Családi ház értékcsökkenése: okai és hatásai

Az értékcsökkenés az immateriális javak és a tárgyi eszközök fizikai kopásának, erkölcsi avulásának pénzben kifejezett értéke. Értékcsökkenés az üzembe helyezéstől vagy rendeltetésszerű használatba vételétől elszámolt, a bruttó értéket csökkentő leírható összeg. A számviteli törvény szerinti értékcsökkenés meghatározása elsősorban a maradványérték, valamint a hasznos élettartam alapján történik.

Miért csökkenhet egy családi ház értéke?

• Az ingatlan piaci értékét nem csak a saját állapota, hanem a környező ingatlanok és az egész környék megítélése is befolyásolja.
• Egy szomszédos építkezés akkor lehet értékcsökkentő, ha jelentősen megváltoztatja az ingatlan környezetét (pl. magas torony, csarnok, ipari jellegű építmény), rontja a kilátást, benapozást vagy a telek használhatóságát, környezeti idegenséget okoz, ellenérzést vált ki a vevőkben, ami csökkenti az érdeklődést és a piaci keresletet, növeli a zajt, árnyékolást vagy vizuális terhelést.
• Ha az ingatlan (épület) hasznos élettartamát 50 évben, a műszaki élettartammal közel azonosan határozzák meg, akkor az üzembe helyezéskor nem azt kell megbecsülni, hogy mennyi lesz az épület várható piaci értéke a hasznos élettartam végén (50 év múlva), hanem azt, hogy az ingatlan üzembe helyezésekor mekkora a piaci értéke egy hasonló paraméterekkel rendelkező, felújításra még nem került, 50 éves épületnek.
• Ha a maradványérték az eredeti bekerülési értékhez képest valószínűsíthetően nem jelentős, akkor nullának szokás tekinteni.

Számviteli szabályok és konkrét helyzetek

Az ingatlanok általános esetben nem minősülnek olyan tárgyi eszköznek, amelyek az Szt. 52. § (6) bekezdés hatálya alá tartoznának. Az ingatlan terv szerinti értékcsökkenését is az Szt. 52. § (1) és (2) bekezdése alapján kell meghatározni annak rendeltetésszerű használatbavételekor. Olyan eset azonban előfordulhat a gyakorlatban, hogy az ingatlan használatbavételekor a gazdálkodó úgy ítéli meg, hogy a várható használat melletti hasznos élettartamon belül az ingatlan fizikailag nem használódik el, melynek okán a hasznos élettartam végén az ingatlan várhatóan realizálható értéke a bekerülési értékkel azonos vagy azt meghaladó lesz, abban az esetben nem szükséges évenként terv szerinti értékcsökkenést elszámolni, és a bekerülési értéket teljes összegében maradványértéknek kell minősíteni.

Az Szt. 53. § (5) bekezdése szerint, ha az évenként elszámolásra kerülő értékcsökkenés megállapításakor (megtervezésekor) figyelembe vett körülményekben (az adott eszköz használatának időtartamában, az adott eszköz értékében és a várható maradványértékben) lényeges változás következett be, akkor a terv szerint elszámolásra kerülő értékcsökkenés megváltoztatható, de a változás eredményre gyakorolt számszerűsített hatását a kiegészítő mellékletben be kell mutatni. Azt, hogy a gazdálkodó mit tekint a számviteli elszámolás, értékelés szempontjából lényegesnek, a számviteli politika keretében kell rögzíteni.

Szükséges megemlíteni továbbá, hogy az értékcsökkenés elszámolása nem szüneteltethető. Az Szt. 52-53. §-ai tartalmazzák az eszközök értékcsökkenésére vonatkozó előírásokat, azonban olyan rendelkezést nem tartalmaz a jogszabály, mely szerint az értékcsökkenés elszámolása szüneteltethető lenne.

Társasági adó szempontok (Tao.)

A Tao. tv. 7. § (1) bekezdés d) pontja értelmében az adózás előtti eredményt csökkenti - többek között - az adóalap megállapításakor értékcsökkenési leírásként a Tao. tv. 1. és 2. számú mellékletében foglalt előírások szerint az adóévre megállapított összeg, feltéve, hogy az eszköz értékcsökkenését az adózó az Szt. szerint az adózás előtti eredmény terhére számolta el.

A Tao. tv. 1. számú mellékletének 4. pontja szerint nem számolható el értékcsökkenési leírás azon eszközre, amelyre az Szt. szerint nem számolható el terv szerinti értékcsökkenés, vagy nem szabad elszámolni terv szerinti értékcsökkenést. Nem kell e rendelkezést figyelembe venni a nulla vagy - a terv szerinti értékcsökkenés elszámolása következtében - a maradványértéknek megfelelő könyv szerinti értékű eszköznél, valamint, ha az adózó az eszközre e törvény külön rendelkezése alapján érvényesíti az Szt. alapján megállapított terven felüli értékcsökkenést, továbbá az épületnél, építménynél.

