Építményadó és haszonélvezet: kinek kell fizetnie, mikor és mi alapján?
Haszonélvezőként vagyok egy háznak. Minden költségét én fizetem. Most kaptam egy levelet a helyi önkormányzattól, hogy valami építményadót én fizessek be. Nem értem, hogy ezt miért nekem kell, mikor én nem is vagyok tulajdonos. Igen is és nem is.
Ez a kérdés szabályozott a helyi adókról szóló 1990. évi C törvényben. Eszerint a haszonélvezeti jog vagyoni értékű jognak minősül, Ön pedig a vagyoni értékű jog jogosultjának. Abban Önnek igaza van, hogy az építményadó alanyának az minősül, aki a naptári év első napján az építmény tulajdonosa. Abban az esetben azonban, ha az építményt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog terheli, akkor a jog jogosultja az adó alanya.
Kik lehetnek adóalanyok és hogyan alakul az adó alanya?
Valamennyi tulajdonos által írásban megkötött és az adóhatósághoz benyújtott megállapodásban a tulajdonosok az adóalanyisággal kapcsolatos jogokkal és kötelezettségekkel egy tulajdonost is felruházhatnak. Az ingatlan tulajdonosa az a személy vagy szervezet, aki/amely az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepel. Ha az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották - és ezt az ingatlanügyi hatóság nyomtatványán feltüntették -, a szerző vevője a tulajdonos kivéve, ha a bejegyzés jogerősen elutasításra került. Újonnan létrehozott építmény tulajdonjogának átruházása pedig a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének időpontjától adóalanyi státuszt okozhat.
Az adó alanya lehet többek között a haszonélvezetet gyakorló személy, vagyoni értékű jog jogosultja, és többszereplős tulajdon esetén a tulajdoni hányad arányában. Társasháznál a közös tulajdonú épületrészek után a társasházi közösség az adóalany, a közös használatú részek után pedig a közösség viseli az adót.
Mi minősül „építménynek” és mikor keletkez az adó?
Az adóköteles minden: lakás, nem lakás célú épület vagy az épületrész. A beépített vagy ömlesztett elemek attól függetlenül adókötelesek, hogy ki van kiadva vagy üresen áll-e az ingatlan. Az adó megkezdődik a tényleges vagy engedély szerinti használatba vételt követő év január 1-jétől, és megszűnik az építmény megszűnése évének utolsó napján. Ha az építményt a év első felében bontják le, a második félévre már nem kell fizetni.
Milyen mentességek és kedvezmények érhetők el?
Országosan a Htv. 13. e) alapján léteznek mentességek (pl. ingatlan-nyilvántartási állapot szerint állattartásra vagy növénytermesztésre szolgáló építmény, sportcélú állami vagyonelemek). Helyi szinten pedig további kedvezmények létezhetnek: életvitelszerű ottlakás, szociális helyzet, többgyermekes család, vállalkozások specifikus kedvezményei. Műemléképület felújításához kapcsolódó speciális mentesség is lehetséges három adóévig, bizonyos feltételek betartásával. Adófelfüggesztés időseknél vagy megváltozott munkaképesség esetén is elérhető lehet, amennyiben az érintett lakásban él életvitelszerűen.
Bejelentési és adóbevallási kötelezettségek
Fontos, hogy az önkormányzat időről időre lekérheti a tulajdoni lapokat. A 2017. évi CL. törvény szerint az adózó 15 napon belül köteles adatbejelentést tenni, ha új adókötelezettség keletkezik vagy tulajdonosváltozás történik, vagy ha az adó alapját érintő adata módosul. Az adatbejelentés általában nyomtatványon történik, lehet papír vagy elektronikus úton. Maga a bejelentési kötelezettség nem évül el, de az adó öt évre visszamenőleg megállapítható az Art. általános szabályai szerint.
Mi történik, ha az adóalany szerint fizetni kellene, de Ön szerint nem?
Előfordulhat, hogy az önkormányzat tévesen minősíti az ingatlant vagy nem veszi figyelembe a mentességet vagy kedvezményt. Ilyenkor írásos egyeztetésre van szükség az adóirodával, fellebbezésre az elsőfokú határozat ellen, majd bírósági felülvizsgálatra. Szükség esetén ingatlanjogi és adójogi Ügyvéd bevonása javasolt.
Változik-e a telek és a lakás értéke az építményadó hatására?
Igen. A magas adó csökkentheti a keresletet, rontja a hozamot bérbeadás esetén, és alacsonyabb forgalmi értéket eredményezhet a becslésnél. A megállapítás rabja lehet a telekadónak és az adó mértékének, amely befolyásolhatja a lakás értékét is.
Megtörténhet-e visszáemenő fizetési kötelezettség vagy bírság?
Az adót az önkormányzat öt évre visszamenőleg megállapíthatja. Az elévülés öt év után következik be. Késedelmi pótlék és mulasztási bírság kerülhet fel, ha nem teljesítjük az adókötelezettséget időben, vagy elmulasztunk bejelenteni.
Hogyan lehetne megoldani azt a helyzetet, amikor az adóalany helytelenul fizetne?
Számos lépés van: egyeztetés az adóhatósággal, fellebbezés, jogi út igénybevétele, és szükség esetén szakértői segítség kérése. A helyi adóhatóság és az adózók közti viták megoldását gyakran szakértő közreműködése gyorsítja.
Gyakorlati adatok és példák
- A legtöbb önkormányzat m²-alapú adót alkalmaz, mivel ez átlátható és könnyebben ellenőrizhető. Az adó mértéke a helyi rendeletben van meghatározva, például 2 000-3 000 Ft/m²/év között lakóingatlanokra vonatkozóan, de a konkrét összeg önkormányzatonként eltérő lehet.
- A korrigált forgalmi érték 50%-a alapján számított érték pedig 3,6%-os adókulcsot jelenthet év/non-strict esetekben. Ez ritkábban alkalmazott módszer, amelyet néhány önkormányzat használ.
- Példák a mentességekről: Ferencvárosban sok lakás adómentes, kivéve ha bérbe adják vagy üzleti célra használják; Terézvárosban a legtöbb lakás adóköteles, kivéve ha a tulajdonos életvitelszerűen ott él és nincs benne gazdasági tevékenység.
- Az automatikus adóbeszedés és elektronikus ügyintézés is egyre gyakrabban elérhető a E-Portálon keresztül, amely megkönnyíti az adóbevallást és az adatbejelentést.
Infografika: Az építményadó alapelvei
Gyakorlati útmutató a jogorvoslatokhoz
Ha úgy érzi, hogy jogsértés történt, érdemes:
- Írásos egyeztetést kezdeményezni az adóhatósággal
- Fellebbezni az elsőfokú határozat ellen
- Jogsegélyt kérni adójogi és ingatlanjogi szakértőtől
Ha szeretne többet megtudni és személyre szabott tanácsot kapni építményadóval kapcsolatos kérdéseire, forduljon hozzánk!
Kapcsolat
Építményadóban jártas ügyvédre van szüksége? Vegye fel velünk a kapcsolatot!
tags: #epitmenyado #gepjarmutarolo #alkalmas