CSOK helyrajzi szám és kapcsolódó kockázatok ingatlanvásárlásnál
A legegyszerűbb megoldás, amikor vásárolunk egy telket, aminek saját önálló helyrajzi száma van és arra építünk egy ingatlant. Sok helyen elfogytak az építési telkek, így a nagyobb telekkel rendelkező családi házak adnak el egy telekdarabot a sajátjukból, vagy az ifjabb generáció az idősebbek telkére épít még egy épületet. Például: adott egy ingatlan, aminek a helyrajzi száma 700. Ilyenkor a kérelemnek megfelelően két vagy több helyrajzi számú ingatlan keletkezik a telekalakítási eljárás következtében. Ennek a megoldásnak esetlegesen (az önkormányzatok a helyi építési rendeleteinek köszönhetően), jogi akadálya lehet, ugyanis ezen jogszabályok előírják az adott építési övezetekre vonatkozó kötelező legkisebb teleknagyságot. Ez azt jelenti, hogy a telekmegosztás nem valósítható meg, ha egy 500 nm-es ingatlanról beszélünk és a telek méretének az adott övezetben a minimális 300 nm-et el kell érnie. Ezért az új igényléseknél erre különösen ügyelni kell.
CSOK és helyrajzi szám
Az új Ptk. 5:18. Ezért ebben az esetben azt szükséges ellenőrizni, hogy kizárólag a CSOK támogatás igénylői legyenek az így létrejövő 700/A. hrsz tulajdonosai. Ezért, amennyiben építkezéséhez hitel felvételben gondolkodik és egyenrangú félként szeretne a bankokkal tárgyalni, illetve nem szeretne rosszul járni a törlesztő részletével, vegye igénybe a jelzalog.com hitelközvetítő kollégái segítségét! Korábban már írtunk arról, hogy csok igénylésnél nemcsak a személyi feltételek miatt utasíthat el a bank, hanem a választott ingatlan nem megfelelő paraméterei miatt is. Ennek az egyik lehetséges oka, ha az ingatlan felépítése nem egyezik meg a térképmásolattal. Ez mikor fordulhat elő és mit tehetünk, hogy mégis befogadja a bank a falusi csok igénylést?
Falusi CSOK és térképmásolat
A falusi csok a családi otthonteremtési kedvezmény speciális fajtája, amit csak meghatározott kistelepüléseken lévő ingatlanok megvásárlására, bővítésére és korszerűsítésére lehet igényelni. Falusi csok igénylésénél felmerülhet az a probléma, hogy a választott ingatlan felépítése nincs összhangban a Földhivataltól lekérhető térképmásolattal. Az adminisztráció elmaradásáért nem feltétlenül az előző tulajdonos a hibás. Az attól függ, hogy a bank mennyire rugalmasan áll hozzá ehhez a kérdéshez. A szigorúbb bankok nem fogadják be a csok igényléseket, ha eltér az ingatlan a térképmásolattól - akkor sem, ha egyébként az ingatlan megfelelne a csok vagy a falusi csok feltételeinek. Ebben az esetben előbb kérvényezni kell a felülvizsgálatot, és akkor lehet újra beadni a támogatási kérelmet, ha a térképmásolat megegyezik az ingatlannal. Előfordulhat, hogy az ingatlan mellett egy olyan melléképületet is felhúztak, amely a térképmásolaton nem szerepel - ez lehet például garázs vagy tároló. Ha ez az épület nem érintett a falusi csokos korszerűsítésben, és független a főépülettől, akkor az eltérés az nem feltétlenül kizáró ok. Ugyanakkor a falusi csok akár egy, a lakással azonos ingatlan-nyilvántartási helyrajzi számon található melléképület korszerűsítésére is igénybe vehető. Ha a melléképület engedély nélkül épült, akkor érdemes fennmaradási engedélyt kérni ahhoz, hogy gond nélkül be lehessen adni az igénylést. Az is előfordulhat, hogy a melléképület felépítésére volt engedély, és a használatbavételi engedélyt is megkapta, csak az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatban maradt el az adminisztráció, és ezért nem került rá a térképmásolatra az építmény.
Gyakorlati példa
Egy megtörtént eseten keresztül bemutatjuk, hogy az évek óta várt, vissza nem térítendő lakásvásárlási támogatás, a CSOK igénylése a gyakorlatban milyen nehézségekbe ütközhet és azok hogyan orvosolhatók. A 30-as éveiben járó házaspár három gyermeket nevel. Közülük egyre már korábban igénybe vették a félcszocpolt, a jelenlegi CSOK egy korábbi változatát. Most a két kisebbik gyermekre szeretnék kihasználni a támogatást. A lakás megvásárlását lakáshitellel is ki kellett egészíteniük. A feleség jelenleg otthon van a gyermekekkel, a férj több éves munkaviszonyból igazolt jövedelmet. Az önerő jelentős része egy két évvel ezelőtti ingatlan eladásából származott. Ennek a családnak a példája még csak nem is a legbonyolultabb eset volt, a sok kis „apró” részletnek köszönhetően, azonban a CSOK és lakáshitel tüzetes átvizsgálása és elbírálása során az utolsó pillanatban teljesítette a bank fizetési határidőre a vételár utalását.
