Elbirtoklás és tulajdonszerzés perben: hogyan állapítható meg a tulajdonjog megnyerése peres úton
A pert az ellen kell megindítani, aki az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként van bejegyezve. Ez pont az elbirtoklási perekben jelenthet gondot, mert sokszor olyan tulajdonosról van szó, akiről már régen, akár évtizedek óta nem tudnak semmit. Ha természetes személyről van szó, jogi szempontból mindaddig élőnek kell tekinteni, amíg közokirattal nem igazolják, hogy elhunyt. Három ilyen közokirat jöhet szóba: a halotti anyakönyvi kivonat, a bíróság holtnak nyilvánítást kimondó végzése vagy a bíróság halál tényét megállapító végzése. Amennyiben tehát nincs ilyen okirat, még akkor is élőnek kell tekinteni a bejegyzett tulajdonost, ha 120-130 éves lenne!
A zűrzavart és a bizonytalanságot növeli, hogy az elbirtoklási tény megállapítására irányuló eljárásokban gyakran olyan személyekre vonatkozó tényeket kell vizsgálni, akiknek jogi státusza évszázadokkal ezelőtt változott, vagy akikről már régen nem tudunk semmit. Az elbirtoklás olyan jogintézmény, amely révén bizonyos feltételek teljesülése esetén a birtokot időben folyamatosan magánál tartó személy tulajdonjogot szerezhet. Az elbirtoklás tehát nem egyszerűen az előző tulajdonos jogainak átruházása, hanem egy új tulajdonjog megszerzése. Ebben a fejezetben a bírói gyakorlat és a jogalkalmazás szempontjából fontos részletek kerülnek bemutatásra.
A tulajdonjog megszerzésének jogcímes és jogcímszegény formái
Az elbirtoklás a tulajdon megszerzésének egyik sajátos módja. A jogcímes elbirtoklás akkor jöhet szóba, ha a birtoklás valamilyen tulajdonátruházónak szánt jogviszony alapján hat a birtokosra (például adásvételre vagy használati jogra alapuló jogcímen), míg a jogcímszegény elbirtoklás akkor, ha a birtoklás nem kötődik érvényes jogcímhez. A sajátjakénti birtoklás fogalmilag kizárt, ha a birtoklás valamilyen külső jogcímen alapul (idegen dologbeli jog, szerződés).
A jogcímes elbirtoklás az ingatlanokra vonatkozóan különösen lényeges: ha az elbirtoklás feltételei teljesülnek, az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog megállapítható 5 év alatt (ha a jogcímes elbirtoklás feltételei adottak és a szerződés megfelel alakisági követelményeknek), míg az általános tényállás alapján 15 év szükséges. Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés alapja lehet jogerős bírósági ítélet, vagy az elbirtokló és a tulajdonos közti ellenjegyzett okirat, amely a bejegyzéshez hozzájárulást tartalmazza.
Az elbirtoklás időtartamai és a megszakadás
Az elbirtoklás időtartama az ingó dologaknál 10 év, az ingatlanoknál pedig 15 év. A megszakadás két fő oka lehet: egyrészt a tulajdonos aktív magatartása, például a dolog kiadási követelésének bírósági úton történő érvényesítése vagy a tulajdonosi jog gyakorlása; másrészt az elbirtokló kiesése a birtoklásból, vagyis a dolog visszavételre kerül. A megszakadó események eredményeként az addig eltelt idő nem számít bele a későbbi elbirtoklási időbe, és az idő kezdődik előről.
A sajátkénti birtoklás lényege, hogy az elbirtokló a külvilág számára úgy jelenik meg, mintha ő lenne a dolog tulajdonosa, és ezt a tudatot is fenn kell tartania. A dolog terheit és hasznait egyaránt viselnie kell (például rezsi, karbantartás), továbbá meg kell győződnie arról, hogy a birtoklás zavartalan és folyamatos. A birtoklás nem kerülheti el a jogilag tiltott módon szerzett dolgot, például bűncselekmény útján szerzett dolgot.
Osztatlan közös tulajdon és közös tulajdon részeinek elbirtoklása
A Ptk. lehetővé teszi a közös tulajdonból egy meghatározott tulajdoni hányad elbirtoklását is. Ebben az esetben a jogalkalmazásnak különös figyelmet kell fordítania a közös tulajdon jellegére: egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a tulajdonosi jogokat a többi tulajdonostárs jogainak vagy törvényes érdekeinek sérelmére. Az elbirtoklásra vonatkozó ítéleteknek tehát mindig a perben álló felekre kell korlátozódniuk, és nem lehet kizárólag a hézagokkal élve élni a jogérvényesítési lehetőséggel.
Jogcímes elbirtoklás és telekrendezés
Az elbirtoklás megállapítását és a bejegyzést alapuló okiratokat együttesen lehet kérelmezni: a szerződésen vagy jogerős bírósági ítéleten alapuló bejegyzés lehet a kiindulópont. A telekrendezés eljárásai - akár peres úton, akár hatósági úton - nem minden esetben érintenek közvetlenül elbirtoklást, és a bíróságnak meg kell győződnie arról, hogy a felek között létrejött megállapodások és a tényleges határvonalak összhangban vannak a telekkönyvi térképekkel. A bíróság feladata annak eldöntése, hogy a megosztás a törvényes keretek között történt-e, és hogy az elbirtoklás által érintett terület a tulajdonosok közötti viszonyokat miként módosította.
