Az építési telek fogalma és szabályozása Magyarországon
Az építési telek fogalma és a hozzá kapcsolódó szabályozás kulcsfontosságú az ingatlanfejlesztés és -értékesítés területén. Magyarországon az építési törvény (Étv.) és az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló rendelet (OTÉK) számos fogalmat határoz meg, amelyek az építési telekhez kapcsolódnak.
A telek fogalma az építésügyi igazgatásban az egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterületet jelenti. A telek rendeltetése attól függően, hogy beépítésre szánt területen (például lakóterület) vagy beépítésre nem szánt területen (például közlekedési terület) fekszik, lehet építési telek vagy „csak” telek. A telek beépíthetőségére vonatkozó szabályokat a területrendezési és településrendezési jogszabály, valamint a helyi építési szabályzat rögzíti.
Az építési telek definíciója és jellemzői
Az építési telek az a telek, amely beépítésre szánt területen, építési övezetben fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel megközelíthető, zöldfelület és termőföld sérelme nélkül, és a közterülettel vagy magánúttal közös, legalább 3,00 méter hosszú határvonallal rendelkezik.
Az építési szabályoknak megfelelően kialakított meghatározás azt jelenti, hogy a telek a helyi építési szabályzatban foglaltaknak megfelelően ki lett alakítva és az ingatlan-nyilvántartásban át lett vezetve. Amennyiben a helyi építési szabályzat a telek beépítésének feltételéül kötelező telekalakítást ír elő, akkor a telket a helyi építési szabályzatban meghatározottak szerint ki kell alakítani és az ingatlan-nyilvántartásban át kell vezetni. Helyi építési szabályzat hiányában az illeszkedés szabályai szerint lehet telket alakítani.
Az OTÉK 25. § (1) bekezdése kimondja, hogy a beépítésre szánt területek építési használatának megengedett felső határértékeit a 2. melléklet tartalmazza. Az állami adóhatóság (NAV) álláspontja szerint, ha az adott településen fekvő építési telek beépítettsége az OTÉK-ban és a településrendezési tervben (településszerkezeti és szabályozási terv), illetőleg a helyi építési szabályzatban megállapított legkisebb beépítési határértéket eléri, az ingatlan beépített ingatlannak minősül. A helyi építésügyi szabályzatokban megállapított legkisebb beépíthetőségi határértéket, vagy ilyen határérték hiányában az OTÉK-ben meghatározott 10 %-os határértéket el nem érő beépítettség esetén az ingatlant beépítetlen ingatlannak tekintették.
A beépítésre szánt és beépítésre nem szánt területek
Az Étv. 2. § 2-3. pontja értelmében:
- Beépítésre nem szánt terület: a település közigazgatási területének a közlekedési- és közmű-elhelyezési, a hírközlési, a zöldterületi, a mezőgazdasági, az erdő-, a vízgazdálkodási, a természetközeli és különleges célra szolgáló övezetbe sorolt területrésze.
- Beépítésre szánt terület: a település közigazgatási területének a beépített, illetve a további beépítés céljára szolgáló, építési telkek kialakítására alkalmas, építési övezetbe sorolt területrésze.
Az OTÉK 6. § (1) bekezdés a) és b) pontjai alapján a városok és községek igazgatási területét építési szempontból a következő területekbe kell sorolni:
- Beépítésre szánt (beépített, további beépítésre kijelölt) terület, amelyen belüli építési övezetekben az építési telkek megengedett beépítettsége legalább 10 %.
- Beépítésre nem szánt terület, amelyen belüli övezetekben a telkek megengedett beépítettsége legfeljebb 10 %.
Értékesítés és adózás
Az építési telek értékesítését a tagállam nemzeti szabályozása alapján hozzáadottértékadó-kötelesnek kell tekinteni, ha e tagállam élt a 2006/112/EK tanácsi irányelv 12. cikkének (1) bekezdésében előírt lehetőséggel, függetlenül attól, hogy a tevékenység folytonos-e, vagy az értékesítést végző személy termelői, kereskedői, illetve szolgáltatói tevékenységet végez-e, feltéve hogy az ügylet nem minősül a tulajdonos általi egyszeri joggyakorlásnak.
