Csató Károly közös képviselő: társasházkezelés, jogi lehetőségek és gyakorlati feladatok részletesen

A közös képviselő helyzete és a közgyűlések járvány idején számos találgatás, pletyka és elemzés született a járványos időszak elején. Talán ezeknek a hatására a jogalkotó tiszta vizet öntött a pohárba, amely lehet azért kicsit kavarja az iszapot is.

Jogorvoslat a közgyűlési határozatokkal kapcsolatban

Ha egy tulajdonos nem ért egyet a társasházi közgyűlésen hozott határozattal, akkor van lehetősége hatályon kívül helyeztetni a meghozott társasházi határozatot. Ehhez két lehetősége van: jogorvoslatért keresetet nyújthat be a bírósághoz.

Éves beszámoló, költségvetés és elszámolás

Az társasház éves beszámoló az adott időszakra vonatkozó pénzügyi kimutatásokat tartalmazza, beleértve a bevételeket, költségeket és adókat. Továbbá tartalmazza az elvégzett munkákról szóló jelentést, például a karbantartási és javítási munkákról, az esetleges felújításokról, valamint a tervezett munkákról. A beszámoló tartalmazza továbbá a közös költség tervezetét az újabb időszakra.

Az éves beszámoló közgyűlések félidejénél tartunk. Ha minden jól alakul, akkor május 31-ig az éves beszámoló közgyűlések - erre az évre - lezárulnak. Az éves beszámolónak van egy terv része is, amelynek felmérésére igyekszünk pár támpontot nyújtani.

Minden év elején eljön a pillanat, amikor el kell számolni az előző év bevételeivel, kiadásaival és adózni kell. Adózni tisztelettel, és pontosan.

Közös költség, beszámítás és bevételek

A társasház bevételeit leegyszerűsítve közös költség befizetésnek nevezzük. A helyzet ettől összetettebb, így érdemes megismerni a bevételeket részleteiben. A bevételeket legegyszerűbben közös költségre és egyéb bevételekre oszthatjuk. A közös költség és beszámítási lehetőség: beszámítás a közös költség összegével szemben az 1959-es Ptk. alapján nem volt lehetséges. Elég sokáig, és jött 2014.03.15-e, és megváltozott a világ. Tehát március idusán változtak a közös költséggel szembeni beszámítási szabályok is. A hatályos PTK.

Jegyzőkönyv, közös képviselet és feladatmegosztás

A társasházkezelés és a közös képviselet szétválasztása a gyakorlatban nem annyira fontos, viszont elméleti kérdésként sokszor előkerül szakmai beszélgetésekben. Tehát mit csinál a társasházkezelő és a közös képviselő? Gyakorlatban szinte ugyanazt, de nézzük végig, az alátámasztását ennek a rövid konklúziónak.

A társasházkezelő megbízása kicsivel másabb, mint a közös képviselő megbízása. A közös képviselő feladatait a törvény szabályozza, de a társasházkezelői feladatokra nincs törvényi szabályozás. A társasházkezelői szerződés megkötéséhez is közgyűlési határozat szükséges. Egyszerű szótöbbséggel. Itt is érvényesek az általános szabályok, hogy a döntést a jegyzőkönyvben a határozatnak tartalmaznia kell.

Ha a társasházkezelés jegyzőkönyv hitelesítése során a következő kérdés jön elő: Mit tehetek, ha a jegyzőkönyv hitelesítő nem akarja aláírni a jegyzőkönyvet? Az alábbi válasz adható Meg kell kérni egy másik tulajdonost, aki szintén részt vett a közgyűlésen, hogy hitelesítse a közgyűlés jegyzőkönyvét.

Számvizsgálat, ellenőrzés és bizalom

A társasház ellenőrzés feladata bizalmi pozíció. A társasház feladati közül a legfontosabb a számvizsgáló bizottság feladatainak megszervezése. A számvizsgálás annyira bizalmi pozíció, hogy szinte minden érdekérvényesítés a számvizsgálók rátermettségén múlhat. Sajnos a közösség nem minden esetben helyezz arra hangsúlyt, hogy megfelelően felkészült személyeket válasszon számvizsgálónak.

