Családi ház építési szerződés kötelező elemei: részletes útmutató a jogi és gyakorlati védőhálókhoz
Egy építkezés embert próbáló feladat, ezért különösen fontos a jogok és kötelezettségek megfelelő módon való rögzítése, azaz az építési-kivitelezési szerződés, amely talán segít mérsékelni a hosszú kivitelezés próbatételeit, jogi és gazdasági kockázatait.
A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet szerint a kivitelezési tevékenységet minden esetben írásbeli szerződésben kell rögzíteni, de más jogszabályi előírások is vonatkoznak rá.
A kivitelezési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.
Az építésre szerteágazó jogszabályok vonatkoznak, a tervdokumentáció és a megvalósult épület például szerzői jogi védelem alatt áll, megsértésének több jogkövetkezménye objektív, azaz annak alkalmazása során a bíróság nem mérlegelhet.
A megrendelőnek szükséges összehangolnia a feladatokat, egy részelem késedelme a teljes kivitelezés késedelmét, adott esetben ellehetetlenülését vonja maga után.
A szerződés tárgya az építési-szerelési munka teljesítése, amelynek tényleges tartalmát a tervdokumentáció alapján határozhatjuk meg.
A tervek fokozatos szolgáltatásának határidőit, a díjat egy megfelelő költségelőirányzat alapján tájékoztató jelleggel lehet meghatározni, ha valamennyi terv még nem áll rendelkezésre.
A közös károkozásra vonatkozó szabályok szerint az így keletkezett kár a tervező és a kivitelező között megosztható, de a megrendelővel szemben a felelősségük általában egyetemleges.
A GK 54. számú állásfoglalás szerint: „A kivitelezőtől az építési munkát illetően a megfelelő teljesítést gátló, veszélyeztető körülményekről, tervhibákról a megrendelőt tájékoztatni, figyelmeztetni köteles.”
A megrendelő köteles a hatósági engedélyek beszerzésére, a megfelelő, nem munkaszervezési utasítások kiadására, a munkaterület rendelkezésre bocsátására, amelynek alkalmasnak kell lennie a tevékenység elvégzésére, a díj fizetésére, illetve a munkálatok ellenőrzésére.
A megrendelő kötelezettsége adott esetben a műszaki ellenőr biztosítása, akinek feladata a kivitelezés folyamatainak rendszeres szakmai felügyelete, az elfogadott kiviteli tervben foglaltak maradéktalan betartatása, ellenőrzése, az építtető utasításainak figyelembevétele mellett.
A mérnöki kamarai névjegyzékben szereplő személy jogosult a műszaki ellenőri feladatokra.
A vállalkozó kötelezettségei közül kiemelendő a szerződés szerinti teljesítés, amelyért kellék- és jogszavatossággal egyaránt tartozik.
A vállalkozó köteles az átadott munkahely előírt eredeti elkerítéséről, elzárásáról, a figyelmeztető jelzések elhelyezéséről, a munkahely őrzéséről gondoskodni, megszervezni a biztonságos és gazdaságos tevékenységet.
A vállalkozó köteles az építtető ellenőrzését lehetővé tenni, számára a szükséges adatokat, felvilágosításokat megadni.
A vállalkozói díj megállapítása kétféle módon történhet: átalánydíj és tételes elszámolás.
Ha a felek egy összegben állapodnak meg, azt átalánydíjnak nevezzük; a szerződés teljesítése után a kikötött vállalkozói díjon felül csak a tételesen bizonyított pótmunkák ellenértéke számolható el.
Ebben az esetben tehát a vállalkozó a felmerülő többletmunkák kockázatát viseli.
A többletmunka kifejezés némileg pontatlan, mert a vállalkozó nem többletszolgáltatást teljesít, hanem a szerződéses kötelezettségét teljesíti a hiányzó munkával.
A pótmunka ezzel szemben a megrendelő által utólag eszközölt munka, amelyet saját döntés vagy különösebb tervmódosítás eredményez, és tesz szükségessé.
A vállalkozó e pótmunkát csak akkor köteles elvégezni, ha annak teljesítése nem teszi a feladatát aránytalanul terhesebbé.
A teljesítés átadás-átvételi eljárás keretében zajlik, amelyet a vállalkozó készít elő.
Az eljárás során a szerződésszerű teljesítés elbírálásához szükséges iratokat egymás rendelkezésére kell bocsátani, és ténylegesen szükséges a megfelelő ellenőrzések lefolytatása annak érdekében, hogy a szerződésszerű teljesítés megállapítható legyen.
A felfedezett hiányok, hibák esetében jegyzőkönyv felvétele mellett lehet bizonyos összegeket visszatartani, póthatáridőt tűzni a javításokra.
A tényleges javítások vagy egyéb szavatossági igények érvényesítése után kerül sor az építmény birtokának átruházására.
