Építési telek bérleti díjak és azok értékelése: mit érdemes tudni?
A hazai kiadó telek/földterület hirdetések legjava, az egész ország területéről. Válogasson az ingatlanok közül, mentse el a keresést vagy használja értesítő szolgáltatásunkat. Eladó, kiadó ingatlan az ország egyik vezető ingatlankereső oldalán. Mindegy, hogy eladni szeretne, vagy álmai otthonát keresi, mi mindkettőben segíteni tudunk. Járjon utána! Regisztráljon és megkönnyítjük Önnek a keresést, eladást. és ipari ingatlan hirdetése között válogathat. Az Öné még nincs köztük? válassza az Ingatlanok.hu-t, adja fel ingatlan hirdetését most!
Ha van egy telked, amelyet szeretnél eladni, akkor legalább olyan körültekintőnek kell lenned, mintha vásárolnál. Több dologra is érdemes figyelned, és alaposan körüljárni a témát mielőtt meghatározod a hirdetési árat vagy vételi ajánlatot teszel egy ingatlanra. Ezek azok a jogszabályi keretek, amelyek nagyban meghatározzák egy földterület pénzben kifejezhető értékét. Akár árképzésről, akár arról van szó tehát, hogy el tudd dönteni egy telek megéri-e az árát, mindenképpen tisztában kell lenned bizonyos dolgokkal.
A többszintű építési jog tetején az Építési törvény trónol. De itt még nincs vége a jogszabályok körének, a fentiekre épülnek a helyi rendeletek, mint a HÉSZ (Helyi Építési Szabályzat) és a TKR (Településképi Rendelet). Ez a rengeteg jogszabály együttesen határozza meg azt, hogy az adott telekben milyen lehetőségek rejlenek. Mert hiába szeretnél te egy többszintes, lapostetős házat építeni, ha az adott telekre csak egyszintes épületet lehet felhúzni.
Furcsa lehet, hogy azt mondom, eladóként legalább annyira fontos és érdemes tisztában lenned az eladó telked korlátaival és a benne rejlő lehetőségekkel, mint vásárlóként. Mert így helyzeti előnyre tehetsz szert már azzal is, hogy a telek hirdetési szövegébe beleírod azokat az információkat, amelyek a telket kereső vásárlóknak fontosak lehetnek. Ha veszed a fáradtságot és alaposan utánajársz annak, hogy milyen épületet lehet felépíteni az eladni kívánt telkedre, már a hirdetésed célközönségét is szűkítheted. Így viszont már abban a pillanatban, amikor eladásra kínálod a telket, belefoglalhatod a szövegbe, hogy befektetőknek, vállalkozásoknak vagy lakóingatlan építésére alkalmas leginkább az eladásra kínált terület.
Az egyik ilyen lehetőséged egy talajvizsgálat elvégeztetése, amely alaposan és átfogóan megvizsgálja az adott területet. Az talajmechanikai vizsgálat nyomán egy komplex dokumentáció lesz a kezedben, amely kitér a földtani és hidrogeológiai viszonyokra, ismerteti a terület szeizmicitási adatait, a tágabb építési helyszín bejárása során szerzett tapasztalatokat és az építési helyszín történetét. A geodéziai vizsgálat során a telek térben való elhelyezkedését vizsgálják. Ezt is érdemes elvégeztetni, mert gyakori probléma például az, hogy a valóságban nem ott van a kerítés, ahol hivatalosan kellene, hogy legyen.
Alapigazság, hogy egy összközműves telek mindig többet ér, mint egy hasonló adottságú, ugyanabban a régióban elhelyezkedő közmű nélküli földterület. Ezek a különbségek mindig a helyi építési szabályzatban találhatóak meg. Egy ilyen aprónak tűnő különbség, mint a szennyvízbekötés, tehát nagyban megváltoztathatja azt is, hogy kinek lehet érdekes ez a telek. Ha pont a tiéd lenne, te is bánkódnál, hogy eladtad alacsonyabb áron egy magánszemélynek vagy egy rafinált befektetőnek, mintha a valós és maximalizált piaci értékén sikerült volna értékesítened egy beruházónak.