Műszaki feladatok: karbantartás, hőmérséklet, műszaki ellenőrzés

A társasház műszaki ellenőrzése igen komoly és sokrétű feladat. A társasházkezelő felelőssége csak a közös tulajdonban lévő részekre terjed ki, de a közös tulajdonú részek állaga jelentősen befolyásolja a külön tulajdonú részek állapotát is. A társasházban a hőfok meghatározása igen fontos feladat. Az emeleten meleg van, az alsóbb szinteken időnkét hűvös. Fontos a hőmérséklet még a társasházi meleg víz hőfoka. Tehát az egyik kérdés milyen legyen a meleg víz minimum hőfoka a lakásokban? A meleg víz hőfokára a fűtésrendszertől függően talál mindenki információkat.

Hulladék, közszolgáltatások és közös területek használata

A közös képviselet és a tulajdonosok harmonikus viszonyára sokszor vetődik árnyék más, a közös képviselettől és a társasházi tulajdonosoktól relatíve független szolgáltatások elvégzése miatt. Jellemzően ilyen szolgáltatások a távfűtés, a víz- és csatornaszolgáltatás elindítása, valamint a mostani hulladék elszállítási nehézségek is.

A társasházak jellemzője, hogy közös területtel rendelkeznek. Általában a közös területeknek meghatározott rendeltetése van. Például a folyosó az folyosó, a lépcsőház az lépcsőház, és így a használati módja is adott a területnek. Viszont lehetnek olyan esetek ahol a közös terület funkciója inkább szokásjogon, vagy egy közgyűlési határozaton alapul.

Veszélyhelyzet, COVID-19 és közgyűlések

A társasházi veszélyhelyzet mindenki számára fontos, aki társasházi érintettséggel rendelkezik. Muszáj a járvány elleni védekezés főszabályával összehangolni a társasházak működtetését is. A működtetést a társasházi törvény helyesen értelmezett paragrafusai is segítik, hiszen a - Kúriai döntésekkel is összhangban - a szükséges beavatkozásokat a közös képviselő megteheti, nem elfeledkezve az elszámoltathatóság elvéről.

Az R. 11. §-a helyébe a következő rendelkezés lép: „11. § (1) A társasház közgyűlést tarthat. A társasházaknál újra tartható közgyűlés. Indulhatnak a közgyűlések! 289/2021. (V. 31.) Korm. rendelet: A veszélyhelyzet során a személy- és vagyonegyesítő szervezetek működésére vonatkozó eltérő rendelkezések újbóli bevezetéséről szóló 502/2020. (XI. 16.) Korm. rendelet módosításáról.”

Társasház és a COVID19, koronavírus alatti közgyűlések: A rendezvényekről kiadott állásfoglalás a linken elérhető. A kiadmány nem tesz különbséget üzleti vagy törvényi kötelezettségből előírt rendezvény között, így talán vonatkoztatható a közgyűlésekre is. Természetesen ez nem azt jelenti, hogy a dokumentumokat nem kell előkészíteni, megismerhetővé és véleményezhetővé tenni, csak azt jelenti, hogy a döntéshozatal csúszhat.

Itt van a kiadott képes tájékoztató, amit érdemes lehet letölteni és kifüggeszteni a társasházaknál. A társasház mindig is jelentős forráspontja volt a fertőzéseknek. Több dologra is gondolhatunk, mint például a postaládánál vagy liftben történő találkozások, de ahogy az egyik kollégánk megemlítette a szeméttároló tartályok is jelentős fertőzési pontok lehetnek.

Adatkezelés, online rendszerek és adathalászat

A társasházkezelés egyik fő területe, hogy a online rendszereket biztosítanak a közös képviselők a tulajdonostársaknak az adatbetekintés érdekében. Arra kerestük a választ, hogy a társasházkezelő kiadhatja-e online rendszeren keresztül, hozzáférés biztosításával a társasházi tulajdonosok egyenlegét és a társasház könyvelési adatait. A NAIH megállapításai szerint a online rendszer esetében biztonságos hozzáférés, és egyedi azonosítás szükséges a jogszerű adatkezeléshez. Tehát kell egy egyedi felhasználó név, és a társasházi albetét tulajdonos által ismert jelszó.