Az utófelülvizsgálat célja, hogy az időközben felismerhető hibákat a megrendelő összegyűjtse, és jelezze igényét a vállalkozó felé.
Az eljárást a megrendelő készíti elő, és hívja meg rá a vállalkozót, alapja pedig az elkészített hibajegyzék.
A későbbi jogvitákban fontos szerephez jut az építés tevékenység dokumentuma, az építési napló, amelybe a felek minden lényeges adatot, körülményt, utasítást naprakészen közölnek.
A kivitelezési szerződés az építtető (megrendelő) és a kivitelező (vállalkozó) közötti megállapodás, amely rögzíti az építési vagy felújítási munkák tartalmát, árát, határidejét és feltételeit.
A rendelőnek általában nincsen váratlan többletköltsége, hacsak nem kér utólagos módosítást.
A felek egységárakat állapítanak meg, és a szerződésben rögzítik a díjak alakulását.
Építésbiztonság szempontjából egy jól megírt szerződés elengedhetetlen az építkezéshez.
Érdemes minden esetben írásban, részletesen rögzíteni a megállapodást - még akkor is, ha kisebb munkáról van szó.
Kérj be referenciákat a kivitelezőtől, ellenőrizd, hogy szerepel-e a kamarai nyilvántartásban, és ügyelj arra, hogy a szerződés megfeleljen a 2013. évi V. törvénynek.
Azt, hogy egy építkezés során a feleknek milyen jogaik és kötelezettségeik vannak, elsődlegesen a kötelező jogszabályi rendelkezésekből, majd másodlagosan az általuk megkötött szerződésből derül ki.
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a Kivitelezési kódex határozza meg a kivitelezési szerződés kötelező elemeit és tartalmát.
A kivitelezési szerződés nem csak adminisztratív teher, hanem alapvető biztonsági eszköz, amely segít tisztázni a felelősséget, a műszaki tartalmat, az árat, a határidőket és a vitás kérdések rendezését.
Megállapítható, hogy a jó kivitelezéshez nem elég az anyag; a szerződés is kulcsfontosságú eszköz.
Bevezetésre került 2024. október 1-től a költségszakértő szerepe az építési beruházásoknál a költségtervezés és a döntés-előkészítés kiemelt feladatai közé.
A 2023. évi C. törvény a magyar építészetről (Méptv.) alapjaiban változtatta meg az építési folyamatot, és a 2024. október 1-től hatályos új szabályozás ezt tovább erősíti.
A szerződésben rögzíteni kell a felelős műszaki vezető nevét és jogosultságát, a tervezői művezetőt, illetve az építési műszaki ellenőr megbízását.
Az építési napló vezetése kötelező az Épkiv. szerint, és minden szereplő hozzáférést kap hozzá, naponta rögzítve a munkát és az időjárást.
A szerződésben továbbá meg kell határozni a pótmunkák megrendelésének módját, az árváltoztatás elszámolási rendjét és a határidő módosításának lehetőségét.
A vis maior és késedelem szabályozása a szerződésben segít előrejelezni és kezelni a természetes csapások vagy egyéb elháríthatatlan események esetén.
A generálkivitelező jellemzően alvállalkozókat von be, ezért fontos a felelősség, az előzetes jóváhagyás szükségessége és az engedélyhez kötött szakemberek biztosítása.
A kivitelezési szerződés előkészítésénél érdemes több árajánlatot bekértetni, referenciákat ellenőrizni, céges hátteret vizsgálni, és szükség esetén szakértői segítést igénybe venni.
Végezetül: a szerződés legyen részletes, egyértelmű és a helyi jogszabályoknak megfelelő, hogy a kivitelezés zavartalanul és biztonságosan valósulhasson meg.
| Elem | Miért fontos | Követelmény |
|---|---|---|
| Írásbeli szerződés | Kötelező a jogszabályok szerint | 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. |
| Építési napló | Nyomon követhetőség, vitás kérdések tisztázása | Épkiv. 191/2009. |
| Megnevezett műszaki ellenőr | Elfogadott teljesítés igazolása | Rendelet 3. § |
| Pótmunka vs. többletmunka | Költségek tisztázása | Rendelet 3. § (2) bek. j) pont |
| Fizetési ütemezés | Biztosítja a folytonos finanszírozást | Átalány vagy tételes elszámolás |
Az építési szerződés kötelező elemei közé tartozik a kötelező biztosítékok, a tartalékkeret felhasználása, a megrendelő fedezetének igazolása, valamint a jogvita rendezésére vonatkozó mediációs vagy választottbírósági lehetőség megjelölése, ha ezt a felek vállalják.
Ha kérdésed van az építési szerződésekkel, költségtervezéssel vagy műszaki ellenőrzéssel kapcsolatban, keress bátran!
tags: #csaladi #haz #epitesi #szerzodes #kotelezo #elemei