Építési engedély, illetékbélyeg és építési bírság: szabályok, eljárások és díjak
Nem minden építkezéshez kell építési engedély, de ez nem jelenti azt, hogy bármit szabadon meg lehet építeni. A pontos jogi besorolás minden esetben az adott beruházás egyedi körülményeitől, valamint a hatályos országos és helyi előírásoktól függ. A folyamatok indításához és a szükséges dokumentációk ellenőrzéséhez nyújt hivatalos támpontot az ÉTDR (Építésügyi Hatósági Engedélyezési Rendszer).
Mikor szükséges építési engedély és mikor elég az egyszerű bejelentés?
Bizonyos egylakásos lakóépületek esetében az építési engedélyezési eljárást az egyszerű bejelentés váltja fel. Az engedély hiánya nem jelent szabályozatlanságot. A pontos besorolást minden esetben befolyásolja a helyi építési szabályzat (HÉSZ) és a településképi rendelet is.
Az építési engedély egy közigazgatási hatósági döntés, amely feljogosítja az építtetőt meghatározott építési tevékenység jogszerű elvégzésére. A magyar építésügyi szabályozás az elmúlt években jelentős átalakuláson ment keresztül. A jelenlegi rendszer központi jogszabálya a 2023. évi C.
Az építési engedélyezési eljárás alapjai és hatósági szabályok
Az építésügyi hatóság hatáskörébe tartozó épület, műtárgy és egyéb építmény építéséhez, használatbavételéhez, fennmaradásához, felújításához, helyreállításához, átalakításához, bővítéséhez, a rendeltetésétől eltérő használatához, továbbá lebontásához - a rendeletben meghatározott esetekben - az építésügyi hatóság engedélye szükséges.
A Htv. 79. §-a alapján az építésügyi hatósági jogkört első fokon - a műemlékvédelem kivételével - a jegyző gyakorolja. A műemlékekkel, a műemlék jellegű és városképi jelentőségű építményekkel kapcsolatos építésügyi hatósági feladatokat első fokon: az Országos Műemlékvédelmi Hivatal Műemlékfelügyeleti Igazgatósága, másodfokon: az Országos Műemlékvédelmi Hivatal elnöke látja el.
Az építési engedély iránti kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes első fokú építésügyi hatóságtól kell kérni. Az első fokú építésügyi hatóság vizsgálja, hogy az engedély iránti kérelem és mellékletei megfelelnek-e az e rendeletben előírt követelményeknek; ennek hiányában a kérelmezőt nyolc napon belül - határidő kitűzésével - hiánypótlásra hívja fel. Az első fokú építésügyi hatóság a kérelem alapján köteles az engedély megadásához szükséges feltételek fennállását a helyszínen ellenőrizni.
Az első fokú építésügyi hatóság az engedély megadása vagy megtagadása felől a kérelem előterjesztésétől, illetőleg a hiánypótlástól számított harminc - típus- vagy ajánlott tervek, valamint hatósági alkalmazási engedély alapján gyárilag előállított vagy kereskedelmi forgalomba hozott építmény változtatás nélküli alkalmazása esetén tizenöt - napon belül határoz. Ha a kérelmező a hiánypótlási kötelezettségét az előírt határidőben nem teljesíti és a rendelkezésre álló adatok alapján nem lehet dönteni, az első fokú építésügyi hatóság az engedélyt megtagadja.
Szakhatósági közreműködés
Az építési és a használatbavételi engedélyezési eljárásban az 1., illetőleg a 2. számú mellékletben felsorolt, e mellékletek szerint az adott esetben érdekelt szakhatóságok, a területi főépítész a külön jogszabályban meghatározott esetekben, valamint a közművek (víz- és csatornázási művek, gáz-, távhő- és áramszolgáltató szervek, villamosmű, posta) üzemeltetői, továbbá a kéményseprőipari szolgáltató szerv (vállalkozó) működnek közre. A szakhatósági hozzájárulásokat, valamint a területi főépítész szakmai állásfoglalását, a közművek és a kéményseprő nyilatkozatát a tervező köteles beszerezni.