Viszont az adathalászat is nagyon elterjedt bűnözési forma, amely ellen legfőképpen megelőzéssel lehet fellépni. Figyelmesen olvassák kérem Menyhárt Zsolt írását a témában, aki gyakorlatias tanácsaival segít bennünket.

Törvényi változások, nyilvántartás és határozatok

Társasházi törvény módosítása: a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény egyes rendelkezéseit pontosította a jogalkotó, amely pontosítások 2021.05.11-től hatályosak. A változásokat elrendelő jogszabályokat itt találja: M A G Y A R K Ö Z L Ö N Y • 2021. évi 84. szám. Eddigi változásokról itt olvashat.

A társasházi törvény módosításával a társasházkezelés újabb szakaszához érkezik a 2019.01.01-től hatályosuló szabályozással. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosítása értelmében: létrejön a társasházi tisztségviselők nyilvántartása, amely a közösség ügyintézését ellátó tisztségviselők a törvényben meghatározott adatainak nyilvánosságát eredményezi. A társasházkezelők adatai nyilvánosak lesznek az egész országban.

Közös képviselő bejelentkezés elnapolva: Volt róla szó, hogy 2019.01.01-től majd jönnek nagy változások. A változásokról a csatolt linken lehet olvasni, és meg is lehet találni a módosított társasházi törvényt. Viszont most jön a csavar 🙂 Elnapolták a közös képviselők bejelentési kötelezettséget. Talán az volt az oka, hogy végrehajtási szabályok nem kerültek kimódolásra.

Finanszírozás, energiahatékonyság és napelemek

A társasházkezelés sarkalatos pontja a finanszírozás. A piacon nagyon sok lehetőség van pl. kombinált hitelek, csoportos hitelek, célbefizetés, közös költségemelés, saját tőkés finanszírozás, LTP-k felhasználása, piaci kamatozású és támogatott hitelek.

Az energiahivatal statisztikái szerint 2019 óta a fővárosban a beépített napelem kapacitások összességének kerületi sorrendjét a XVI. kerület vezeti. Új jelenség, hogy a családi házak, üzemek és intézmények mellé belépnek telepítőként a társasházak. A jelenlegi adottságokkal egy 50 kw-os berendezéshez megközelítőleg 300 négyzetméternyi napelem szükséges. A napelemes kiserőművek 50 kw-ig nem engedély-kötelesek, hanem úgymond háztartási méretűek. Ezt a maximumot célozták meg 280 négyzetméter felületű napelemekkel.

Egyszerűen megérthető költségszámítással alátámasztott javaslata múlt év nyarán kapta meg a társasházi közgyűlés elsöprő többségű támogatását. A rendszerük 2021 április 16-án kezdett el termelni: június végéig az első mért időszakban a társasház energia igényének kétszeresét tudták maguk megtermelni, azaz a saját fogyasztásukon túlmenően 160 ezer forintnyi áramot visszatápláltak a hálózatba (amit majd később elfogyaszthatnak). Hoványi Dávid, a Megyeri úti társasház beruházását bonyolító Opera Solar kft. ügyvezetőjének számítása szerint egy 10 kW-os rendszer bekerülési költsége bruttó 3,5 millió forintra becsülhető, a háztartási méret maximuma esetén (50 kW) bruttó 15 millió forinttal kell számolni.

A megtermelt - és helyben az adott pillanatban fel nem használt - áram közhálózatra bocsátásában fontos változás, hogy az önerőből megvalósított napelemes rendszert telepítők uniós jogszabály alapján 2023. december 31-ig szerződhetnek szaldó elszámolásban az áramhálózati cégekkel, ugyanakkor a beruházást otthonfelújítási állami támogatással megvalósítók esetében ezt idén július 1-jétől felváltotta volna a bruttó elszámolás. Csakhogy a június 30-án megjelent kormányrendelet szerint a bruttó elszámolást előíró jogszabály nem lépett hatályba. Így a vissza nem térítendő támogatásokkal megvalósult háztartási méretű napelemes kiserőművek továbbra is jogosultak maradtak a szaldó elszámolásra.