Az elbirtoklás igazolása és a bizonyítás
Az elbirtoklás végső soron bizonyítási kérdés. A bizonyítási teher a birtokoson van, aki elbirtoklás útján kívánja megszerezni az ingatlan tulajdonjogát. Bizonyítékokként használhatók tanúvallomások, szerződések, fényképek, közüzemi számlák és egyéb dokumentumok. A tanúvallomások hangsúlyos szerepet játszanak, különösen akkor, ha a birtoklás hosszú időn át folyamatosan fennállt. A joggyakorlat szerint a birtoklás megszakadása akkor valószínű, ha a tulajdonos bírósági úton érvényesíti igényét, vagy más módon gyakorolja jogaival kapcsolatos jogosultságait.
A jogcímes elbirtoklás esetén a 5 éves időtartam akkor indulhat, ha a birtokos olyan írásbeli szerződéssel rendelkezik, amely alapján a tulajdonjogának bejegyzését megkövethetné, ha a szerződés alakszerűségi követelményeinek megfelelne, és a birtokos teljesítette az ellenszolgáltatást. Az ilyen jogcímes elbirtoklás tehát rövidebb idő alatt, 5 év alatt is eredményhez vezethet, feltéve, hogy a feltételek teljesülnek. Az elbirtoklás megállapítására irányuló peres eljárásban a bíróság döntése meghozatala után kerül sor a bejegyzésre.
Az elbirtoklás és a társadalmi-gazdasági környezet
Az elbirtoklás a mezőgazdasági ingatlanok vonatkozásában is egyre fontosabb megoldás lehet a régi tulajdoni viszonyok rendezésére, különösen parlagon álló területek vagy elhunyt tulajdonosokkal kapcsolatos helyzetekben. A Kúria ítéletei alapján azonban a vevő csak olyan megállapodás alapján tehet jogi igényt elbirtoklással kapcsolatosan, amely a jogelőd elbirtoklási igényének rendezését is tartalmazza. Ebben a rendelkezésben a feleknek meg kell állapodniuk a jogelőd elbirtoklási igényéről és annak átruházásáról is.
Házassági vagyonjog és elbirtoklás
Az elbirtoklás eredményeként szerzett vagyon a házastársak közös tulajdonát képezi, függetlenül az együttélés időtartamától. A közös tulajdonból származó elbirtoklás tehát jogilag erős védelmet jelenthet a házastársak jogainak védelmében is, ugyanakkor fokozott figyelmet igényel a közös tulajdonban álló részek arányainak és a használatnak a rendezése.
Gyakorlati tanácsok az elbirtoklási perhez
- Előzetes jogi tanácsadás: érdemes elbirtoklásra specializálódó ügyvédet felkeresni, mivel a peres eljárás gyakran hosszú és részletekbe menő probléma.
- Bizonyítékgyűjtés: tanúvallomások, közüzemi számlák, fényképek és szerződések összegyűjtése a perben fontos lehet.
- Bejegyzés: az elbirtoklás tényéről a földhivatalnak tudomást kell szereznie; a bejegyzés alapja lehet jogerős bírói ítélet vagy ellenjegyzett okirat.
- Illetékfizetés: elbirtoklás során is megilleti az illeték megfizetése, amelynek mértéke általában a forgalmi érték 4%-a, felülmúló értékek esetén 1 milliárd forint felett további 2%.
| Tárgy | Elbirtoklási idő | Bejegyzés alapja | Megjegyzés |
|---|---|---|---|
| Ingatlan | 15 év | Jogerős ítélet vagy ellenjegyzett okirat | Jogcímes elbirtoklás esetén 5 év is lehet |
| Ingató | 10 év | Jogerős ítélet vagy ellenjegyzett okirat | Általános elbirtoklás |
Az elbirtoklás megállapítása tehát összetett jogi folyamat, amely a bírói gyakorlat és a jogirodalom részletes figyelembevételével történik. Az elbirtoklás jogintézményével kapcsolatos fontosabb megállapítások közé tartozik, hogy:
- az elbirtoklás élő állapotban lévő személyekre is alkalmazható, amennyiben nincsenek közokirati igazolások az ellenkezőjéről;
- a közös tulajdon esetén a birtoklás a többi tulajdonostárs jogait sem sértheti;
- ha az ingatlan jogcímes elbirtoklás útján kerül behajtásra, a bejegyzéshez szükséges alakiságok betartása elengedhetetlen;
- az elbirtoklás megszakadása kizárólag a törvényi előírások szerinti okok következtében történhet meg;
- az elbirtoklási tényt a földhivatal nem automatikusan észleli; a bejegyzésre többnyire bírósági jogerős ítélet vagy szerződés szükséges.
INGATLAN: Általános fogalmak
GYAKRAN ISMÉTELT KÉRDÉSEK
- Mennyi ideig kell zavartalanul birtokolni egy ingatlant elbirtokláshoz? - 15 év ingatlanoknál, 10 év ingók esetén.
- Kizárja-e az elbirtoklást, ha a tulajdonos tudott a birtoklásról? - Nem önmagában, de a tulajdonos igényt érvényesíthet, amely megszakíthatja az időtartamot.
- Hogyan lehet igazolni az elbirtoklást? - Bírósági peres eljárásban vagy nemperes bizonyítékokkal (tanúk, szerződések, fényképek, számlák).
- Elbirtokolható-e állami vagy önkormányzati tulajdon? - Bizonyos korlátozásokkal, forgalomképtelen vagyontárgyak kivételével igen.
tags: #elbirtoklas #tulajdonjog #megallapitasi #per
Népszerű bejegyzések:
- Nyaraló a Balaton déli partján közvetlen vízparttal: részletes útmutató
- Albetétesítés: jogi keretek és gyakorlati példák
- MOHU rendszerén belüli beszállítói lehetőségek – teljes útmutató az elektronikai panelek eladásához
- Sátoraljaújhely ingatlanpiaci útmutató a Balláról
- Hogyan tervezzük a NOBO padlófűtés villany alaprajzát