A szakhatóságok hozzájárulását általában megkeresés útján, vagy ha az szükséges, az érdekelt szakhatóságok és az építtető bevonásával tartott helyszíni szemle során kell beszerezni. A helyszíni szemléről készített jegyzőkönyvben rögzíteni kell a megjelentek állásfoglalását és a szakhatóságoknak az engedély megadásához szükséges eseti előírásait. A helyszíni szemlét a meghívottak távollétében is meg kell tartani.
Az építési munka dokumentációja
Az építési engedélyt a 3. számú melléklet szerinti nyomtatványon kell kérni és ehhez az e rendeletben meghatározott mellékleteket kell csatolni. A kérelem a tervező útján is benyújtható. Az építési engedélyt az elvégezni kívánt építési munka egészére kell kérni.
A kérelemhez a következő mellékleteket kell csatolni: az építtető építési jogosultságát igazoló okiratot egy példányban, helyszínrajzot három példányban, az építési munka műszaki tervezeteit három példányban, a tervező nyilatkozatát egy példányban arról, hogy a helyszínrajzot és a műszaki terveket az érdekelt közművekkel és a szakhatóságokkal egyeztette, s a műszaki megoldás megfelel az általános érvényű kötelező és az eseti hatósági előírásoknak, a tervezői egyeztetés során beszerzett szakhatósági hozzájárulásokat és közműnyilatkozatokat, illetőleg az ezeket tartalmazó jegyzőkönyveket egy-egy példányban, az általános érvényű kötelező hatósági előírásoktól való eltérési engedélyt egy példányban.
A helyszínrajzot a földhivatal által kiadott, hat hónapnál nem régebbi térképmásolat alapján a vonatkozó állami szabvány szerint - 1:1000 méretarányban - kell elkészíteni. A helyszínrajzhoz a térképmásolatot csatolni kell.
Az építési munka műszaki terveit a vonatkozó állami szabvány és a 4. számú melléklet szerint kell elkészíteni és az építési engedély iránti kérelemhez csatolni.
Illetékkel és díjakkal kapcsolatos főbb szabályok
I. Az általános tételű eljárási illeték 3000 forint. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. A hatósági bizonyítvány illetékét és egyes eljárások illetékeit külön jogszabályok részletezik. A közigazgatási ügyintézéshez kapcsolódó egyes illetékek és díjak megszüntetéséről szóló 2017. évi II. törvény a cégalapítások és az állampolgári ügyintézések adminisztratív terheinek csökkentése mellett csökkentett, vagy eltörölt több építésügyi és építésfelügyeleti illetéket is.
Az illetékmentesség egyes esetekben vonatkozik például: az építésügyi hatóság által a használatbavétel tudomásulvételről kiállított hatósági bizonyítvány változatlanul illetékmentes. Az Itv. 2017. március 15. napján hatályos rendelkezése szerint illetékmentes és igazgatási szolgáltatási díjmentes a 160 négyzetméternél kisebb hasznos alapterületű, más önálló rendeltetési egységet nem tartalmazó, egylakásos lakóépület bontási, építési (továbbépítési), módosított építési és használatbavételi engedélyezési, a használatbavétel tudomásulvételi és a bontási tevékenység megkezdésének tudomásulvételi eljárása, valamint az engedélyezési eljárásban közreműködő szakhatóság eljárása.
Engedély nélküli építkezés és a fennmaradási engedély
Ha engedély, bejelentés nélkül építkezünk, két út áll előttünk: vagy lebontjuk az engedély nélkül épített építményt, vagy fennmaradási engedélyt kérünk. Tudnunk kell, hogy fennmaradási engedélyt csak akkor kaphatunk, ha az építmény egyébként a jogszabályi előírásoknak megfelel. A fennmaradási engedély kiadásával egyidejűleg kiszabják az építési bírságot is.