Az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) egyik mellékletében szerepel olyan kitétel, hogy az építési teleknek közúti kapcsolattal kell rendelkeznie. Ha ez pillanatnyilag nem így van, akkor megint érdemes megvizsgálni, hogy kialakítható-e közút a telekhez, illetve ez milyen áldozatokat követel a telektulajdonostól és/vagy a telekszomsédoktól. Te is láthatod most már, hogy egy teleknek rengeteg szempontnak kell megfelelnie ahhoz, hogy építési teleknek nevezhessük.
Ha a te telked jelenleg még nem építési telekként van nyilvántartva, de a nagyobb anyagi hasznon reményében szeretnéd átminősíttetni, nem árt, ha tudod, hogy milyen feltételeknek kell ehhez teljesülnie. Így el tudod dönteni azt is, érdemes-e az átminősítésbe pénzt fektetned. Ez pedig csak egyszerű matek. Gondolkodsz egy telek vásárlásán? Ingatlanközvetítő szakemberként roppant fontosnak tartom az ügyfeleim alapos táj informingátását, és azt, hogy a jelenlegi vagy leendő ingatlantulajdonosok minél alaposabban tisztában legyenek az őket érintő kérdések buktatóival. A tisztességes és becsületes üzletelés ugyanis szerintem soha nem szabad, hogy kimenjen a divatból!
Ha úgy érzed, szívesen igénybe vennéd a több éves szakmai tapasztalatomat telekvásárláshoz vagy telekeladáshoz, keress bátran! Ne maradj le a további érdekes és hasznos tartalmakról, ingatlanpiaci érdekességekről sem! A mostani cikkben arról lesz szó, hogy hogyan állapítsuk meg egy telek értékét, pontosabban, hogy mitől függ egy telek ára. A telek sajátos ingatlan, nincs belőle több, vagyis nem lehet több földterületet előállítani, mint ami jelenleg van. Így a kínálat szűkössége is nagyban befolyásolja az értékét.
Ha viszont építkeznél és álmaid otthonát szeretnéd megvalósítani, akkor első lépésként szükséged lesz egy telekre, ahol kezdődhetnek a munkálatok. „Minden bogár rovar, de nem minden rovar bogár” Hogy jön ez ide? Telek: egy általános fogalom, amely bármilyen földterületre vonatkozhat, függetlenül attól, hogy azon építkezni lehet-e vagy sem. A telek lehet mezőgazdasági használatú, erdő, lakóövezeti, ipari terület stb. Építési telek specifikusan olyan földterület, amely az építési szabályozásoknak megfelel, és amelyre építkezés engedélyezett. Ez a telek típusa megfelel bizonyos követelményeknek, mint például méret, közművekhez való hozzáférés, és beépíthetőségi normák. Tehát, míg minden építési telek egyben telek is, nem minden telek minősül építési teleknek.
A dokumentum két részből áll, az egyik rész egy térkép, amin látszanak az épületek helyrajzi számai, valamint található rajta egy LKE-1/Sz megnevezésű számsor, ami a területi besorolást mutatja. Ehhez tartozik egy írásos rész, ami megmutatja egy táblázatban, hogy az LKE kód lakóövezetet jelent, az SZ kód pedig azt hogy szabadon álló. Az alábbi térkép a csobánkai Építési Szabályzat melléklete. A szélén jelmagyarázat segíti, hogy milyen besorolásúak az adott területek. Ha például régészeti területen veszünk telket, akkor bármit szeretnénk építeni előtte a hatóságokkal fel kell venni a kapcsolatot és ezt bejelenteni. Szintén érdekes szituációt eredményezhet a természetvédelmi terület.
