az illeték megállapítása szempontjából a forgalmi értékkel egyezik meg. Ha a vevő késik a fizetéssel, és felszólítás ellenére sem teljesít, ez súlyos szerződésszegés lehet: a beruházó elállhat a szerződéstől, a társasházi építményi jog törölhető a földhivatalból, de ha a jogot jelzálog terheli, a bank hozzájárulása is szükséges. A társasházi építményi jog átruházása szigorú feltételekhez kötött, és az átruházáshoz több fél megállapodása szükséges.

Jogszabályi háttér és ajánlott olvasmányok

A társasházi jogot részletesen szabályozza a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, melyet érdemes követni a jogszabályi módosítások fényében; a törvény jelenleg hatályos állapotát bárki ingyenesen elolvashatja az interneten, például a jogtar.hu-n. A szabályozás célja, hogy a társasházak létesítése és fenntartása jogilag és gazdaságilag is átlátható legyen, és hogy a közös képviselők szakszerű munkavégzése biztosított legyen.

Gyakorlati tanácsok tulajdonosoknak és vevőknek

• Lakásvásárláskor kérjünk írásos igazolást a közös költség tartozásról; a közös képviselőnek írásbeli nyilatkozatot kell adnia.
• Ismerjük meg az alapító okiratot és az SZMSZ-t; ezek határozzák meg jogainkat és kötelezettségeinket.
• Ha vitás határozat születik, mérjük fel a bírósági eljárás lehetőségét; a jegyző törvényességi felügyelete is igénybe vehető.
• Figyeljünk a közös képviselő szakképzettségére és nyilvántartási adataira; a nyilvántartás célja a transzparencia növelése.

A jogszabályok terjedelmesek, és a rendelkezések jelentős része nem érinti minden társasházat, ezért hasznos lehet a társasházakra vonatkozó, tételes jogszabályi rendelkezések gyűjteményének összeállítása annak érdekében, hogy a gyakorlatban felmerülő kérdések gyorsan és megbízhatóan kezelhetők legyenek.

A társasházi jogvita a lakók, szomszédok, illetve a társasház, mint tulajdonostársak közössége közötti viták egyik leggyakoribb formája; az ilyen viták a mindennapi életet is befolyásoló esetkört képeznek. A leggyakoribb vitás esetek a közös költség elszámolása, illetve behajtása terén találhatóak, de gyakoriak az érvénytelen, illetve sérelmes közgyűlési határozatok miatti perek is.

Ismerjük jogainkat, olvassuk a törvényt és az SZMSZ-t, járjunk el aktívan a közgyűléseken, és tartsuk számon a közös költségeket: ezek a legfontosabb lépések egy jogszerű és nyugodt társasházi élethez.

tags: #complex #jogtar #tarsashazi #torveny

Népszerű bejegyzések:

• Szürke penész okai a borospincében
• Biatorbágynak és a magyar építőiparnak a West Hungária Bau Kft. és Garage Ingatlanfejlesztő Kft.-vel
• Nyíl beszédes útmutató a nyaraló bérleti szerződéshez
• Cserháti ingatlanok Erdőkürtől Cserhátszentivánig: Csillogó és csendes tájak
• Portugáliai ingatlanvásárlás: praktikus útmutató a megfizethető lehetőségekhez