Egy tulajdoni lap — többranghely: mit mutat, hogyan kell értelmezni és mire figyeljünk

A tulajdoni lap egy olyan okirat, amelyen megtalálható az összes fontos információ egy adott ingatlanról az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján. Magyarországon minden ingatlan szerepel a Földhivatalnak az ingatlan-nyilvántartásában, így tehát minden ingatlannak van tulajdoni lapja. Ha hétköznapi nyelven akarjuk megfogalmazni, akkor azt mondhatjuk, hogy a tulajdoni lap az ingatlan személyi igazolványa.

Mi található a tulajdoni lapon - a dokumentum felépítése

A tulajdoni lap a földhivatali ingatlan-nyilvántartás legfontosabb dokumentuma. Minden tulajdoni lap 3 részből áll. Ezeket a részeket római számokkal jelölik a tulajdoni lapon: I., II. és III. Nem feltétlenül kerül minden rész külön oldalra, ez attól függ, hogy hány bejegyzés van az adott résznél. A tulajdoni lap tetején ott található a lekérés időpontja, vagyis arra ránézve lehet tudni, hogy friss-e vagy régi a tulajdoni lap. A fejléctől lefelé haladva a dokumentum elemei: a fejléc, széljegy, I. rész, II. rész és III. rész.

Fejléc és széljegy

A részeken kívül már a tulajdoni lap teteje is sok információt adhat, ezt a részt nevezzük fejlécnek. A tulajdoni lapon a széljegy azt jelzi, hogy az adott ingatlannal kapcsolatban valamilyen ingatlan-nyilvántartási eljárás indult, de azt még nem bírálták el véglegesen. A széljegy az tulajdoni lap I. része feletti szakaszban található, amennyiben van ilyen az adott pillanatban az adott ingatlanra vonatkozólag. A széljegy mutatja tehát a már benyújtott, de még elintézetlen kérelmeket. A széljegyből látható, hogy az mire vonatkozik, például tulajdonjog bejegyzési vagy jelzálogjog törlési kérelem, de azzal kapcsolatos pontos részleteket nem tudhatunk meg belőle.

I. rész - az ingatlan leíró adatai

Az I. rész az ingatlan számszerűsíthető adatait tartalmazza. A tulajdoni lap I. részéből mást is megtudhatunk az ingatlanról. Például a területét vagy a művelési ágát. Az I. rész az ingatlan számszerűsíthető adatait tartalmazza: a település neve, az ingatlan címe, helyrajzi szám, fekvés megjelölése (belterület, külterület) az ingatlan területe (m2-ben), művelési ága (szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó), vagy a művelésből kivett terület megnevezése (pl.: út, árok, beépítetlen terület, az épület fő rendeltetésének megnevezése: lakóház, gazdasági épület, stb.).

A helyrajzi szám olyan, mint egy rendszám. Egyedi, nincs belőle másik ugyanolyan egy adott településen. A helyrajzi szám (hrsz) az ingatlan egyedi azonosítója. A helyrajzi szám lekérdezésére szükséged van a tulajdoni lap lekéréséhez. Ha biztosra akarsz menni, mindig a helyrajzi szám megadásával kérd a tulajdoni lapot.

II. rész - tulajdonjogi adatok

A tulajdoni lap II. része az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdonjogi információt tartalmazza: a tulajdonos nevét és személyes adatait, tulajdoni hányada, tulajdonoshoz fűződő kiskorúság, gondnokoltság tényét, tulajdonszerzés jogcímét (pl. adásvétel, öröklés stb.). A II. rész az ingatlan tulajdonosairól árul el információkat. A II. részben találjuk a jelenlegi és a korábbi tulajdonosokat (utóbbiaknál törlő határozat szerepel). Itt érdemes arra figyelni, hogyha valakivel ingatlan adásvételi szerződést kívánunk kötni, de nem szerepel tulajdonosként a tulajdoni lapon, akkor tőle nem fogjuk tudni megszerezni az adott ingatlant, a tulajdonjogot nem fogják bejegyezni.

III. rész - terhek, jogok és jogilag jelentős tények

A tulajdoni lap III. része tartalmazza az ingatlanhoz fűződő egyéb jogokat és azok jogosultjait: földhasználati jog, haszonélvezet és a használat joga, földmérési jelek és villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, vezetékjog, elő-, visszavásárlási, vételi jog, tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog, végrehajtási jog. Itt találhatjuk meg például a bejegyzett jelzálogjogot, a telki szolgalmi jogot, de azt is, ha végrehajtás alatt van az ingatlan. A III. rész talán a legbonyolultabb. Annál jobb, minél kevesebb, vagy akár semmi sem szerepel ott.

