Építésügy: lakóingatlanna minősítés és az építési jog időbelisége

A tulajdonos, illetve az ingatlannal más jogcímen rendelkező személy csak korlátozások mellett tud építkezni. A központi, illetve a helyi hatalom részben jogalkotás formájában "kényszeríti rá" a lakosságra, a gazdasági élet szereplőire a településrendezési elképzeléseit. Az építési jog feladata az egyes építményeknek a települési szerkezetbe való beillesztése, a területfelhasználás szabályainak meghatározása (településrendezés).

A településrendezés eszközei részben jogi normák, amelyek nem személy szerint, hanem általában kötelezik az állampolgárokat. A szabályok másik csoportja az építmények "életét" kíséri végig a tervezéstől a használatbavételig, majd egészen a lebontásig; meghatározza a tervezésre jogosultak körét, a tervekkel szembeni követelményeket, tartalmazza az építés menetére, az építmények használatára, átalakítására, bontására vonatkozó szabályokat, az épületekre vonatkozó műszaki, környezetvédelmi, közegészségügyi, tűzvédelmi, és még számos más egyéb követelményeket, továbbá a kivitelezésre vonatkozó, illetve a felhasználható anyagokkal szembeni kívánalmakat is.

Jogi keret és hierarchia

Az építkezésre vonatkozó anyagi jogi jogszabályok hierarchikus rendben kapcsolódnak egymáshoz. Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Éptv.) mellett az országos településrendezési és az építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) a legfontosabb keretszabály volt; az új szabályozási rendben azonban a jogalkotó új rendeletek és törvények alkalmazását írta elő. A központi jogszabályok által nem szabályozott kérdésekben alkothatnak jogot az önkormányzatok, illetve az általuk megengedett esetben eltérő szabályokat tartalmazhatnak a helyi rendeletek. Ilyen önkormányzati rendeletek a helyi építési szabályzat (HÉSZ), a szabályozási terv.

Építési munkát végezni az Éptv.-ben foglaltak, valamint az egyéb jogszabályok megtartásán túl csak a helyi építési szabályzat, szabályozási terv előírásainak megfelelően szabad. A helyi építési szabályzatot a szabályozási tervvel együtt kell alkalmazni, amely nem más, mint az építési előírások térkép, illetve rajz formájában való megjelenítése.

Önkormányzati korlátozások és telekalakítás

A helyi önkormányzatnak, illetve az önkormányzati rendelet alkalmazása során az építési hatóságnak lehetősége van arra, hogy a köz érdekében jogszerűen korlátozza a magántulajdonosok tulajdonnal kapcsolatos jogait, sőt megfossza őket azoktól. Normatív jelleggel kimondott korlátozás, ha a helyi építési szabályzat, illetőleg a szabályozási terv készítésének időszakára, azok hatálybalépéséig, de legfeljebb 3 évig az érintett területre a települési önkormányzat rendelettel változtatási tilalmat ír elő. Az építési hatóság megtilthatja csak a telekalakítást is, illetve csak az építést is. Tulajdonképpen a telekalakítás korlátozását jelenti, ha egy ingatlanból telekalakítási engedély hatására lesz (építési) telek.

A települési önkormányzat rendeletben - a helyi építési szabályzatban, a szabályozási tervben rögzített - közérdekű célok megvalósítása érdekében - elővásárlási jogot állapíthat meg a beépítetlen telkekre, illetőleg az olyan területekre, ahol településrendezési intézkedéseket tervez, és a rendezett településfejlődés biztosítása azt megkívánja. A rendeletben meg kell jelölni azt a célt, amelyre a telket, területet az önkormányzat fel kívánja használni.

Hatósági eljárás - engedélyek, időkorlátok

Valamely építmény építése, bővítése, elmozdítása általában engedélyköteles. Az építkezés miatti felelősség az építtetőt terheli. Az építtető kötve van az engedélyhez, csak a jogerős és végrehajtható építési engedély és az ahhoz tartozó építészeti-műszaki tervdokumentáció alapján, az engedély érvényességének időtartama alatt építkezhet.

Az elvi engedély a közreműködő szakhatóságot és az építésügyi hatóságot az elvi engedély jogerőssé és végrehajthatóvá válásától számított 1 éven belül kezdeményezett építésügyi hatósági engedélyezési eljárás során köti azokban a kérdésekben, amelyekről rendelkezett. Az elvi engedély érvényét veszti, ha jogerőre emelkedésétől és végrehajthatóvá válásától számított 1 év alatt nem kér az építtető építésügyi hatósági engedélyt. Az engedély érvénye egy ízben legfeljebb 1 évvel meghosszabbítható, ha az általános érvényű és a helyi jogszabályok, valamint a kötelező hatósági előírások időközben nem változtak meg.