A felsőrákosi rétek területén volt egy ügyfelünknek telke, amit szeretett volna értékesíteni. Az építési dokumentumok átnézésével kezdtünk, amin rajta volt hogy melyik rész építési terület és melyik rész van erdőként nyilvántartva. Időközben megváltozott az építési szabályzat és az új besorolás szerint ez az említett terület kiemelt jelentőségű természetvédelmi területté lett nyilvánítva. Ezen a területen sajnos semmit nem lehet építeni és az az épület, ami korábban a területen volt nem szerepelt a térképmásolaton. Itt fontos megemlíteni, hogy értékesítés előtt fontos ellenőrizni a térképmásolatot, hiszen ha a valóságban nem ott van az épület, vagy nem olyan az elrendezése akkor illegális hozzáépítés történt. Ezért fontos, hogy telek vásárlása előtt tájékozódjunk.
Érdekes és néha sajnos bosszantó „meglepetés” érhet bennünket, ha elkezdik ásni az alapot és akkor derül ki, hogy mi van a telek alatt. Előfordulhat olyan is, hogy nincs stabil alap, mert nagyon homokos a terület. Itt sajnos plusz költséggel kell számolnunk, mert mélyebb alap kell, talajvíz esetén pedig lemezalap. Szintén fontos információkhoz juthatunk egy geodézia vizsgálat során, mely megmutatja, hogy hol vannak a valós telekhatárok. Egykori Lágymányosi-tó területe, ennek ugyan nincs ipari múltja, de a mesterséges feltöltöttség miatt komoly szennyezéssel volt érintett a terület. MÁV Dunapart Teherpályaudvar, a Rákóczi híd mellett, ami vasúti múlttal rendelkező terület. Gyakran előfordul, ezért mindenképp említsük meg, hogy mire készüljünk abban az esetben, ha olyan telket vásárolunk, amin bontandó épület van. Az eladók ilyen esetben magasabbnak gondolják a telek árát, mivel épület is található rajta, pedig a vevőnek az épület bontása és ennek az elhordása plusz költséggel jár. Ergo az olyan telek ára, amin bontandó épület található kevésbé értékes, mint az, amelyiken nem kell elvégezni ezeket a plusz munkákat.
Amennyiben az építési telek formája nem szabályos, nem egyenesek a telekhatárok, akkor felmerül a kérdés, hogy mihez tájolják majd az épületet. Természetesen a legideálisabb a szabályos négyzet vagy téglalap alakú telek, de ha nem ilyen, akkor sem gond, amennyiben a telken belül lehet úgy igazítani az épületet, hogy az megfelelő legyen. Ha telket veszünk szintén fontos, hogy a közművek ki legyen rajta alakítva, vagyis összközműves telek legyen. Az e-közmű oldalon található térkép megmutatja, hogy adott településen, adott telken milyen közműszolgáltatás érhető el vagy esetleg vezethető be a későbbiek során. Ideális esetben összközműves, normális alakú telekről beszélünk, de sajnos a gyakorlatban azt látjuk, hogy nem ilyeneket szoktak hirdetni. Fontos megnézni vásárlás előtt, hogy hol van a közműnek legközelebb bekötési lehetősége, mert ha a telken nincs is, de az utcában van a telek előtt, akkor az lényegesen leegyszerűsíti a folyamatot. Szintén fontos tényező, a telekre történő bejutás kérdése. Ez a jog lehetővé teszi a jogosult számára, hogy a vezetékeket elhelyezze, karbantartsa, és használja az ingatlanon, amíg a jog fennáll. A vezetékjogot általában hivatalosan bejegyzik, és az ingatlan-nyilvántartásban rögzítik. A szolgalmi jog egy olyan ingatlanjogi fogalom, ami a jogosultnak (haszonélvező) bizonyos használati jogokat biztosít egy másik személy (szolgáltató) tulajdonában lévő ingatlanra vonatkozóan. A szolgalmi jogok általában az ingatlannyilvántartásban bejegyzett, hosszú távú jogok, amelyek az ingatlant terhelik, tehát az új tulajdonosokra is átszállnak, ha az ingatlan eladásra kerül.
Remélem hasznosnak találtok ezeket az információkat és segítettek a telek vásárlás előtt tisztán látni mindazt, mi alakítja a telek árát és mi az, amire figyelni kell, mielőtt kiválasztjátok új házatok helyét. Aki építkezésbe kezd, hamar rádöbben: nem könnyű minden fontos kritériumnak megfelelő építési telket találni. (Ha csak nem olyan szerencsés, hogy a telek adott.) Esetenként tovább tart felkutatni a telket, mint amennyi időt az építkezés igénybe vesz.