A NAV álláspontja értelmében, ha a beépítetlen ingatlan megfelel az építési telek, építési terület fogalmának, akkor az ingatlan értékesítése kötelezően áfás. Amennyiben a tulajdoni lap alapján nem egyértelmű, hogy az adott telek építési teleknek minősül-e, a kérdés az adott település településrendezési terve alapján dönthető el. Olyan külterületi ingatlan értékesítésekor, amely éppen építési telekké történő átminősítés alatt áll, az ügylet tényállásszerű megvalósulásának időpontjában (a tulajdonosként való rendelkezési jog megszerzésének időpontjában) érvényes minősítés mérvadó.
Az Európai Unió Bíróságának (EUB) ítélkezési gyakorlata is releváns az építési telek fogalmának értelmezésében. Az EUB C-461/08. sz. Don Bosco Onroerend Goed ügyben hozott ítéletében kimondta, hogy olyan esetekben, amikor egy romos épület áll egy telken, amelyet le kell bontani új épület emelése érdekében, és a bontás már az értékesítést megelőzően megkezdődött, az építési telek értékesítése és a bontási munkák egységes ügyletnek minősülnek az ÁFA szempontjából. Ennek célja nem a telken álló épület, hanem maga az építési telek értékesítése.
Hogyan számítják ki az ingatlanadót?
Szabályozási és tervezési dokumentumok
A tervezést befolyásoló helyi szintű szabályozás két legfontosabb rendelete a helyi építési szabályzat (HÉSZ), valamint a településképi rendelet (TKR). Emellett fontos településképi dokumentum a településképi arculati kézikönyv (TAK) is.
A HÉSZ és a TKR mint önkormányzati rendelet a Nemzeti Jogszabálytár Önkormányzati Rendeletek aloldalán érhető el. A TAK általában az önkormányzat honlapján megtalálható.
A tervezés megkezdéséhez szükséges országos és helyi előírások megismeréséhez a Nemzeti Jogszabálytárban, valamint az Önkormányzati rendelettárban tájékozódhat. Műemlékvédelem, régészeti örökségvédelem vagy világörökségi védelem esetén további információk találhatók a vonatkozó jogszabályokban és nyilvántartásokban.
Fontos! A tervezés során, a hatósági eljárás megindítását megelőzően a tervezőnek tájékozódnia kell az ingatlanra vonatkozó építési szabályokról, az ezekhez kapcsolódó hatósági eljárásokról, a szükséges engedélyek, hozzájárulások beszerzéséről. Amennyiben úgynevezett mintatervet szeretne felhasználni, akkor azt az adott építési helyszínre kell igazítani a helyi szabályozásnak és műszaki szempontoknak megfelelően.
Építési területre vonatkozó biztonsági előírások
Az építési terület szabályait tartalmazó rendelet szerint az építési munkahelyeken és az építési folyamatok során az egészséget nem veszélyeztető és biztonságos munkavégzés biztosítása érdekében munkavédelmi koordinátort kell alkalmazni az építkezés tervezési és kivitelezési fázisában.
A rendelet több előírást is tartalmaz a figyelmeztető jelzésekkel kapcsolatban:
- Az építési munkálatok megkezdésekor ki kell jelölni az építési hely környezetét és határait, ezeket pedig jelző táblákkal kell ellátni.
- Az építési területen a járművek és munkagépek részére kijelölt közlekedési rendet jól látható jelzésekkel kell feltüntetni.
- A fejvédő sisak használata kötelező az építési munkaterületen.
- Amennyiben a zuhanás veszélye fennáll, a munkaöv, a biztonsági heveder és a zuhanásgátló használata is kötelező.
- A legközelebbi mentőállomás címét és telefonszámát egy jól látható helyen és jelöléssel ki kell helyezni.
- Amennyiben ivóvízcsap vagy ivókút biztosítja az ivóvizet a munkavállalók számára, azt táblával vagy matricával jelölni kell.
| Fogalom | Meghatározás |
|---|---|
| Telek | Egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület |
| Építési telek | Beépítésre szánt területen, építési övezetben fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított telek, amely gépjárművel megközelíthető |
| Beépítésre szánt terület | A település beépített, illetve további beépítés céljára szolgáló területrésze |
| Beépítésre nem szánt terület | Mezőgazdasági, erdő-, vízgazdálkodási, természetközeli stb. célra szolgáló területrész |