Csak bontási engedély alapján végezhető védett területen bármely építmény lebontása, egyéb területen a 200 m3-nél nagyobb térfogatú, vagy a terepcsatlakozástól 10 méternél magasabb építmény lebontása. A bontási engedély a jogerőssé és végrehajthatóvá válásának napjától 2 évig érvényes.

A használatbavételi engedélyt az építtetőnek az építésügyi hatóságtól az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válásakor - a használatbavétel előtt - kell kérnie. Ha az építésügyi hatóság az építményre fennmaradási engedélyt ad, illetőleg a lebontást tudomásul veszi, ezzel egyidejűleg építésügyi bírságot is köteles kiszabni.

Hatósági ügyintézés, elektronikus rendszerek

Az engedélyezési eljárás során - eltérésekkel ugyan - az államigazgatási eljárási törvény (Áe.) szabályait kell alkalmazni. Az ügyintézési határidő ezekben az ügyekben 60 nap. Az építésügyi hatóságnak meg kell vizsgálnia, hogy a kérelem és mellékletei megfelelnek-e a jogszabályi előírásoknak. Az építésügyi hatóság köteles a határozathozatalhoz szükséges tényállás tisztázásának keretében az engedély megadásához szükséges feltételek fennállását a helyszínen ellenőrizni.

Az engedélyezési eljárásokban a szakhatóságokon túlmenően az adott esetben érdekelt közművek, a víz-, a csatornázási művek, a gáz-, a távhő- és az áramszolgáltató szervezetek, a villamosmű üzemeltetői, a kéményseprő-ipari szolgáltató szervezetek működnek közre.

Az ÉTDR (Építésügyi Hatósági Engedélyezési Rendszer) használata, elektronikus tárhely és az E-ügyintézési törvény szerinti azonosítás az építtető számára kötelezővé válhat; az elektronikus dokumentumkezelés részletes szabályai meghatározottak, az ÉTDR-ben feltöltött dokumentumok automatikus hitelesítést kapnak.

Hatósági struktúra és hatáskörváltozások

I. Az úgynevezett kiemelt építésügyi hatósági ügyekben főszabályként csak a városi önkormányzatok jegyzői járhatnak el. A kiemelt ügyek az Éptv. által részletezettek. A kiemelt építésügyi hatósági jogkört annak a települési önkormányzatnak a jegyzője is elláthatja, ahol a jogszabályban meghatározott szakmai feltételeket tartósan biztosítják.

II. Építési ügyekben másodfokon a területileg illetékes megyei közigazgatási hivatalok járnak el. Első fokon jár el a közigazgatási hivatal a kisajátítási ügyekben.

Fontos emlékeztetni arra, hogy jogszabályi módosítások - például a 2019. évi CX. törvény és a kapcsolódó kormányrendeleti változások - következtében az építésügyi hatósági rendszer szervezete, elsőfokú hatóságai és hatáskörmegosztása időről időre átalakulhat. Az ilyen rendszerváltásoknak gyakorlati következményei lehetnek az ügyintézési határidők, a fellebbezési lehetőségek és az eljáró hatóság személye tekintetében.

Átminősítés: nyaralóból lakóingatlan - jogi és műszaki feltételek

Tervező építészként számos alkalommal kérik segítségemet meglévő nyaralók, vagy egyéb ingatlanok lakóépületté történő átminősítéséhez. A felkérésnek rendszerint az az előzménye, hogy a tulajdonos az építésügyi hatóságtól, földhivataltól, vagy személyes ismerősétől olyan tanácsot kapott, hogy számára előnyös hozadékkal járna, ha nem lakó funkciójú ingatlanát - melyben egyébként életvitelszerűen bennlakik -, átminősíttetné.

Az átminősítés előnye lehet adókedvezmény, illetve az épület bővítésének, egyéb funkcióval való felruházásának lehetősége. A megbízás pedig - korábbi hatósági, illetve jóbaráti tanács alapján - úgy hangzik: „Keressen egy jogosult építészt, aki kiállít egy nyilatkozatot arról, hogy az érintett ingatlan lakóépületté átminősíthető.” Ezzel szemben sajnos tájékoztatnom kell minden hasonló helyzetű érdeklődőt arról, hogy a lakóépületté minősítéshez jóval többre lesz szükség, mint egyetlen építész-tervezői nyilatkozat.