A III. részen bejegyzett jogosult kiskorúsága, vagy gondnokság alá helyezésének a ténye, jogosulttal szemben indított felszámolás vagy végelszámolási eljárás, bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás, építési, telekalakítási tilalom, elidegenítési és terhelési tilalom, ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének ténye és más tények is megjelenhetnek.

Milyen típusai vannak a tulajdoni lapnak?

A tulajdoni lap többféle változatban érhető el. A szemle másolat csak az aktuálisan fennálló információkat foglalja magában, de a már törölteket nem tartalmazza. A teljes másolat, ahogy a neve is mutatja, valóban teljes: minden jelenlegi és korábbi bejegyzést megmutat. Ezenkívül meg kell különböztetni a hiteles és a nem hiteles tulajdoni lapot is. A nem hiteles tulajdoni lap másolat csupán tájékoztatásra szolgál, de nem kötődik hozzá tanúsítóerő, ezzel szemben a hiteles tulajdoni lap másolathoz igen. Tehát bizonyító ereje csupán a hiteles tulajdoni lapnak van.

A korábbi nem hiteles tulajdoni lap forma 2023. január 1-jétől megszűnt. Az e-hiteles tulajdoni lap olyan on-line, elektronikus okirat, amelyen szerepel a szolgáltató hitelesítő záradéka (tanúsítvány) és a szolgáltató fokozott biztonságú elektronikus aláírásával hitelesíti és elhelyezi rajta időbélyegzőjét. Az e-hiteles okirat nemcsak tájékoztató jellegű, hanem bizonyító erejű is, de nem minősül közokiratnak.

Hogyan juthatunk hozzá a tulajdoni laphoz?

A tulajdoni lapot bárki lekérheti, akár az Ügyfélkapun keresztül, akár más módon is. Tulajdoni lapot ügyfélkapun keresztül a magyarorszag.hu-n tudsz lekérni, néhány perc alatt. A Földhivatal Online rendszer segítségével könnyedén és gyorsan lekérhető a tulajdoni lap. Ehhez mindössze ügyfélkapus hozzáférésre és az érintett ingatlan pontos címére vagy helyrajzi számára van szükség. A tulajdoni lapot be lehet szerezni elektronikusan vagyis online és papírként is - az ár ettől függ.

Általános lépések az online lekéréshez: bejelentkezel a magyarorszag.hu-ra, elindítod az ügyintézést, megadod a helyrajzi számot vagy címet, kiválasztod a szemlét vagy teljes másolatot, és letöltöd PDF-ben. Ha semmiképpen nem boldogulsz, akkor nincs más hátra, be kell menned személyesen a helyi földhivatalba, és ott megkeresik neked.

Árak és díjak - mikor ingyenes?

A földhivatali nyilvántartásból havonta 20 alkalommal ingyenesen lekérhető az ingatlan tulajdoni lapjának I. része. Az e-hiteles tulajdoni lap lekérés (függetlenül attól, hogy teljes vagy szemle) díja változott az években. Fontos, hogy 2017. óta természetes személyek számára évente két alkalommal díjmentes a nem hiteles tulajdoni lap másolat lekérdezése - a szabályok később módosultak: 2025. január 15-től történt egy jelentős változás. Csak saját tulajdonú ingatlan tulajdoni lapját lehet ingyen letölteni. Az e-hiteles tulajdoni lap kizárólag elektronikusan - számítógép képernyőjén - megtekintve bizonyító erejű. Kinyomtatva, papír formátumban nem minősül hiteles, bizonyító erejű dokumentumnak.

A díjak változása miatt érdemes a lekérés előtt mindig ellenőrizni a hatályos díjtáblázatot a hivatalos felületen.

Mire figyeljünk a tulajdoni lap ellenőrzésekor?

Lehet, hogy evidenciának tűnik, de bizony ellenőrizni kell a tulajdoni lapot az eladás megkezdése előtt vagy esetleg az eladási folyamat elején. Miután letöltöttük magunknak a tulajdoni lap másolatát, sorról sorra minden egyes elemet végig kell nézni. Ellenőrizni kell, hogy azokat az adatokat látjuk-e, amiről tudomásunk van. Ne hagyatkozzunk az emlékeinkre, a memóriánkra, mert ez a nagyvonalúság jó esetben galibát, rosszabb esetben komoly gondot jelenthet!