Abban az esetben, ha az ingatlanok könyv szerinti értéke megegyezik a maradványértékkel és emiatt nem számol el a társaság értékcsökkenési leírást, akkor a Tao. tv. 1. számú mellékletének hivatkozott rendelkezése értelmében csökkentheti az adózás előtti eredményét a Tao. tv. 1. és 2. számú melléklete szerint az adóévre megállapított értékcsökkenés összegével.

Példa számszerűsíthető esetre

A társaságnál az ingatlan értékcsökkenési leírási kulcsa számviteli szempontból 2 %, viszont az ingatlan maradványértéke megegyezik az ingatlan bekerülési értékével, melynek következtében a tényleges értékcsökkenési leírás nulla százalék az adózónál. Ez a példa szerinti esetben azt jelenti, hogy legalább nulla vagy annál magasabb összegű értékcsökkenés érvényesíthető, de legfeljebb a Tao. tv. mellékletében meghatározott mértékű. Ingatlan esetében a leírási kulcs 2 %, így az említett összegre 0%-ot, 1%-ot vagy 2 %-ot lehet elszámolni a bekerülési értékre vetítve a társasági adó szabályai szerint.

Bérbeadott ingatlanok sajátosságai

A Tao. tv. 1. számú melléklet 7. pontja szerint a bérbeadó eszközei között kimutatott, bérbe adott épület, építmény és ültetvény esetében 5 százalék az értékcsökkenési leírási kulcs. Ha abból indulunk ki, hogy a maradványérték megegyezik az eszköz bekerülési értékével, vagyis az adózó a számvitelben nem számol el értékcsökkenést, a társasági adóban 0 és 5 % közé eső kulcsot lehet elszámolni.

Fenti szabályok együttes értelmezéséből az következik, hogy amennyiben az ingatlan bérbeadására átmenetileg - például új bérlő keresése miatt - nem kerül sor, azaz az ingatlant a bérbeadó nem hasznosítja, akkor bevétel hiányában ezen időszakra az értékcsökkenési leírás sem számolható el. Ugyanez a logika érvényes arra az esetre is, ha az ingatlan csak egy adott részét hasznosítja bérbeadással a tulajdonos (mert például pár helyiséget saját, életvitelszerű lakhatására tartja fenn).

Magánszemélyek és az Szja szabályai

A bérbeadás (mint önálló tevékenység) bevételéből kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása. A 10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy a tételes költségelszámolással. Ennek témánk szempontjából azért van jelentősége, mert a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény szerint ugyanis a 10 százalék költséghányad alkalmazásának időszakában (…) a jövedelemszerző tevékenységhez használt tárgyi eszközök (kivéve a személygépkocsit), nem anyagi javak erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell tekinteni. Az említett időszakban minden évben a megelőző évekből fennmaradt összes elhatárolt veszteségből 20-20 százalékot szintén elszámoltnak kell tekinteni.

Fontos azonban, hogy értékcsökkenés elszámolására csak saját tulajdonú ingó és ingatlan esetében van lehetőség. Ezen belül is van azonban egy szűkítő feltétel, 2015. január 1-jétől ugyanis nem számolható el értékcsökkenési leírás azon tárgyi eszközök (ingó, ingatlan) után, amelyek megszerzése ingyenesen (pl. örökléssel, ajándékozással) történt.

Az amortizáció elszámolása telepít bizonyos adminisztrációs többletkötelezettséget is a tevékenység végzőjére. A magánszemély ugyanis az Szja tv. 5. számú melléklete és a törvény előírásainak megfelelően alap- és kiegészítő nyilvántartásokban, időrendben, folyamatosan nyilvántartani és rögzíteni köteles minden olyan adatot, amely az adókötelezettség megállapításához és utólagos ellenőrizhetőségéhez szükséges.

Értékcsökkenés megállapítása és bizonyítása

Az évenként elszámolandó értékcsökkenésnek a bekerülési értékhez (bruttó értékhez) - maradványérték megállapítása esetén a maradványértékkel csökkentett bekerülési értékhez (bruttó értékhez) - vagy a nettó értékhez (a terv szerint elszámolt értékcsökkenéssel csökkentett bruttó értékhez) viszonyított arányát, vagy a bekerülési értéknek a teljesítménnyel arányos összegét, illetve az értékcsökkenés évenkénti abszolút összegét az egyedi eszköz várható használata, ebből adódó élettartama, fizikai elhasználódása és erkölcsi avulása, az adott vállalkozási tevékenységre jellemző körülmények figyelembevételével kell megtervezni, és azokat a nyilvántartásokon történő rögzítést követően a rendeltetésszerű használatbavételtől, az üzembe helyezéstől kell alkalmazni.

Az üzembe helyezés időpontja az eszköz szokásos vállalkozási tevékenység keretében történő rendeltetésszerű hasznosításának a kezdő időpontja.

Mikor okozhat értékcsökkenést a szomszéd építkezése?

• Az építkezés akkor lehet értékcsökkentő, ha jelentősen megváltoztatja az ingatlan környezetét, rontja a kilátást vagy a telek használhatóságát, környezeti idegenséget okoz, ellenérzést vált ki a vevőkben, növeli a zajt, árnyékolást vagy vizuális terhelést.
• Fontos: akkor is bekövetkezhet értékcsökkenés, ha maga az építmény nem veszélyes, de a környék vevői mégis kedvezőtlenebbnek ítélik meg a látvány vagy a funkció miatt.