Ahhoz, hogy egy épületből hivatalosan is lakóépület lehessen, kialakításának és térkapcsolatainak olyan tulajdonságokkal kell rendelkeznie, amelyeket egy új tervezésű lakóépülettől is elvárunk. A lakásokkal, lakóépületekkel szemben támasztott sokrétű követelményrendszert a vonatkozó országos szabályok - korábban az OTÉK, majd az új TÉKA és a Méptv. előírásai - határozzák meg.

Műszaki követelmények

Az épületnek tartalmaznia kell legalább egy legalább 16 m2 alapterületű lakószobát. Ha többszintes az épület, a szintek közötti lépcső kialakításának meg kell felelnie az OTÉK-ban, illetve az utód szabályozásban leírt követelményeknek. A lakásnak fűthetőnek kell lennie, lehetőleg minden helyiségben a rendeltetésének megfelelő szellőzést, természetes megvilágítást biztosítani kell. A huzamos tartózkodásra szolgáló helyiségek (lakó-, főző-, egészségügyi-, közlekedő-, és tároló-) együttesen biztosítaniuk kell az alapvető lakófunkciókat: pihenés, tartózkodás, főzés, tisztálkodás, tárolás feltételeit.

Tapasztalatom az, hogy meglévő hétvégi házak, nyaralók, egyéb nem lakófunkciónak megfelelően létesített épületek átminősítése csak komplex energetikai felújítás után lehetséges, amennyiben persze az épület kialakítása, külső megjelenése egyébként lehetővé tenné rendeltetésének megváltoztatását. Szükségünk lesz energetikai tanúsítványra is, mivel a lakóépületekre vonatkozó energetikai követelményeknek való megfelelés kötelező.

Eljárási lépések az átminősítéshez

1. Felmérési terv készítése a megvalósult állapotról (ha az eredeti tervek nem állnak rendelkezésre): minimum helyszínrajz, alaprajz és metszetek.
2. Az építész tervező feladata a szükséges tervdokumentáció elkészítése: helyszínrajz 1:200 vagy 1:500, alaprajzok 1:100, metszetek és homlokzatok 1:100, utcakép, látványterv, beépítettség- és épület-magasság számítás, építészeti műszaki leírás.
3. Településkép-védelmi szakmai konzultáció: a felmérési terv be kell mutatni az illetékes főépítésznek, aki elbírálja, hogy az érintett épület megfelel-e a vonatkozó településkép-védelmi követelményeknek és illeszkedik-e környezetébe.
4. Településképi bejelentés benyújtása az önkormányzathoz: a TTr. előírásai szerint az önkormányzat településképi bejelentési eljárást köteles lefolytatni az építmények rendeltetésének megváltoztatása esetén.
5. Ha a településképi eljárás eredményes: hatósági bizonyítvány kiállítása az ingatlan-nyilvántartási módosításhoz; a hatósági bizonyítvány alapján a földhivatal átvezeti a rendeltetésmód-változást a tulajdoni lapon.

Az eljárás költségei között szerepel a tervezői díj, az energetikai tanúsítvány díja, a szakhatósági eljárások költségei és esetenként földhivatali igazgatási szolgáltatási díj. Egyes eljárások - például a településképi bejelentés - díjmentesek lehetnek, és ha az önkormányzat nem dönt a megadott határidőn belül, jogszerű hallgatás következhet, ami a kérelmezett jog gyakorlását megilleti.

Zártkerti és üdülőterületi korlátozások

A TÉKA (és korábban az OTÉK) egyes rendelkezései kizárják az üdülőterületen, különösen az üdülőházas és hétvégi házas építési övezetekben a lakórendeltetés elhelyezését vagy a meglévő rendeltetés lakórendeltetéssé való átsorolását. A TÉKA III. fejezetének 24-26. pontjai például kifejezetten előírják, hogy egyes üdülőterületeken lakórendeltetés nem helyezhető el és meglévő rendeltetés lakórendeltetéssé nem sorolható át.

Sajnos úgy látom, hogy a zártkerti hétvégi házas tulajdonosoknak csak egy lehetőségük maradt, ez pedig a művelés alóli kivonás, persze leginkább akkor, ha ezt az új szabályozás szerint a települési önkormányzat rendeletében egyszerűsített eljárásban lehetővé teszi. Ez azt jelenti, hogy a zártkerti tulajdonosok első és legfontosabb lépése, hogy tájékozódjanak a saját önkormányzatuknál: elfogadtak-e már ilyen tartalmú rendeletet, tervezik-e a közeljövőben a rendelet megalkotását?

Fontos azonban tisztázni: a művelés alóli kivonás nem azonos a belterületbe vonással vagy az építési engedéllyel; a művelés alóli kivonás a földhivatali nyilvántartásban változtatja meg az ingatlan jogi státuszát, de önmagában nem ad jogot építkezésre.