A telekvásárlásra fordítható összeg, a születendő épület adottságai, és az építtetők sajátos igényei együttesen határozzák meg, milyen ingatlan jöhet számításba. Minden telket a helyszínen kell értékelni, felmérve annak előnyeit és hátrányait. Mérvadó szempont a településen belüli elhelyezkedés, a megközelíthetőség, a tömegközlekedés megoldottsága, a közművek - villany, víz, csatorna, gáz, telefon - megléte, a talaj minősége és a természetes környezeti adottságok. Elengedhetetlen a talajvíz vagy a felszín alatti rétegek vizsgálata! A telek önmagában is értéket képvisel, a jó adottságú ingatlan garancia arra, hogy a felépített épület értékálló lesz. Nehéz értékesíteni az ingatlant, ha a telek kevéssé vonzó, de fordítva is igaz: egy jó adottságú telekre épített ingatlan könnyen gazdára talál. Célszerű szem előtt tartani a telek és az ingatlan értékarányát, amiről sokan megfeledkeznek.
A telek kiválasztásakor mindenekelőtt vizsgáljuk meg, milyen a fekvése. Hátrány, ha például az ingatlan a szomszédos telkekhez képest mélyebben fekszik. Ilyenkor ugyanis fel kell tölteni a telket, ami nem olcsó mulatság. Az alapozás is költségesebb, az alapfalakat ugyanis a feltöltés alatti rétegig kell levinni. Arról sem szabad elfeledkezni, hogy lejtős telken költségesebb építkezni, mint sík területen. Fontos a tájolás is. Milyenek a szomszédok? Vonzó az utcakép? Az utcaképet, a telekhez vezető utak és járdák állapotát is érdemes alaposan szemügyre venni döntés előtt, nehogy az elszalasztott szemle később bosszúság forrása legyen. Gyermekes családoknak az is fontos szempont, hogy van-e játszótér a közelben, milyen szolgáltatások érhetők el a közelben: van-e óvoda, iskola, élelmiszerbolt. A szomszédos telkek és épületek állapotát is célszerű felmérni, sőt, a leendő szomszédokra is érdemes időt szánni, egy-egy beszélgetés során sok minden kiderülhet.
Kötelező utánanézni, hogy a kiszemelt ingatlan tulajdonviszonyai rendezettek-e. A tulajdoni lapon szereplő bejegyzések ellenőrzését lehetőség szerint bízzuk jogászra! A földhivatalból lehet kikérni a telektulajdonos adatait, s arról is itt lehet információt kapni, hogy van-e érvényes elidegenítési tilalom a telekre, teher- és permentes-e az ingatlan, nem áll-e építési tilalom, valamilyen szolgalom alatt. A földhivatali nyilvántartás az építkezéshez is fontos adatokat szolgáltat: az építésszel együtt érdemes megvitatni, megfelelő-e a telek mérete, alakja, szintvonala a tervezett építéshez, az ingatlant mely pontokon keresztezik a közművek. A telek beépíthetőségének százalékos mértékéről a helyi önkormányzatok építésügyi osztályain lehet felvilágosítást kérni.
Budapest XVI. kerület Körvasút sor utca 17. szám alatt lévő beépítetlen üres, körbekerített ingatlan a Fővárosi Önkormányzat 1/1 tulajdonát képezi. Az ingatlan a Körvasút sor tervezett fejlesztése miatt érintett, ezért került kisajátításra, így forgalomképtelen és nem beépíthető. Övezeti besorolása KÖu-2/XVI.Hasznosítása a fentiek miatt korlátozott, leginkább parkolásra, deponálásra, közösségi kert funkciókra legalkalmasabb. Közművek: villamosenergia a telek területére be van vezetve, víz/csatorna, valamint a gáz az utcáról elérhető. Az ingatlan pályázat útján vehető bérbe.
tags: #epitesi #telek #berleti #dijak