Mi az az ingatlanforgalmi értékcsökkenés? A forgalmi értékcsökkenés egyszerűen azt jelenti, hogy az ingatlan kevesebbet ér a piacon, a vevők kevesebbet hajlandók fizetni érte, vagy kisebb az érdeklődés, így romlik az értékesíthetősége. Nem javítási költségről van szó, hanem a piaci ár csökkenéséről, amelyet objektív módon lehet kimutatni.

Hogyan lehet bizonyítani az értékcsökkenést?

1. Szakértői vélemény szükséges. A bíróság kizárólag ingatlanforgalmi szakértő véleménye alapján döntheti el, hogy az építkezés okozott-e értékvesztést. A szakértő vizsgálja: az építménytől való távolságot, rálátást és vizuális hatást, a környék adottságait, összehasonlító ingatlanárakat, vevői preferenciákat és a kereslet alakulását.
2. Csak az bizonyít, ami a piacot érinti. Nem szükséges zajmérés, sugárzásvizsgálat, egészségkárosodás bizonyítása. Elég, ha a torony, csarnok vagy más építmény csökkenti az ingatlan iránti keresletet, és a szakértő ezt kimutatja.
3. A Kúria kifejezetten hangsúlyozza: a vevők félelme vagy ellenérzése is értékcsökkentő tényező, ha az hat a piaci árra - akkor is, ha az adott félelem tudományosan nem igazolható.

Jogi következmények és kártérítés

A bírói gyakorlat szerint önmagában az értékcsökkenés ténye még nem teremt kártérítési felelősséget, ám ha a zavarás meghaladja az elkerülhetetlen mértéket, és ténylegesen befolyásolja az ingatlan piaci értékét, a kárt meg kell téríteni. A bíróságok ma már a kilátáselvonást, az intimitásvesztést vagy akár az építmény által keltett tömeges félelemérzetet is olyan körülménynek tekintik, amely objektív módon értékcsökkentő hatást gyakorolhat.

A Polgári Törvénykönyv szerint a tulajdonosnak úgy kell gyakorolnia jogait, hogy azzal szükségtelenül ne zavarja a szomszédokat. Ha az építkezés szükségtelen zavarást okoz, és emiatt az ingatlan értéke csökken, akkor a szomszéd kártérítést követelhet.

A Kúria egy fontos döntése szerint az elévülés már akkor elkezdődik, amikor a kilátást elvonó építkezés befejeződik, és a tulajdonos észleli vagy észlelhette volna a kár bekövetkeztét. Ez azt jelenti, hogy a panorámavesztés azonnal kárt okoz (az ingatlan értékének csökkenésével), a kárigény pedig a befejezéskor válik esedékessé, így ettől az időponttól kezdődik az elévülés. A Ptk. szabályai szerint az általános elévülési idő 5 év.

Gyakorlati tanácsok tulajdonosoknak és könyvelőknek

• A maradványértéket a rendeltetésszerű használatbavétel, az üzembe helyezés időpontjában rendelkezésre álló információk alapján kell meghatározni.
• Az ingatlanok (az épületek) piaci értékét a műszaki állapot mellett alapvetően a kereslet-kínálat viszonya és az infláció mértéke határozza meg.
• Ha a hasznos élettartamot a műszaki élettartamnál lényegesen rövidebb időtartamban határozták meg, akkor a maradványérték meghatározása során a piaci tényezőkkel is számolni kell.
• Az értékcsökkenési leírás alapja az ingatlan beszerzési ára, növelve a beszerzéshez kapcsolódó járulékos kiadásokkal (például: ügyvédi díj, földhivatali bejegyzési díj).
• Amennyiben az ingatlan értéke évről évre nő, az általában nem "különleges helyzetükből, egyedi mivoltukból" adódik, hanem jellemzően a kereslet-kínálat viszonyának, illetve az inflációnak köszönhető, ennek előre hatása a műszaki élettartam végéig nem határozható meg.

Az értékcsökkenés elszámolása egy meglehetősen bonyolult, nehezített terep, melyen kiigazodni még a témában járatosabbaknak sem egyszerű. Egyszerre kell figyelemmel lenni a bérbeadón kívül álló (pl.: szerzés módja) és a bérbeadó döntése szerinti (pl.: választási lehetőségek, közös tulajdon, adminisztráció stb.) okokra és szempontokra is. Sarokpontként érdemes kiemelni a tételes költségelszámolás választásának szükségességét, a saját tulajdon meglétét, továbbá az ingyenes szerzést, mint kizáró okot.

tags: #csaladi #haz #ertekcsokkenese

Népszerű bejegyzések:

• Győri professzionális közös képviselet Horváthné által
• Tihanyi Tetőteri Esték: történelmi látnivalók és természeti szépségek
• Szakértői generálkivitelezés és felújítás
• Útmutató a Drávafokon található nyaralók kiválasztásához
• Mediterrán passzív ház L- alakban: a tervek és a megvalósítás részletei