Nézzünk néhány konkrétumot a teljesség igénye nélkül: a lakás mérete esetében mindig a tulajdoni lap számít. Hiába mondjuk, hogy 70 m2 a lakásunk, ha a tulajdoni lap szerint 62 m2. Olyan mérettel korrekt hirdetni egy ingatlant, ami a tulajdoni lapon van. Külön oda kell figyelni a III. részre. Amennyiben van ilyen az adott ingatlan esetében, akkor ebben a részben találhatók az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és a jogilag jelentős tények. Ezek mind akadályai lehetnek az ingatlannal kapcsolatos jogszerzésnek.

Amikor értékbecslést végzek, akkor friss vagy 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot kérek az ingatlantulajdonostól. Adásvételi szerződés aláírásakor az ügyvéd közvetlenül az aláírás előtt kér le friss tulajdoni lapot, hogy még egyszer meggyőződjön arról, hogy annak tartalma megegyezik azzal, amiről neki tudomása van.

Mit tegyünk, ha hibát találunk?

Ha egyszerű adateltérést tapasztalunk, akkor ingatlan-nyilvántartási adatváltozási bejelentést kell tenni. Ez teljesen rutin eljárás. Többféle módon is benyújtható a Földhivatalhoz. Érdemes minél hamarabb benyújtani, mert a sokszor hosszú átfutási idő akadályozhatja az adásvételi szerződés aláírását. Ha az adateltérés nem érthető, vagy olyan széljegyzetet találunk, amiről fogalmunk sincs, vagy a III. részben bármilyen korlátozó vagy akadályozó információt találunk, akkor mindenféleképpen ügyvédhez kell fordulni és az ő útmutatása szerint kell eljárni.

Gyakran ismételt kérdések (röviden)

• Mi a tulajdoni lap? - Az ingatlan számszerűsíthető adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdonjogi információkat és az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb jogokat és azok jogosultjait tartalmazza.
• Milyen fajtái vannak? - Hiteles másolat, e-hiteles másolat, szemle és teljes másolat.
• Mi a széljegy? - A széljegy mutatja a már benyújtott, de még elintézetlen kérelmeket.
• Ingyenes a lekérés? - Magánszemélyként évente két alkalommal ingyenes, de 2025. január 16-tól ez az ingyenes lehetőség csak a saját tulajdonú ingatlanokra vonatkozik.
• Mi a különbség szemle és teljes között? - Szemle: csak a hatályos bejegyzések; teljes: minden aktuális és már nem aktuális bejegyzés.

Fontos gyakorlati tanácsok

1. Mielőtt foglalót ad át, vagy aláír bármit, nézze meg, milyen jogok, terhek és széljegyek szerepelnek az ingatlan tulajdoni lapján.
2. Adásvétel előtt mindig kérj szemle másolatot először, és a szerződés aláírása napján vagy közvetlenül előtte friss tulajdoni lapot.
3. Ne bízz a cím alapján történő keresésnél teljesen; ha lehet, helyrajzi szám alapján kérd le a dokumentumot.
4. Ha a III. részben terhek szerepelnek, mindenképpen konzultálj ügyvéddel.

Önmagában a tulajdoni lap lekéréséért semmiképpen sem kell bírságot fizetni, csak ha jogosulatlanul vette igénybe a lekérdező az díjmentességet. A közhiteles ingatlan-nyilvántartás megbízhatósága miatt az ellenkező bizonyításáig azt kell vélelmezni, hogy azok a nyilvántartásban szereplő módon állnak fenn. Ha valaki szerint a nyilvántartásban szereplő adat nem helyes, akkor neki kell bizonyítania, hogy ez valóban így van.

A tulajdoni lap a kiindulópont, de adásvétel előtt önmagában nem elég: sok esetben térképmásolatot is kell kérni, mert ott az látszik, hogy az épület ténylegesen ott áll-e, ahol a papír szerint állnia kellene. A tulajdoni lap lekérése valójában az ingatlanvásárlás origója.

FIGYELEM! Ez a cikk nem jogi útmutató vagy tanácsadás, és nem helyettesíti az ügyvédi konzultációt illetve jogi tanácsadást.

tags: #egy #tulajdoni #lap #tobb #ranghel

Népszerű bejegyzések:

• Precíz geodéziai felmérés Szarvaskő telepítéshez
• Sopron Fehér út környéki eladó ingatlanok – áttekintés
• Békés megyei ingatlanok
• Jelzáloghitel alapjai a lakáskészítéshez
• Földhivatali térképek