- A személyi feltételeket tekintve a legbonyolultabb tényező a korábbi félszocpol volt, amelyről - bár a bank semmilyen igazolást nem írt elő - a biztonság kedvéért benyújtották a régi szocpol szerződést, másra nem volt szükség.
- Az 5 éven belül eladott ingatlan vételárát be kell forgatni a CSOK támogatással vásárolt ingatlanba (pár tétellel csökkenthető az eladásból befolyó vételár összege). Ez számszerűen annyit jelent, hogy: korábban eladott ingatlan vételára + egyéb önerő + CSOK + lakáshitel = új lakás vételára. A CSOK támogatás maximális összegét a korábban eladott lakás vételára is befolyásolja.
- A család egy osztatlan közös tulajdonból - egy helyrajzi szám alatt több elkülönített lakórész - vásárolt meg 2/4 tulajdoni hányadot. A gyakorlatban ez egy ikerház fél részét jelentette. Ilyen esetben (és nem csak CSOK, hanem lakáshitel esetén is) rendelkezni kell az ingatlannak ügyvéd/közjegyző által ellenjegyzett használati megállapodással, valamint egy vázrajzzal. A konkrét esetben ezek rendelkezésre álltak, azonban a használati megállapodást a másik házrész egy korábbi tulajdonosa írta alá.
- A konkrét esetet még tovább bonyolította a tény, hogy az ingatlannak két címe is volt, mivel saroktelekre épült a ház. Ilyenkor jó, ha előre készülünk egy önkormányzati igazolással, amely ezt tanúsítja. Az ingatlant a földhivatalnál nyilvántartott címről meg sem lehet közelíteni, a valóságban pont a másik utca felőli számozáshoz tartozó bejáraton keresztül juthatunk be.
Amennyiben lakáshitellel együtt intézzük a CSOK támogatást, úgy az összes papír szükséges és együtt bírálják a kérelmet. Érdemes ezekre a részletekre előre felkészülni, hogy ne időközben derüljön ki, mégis szükséges egy-két papír még.
Helyrajzi szám fontossága
Helyrajzi szám nélkül egy ingatlan adásvétel sem tud megtörténni. Ez kell az adásvételi szerződésbe, illetve sok információ kapcsolódik hozzá. Sokszor fordul elő, hogy meg szeretnének vásárolni egy környékbeli ingatlant, aminek tudják a címét vagy térképen megtalálnák, azonban nem tudják a helyrajzi számot. Bár lehetséges cím alapján is tulajdoni lapot lekérni, mégis minden esetben pontosabb eleve helyrajzi számra keresni.
Én két dolgot szeretek nagyon: egyrészt a közműveket (még az adott vezeték átmérője is benne van a metaadatoknál), másrészt pedig az Ortofotó funkciót. Mutatok egy példát egy elég tipikus esetre (ehhez az „Épületek/Helyrajzi szám/Épületek” gombokat kell aktívra tenni (a közműveket ilyenkor ki szoktam kapcsolni). Látszik, hogy a 1762-es helyrajzi szám egy négyzet alakú ház (elég tipikusan kádár kocka), az épület kontúrja a bal oldali képen a földhivatali térképen feltüntetett épülettel egyezik meg (ha térképmásolatot kérnének ki, az látszódna rajta). A légi felvételből (Ortofotó - jobb oldali kép) viszont látszik, hogy az épülethez hozzáépítettek egy nyúlványt, ami nem szerepel a térképen. Az Ortofotónak ráadásul több verzióját rá lehet tenni: a legfrissebb jelenleg 2025-ös, de van 2015 és 2005-ös kép is. A konkrét bővítés valamikor 2005 és 2015 között történhetett, mert a 2005-ös képen még nincs rajta, de a 2015-ös képen igen.
A képen látható adatokból és az Ortofotó különböző verzióinak összevetéséből sokat lehet leszűrni: ha az utóbbi 10 évben építéshatósági vagy kapcsolódó eljárás indult volna a helyrajzi számon, akkor annak adatai itt lennének: építési engedélyezési eljárás, használatbavétel, energetikai tanúsítvány, változási vázrajz. A bejegyzésben található adatbázisok használata nagyon sokat tud segíteni egy ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt, hogy pontosan tudja az ingatlan paramétereit. Egy tapasztalt ingatlan adásvételi ügyvéd ezeket napi szinten használja, valószínűleg máshogy is értelmezi ezeket, mint egy laikus.
- Használati megállapodás és vázrajz előkészítése az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan részeinek megvásárlásakor.
- Térképmásolat és helyrajzi szám összhangjának ellenőrzése a hitelintézet igénylés előtt.
- Ortofotó verziók és a felépítés közötti eltérések felülvizsgálata a hitel elutasítása elkerülése érdekében.
- Amennyiben melléképület is szerepel a nyilvántartásban, azt ellenőrizni kell, és lehet, hogy fennmaradási engedélyre van szükség.
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb!
Az összefoglaló gondolat: Helyrajzi szám nélkül egy ingatlan adásvétel sem tud megtörténni. Ez a szám adja meg az ingatlan pontos azonosító adatait, és segíti a hitelintézetek számára a megfelelő paraméterek ellenőrzését. A lakásvásárlást és a CSOK igénylését előkészítő alapos tájékozódás megkönnyíti a folyamatot, miközben a térképmásolattal és az Ortofotókkal való összevetés csökkenti a későbbi problémák esélyét.