Ez gyakran két lépcsőben történik: az építmény először ideiglenes fennmaradási engedélyt kap, ekkor a bírság 30%-át kell megfizetni. A végleges fennmaradási engedély kiadásakor kell megfizetni a maradék 70% bírságot.
Ugyancsak kiszabhatnak építési bírságot, ha az épületet nem a terveknek megfelelően építjük meg, szabálytalan megoldásokat alkalmazunk. Nagyon gyakori, hogy a tervektől eltérően minden irányban "csak egy kicsit nagyobb" házat építünk, különösen akkor, ha a beépítési lehetőségek miatt nem terveztethettünk az igényeinknek megfelelő méretű épületet.
Mérettűrés és a bírság kiszabása
Az elfogadott mérettűrésre pontos szabályok vonatkoznak: az épület elhelyezése a telken legfeljebb 10 cm-t térhet el a tervtől. Az épület méretei általában maximum 1 százalékkal, de legfeljebb 0,5 m-rel térhetnek el a tervezettől.
Az építési bírságok mértékét, és a kiszabás rendjét az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) kormányrendelet szabályozza. A rendeletben pontosan összegben adják meg az egyes építményekre vonatkozó díjszámítási alapot. Így például családi ház, üdülő építés alapdíja 140 ezer Ft négyzetméterenként, melléképületé 100 ezer Ft/m2.
A bírság alapdíját megszorozzák a szabálytalanul épített építmény alapterületével, térfogatával, illetve a készültségnek megfelelő szorzóval. A bírság összege az engedély nélküli építés esetén az így kapott összeg 50 százaléka, szabálytalan építés esetén 40 százaléka. Bejelentés elmulasztása esetén, vagy engedély nélkül építhető, de szabálytalan építés esetén 20 százalék.
Példák a bírságszámításra
Családi ház esetén a leggyakoribb eset, ha az épületet engedély nélkül, vagy szabálytalanul bővítjük. 10 m2 bővítés esetén az alapdíj 10*140 ezer Ft, azaz egymillió-négyszázezer Ft. Engedély nélküli építés esetén a bírság 50%, tehát ha a falak állnak: 1 400 000*0,2*0,5=140 000,- Ft lesz a bírság. Szabálytalan építés esetén, pl. ha az épület nagyobb a tervezettnél, a megengedett mérettűrésből kilógó területet veszik alapul, és azt módosítják a szorzókkal.
Gyakori eset a bejelentés nélkül épített melléképület. Például egy 20 m2 alapterületű garázsépítés alapdíja 20*100 ezer Ft, azaz kétmillió Ft. Fontos tudni, hogy az építési bírságot 60 napon belül, egy összegben kell megfizetni.
Az építési engedély jellege, hatálya és kapcsolódó időkorlátok
Az engedély építésügyi hatósági és egyben - az engedélybe foglalt szakhatósági előírások vonatkozásában - szakhatósági engedély is, nem menti fel azonban az építtetőt a külön jogszabályok szerint szükséges más hatósági engedélyek megszerzésének a kötelezettsége alól. Az engedély az építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönt el.
A végleges építési engedély négy évig hatályos. A hatályossága alatt, ha az építési tevékenységet - az építési napló megnyitásával igazoltan - megkezdték, akkor az építési tevékenység megkezdésétől számított 10 éven belül az építménynek használatbavételi engedély megadására alkalmassá kell válnia. A bontási és rendeltetésmegváltoztatási engedély két évig hatályos. A végleges használatbavételi vagy fennmaradási engedély határozatlan ideig hatályos.
Jogorvoslat és hatósági eljárások
Az építésügyi hatóság döntésével szemben a jogszabályban meghatározott esetekben jogorvoslatnak van helye, amely történhet fellebbezéssel vagy közigazgatási per kezdeményezésével. A pontos jogi besorolás minden esetben az adott beruházás egyedi körülményeitől, valamint a hatályos országos és helyi előírásoktól függ.