Veszélyes árnyékok. A napelemek úgynevezett soros rendszerek, a paneleket sorba kötik egymással. Ennek az a sajátossága, hogy ha bármelyikre árnyék vetül, akkor a teljes rendszer termelése olyan szintre csökken, mintha az egész felület be lenne árnyékolva. A beárnyékoláshoz az is elegendő, ha a napelemek fölött halad át például a ház elektromos bekötő vezetéke, vagy mondjuk a telefonvonal, kábeltévé kábele. Mostanában már lehet úgynevezett Smart napelem paneleket kapni, amelyek kezelni tudják az árnyékolás problémáját.

Támogatások, otthonfelújítás és családtámogatás

A Kormány 518/2020. (XI. 25.) Korm. rendelete a gyermeket nevelő családok otthonfelújítási támogatásáról: A gyermeket nevelő családok lakhatási körülményeinek javítása, a hazai lakásállomány megújulásának ösztönzése és az építőipari ágazat fehérítése érdekében az e rendeletben meghatározott feltételekkel a központi költségvetésből vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatásként otthonfelújítási támogatás vehető igénybe.

Földgázüzemű konvektorok cseréjére irányuló alprogram: 2017. szeptember 21-től elérhető és igényelhető támogatás a földgázüzemű konvektorok cseréjére irányuló alprogram terhére.

Ingatlan-nyilvántartás, árverezés és tartozások

Társasház esetében sok szó esik szakmai körökben a közös képviselők ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről. Hát most is úgy néz ki, hogy a megismerhető tervezetek alapján elmarad a bejegyzés. A módosítás szerinti dátum javaslat: 2021. 01.01. A közigazgatási bürokráciacsökkentéssel és az egyes hatósági eljárások egyszerűsítésével összefüggő törvények módosításáról szóló 2017. évi CLXXXVI.

Az árverezésen szerzett társasházi ingatlan tartozásának esete: A társasházi ingatlan esetében a közös költség fizetése nem tréfa dolog. A közös költség a társasházi bevétel legfőbb forrása. Ha a közös költség befizetése elmarad, akkor a társasház, és a tulajdonos is bajba kerülhet. A társasházi tulajdonos könnyen abba a helyzetben találja magát, hogy a tartozása miatt a tulajdonában álló ingatlant elárverezik.

Közös képviselői tudás, kapacitás és szakmai háttér

Tudományoskodás a közös képviselők kapacitásáról: Megjelent ezzel a címmel egy írásunk: „A többlakásos épületek üzemeltetésével foglalkozó cégek gazdasági környezetének speciális jellemzői, különös tekintettel a kapacitás kihasználtsági tényezőkre” A Magyar Tudományos Művek Tárában is rögzítésre került. Mi is a költségvetés? A társasházi költségvetés egy bázis alapú pénzügyi terv, amely tényszerűen tartalmazza a bázis év bevételeit és kiadásait.

Hasznos gyakorlati tanácsok közös képviselőknek és tulajdonosoknak

1. A jegyzőkönyv hitelesítésénél kérjen másik résztvevő tulajdonost, ha az eredeti hitelesítő nem akar aláírni.
2. Biztosítsa az online rendszerekhez egyedi felhasználónevet és jelszót a jogszerű adatkezelés érdekében.
3. Karbantartási és műszaki feladatokat folyamatosan dokumentálja, így a beszámoló tartalmazza az elvégzett munkákról szóló jelentést.
4. Érdemes megfontolni napelemes beruházás esetén a szaldó elszámolás lehetőségét, és figyelni a jogszabályi változásokat.
5. A számvizsgáló bizottság tagjainál helyezzen hangsúlyt a felkészültségre, mert sok minden múlik rajtuk.

Ha további részletekre van szüksége a társasházkezelés egyes területeiről, érdemes az adott témakör jogszabályait és szakmai anyagait átnézni, valamint szakértői tanácsot kérni.

tags: #csatho #karoly #kozos #kepviselo

Népszerű bejegyzések:

• Békéscsaba ingatlanárverései a piac tükörében: kalapács alatti példák
• Szerkeszthető szerződés minta
• Békéscsabai smart ingatlaniroda modern kínálata: üzletek, lakások és vállalkozási terek
• Tudnivalók ingatlan ajándékozásról
• Magyar kultúra és újév