Egyszerű bejelentés és építési engedély

Bizonyos egylakásos lakóépületek esetében az építési engedélyezési eljárást az egyszerű bejelentés váltja fel. Az egyszerű bejelentés például alkalmazható, ha egy legfeljebb 300 m² hasznos alapterületű lakóépületet építenek, ahol csak lakóhelyiségek és azt kiszolgáló helyiségek lesznek, és az építkezés során nem szükséges a szomszédos épületek alapjainak megerősítése.

Egyszerű bejelentés alapján végezhető továbbá meglévő lakóépület bővítése, ha a bővítés után sem haladja meg a 300 m² hasznos alapterületet. Melléképület építésére, támfal létesítésre és egyéb esetekre is vannak speciális szabályok, melyek részletesen szabályozottak. Az egyszerű bejelentési eljárásban az ügyintézési határidők általában rövidebbek: a bejelentés ügyintézési határideje 25 nap, szakkérdés esetén 35 nap, és ha a hatóság nem tiltja meg az építést, az eljárás hallgatással is lezárható.

Használatbavétel és jogorvoslat

Amikor egy új épület elkészül, vagy egy meglévő épületet bővítenek, használatbavételi engedélyt kell kérni az építésügyi hatóságtól (kivéve a meglévő lakóépület bővítésének speciális esetét). A használatbavételi eljárás során a hatóság ellenőrzi, hogy az épület megfelel-e az engedélyben meghatározott követelményeknek és biztonságosan használható-e. Szükséges dokumentumok közé tartozik az épület energetikai tanúsítványa, az ingatlan-nyilvántartási térképen bekövetkezett változásokat bemutató iratok és a kivitelezői nyilatkozat vagy építésügyi műszaki szakértő nyilatkozata.

Az építésügyi hatóság döntésével szemben a jogorvoslat módjai változhatnak: fellebbezés vagy közigazgatási per. A jogorvoslati lehetőségek pontos szabályai a hatályos jogszabályokban találhatók.

Gyakori problémák és gyakorlati tanácsok

• Ha egy adott területen nincs HÉSZ vagy szabályozási terv, építési munkát végezni csak a központi jogszabályok megtartásával, és csak akkor lehet, ha a célzott hasznosítás jellege, a beépítés mértéke és módja illeszkedik a meglévő környezethez.
• Az eljárást megnehezítheti, ha a meglévő épület nincs feltüntetve a földhivatali nyilvántartásban - ilyenkor fennmaradási engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárást kell lefolytatni.
• Az energetikai felújítás gyakran elengedhetetlen feltétele az átminősítésnek; ez nemcsak jogi, hanem gyakorlati, életminőségi és piaci szempontból is előnyös lépés.
• Építésügyi hatósági eljárásokban gondoskodjunk a teljes és pontos dokumentációról: hiányos kérelem ügyintézési késedelmet vagy elutasítást eredményezhet.

Táblázat: Átminősítéshez szükséges fő dokumentumok (összefoglaló)

Összefoglaló gondolatok az időbeliségről

Az építési engedélyek és bejelentések érvényessége időben korlátozott. Az építkezést meg kell kezdeni, majd a megkezdéstől számított időn belül be is kell fejezni, a meghosszabbítási lehetőségek pedig szigorúan korlátozottak vagy megszűnhetnek. Az építési hatóság határozataihoz fűződő időbeli korlátok, valamint a jogszabályi változások - például a hatósági struktúrák átalakulása - okozhatnak gyakorlati nehézségeket, ezért az építtetőknek, tulajdonosoknak és tervezőknek naprakész jogismerettel és alapos előkészítéssel kell rendelkezniük.

Ha kérdéseid vannak, vagy építészeti tervezésre van szükséged, fordulj szakemberhez és tájékozódj az aktuálisan hatályos jogszabályokról, valamint a helyi önkormányzat rendeleteiről. Az átminősítés - különösen zártkerti vagy üdülőterületi ingatlanok esetén - számos jogi és műszaki buktatót rejt magában, de megfelelő tervezéssel és eljárással megvalósítható cél lehet.

tags: #epitesugy #lakoingatlanna #minosites #ido

Népszerű bejegyzések:

• Álomotthon Zuglóban: 48 m2-es albérleti lakás a Pillangó Lakóparkban
• Hogyan található meg a megfelelő E60 klíma panel
• Terasz előtető építésének részletes útmutató — magyarul, Eloter epitese hazilag
• Eladó 1 szobás gázos garzon
• Generációk összezárnak: Várpalota kétszintes otthon