Illetékmentesség és konkrét adóhatósági példák
Lakóház építése esetén a vagyonszerzőt illetékmentesség csak akkor illeti meg, ha a saját nevére szóló használatbavételi engedéllyel rendelkezik. Ehhez építtetői minőséggel kell bírnia. Építtetőnek pedig az a személy minősül, akinek az építésügyi hatóság építési engedélyt adott ki - derül ki az APEH hivatalos lapjából.
A konkrét esetben ... Az illetékhivatal a szerződés alapján előírta a visszterhes vagyonátruházási illetéket, annak megfizetését azonban négy évre felfüggesztették. A fizetési meghagyásban tájékoztatták a kérelmezőt, hogy a lakóház felépítését a négyéves határidő elteltét követő 15 napon belül a nevére szóló használatbavételi engedéllyel kell igazolnia, ellenkező esetben a megfizetés tekintetében felfüggesztett illetéket az esedékesség napját követő naptól számított késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetnie. (Időközben az igazolási kötelezettséget eltörölték, az APEH hivatalból szerzi be az adatokat.)
Az illetékhivatal jogutóda, az APEH illetékes Regionális Igazgatósága megkeresésére az építésügyi hatóság átiratban közölte, hogy a vevő (tulajdonos) sem építési engedélyt, sem használatbavételi engedélyt nem kapott. Ezért a felfüggesztett illeték és késedelmi pótlék megfizetésére kötelezték a vevőt. A fellebbezés folytán eljárt másodfokú adóhatóság a határozatában kifejtette, hogy a vevő nem minősült építtetőnek, nevére szóló használatbavételi engedélyt nem adtak ki, ezért a lakóház beépítési kötelezettségét nem teljesítette, így nem illeti meg illetékmentesség.
A Legfelsőbb Bíróság az APEH felülvizsgálati kérelmét megalapozottnak találta. A használatbavételi engedélyt az építtetőnek kell kérnie, építtetőnek pedig csak az a személy minősül, akinek a részére az építésügyi hatóság építési engedélyt adott ki. A vevőnek lehetősége lett volna arra, hogy az építtetői minőségének elismertetését, az építési engedély jogutódlás címén nevére (is) történő átírását kérje. Mivel a vevő ilyen, építtetői minőségét elismerő, névátírási kérelmet nem terjesztett elő az építési eljárás során, így építtetőnek nem minősült, ezért részére, a nevére szóló használatbavételi engedély nem volt kiadható. Mindebből következően a vevő az illetékmentesség feltételeinek teljesítését igazolni, illetve vele szemben a feltételek nem álltak fenn, ezért az illetékmentesség sem adható meg neki.
Gyakorlati tanácsok és fontos időkorlátok
- Az építési engedély iránti kérelem elbírálása során fontos a hiánytalan dokumentáció és a tervezői egyeztetések megléte.
- Az építési bírságot 60 napon belül, egy összegben kell megfizetni.
- Ha engedély nélkül építkezünk, a fennmaradási engedély feltétele a jogszabályi megfelelés; ennek hiányában a lebontás marad.
- Érdemes a helyi HÉSZ és településképi rendelet előírásait is ellenőrizni, mert ezek konkrétan befolyásolhatják az engedélyezést és illeték-mentességi kérdéseket.
Rövid áttekintő táblázat: bírságszámítás egyes példák alapján
| Építmény típusa | Alapdíj | Példa méret | Alapdíj összesen | Engedély nélküli bírság |
|---|---|---|---|---|
| Családi ház (bővítés) | 140 000 Ft/m2 | 10 m2 | 1 400 000 Ft | 50% → számítási példában 140 000 Ft |
| Melléképület (garázs) | 100 000 Ft/m2 | 20 m2 | 2 000 000 Ft | az alapdíj és a készültség, szorzók alapján |
A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek. A magyar építésügyi szabályozásban gyakoriak a jogszabályi módosulások, ezért minden konkrét ügyben érdemes jogi és szakmai tanácsot kérni.
tags: #epitesi #engedely #illetekbelyeg